בבנק ישראל שוקלים לקדם מהלך שיאפשר לזכאי התוכנית הממשלתית לדירות מסובסדות, "דירה בהנחה", לקבל משכנתה בערך גבוה יותר ולהפחית את ההון העצמי שהם יידרשו להביא לביצוע העסקה. המהלך נמצא היום בשלב ראשוני וטרם הבשיל אולם חשוב לדעת ולהכיר את הדברים מראש. מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות, סייע לנו להבין את המשמעות של הצעד המתגבש.
הצעד נועד כדי להקל על זוכי דירה בהנחה ולאפשר להם לקחת משכנתה עם הון עצמי נמוך יותר, זאת על ידי הגדלת תקרת שווי הדירה המחושב לצורך ההלוואה. כלומר, בנק ישראל פרסם טיוטת עדכון המעלה את תקרת הערכת השמאות המותרת לדירות הנרכשות במסגרת התוכניות הממשלתיות מ־1.8 מיליון שקל ל־2.1 מיליון שקל. זה המקום להזכיר שזוכי "דירה בהנחה" מקבלים למעשה הטבה בכך שהדירה מוערכת לצורך קבלת ההלוואה על פי מחיר השוק שלה ולא המחיר המוזל בו נרכשה, וזו הסיבה שבפועל הם נדרשים להון עצמי נמוך יותר מנוטלי משכנתאות בשוק החופשי.
וידר מסביר: "עד כה, בעת חישוב יחס המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירות בתוכניות לדירות מוזלות, אם הערכת השמאי חרגה מ־1.8 מיליון שקל - המימון חושב רק לפי 1.8 מיליון שקל. המשמעות הייתה שהרוכשים נדרשו להביא הון עצמי גבוה יותר, גם כאשר ערך הדירה בפועל היה גבוה מהתקרה. הטיוטה החדשה של בנק ישראל משנה את זה: מעתה, השמאי יוכל להעריך את שווי הנכס עד 2.1 מיליון שקל, והחישוב יתבצע בהתאם".
על פי וידר המחשבה לעדכן את הסכום נכונה: "במשך תקופה ארוכה ההנחיות נותרו מאחור ביחס לעליית המחירים, וכתוצאה מכך זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן נאלצו להכניס יותר הון עצמי ממה שהיה סביר".
כאמור, נכון לעכשיו, מועד כניסת העדכון לתוקף טרם פורסם, והטיוטה עשויה לעבור התאמות נוספות לפני שתהפוך להנחיה רשמית.
וידר מדגיש כי גם לאחר השינוי, יש לבחון כל מקרה לגופו "חשוב להבין – העלאת הסף היא הקלה טכנית, אך כל משכנתה נבחנת לפי תמהיל הריביות, ההחזר החודשי ויכולת ההחזר של הלווה. היא לא מבטיחה אוטומטית אישור גבוה יותר, אבל היא כן פותחת את הדלת למו״מ טוב יותר מול הבנקים."
נציין ציין בנקודה זו, שלא מעט זכאים שזוכים בהגרלה, מגיעים למעמד בחירת הדירה ומגלים שאין להם מספיק הון עצמי להשלים את הרכישה. מסיבה זו נרשמים לא מעט ביטולים. הגדלת התקרה עשויה לשנות את המצב, לפחות בחלק מהמקרים. עם זאת חשוב להדגיש שכל הלוואה שמשק בית נוטל מהבנק כדאי שתהיה מתאימה למידותיו עם החזרים חודשיים בהם משק הבית יוכל לעמוד.
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
