הפער בין התכנון לביצוע משתקף היטב בתחום ההתחדשות העירונית בשנה שחלפה: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה אתמול (א') את הדוח השנתי שלה לסיכום שנת 2025, המציג לצד שיא בהיקפי תכנון יחידות דיור במסגרת של פינוי בינוי ותמ"א 38 – דשדוש במספר היתרי הבנייה שניתנו לפרויקטים כאלה.
אף שהנתונים מבטאים את המגמה של מעבר מבנייה על קרקעות פנויות לבנייה אינטנסיבית במרקם הבנוי במסגרת תהליכי התחדשות עירונית, ומציגים עלייה בהיקפי רוב הפעילות, בין היתר העובדה שכל דירה חמישית שנמכרה בשוק הדיור הייתה בפרויקט התחדשות, בשנה החולפת חלה ירידה של כ-15% במספר ההיתרים שניתנו בפועל.
מהנתונים עולה כי בתחום התכנון, כאמור, נרשם בשנת 2025 שיא לאחר שאושרו ברחבי הארץ 186 תוכניות מפורטות למתחמי פינוי בינוי, הכוללות 75,925 יחידות דיור, מהן 55,074 יחידות דיור תוספתיות חדשות למשק. כרבע מתוכניות אלו הן ביוזמה ממשלתית. למעשה, במהלך העשור האחרון צמח מספר יחידות הדיור בתוכניות פינוי בינוי שאושרו מכ-6,000 יחידות בשנת 2015, ועד כ-76 אלף יחידות בשנת 2025.
עוד עולה מהנתונים כי העיר ירושלים המשיכה להוביל במספר יחידות דיור מוצעות בתוכניות שאושרו במיזמי פינוי בינוי. העיר שהובילה במספר יחידות הדיור שאושרו בתוכניות פינוי בינוי ביחס לגודל האוכלוסייה שלה היא טירת כרמל, ואחריה לוד וחדרה. גם בתל אביב אושר מספר בגדול של יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, וכך גם באשדוד וחיפה.
המשמעות היא שבמהלך השנה שחלפה קודמו מיזמי פינוי בינוי לא רק באזורי הביקוש במרכז הארץ. על פי הדוח, במהלך השנה שחלפה קידמה הרשות להתחדשות תוכניות מפורטות בעשרות מתחמי פינוי בינוי ביישובי הנגב והגליל, הכוללות פוטנציאל של למעלה מ-41 אלף יחידות דיור, בין היתר ביישובים שלומי, טבריה, קריית שמונה, מגדל העמק, בית שאן, אופקים אילת, חצור הגלילית, מטולה, צפת, שדרות ונתיבות.
בדוח בחנו את מספר תוכניות ההתחדשות הבניינית, המחליפות את תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה שתוקפה פג בשנת 2024. במטרה לאפשר לשוק חלופה נוחה ומהירה להתחדשות ברמת הבניין בלבד, קידמה הרשות בשיתוף עם הרשויות המקומיות השונות תוכניות להתחדשות בניינית.
בסך הכול קודמו במהלך 2025 תוכניות התחדשות בניינית כחלופה לתמ"א 38 ב-18 ערים, שהתווספו ל-3 תוכניות שאושרו בשנים קודמות. עד כה אושרו תוכניות ב-9 ערים: נהריה, רמלה, רעננה, כפר סבא, לוד, פתח תקווה, יבנה, באר שבע ואשדוד. תוכניות נוספות מקודמות בחיפה, בת ים, אשקלון, בני ברק, ובית שמש, ולאחרונה החלה הרשות לקדם תוכניות נוספות בטירת כרמל, רחובות וקריית שמונה.
לתוכניות אלו פוטנציאל לקדם התחדשות עירונית של 36,653 בניינים עם 622,192 יחידות דיור. בערים הרצליה, הוד השרון, חולון, יוקנעם, קריית גת, קריית מוצקין ורמת השרון הייתה תוכנית עירונית להתחדשות בניינית ערב פקיעת תמ"א 38.
אשר להיתרי בנייה, במהלך השנה הוציאו רשויות מקומיות ברחבי הארץ היתרי בנייה שכללו 28,902 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, מתוכן 13,066 יחידות אושרו בהיתרי בנייה מכוח תוכניות פינוי בינוי ו-15,836 יחידות אושרו בהיתרי בנייה שהוצאו מכוח תוכניות להתחדשות בניינית (ברמת הבניין בלבד).
מהנתונים עולה כי בשנת 2025 חלה ירידה של כ-15% במספר היתרי הבנייה שניתנו במסגרת התחדשות עירונית לעומת 2024; אולם ביחס לשנת 2023 מדובר בעלייה של כ-42%. בסך הכול, במהלך העשור האחרון גדל מספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בנייה לפינוי בינוי ביותר מ-1,200%. הערים שהובילו במתן היתרי בנייה לפינוי בינוי היו ירושלים עם 4,092 יחידות דיור, בת ים, פתח תקווה, תל אביב, חיפה, גבעתיים, נתניה, יהוד-מונסון, קריית גת והרצליה. יהוד-מונוסון, גבעתיים ובת ים הובילו בהיתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי ביחס לגודל האוכלוסייה.
הערים שהובילו במתן היתרי בנייה להתחדשות בניינית לשנת 2025 היו תל אביב, ירושלים, פתח תקווה, חיפה, רמת גן, ראשון לציון, אשדוד, בת ים, רעננה והרצליה. חיפה הציגה את הזינוק הגדול ביותר במספר ההיתרים (כ-70%), כאשר ביחס לגודל האוכלוסייה הובילו תל אביב, רמת גן ורעננה.
