תוכנית הענק לבניית אלפי דירות בחולון עולה מדרגה – אבל הארגונים הירוקים מתנגדים: כ-5 חודשים לאחר הדיון הראשון, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב קיימה אתמול (ג') דיון שני בהפקדתה של תוכנית ח/500/א בדרום-מזרח העיר, שמתווה את הקמתו של רובע עירוני חדש אשר צפוי לכלול לא פחות מ-18 אלף יחידות דיור חדשות.
התוכנית, המשתרעת על פני כ-3,390 דונם, מהווה עדכון עכשווי לתוכנית המתאר ח/500 של חולון משנת 2018, ומתבססת על תשתיות תחבורה עתידיות – שתי תחנות מטרו (קו M1) ותחנת רכבת קלה (הקו הירוק). בחברה להגנת הטבע חוששים כי התוכנית תרמוס את ערכי הטבע באזור המתוכנן.
מדובר באחת מעתודות הקרקע המשמעותיות האחרונות לפיתוח רחב היקף במחוז תל אביב, עם פוטנציאל לאכלוס של כ-56 אלף תושבים. הרכב הבעלויות כולל כ-20% בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לצד ריבוי בעלי קרקע פרטיים. מאפייני השטח והמורכבות הקניינית, התחבורתית והתכנונית, יחד עם מגבלות רעש תעופתי מהשדה הסמוך, מחייבים תכנון רב-שכבתי ארוך טווח. בהמשך צפוי דיון נוסף בנושא טבלאות האיזון והחלוקה.
על פי התכנון, הרובע יכלול, כאמור, כ-18 אלף דירות, מהן כ-4,500 דירות בהישג יד, דירות להשכרה בבעלות אחודה ודיור מיוחד, וכן כ-1,100 דירות קטנות נוספות בבעלות פרטית. בנוסף, מאפשרת התוכנית יצירת יחידות דיור קטנות נוספות באמצעות מנגנון "דיוריות", במטרה לתת מענה לזוגות צעירים וליחידים. הבינוי יכלול מגדלי מגורים ובנייה מרקמית.
לצד המגורים, הרובע צפוי להפוך למוקד כלכלי משמעותי, עם כ-1.35 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, שייצרו רצף עירוני בין חולון לראשון לציון. במינהל התכנון אומרים כי גולת הכותרת הסביבתית של התוכנית היא הקמת "פארק חולות" בשטח של כ-1,100 דונם, מתוכם כ-850 דונם לשימור דיונות החול כאי אקולוגי ייחודי וריאה ירוקה בלב המרחב העירוני. בין הפארק לאזורי המגורים יוקמו אזורי חיץ מדורגים, במטרה לשמור על המערכת האקולוגית הרגישה.
אולם בחברה להגנת הטבע אומרים כי "חולות חולון הם שריד אחרון ויחיד לנופי החולות, אשר העניקו לעיר חולון את שמה. למרות הפעילות האנושית המואצת סביב מתחם החולות, המערכת האקולוגית במקום נותרה עשירה ומגוונת, וכוללת מינים נדירים ומינים המצויים בסכנת הכחדה. כך שאם ייעלמו, הרי שהכחדתם תהיה עולמית. כדי לשמר את המערכת האקולוגית הייחודית, אחת ממטרות התוכנית, יש צורך להגדיל את ליבת השטח השמור מ-850 כיום ל-1,000 דונם מוגנים לפחות. יש להמשיך את הדיאלוג עם עורכי התוכנית לצורך הגדלה נוספת של הפארק, תוך מיצוי כלל שטח התוכנית בצורה המיטבית ביותר כדי לשמור על ערכי הטבע שבשטח, לצד פיתוח איכותי".
קידום התוכנית נעשה על ידי צוות בהובלת אדריכל ארי כהן, בשיתוף יזם התוכנית דירה להשכיר, עיריית חולון ולשכת התכנון תל אביב במינהל התכנון. ראש עיריית חולון, שי קינן, מסר כי "עיריית חולון מחויבת לקידום תוכנית ח500, שתאפשר מימוש של רובע עירוני חדש ויצירת מלאי דיור עבור תושבי העיר. התכנון שם דגש על שימור ערכי הטבע העירוני של פארק החולות לצד דיור איכותי, מוסדות ציבור ושטחי מסחר. זוהי אבן דרך חשובה ביכולת של העיר להתפתח ולאפשר לחולונים לבנות פה את ביתם".
לדברי יו"ר דירה להשכיר, חיים פרוימוביץ', "התוכנית שמה דגש על דיור מכליל - כ-30% מיחידות הדיור - ומציעה תמהיל מגוון של דיור לשכירות ארוכת טווח שיאפשר פתרון ודאי לאוכלוסיית השוכרים. התוכנית חלה על קרקע פרטית מרובת בעלים ובימים אלו מתפרסמת באתר החברה האפשרות להתאגדות".
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד עוה"ד שוב ושות' המייצג חלק מבעלי הקרקעות הפרטיים במתחם, ציינה בהקשר זה כי הרובע המתוכנן אכן נשען ברובו על קרקע בבעלות פרטית: "אחת מנקודות החוזקה של התוכנית היא שהתוכנית צפויה להיות מופקדת כתוכנית הכוללת מנגנון איחוד וחלוקה וטבלאות איזון. כלומר, הבעלים כבר ידעו מה היקף הזכויות שיוקצו להם ובאיזה מגרש. לכן במקביל להתקדמות הנוספת לקראת אישור התוכנית, בעלי הקרקע הפרטיים צריכים גם הם להתארגן לקראת השלב הקריטי עבורם".
מתכנן מחוז תל אביב, אדריכל ארז בן אליעזר, מסר: "מדובר בתוכנית פורצת דרך, שמצד אחד משמרת שטח טבע ייחודי של החולות עם מערכת אקולוגית נופית נדירה, ומצד שני מקיימת רובעי עירוני חדש אינטנסיבי ותוסס סביב פיתוח תחנת מטרו חדשה".
2,000 דירות חדשות בראשון לציון
בתוך כך, לראשונה בוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) אושרה אתמול להפקדה התוכנית למתחם משולש נים בראשון לציון, המצויה על קרקע מרובת בעלים הכוללת 2,000 יחידות דיור. התוכנית תשלב מנגנון חדשני שיאפשר תמיכה בפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר.
התוכנית משתרעת על שטח כולל של כ-220 דונם בדרום העיר והיא ממוקמת מצפון-מערב לדרך 4313, בין דרך 431, דרך 4313 ושדרות נים-קלמן שור. המתחם ממוקם בקרבה של כ-1.3 ק"מ למתחם תחבורתי הכולל תחנת רכבת וקו מתע"ן במחלף ראשונים, ובסמוך לתוואי המטרו המתוכנן.
במסגרת התוכנית, מוצעות כ-2,000 יחידות דיור במבני מגורים המשלבים בינוי מרקמי עד 6 קומות לצד מגדלים עד 24 קומות. כ-300 יחידות דיור מיועדות להשכרה לטווח ארוך. כמו כן, התכנית מאפשרת הקמת דיוריות. עוד כוללת, שנערכה על ידי משרד דרמן ורבקל אדריכלות, התוכנית כ-12,500 מ"ר למסחר ותעסוקה, חלקם בשילוב מגורים, וכן כ-100,000 מ"ר למבני ציבור, לצד שטחים ציבוריים פתוחים בהיקף של כ-50 דונם.
בנוסף, התוכנית כוללת מנגנון המאפשר תוספת של עד 25% יחידות דיור עודפות (כ-500 יחידות), עבור תמיכה וקידום מיזמי התחדשות עירונית בעיר שנמצאים בחסר כלכלי. זאת בהתאם לחוות דעתה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, לבקשת עיריית ראשון לציון שקבעה כי ועדות מקומיות רשאיות להעניק בהיתרי בנייה זכויות בנייה עודפות כדי לאפשר לבניינים ישנים, לגביהם קיימות מגבלות תכנון וצפיפות, להתחדש באופן כלכלי.
במקביל, בימים הקרובים תופקד בפועל התוכנית הבניינית של העיר ראשון לציון, שתחליף את תמ"א 38 ותאפשר חידוש ומיגון של כ-8,500 יחידות דיור טעונות התחדשות ברחבי העיר.
יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר הותמ"ל, הרב נתן אלנתן, מסר כי "התוכנית עושה שימוש יעיל בקרקע ומכוונת ליצירת סביבה עירונית שתיתן איכות חיים טובה לתושבים - עם דגש על קישוריות, נגישות והליכתיות. לצד זה, נקבע כאן מנגנון שמאפשר לחבר בין פיתוח של קרקע פנויה לבין קידום התחדשות עירונית, בצורה שמשרתת את העיר כולה".
ראש עיריית ראשון לציון, רז קינסטליך, ציין כי "התוכנית שהופקדה היום בותמ"ל היא לא פחות מבשורה לאומית של ממש. בזכות התוכנית התקדימית שיצרנו בעזרתה של יוליס, רשויות מקומיות יוכלו להעניק זכויות בנייה עודפות במתחמים אחרים במטרה לאפשר חיזוק וחידוש של בניינים ישנים גם באזורים שבהם קיימות מגבלות תכנון וצפיפות. דבר זה יתרום להתחדשות עירונית, יקצר בירוקרטיות וחסמים כלכליים ויאפשר חיזוק וחידוש של מבנים שכל כך חשובים בעת הזו".
