מגמת הקיפאון בשוק הדיור נמשכת כבר תקופה ארוכה, כפי שניתן לראות מהנתונים האחרונים שפרסמו השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ואגף הכלכלן הראשי באוצר לגבי היקף עסקאות הנדל"ן בשלושת החודשים האחרונים. על פי הנתונים, חלה ירידה של כ-11% במספר הדירות שנמכרו, בעיקר חדשות, בשלושת החודשים ספטמבר-נובמבר.
בימים שבהם מלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים ממשיך לעלות ולשבור שיאים, ונכסים מיד שנייה לא נמכרים, נשאלת השאלה אילו דירות עלולות להוות סיכון לרוכשים - משום שהם יתקשו למכור אותן בעתיד. האם ההנחה שתמיד יהיה שוק לכל דירה היא נכונה? התקופה הנוכחית מראה לנו בבירור שממש לא בטוח.
"לא כל דירה היא בהכרח נכס", אומר ל-ynet לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים. לדבריו, 9%-15% מבתי האב בישראל מוגדרים "נכסים לא סחירים" – כלומר דירות שבעליהן יתקשו למכור אותן ללא פשרה משמעותית במחיר, או רק בחלוף מספר שנים ממועד המכירה המקורי שלהן.
"מדובר בשוק שהולך וגדל בכל הארץ, כתוצאה משינויים שנוצרים לאורך זמן, שפוגעים למשל באטרקטיביות של שכונות לצד התפתחות מואצת של שכונות אחרות, ירידה בפרויקטים של התחדשות עירונית וגורמים שמאפיינים ערים ספציפיות".
"דירה שנמצאת על המדף למעלה מחצי שנה, ומחיריה כבר הורדו, צריכה לעורר חשד בקרב רוכשים פוטנציאליים. בתקופות שגרתיות זה קריטריון חשוב"
מאיר שאשא, יועץ נדל"ן ומבעלי רשת התיווך חמישה יועצי נדל"ן, מספק דוגמה למקרה של דירה כזו בראשון לציון. "מדובר בדירת שני חדרים בשכונת רמת אליהו, שרחובות מסוימים בה עוברים תהליכים של פינוי בינוי מלא (הריסה ובנייה מחדש) ואחרים רק הליך התחדשות עירונית במסגרת חיזוק המבנה, הוספת ממ"ד ומרפסת (תמ"א 38/1 במסלול עיבוי וחיזוק)".
לדברי שאשא, "משקיעים מוכנים לשלם מחירים גבוהים עבור דירות שעוברות הריסה ובנייה מחודשת, אבל דירות במבנים במסלול של תמ"א 38/1, שנותרים עם התשתיות הקיימות, עלולים להיות לא סחירים, ולכל הפחות להימכר במחיר נמוך משמעותית ביחס לשוק. במקרה של הדירה המדוברת, שהייתה בבניין שעבר תמ"א 38/1 ללא הריסה, היא עמדה על המדף זמן רב ונמכרה במחיר של 1.4 מיליון שקל. זאת בזמן שמחיר של דירה דומה בבניין שעבר הריסה ובנייה מחדש עמד על 1.8-1.9 מיליון שקל".
מלי ביצור פרנסצילום: ענת קזולהמלי ביצור פרנס, מנכ"לית פירמת הייעוץ Tefen, דירות הופכות ללא סחירות הרבה לפני שבעליהן מבינים זאת. "אי סחירות היא כמעט תמיד תוצאה של תהליך ארוך טווח בשכונה או בעיר, ולא של הדירה עצמה. שכונות שלא מתחברות למוקדי תעסוקה, לא זוכות להשקעה בתשתיות, תחבורה וחינוך, ולא מצליחות למשוך אוכלוסייה צעירה וחזקה, מאבדות בהדרגה את הביקוש".
לדבריה, בשנים האחרונות נוצר פער הולך וגדל בין אזורים שנהנים מתכנון כוללני לבין כאלה שנותרו מאחור. "רוכשים ומשקיעים כבר לא מסתכלים רק על מחיר למ"ר, אלא על האקו-סיסטם העירוני כולו. כשאין אופק תכנוני ברור, גם דירה במצב טוב עלולה להפוך לנכס שקשה מאוד למכור", היא מסבירה.
נורה אדומה
לדברי סלע, כדי לדעת להעריך האם דירה נחשבת ללא סחירה או עלולה להפוך לכזו, חשוב לבדוק מספר קריטריונים. "הפרמטר הראשון שעשוי להעלות חשד לדירה 'לא סחירה' הוא בעת נטילת המשכנתה לרכישתה וההתנהלות של הבנק", הוא מסביר. "במקרה של משכנתה, הדירה הנרכשת מהווה בטוחה להחזר שלה, ולכן אם הבנק מערים קשיים לגבי המשכנתה צריכה להידלק נורה אדומה".
סלע מוסיף כי בנק עשוי להתלבט או אפילו להימנע מהעמדת משכנתה במקרים שבהם מדובר בדירות הממוקמות במבנים ישנים או מסוכנים, דירות ללא מעלית בבניינים רבי קומות וכן בשל בעיות רישום בטאבו או בבעלות על הדירה. "פרמטרים כאלו יקשו על הבנק למכור את הנכס בעת הצורך, ולכן הוא רוצה מראש למזער סיכונים ככל האפשר", הוא אומר.
לירן סלעצילום: עידן מעוזקריטריון אחר שחשוב להתייחס אליו הוא מצב השכונה הנוכחי שבה נמצא הבניין והדירה המיועדת לרכישה. "מצב השכונה הוא אינדיקציה לביקוש באותה שכונה. אם יש שכונה עם אוכלוסייה מזדקנת, שלא נכנס אליה דור חדש, ריבוי דירות להשכרה והיעדר פרויקטים של התחדשות עירונית, זה סימן שיהיה קושי למכור את הנכס בהמשך", מסביר סלע. "גם מוסדות לימוד חלשים ואזורים עם מקרי פשיעה עשויים להקשות על המכירה".
לדבריו, לצד גורמים אלה חשוב להתייחס גם לגורם הזמן. "דירה שנמצאת על המדף למעלה מחצי שנה, ומחיריה כבר הורדו, צריכה לעורר חשד בקרב רוכשים פוטנציאליים", הוא אומר. "השנתיים האחרונות לא בהכרח מעידות על כך, שכן המלחמה וגיוסי מילואים נרחבים ותכופים שינו לחלק גדול באוכלוסייה את התוכניות, אך בתקופות שגרתיות יותר - זה קריטריון חשוב בהחלט".
מקרים נוספים שצריכים להדליק נורה אדומה: בקשה לעסקה במזומן, שפירושה כי הבנק לא מעורב או לא רואה בדירה כבטוחה ראויה; מקרים שבהם הנכס לא מאוכלס במשך תקופה ארוכה; או מקרים שבהם קיים פער בין המחיר המבוקש של המוכר לבין הערכת שמאי המקרקעין.
"ההמלצה היא לא למכור דירה בכל מחיר. במקטעים של עשר שנים, המחירים תמיד עולים, ומי שיש לו אפשרות להחזיק בנכס עשוי ליהנות מביקוש גבוה בעתיד", אומר שאשא. "שוק הדיור הוא דינמי. שכונה שנראית חלשה עשויה להשתנות, לקבל ערך מוסף ובסוף זה מקרין על אזור שלם ומייצר ביקוש מחדש. במקרים כאלה, שווה להשקיע בשיפוץ, שגם משפר את איכות החיים בטווח המיידי לבעל הדירה וגם עשוי להעלות את הערך העתידי, לכשההזדמנות תבשיל".
לדבריו, "במקרה הספציפי של הדירה בראשון לציון, עם סיום כל מיזמי התחדשות מסביב, וכשהערך המצטבר שלהם יתממש, עשויה לצוץ הזדמנות ראויה למכירה. מאידך, אם יש לחץ למכור לנוכח נסיבות החיים או אילוצים שונים, כן שווה להתמקח ולשקף לרוכשים את הפוטנציאל לעליית ערך, את התמונה הכוללת ואת הפוטנציאל שנגזר מהעסקה".
עו"ד דוד בסידןצילום: ארז גולנידוד בסידן, עו"ד אזרחי מסחרי, מציין כי לא מעט דירות שנתקעות בשוק אינן בעייתיות פיזית אלא משפטית. "חריגות בנייה, הצמדות לא מוסדרות, רישום חלקי או בעיות בבעלות הן תמרורי אזהרה שקונים היום כבר לא מוכנים להתעלם מהם. דירות כאלה אולי נמכרות ביום הרכישה, אבל בעת המכירה הבאה הן הופכות למוקש", הוא אומר.
לדבריו, גם פרויקטים של התחדשות עירונית שאינם סגורים תכנונית או משפטית עלולים לפגוע בסחירות. "הבטחות לפינוי בינוי שלא מתממשות, יזמים ללא ערבויות או סכסוכים בין דיירים גורמים לכך שקונים פשוט ממשיכים הלאה".
