דוח חריף של מבקר המדינה חושף כשל מערכתי במערך מיסוי המקרקעין ובמאגרי המידע על נדל"ן בישראל: יותר מ-900 אלף דירות - כמחצית מהדירות הרשומות בטאבו - אינן מופיעות במאגר מידע הנדל"ן של רשות המיסים. על פי הדוח, שפורסם היום (שלישי), מאות אלפי נתונים המוזנים למאגר המידע של רשות המיסים, כגון שנת הבנייה של הנכס, מספר הקומות בבניין ושטח הדירה, הם שגויים.
מהדוח עולה כי במסגרת חישוב נתון העלייה במדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בשל התלות בנתונים המדווחים לרשות המיסים, לא הובא בחשבון בזמן אמת מתן הטבות שונות מקבלנים, ובפרט מבצעי המימון על דירות והנחות בגובה ההצמדות והריביות שעתידות להצטבר עד התשלום בעת האכלוס.
כמו כן, עד למועד סיום הביקורת, הלמ"ס טרם הכניסה את הנתונים על ממ"דים בדירות ישנות לנוסחת החישוב של מדד מחירי הדירות, או נתנה להם ביטוי בדרך אחרת, וזאת אף שיש חשיבות למשך הזמן שחולף ולעיתוי.
הפרשים של מיליארדי שקלים
הביקורת נערכה בחודשים אוגוסט 2024 עד מרץ 2025 ברשות המיסים, כאשר בעיקר נבחן מערך מיסוי עסקאות מקרקעין. עוד בדק משרד מבקר המדינה את שלמותם ודיוקם של נתוני הנדל"ן ועסקאות המקרקעין המדווחים לרשות המיסים, המידע שמתפרסם לציבור והשימוש שנעשה במידע זה על ידי משרדי ממשלה נוספים. בדיקות השלמה נעשו בלמ"ס, במרכז מיפוי ישראל (מפ"י) ובמערך הדיגיטל הלאומי.
על פי הדוח, בדוחות הכספיים של מדינת ישראל לשנת 2024 נכללו חובות למיסוי מקרקעין בסך 18.5 מיליארד שקל, אך רואה החשבון במשרד מבקר המדינה מסתייג מנתונים אלה, "מכיוון שמערכות המידע של רשות המיסים אינן עונות על מכלול הצרכים החשבונאיים", לשון הדוח. כך, כותבים עורכי הדוח כי לרשות המיסים אין מידע בדבר התפלגות החוב בין סוגי החובות השונים (מס רכוש, מס שבח ומס רכישה); וישנם הפרשים של מיליארדי שקלים בין החובות המוצגים בדוחות הכספיים לבין החובות שהוצגו על ידי מיסוי מקרקעין.
"יוקר הדיור בישראל זקוק לטיפול משמעותי. הטיפול דורש מידע עדכני וזמין על הנדל"ן בישראל, אך יד ימין לא מתואמת עם יד שמאל", כותבים עורכי הדוח. על פי הממצאים, לציבור מוצגים שני מאגרי מידע בשני אתרים ממשלתיים: מאגר מידע נדל"ן, המנוהל על ידי רשות המיסים, ואתר הנדל"ן הממשלתי, המנוהל על ידי מפ"י. אולם נמצא כי בשני האתרים הממשלתיים מתקבלות תוצאות שונות משמעותית, באופן שעלול להכשיל את הציבור בבואו לקבל החלטות על בסיס מידע זה.
כך למשל, נמצא כי ייתכנו מקרים שבהם אזרחים לא יקבלו מענק עבודה על אף שזכאים לו, זאת בשל הליקויים שהועלו לגבי קובץ מאגר מידע נדל"ן של רשות המיסים. ב-2022 הוגשו 5,700 פניות לבחינה מחודשת של שלילת מענק עבודה, מהן 4,783 (83.9%) התבררו כנכונות. עוד נמצא כי במשך תקופה לא ידועה, בדיקת מצבת הנכסים, אשר לה השפעה על מיצוי זכותם של אזרחים לקבלת מענק עבודה, מתבססת על קבצים לא תקינים.
ליקויים בתחום המיסוי
בישראל קיימות 2.96 מיליון דירות ויחידות דיור למגורים, נכון ליולי 2024, לפי נתוני הלמ"ס. בעשור האחרון חלה עלייה משמעותית במחירי הדיור בישראל, הנובעת בין היתר משילוב בין מחסור בהיצע של דירות, סביבת הריבית בישראל משנת 2008 והשפעות של משברים כלכליים עולמיים. מדד מחיר הדירות עלה מינואר 2014 ועד דצמבר 2024 בכ-77.5%, ואילו מדד המחירים לצרכן עלה בתקופה זו בכ-15.3%.
עורכי הדוח מסבירים כי "גורמי הממשלה יכולים להשפיע על מחירי הדיור, הן על ידי התערבות בצד ההיצע והן על ידי התערבות בצד הביקוש. משנת 2008 חיפשה הממשלה פתרונות למשבר הדיור שהולך ומחריף עם השנים. לממשלה כלים מגוונים שיש בהם כדי להשפיע על מחירי הדיור, בין היתר מיסוי על עסקאות מקרקעין והגברת שקיפות העסקאות, ובכך לתרום לתחרותיות בשוק הנדל"ן".
לדבריהם, "רשות המיסים היא גורם חשוב בשוק זה. הרשות עורכת שומות לעסקאות הנדל"ן וגובה את המיסים עבורן. הרשות קולטת ומתחזקת את קובץ עסקאות הנדל"ן, המכיל את פרטי העסקאות הנדל"ן ואת כרטסת מחירי הנדל"ן (שניהם יחד - קובץ הכרמ"ן). קובץ הכרמ"ן משמש את הגופים בממשלה לצורך חישוב מדד מחירי הדיור ולצורכי מחקר. הרשות מפרסמת באינטרנט את מאגר מידע הנדל"ן, המאפשר לציבור לקבל מידע עדכני על עסקאות הנדל"ן במשק".
על פי הממצאים, בשנים 2018-2020 ההכנסות ממיסוי מקרקעין היו בממוצע כ-11.37 מיליארד שקל, כ-7% מסך ההכנסות ממיסים ישירים שגובה רשות המיסים. בשנים 2021-2022 עלה סך ההכנסות ממיסוי מקרקעין לכ-23 מיליארד שקל בממוצע, כ-9% מסך ההכנסות ממיסים ישירים שגובה הרשות, ואילו ב-2023 שיעור זה ירד, בין היתר בשל מלחמת חרבות ברזל: סך ההכנסות ממיסוי מקרקעין היה 14.41 מיליארד שקל, כ-6% מסך ההכנסות ממיסים ישירים שגובה רשות המיסים.
"מיסוי מקרקעין, בבואו למסות עסקאות נדל"ן, נדרש לתפקד כגוף האמון על דיווחי העסקאות, בדיקתן וקביעת תשלום המס בגינן, ונדרש לפעול באופן היעיל והאפקטיבי ביותר כדי לספק שירות יעיל ומהיר לאזרחים וגביית מס אפקטיבית למדינה", כותבים עורכי הדוח. אולם, כאמור, הממצאים העלו ליקויים בתחום פעולת מיסוי מקרקעין.
בלי אחידות ובלי מסגרת זמנים ברורה
עוד נמצא כי אין אחידות בטיפול בשומות על ידי עובדי השומה במשרדי מיסוי מקרקעין האזוריים, אין מסגרת זמנים ברורה למענה לבקשות לתיקוני שומה, ובקשות רבות מטופלות באיחור ניכר, דבר אשר עלול לגרור עלויות נוספות לנישומים. עוד נמצא כי ישנם עיכובים בביצוע תיקוני שבח בשומות מס הכנסה - חלקם עולים על 3 שנים - כך שישנו קושי לגבות את המס המתחייב מתיקון השומה, ואין אומדן לסך החובות שנגבו או להחזרים שלא שולמו לנישומים. בנוסף, כאמור, נמצא כי שיתוף הפעולה בין מערכי המס השונים הוא לקוי, וכי יש שימוש מועט במערכת שנועדה לפעילות זו.
בנוסף, נמצא כי שומות רבות מטופלות לקראת מועד ההתיישנות, דבר שיכול להצביע על היעדר בדיקה מיטבית של השומות או לחלופין אי-מתן זמן מספק לנישומים להשמיע טענותיהם. כמו כן, שומות רבות נקבעות לאחר התיישנות השומה, וזאת שלא בהתאם לחוק.
גם בנושא שירות הלקוחות במיסוי מקרקעין נמצאו ליקויים רבים. בין היתר אין נוהל עבודה למערכת שירות הלקוחות העיקרית, לא נקבעו בנוהל משכי זמן מענה נדרשים לטיפול בפניות, אין בקרה ממוחשבת על איכות המענה ואף על משך זמן המענה, ויש עיכובים בטיפול בפניות בנושאים שונים. המענה הטלפוני של הרשות כמעט אינו זמין כלל.
המבקר ממליץ לרשות המיסים לשפר את השירות לציבור, "תוך חתירה ליעילות, מתן שירות יעיל ואפקטיבי ומיצוי זכויות הנישומים למול גביית מס אמת". עוד הוא ממליץ למשרד ראש הממשלה לבחון ולקבוע את זהות הגוף אשר יהיה אחראי ליצירת תשתית מידע לאומית בתחום הנכסים, אשר תכיל מידע ממספר רב של מקורות.
המבקר ממליץ כי גוף זה יהיה אחראי, בין היתר, לקבלת המידע, איכותו, טיובו והפצתו, בשיתוף הלמ"ס, מערך הדיגיטל הלאומי, משרד המשפטים, משרד הפנים, מינהל התכנון, רשות המיסים, משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומפ"י. כמו כן, מומלץ כי משרד ראש הממשלה יסדיר את מתן הסמכויות לגוף האחראי לצורך פעילות זו.
רשות המיסים: "לא ניתן להחיל חובת דיווח על נכסים קיימים"
מרשות המיסים נמסר בתגובה: "בנוגע לטיפול בבקשות לתיקון שומה – רשות המסים מקבלת את הערת המבקר שיש לקצר את זמן הטיפול בבקשות לתיקון שומה ולקבוע יעד שייגזר מתקופת ההתיישנות הקבועה בחוק. רשות המסים כבר פועלת בנידון באמצעות שורה של צעדים ובהם שימוש בכלים ממוחשבים, הכנסת שדות לטופס הדיווח שיאפשרו מיון של הבקשות לצורך ייעול הטיפול ועוד. יש לציין כי מאז הביקורת חלה ירידה של למעלה מ-30% בכמות הבקשות שטרם טופלו אף שעברה יותר משנה, וברשות פועלים על מנת לצמצם אף יותר את כמות הבקשות. ובאופן דומה לגבי מהלכים לצמצום זמני הטיפול בשומות.
"בנוגע לאיכות הנתונים במאגרי המידע – נתוני רשות המסים מבוססים על הצהרת הנישום ולא ניתן למנוע ממנו לדווח כפי שהוא מעוניין לדווח על סמך הנתונים שבידיו, אלא רק להתריע על מקרה שבו הדיווח נראה חריג. כבר היום קיימת התרעה על דווח חריג והרשות תבחן את האפשרות לשלב מערכות התראה נוספות. יש לקחת בחשבון שלא כל תיק נבדק, ולא כל נתון במרכיבים משפיע באופן ישיר ומשמעותי על שווי העסקה, ולכן גם בתיק שנבדק לא בהכרח שכל הנתונים על מאפייני הנכס נבדקים. כמובן, ככל שנבדק דיווח ומתגלים אי דיוקים – המידע מתעדכן בכרמ"ן.
"בנוגע לנכסים הקיימים בטאבו ואינם מופיעים בכרמ"ן – על פעולות שאינן מהוות מכירה לא ניתן להחיל חובת דיווח. עם זאת, רשות המסים כבר פועלת מזה זמן לקבלת נתונים מהטאבו/רשם הירושות וגופים נוספים ולהטמיע אותם במערכות רשות המסים, אולם מדובר בנושא מורכב טכנית ותפעולית הדורש זמן רב ומשאבים רבים".
מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר בתגובה: "מדד מחירי הדירות כשמו כן הוא - מודד שינויים במחירים ולא שינויים בעלות גיוס ההון. לפיכך, אין מדינה בעולם אשר מנכה מהמחיר הטבות מימון. חישוב הטבות מימון בתוך המדד עלול לפגוע באפשרות לבצע השוואות בין לאומיות. יחד עם זאת, למרות שההטבות אינן חלק מהמדד כאמור - בלמ"ס אספו באופן יזום נתונים על התופעה וביצעו עיבודים מיוחדים לגבי השפעת ההטבות על המחיר והממצאים פורסמו לציבור.
"לגבי המשתנה ממ"ד, השימוש במשתנה ממ"ד נכנס לחישוב הרשמי עם קבלת הנתונים - כפי שהובהר לכותבי הדו"ח. עובדה זו אף צויינה מפורשות בדו"ח עצמו. הלמ"ס תמשיך לספק את כל התוצרים הסטטיסטיים בנושאים השונים באמצעות שיטות סטטיסטיות מקובלות בהתאם לתקנים הבין לאומיים וכפי שנעשה בכל הלשכות לסטטיסטיקה בעולם".
