בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית לאחד הכלים המרכזיים להתמודדות עם מצוקת הדיור והזדקנות הבניינים בערי ישראל. פרויקטים של פינוי-בינוי או חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 מאפשרים להחליף בניינים ישנים בבנייה חדשה, להוסיף דירות לשוק ולשפר את תנאי המגורים של הדיירים.
לצד ההיבטים התכנוניים והכלכליים, יש לפרויקטים הללו גם משמעות בטיחותית. רבים מהמבנים שנבנו לפני שנות ה-90 אינם כוללים מרחבים מוגנים כלל, בעוד שבנייה חדשה כוללת ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהדירה. על רקע הלחימה מול איראן והחשש מפני ירי טילים, החשיבות של מיגון דירתי חזרה למרכז השיח הציבורי. עבור רבים מהדיירים, פרויקט התחדשות עירונית אינו עוד רק שדרוג של הנכס אלא גם דרך לקבל לראשונה מרחב מוגן תקני בתוך הדירה.
התחדשות עירונית ברמת גן. ארכיון
(צלם: גל פליבה)
אלא שמעבר לשאלות התכנוניות והבטיחותיות, פרויקטים כאלה מעלים גם סוגיות מורכבות של מיסוי מקרקעין - הן עבור בעלי הדירות והן עבור היזמים.
מס שבח: הפטור המרכזי לבעלי הדירות
מבחינה משפטית, עסקת פינוי-בינוי נחשבת למכירה של הדירה הישנה ליזם בתמורה לדירה חדשה שתיבנה בפרויקט. לכאורה מדובר בעסקה החייבת במס שבח - מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת מקרקעין.
עו"ד אברהם ימיןצילום: ליאור צלמיםעם זאת, כדי לעודד בעלי דירות להצטרף לפרויקטים של התחדשות עירונית, קבע המחוקק הוראות מיוחדות בחוק מיסוי מקרקעין המעניקות פטור ממס שבח במקרים רבים. בדרך כלל הפטור חל כאשר בעל הדירה מקבל דירת מגורים חלופית במסגרת הפרויקט.
עם זאת, הפטור אינו בלתי מוגבל. החוק קובע תקרות שונות לשווי הדירה החדשה או לשטחה. כאשר התמורה שמקבל הדייר חורגת מהתקרות הללו - למשל אם מתקבלת דירה גדולה במיוחד או תמורה כספית נוספת - עשוי להיווצר חיוב במס על החלק העודף.
מס רכישה והחלפת הדירה הישנה
באופן רגיל, רכישת דירה חדשה מחייבת בתשלום מס רכישה. בפרויקטים של התחדשות עירונית נקבעה הקלה משמעותית: הדיירים אינם נדרשים לשלם מס רכישה על הדירה החדשה שהם מקבלים במקום דירתם הישנה. הרציונל מאחורי ההטבה הוא שהעסקה נתפסת כהחלפת דירה במסגרת פרויקט משותף, ולא כרכישה רגילה של נכס חדש בשוק החופשי.
היטל השבחה והשפעתו על הפרויקט
היטל השבחה הוא תשלום המוטל כאשר תוכנית בנייה חדשה מעלה את ערך הקרקע. בפרויקטים של התחדשות עירונית ההשבחה יכולה להיות משמעותית, שכן תוכניות כאלה מעניקות זכויות בנייה נוספות.
המחוקק קבע פטורים והקלות שונים כדי שלא ליצור חסם כלכלי בפני פרויקטים כאלה. במקרים רבים הדיירים עצמם אינם משלמים היטל השבחה על הדירות שהם מקבלים בפרויקט, בעוד שהחיוב חל בעיקר על הזכויות הנוספות שנוצרות בפרויקט ועל הדירות הנמכרות לרוכשי צד שלישי.
ומה לגבי היזמים?
מבחינת היזם, פרויקט התחדשות עירונית הוא פעילות עסקית לכל דבר. הרווחים הנוצרים ממכירת הדירות החדשות חייבים במס הכנסה או במס חברות, בהתאם למבנה הפעילות.
בנוסף לכך חלים על הפרויקט גם חיובי מע"מ, בעיקר על מכירת הדירות לרוכשים חיצוניים ועל שירותי הבנייה הניתנים במסגרת העסקה. במקרים מסוימים היזם עשוי להיות חייב גם במס רכישה על זכויות הבנייה שהוא רוכש מהבעלים במסגרת הפרויקט.
עסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38 משלבות בין דיני תכנון ובנייה, חוזים ומיסוי מקרקעין. הפטורים שנקבעו בחוק נועדו לעודד את קידום הפרויקטים, אך הם כפופים לתנאים ותקרות שונות. לכן, לפני חתימה על הסכם בפרויקט התחדשות עירונית חשוב להבין גם את ההיבטים המיסויים של העסקה. בחינה מוקדמת של מבנה התמורות והשלכות המס יכולה למנוע הפתעות בהמשך הדרך ולסייע להבטיח שהפרויקט אכן יהיה כדאי עבור כל הצדדים.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד אברהם ימין עוסק במיסוי נדלן
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
