"אנחנו בעד ודאות, אבל צריך למצוא איזון. אי אפשר לתת דירה בלי תמורה סבירה בהתחדשות עירונית, ודייר שהורסים את ביתו זכאי לשדרוג באיכות ובגודל הדירה. לעיתים אנחנו רואים מגמה של רשויות שמנסות להגביל את התמורות, וזה עלול לפגוע בתהליך התקדמות הפרויקט מול הדיירים. אם זה יקרה – פרויקטים עלולים לעיתים לא לצאת לדרך". כך מזהיר גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן. דבריו מגיעים לאור מגמה חדשה שתופסת תאוצה, ובמסגרתה רשויות מקומיות מתחילות לבחון אפשרות של הגבלת תמורות בתוכניות התחדשות עירונית.
"צריכים איזונים", מדגיש קסטל בהקשר זה, "מצד אחד לגדר את התמורות לדיירים, אך מנגד להימנע מהתערבות יתר בזכויות הקנייניות של הבעלים. לא כל פרויקט דומה לרעהו, וקשה לעיתים למצוא תמורות אחידות וזהות לבעלים בכל פרויקט ופרויקט. ההתחדשות העירונית היא אינטרס לאומי, לא רק של דייר או יזם בודד. לכן חשוב לאפשר לכולם ליהנות – גם לדיירים וגם ליזמים – כדי שהתהליך באמת יתקדם".
איתמר פיטל, מנכ"ל אפריקה ישראל התחדשות עירונית, מסביר שכל החלטה בתחום היא רבת־משמעות, ויש לפעול בזהירות הנדרשת: "ההתחדשות העירונית נמצאת בתקופה של התבססות והבשלה. זהו אחד הכלים המרכזיים לפתרון מצוקת הדיור ולחיזוק הערים מבפנים.
איתמר פיטלצילום: אילן בשורעם זאת הצעות לקבוע מגבלות גורפות על התמורה לבעלי הדירות חייבות להיעשות בזהירות. המטרה צריכה להיות יצירת ודאות, לא בלימה. כל פרויקט פועל בתנאים שונים של עלויות, תשתיות ושווי קרקע, ולכן קביעה אחידה של תקרת תמורה עלולה לעצור יוזמות באזורים שבהם ההתחדשות היא לא מותרות, אלא צורך אמיתי. במקום מגבלות קשיחות, יש לקבוע עקרונות כלכליים ותכנוניים ברורים, שיאפשרו גמישות בהתאם למציאות המקומית. אם נדע לשמור על שיח מאוזן בין הרשויות, היזמים ובעלי הדירות, נוכל להבטיח גם שהתמורות יהיו הוגנות וגם שהפרויקטים יישארו כלכליים וברי־מימוש. זו הדרך הנכונה להמשיך את תנופת ההתחדשות ולא לעצור אותה".
ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, סבור שהרשויות המקומיות היו צריכות לגבש מזמן מדיניות סדורה בתחום: "היה ראוי כבר מזמן שהמדינה והרשויות המקומיות יגדירו תמורות מקסימום ברורות.
ניב רוםצילום: תומר חומפסקביעת תקרה תיצור ודאות ושקיפות בשוק ההתחדשות העירונית. במסגרת זו, יזמים ודיירים יוכלו להתנהל בצורה הוגנת ומאוזנת, מבלי שצד אחד ינצל את מצוקתו של הצד השני. קביעת תמורות מקסימום תמנע מצבים קיצוניים משני הכיוונים: מחד דרישות לא סבירות מדיירים, שפוגעות בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, ומנגד הצעות נמוכות מדי מיזמים, שלא משקפות את השווי האמיתי. מסגרת ברורה תאפשר להתקדם בפרויקטים באופן יעיל יותר ולהביא לתוצאות טובות יותר עבור כל הצדדים המעורבים".
תמיר חנן, סמנכ״ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בפרץ בוני הנגב, מסביר מה המקור להגבלות: "רשויות מקומיות החלו להבין שתחרות חופשית אומנם מעודדת יזמות, אך עודף הבטחות מוביל לקריסות. פרויקטים נעצרו, דיירים נשארו עם חלומות על הנייר, ואמון הציבור ספג מכה. בעקבות זאת יותר ויותר עיריות ורשויות מקומיות מפרסמות מדיניות שמגבילה את היקף התמורות לדיירים. חלקן מגדירות תקרת גודל מקסימלית לדירה החדשה, אחרות קובעות מגבלות על מיקום הקומות שיקבלו בעלי הדירות או אפילו על המפרט הטכני. הבעיה היא שהמציאות החדשה עשויה להוביל למצב שבו התמורה מוגבלת מדי והמוטיבציה לחתום יורדת, ודיירים רבים מעדיפים להישאר בבניינים ישנים – גם אם הם לא בטיחותיים. במילים פשוטות: אם לדיירים יהיה מעט מדי להרוויח - הם ימשיכו להחזיק בדירות ישנות לא מוגנות ומסוכנות, ומדינת ישראל תישאר עם בניינים ישנים ותשתיות רעועות ובלתי מספיקות. האתגר האמיתי הוא לא האם להגביל – אלא איך לעשות זאת בחוכמה".
"הגבלת תמורות? מהלך חיובי"
לצד מי שמסתייג מהמגמה המתפתחת, יש הסבורים שזה דווקא צעד בכיוון הנכון. "לדעתי, המהלך על מגבלות בתחום התמורות במיזמי התחדשות עירונית הוא חיובי ויכניס ודאות לתחום זה",
חיים קראדיצילום: טל משולמיכך סבור חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים. "אם עד כה הדיירים היו מנהלים משא ומתן לאורך שנים כדי לקבל כמה שיותר תנאים מהקבלנים,
דבר שהיה מאריך את חיי הפרויקט ויוצר עליות מחירים ואי־כדאות כלכלית לקבלנים, כעת, כשהתמורה מוגבלת בהטבות ללקוחות ובזמן, אפשר לקדם ולהוציא לפועל מהר יותר פרויקטים של התחדשות עירונית וגם למנוע כניסה של גורמים לא מקצועיים לתחום זה".
גם רו"ח גלעד אורן, מנכ"ל מצלאוי חברה לבניין, סבור שההגבלה עשויה להיות פתרון ולא בעיה: "מגבלת התמורות מביאה איתה יתרון חשוב – היא יוצרת סוף סוף ודאות תכנונית. ברגע שרשות מקומית מציגה מדיניות סדורה וברורה, יזמים יודעים למה לצפות, מה הקווים המנחים, ומה הסיכוי שהפרויקט יאושר. זה יכול לחסוך זמן יקר ולייעל משמעותית את שלבי התכנון והאישור. עם זאת לא די בוודאות רגולטורית.
גילעד אורןצילום: מגדלור מדיהכשמדובר בהתחדשות עירונית, חייבת להיות גם היתכנות כלכלית. קביעת תקרות לתמורות מבלי לקחת בחשבון את העלייה בעלויות הבנייה, מחירי הקרקע, עלויות מימון וסיכונים – עלולה להפוך פרויקטים ללא כדאיים. במקרים כאלה לא רק שהיזם יוותר, אלא גם הדיירים עצמם יישארו עם בניין ישן וללא פתרון. לכן, אם המדינה והרשויות המקומיות לא ימצאו את האיזון הנכון בין שמירה על מסגרת אחידה ובין גמישות תכנונית המאפשרת כלכלה בת־קיימא, החשש הוא שמגבלת התמורות תוביל לקיפאון בביצוע מיזמי התחדשות עירונית, דווקא בתקופה שבה הם נדרשים יותר מתמיד".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, רואה בהגבלת התמורות כיוון נכון: "אני רואה במהלך צעד מבורך שיכניס יותר ודאות לשוק, ושהתחרות תהיה על איכות ולא מצגי שווא של תמורות לא מציאותיות, שמופחתות בהמשך הדרך.
אמיר הלרצילום: איציק שוקלבשנים האחרונות ראינו יזמים שהציעו תמורות מופרזות רק כדי להחתים דיירים, ולאחר מכן חזרו בהם וביקשו להפחית. זה פגע באמון הציבור ובאמינות התחום כולו. קביעת גבולות סבירים תעודד תכנון אחראי ותמנע אכזבות מיותרות. יחד עם זאת חשוב מאוד לקבוע הוראות מעבר ברורות, כדי שהשינויים לא יחולו רטרואקטיבית על פרויקטים, שבהם כבר נחתמו הסכמים ונמצא בהם הרוב הנדרש".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אשטרום מגורים, רואה במגמה החדשה פוטנציאל חיובי לסדר בענף: "הגבלת התמורות מצד הרשויות המקומיות היא מהלך שמביא עימו מורכבות, אך גם סדר מבורך בענף. מצד אחד מדובר בכלי שמכניס ודאות לשוק ומגדיר גבולות ברורים הן ליזמים והן לדיירים. יש רשויות שמקפידות על תקרת תמורות של 12 מ"ר ואף דורשות תיקון הסכמים קיימים, ובכך מייצרות אחידות וכללי משחק ידועים מראש. מנגד ישנן רשויות שאומנם קבעו מדיניות דומה, אך אינן אוכפות אותה בפועל, ומשתמשות בה בעיקר כבסיס לחישובים כלכליים במסגרת תקן 21, דבר היוצר לעיתים עיוותים בין רווחיות היזמים ובין הערכות הרשויות. למרות המורכבות אני רואה במהלך הזה צעד נכון ונדרש: הגבלת התמורות מסדירה את השוק ומונעת התנהלות ספקולטיבית, וכתוצאה מכך מובילה לתחרות הוגנת ומאוזנת. הגבלה תמנע תהליכי שווא ותסנן הצעות לא ריאליות, ועל כן תוציא מהשוק שחקנים לא מקצועיים".
"צעד שיכול להכניס סדר וודאות"
אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מברך על הכיוון החדש: "הגבלת התמורות היא צעד מבורך שיכניס הרבה ודאות, יפשט ויזרז הליכים, ובכך יסייע לקידום התחדשות עירונית כפי שנדרש כיום. ההגבלה צריכה להיות מבוקרת על ידי העירייה מול הדיירים, כך שהשוויוניות תישמר, והיא תעניק ליזמים ודאות תכנונית. אנחנו מכירים לא מעט מקרים, שבהם תחרות בין יזמים הובילה למצבים שבהם הובטחו לדיירים תמורות מפליגות, ולאחר כמה שנים זה הוביל לבעיה בקידום הפרויקט הן מצד העירייה עצמה והן מהצד היזמי, כאשר התברר שההצעה ה'נדיבה' מאוד שניתנה בהתחלה – לא עומדת במבחן המציאות. ההגבלה טובה גם לדיירים, שכן במצב כזה ההחלטה על בחירה ביזם תתבסס על איכותו, יציבותו ויכולתו להשלים את הפרויקט - ולא על השטחים. ההגבלה המדוברת כיום היא של 12 מ"ר. לדעתי, כל עירייה צריכה להחליט על המספר שהיא חושבת, שמחד לא יעמיס יותר מידי על תשתיות העיר, ומנגד יישאר אטרקטיבי בעיני בעלי הדירות כדי לצאת לדרך עם הפרויקט".
רון מרום, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברה קטה גרופ, סבור אף הוא שמדובר במהלך חיובי לענף: "מהלך של הגבלת התמורות הוא צעד מתבקש שיכול דווקא להכניס סדר וודאות לענף.
רון מרוםצילום: נטע שניבשנים האחרונות ראינו פערים עצומים בין פרויקטים סמוכים, ולעיתים אף באותה עיר, מה שיצר חוסר אחידות, עיכובים ואף התנגדויות מצד רשויות. קביעת מסגרת ברורה לתמורות מאפשרת ליזמים לדעת מראש את גבולות הגזרה הכלכליים, לרשויות המקומיות לנהל מדיניות אחידה ושקופה יותר, ולדיירים להבין בדיוק מה הם מקבלים".
עדי הוד, מנהלת התחדשות עירונית בקבוצת שובל, מברכת גם היא על המגמה: "אנחנו בעד הגבלת התמורות. 'הסחר מכר' במטרים לא עושה טוב, לא לדיירים, לא לרשויות ולא ליזמים, כי כל אחד מבטיח מה שבא לו, וזה יוצר בעיות מול הרשות המקומית במימוש הפרויקט. המכפיל שקובע את רווחיות הפרויקט נובע הן מההכנסות והן מהתמורות שניתנות לדיירים, והדבר יוצר מעמסה על התשתיות, מה שגורם קושי לרשויות לאשר את הפרויקט, לחוסר ודאות מתמשך ולבלבול של הדיירים. על הדיירים להתמקד באיכות הבנייה, במוניטין של החברה, ביכולתה לקדם את הפרויקט מהר וביעילות ובחוסן הכלכלי של היזם".
הילל כהן, סמנכ"ל פיתוח עיסקי בחברת צ.פ, סבור כי הגבלה יכולה לסייע, אך נדרשים צעדים נוספים: "המהלך להגבלת התמורות יכול להכניס ודאות מבורכת לשוק – ודאות תכנונית שהיא קריטית וחשובה מאוד הן ליזמים והן לדיירים. עם זאת הגבלה לבדה איננה מספקת. לצידה נדרשת גם אחריות של הרשויות לייצר מנגנון שיבטיח את הכדאיות הכלכלית של המיזמים. בפרט בתקופה הנוכחית – אחרי שנתיים קשות של מלחמה, כשצורכי הדיירים ברורים מאי פעם – חשוב להעניק ודאות כפולה: גם לתמורות שיקבלו הדיירים וגם ליכולתם של היזמים לקדם את הפרויקטים בפועל. רק שילוב כזה יאפשר להתחדשות העירונית להמשיך ולצמוח".
4 צפייה בגלריה
"חשוב שתהיה וודאות". הריסה בפרויקט התחדשות עירונית בפתח תקווה של קטה גרופ
(צילום: עידן סבח)
"ערעור יחסים וחשדנות דיירים"
תוצר לוואי של שינוי מדיניות או הפחתת תמורות הוא שינוי במתווה הכלכלי של הפרויקט, מה שעשוי לגרור שינוי הסכם מול בעלי הדירות. רועי גלעד דורון, משנה למנכ״ל ומנהל פעילות ההתחדשות העירונית בדן נדל"ן התחדשות עירונית מקבוצת דן, מתייחס לסוגיה: "כאשר מדובר בפרויקטים שבהם נחתמו כבר הסכמים מול בעלי הדירות, על הרשות המקומית להימנע משינויי מדיניות רטרואקטיביים או מהנחיות חדשות המשנות את גובה התמורות. כל שינוי כזה מערער את האמון בין הצדדים ופוגע בהיתכנות הכלכלית של פרויקט שכבר מבוסס על התחייבויות חוזיות. במקרים כאלה על הרשות לגלות גמישות ותבונה ניהולית ולאפשר קידום בהתאם למדיניות שהייתה תקפה בעת החתימה, ובמקרים חריגים למצוא פתרונות ביניים (כגון הפחתת דרישות ציבוריות או הארכת זכויות) שיאזנו את העלויות". עוד מוסיף גלעד דורון, כי "בפרויקטים שנמצאים בשלבים מתקדמים אך טרם נחתמו, מומלץ שהרשות תנהל דיאלוג מוקדם ושקוף עם היזם והדיירים, ותציג בצורה ברורה את ציפיותיה בנוגע לתמורות, תמהיל ותכנון. בכך ניתן למנוע אשליות או עיכובים בשלב ההיתר. על היזמים מצידם להציג מודל כלכלי שקוף ומנומק, כולל ניתוח רגישות לשינויים בתמורות, כך שהצדדים יבינו את גבולות הגמישות ויוכלו להגיע להסכמה".
גם שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מתייחס לפתיחת החוזים מול הדיירים בחלק מהמקרים: "בשנה האחרונה אנחנו רואים יותר ויותר רשויות שמעלות לדיון את נושא הגבלת התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הרשויות מנסות למנוע מצב שבו הבטחות מופרזות יעצרו פרויקטים, וליצור גבולות ברורים, כדי שכל הצדדים – דיירים ויזמים – יידעו למה לצפות.
שגיא לנצ'נרצילום: יח"צהמשמעות היא למעשה פתיחת החוזה מחדש מול הדיירים, כשברוב המקרים מדובר בחוזים שנחתמו לפני מספר שנים, והמהלך עלול לגרום לערעור היחסים, לחשדנות ולחוסר שביעות רצון מצד הדיירים, שלא מבינים את השינוי הפתאומי בתמורות. המהלך מחייב גם בחינת מחודשת של רווחיות הפרויקט מול התחייבויות היזם, ולמעשה, זה מציב את הדיירים והיזמים במקום לא פשוט – בין הרצון לשמור על מה שהובטח בעבר ובין הצורך לאפשר לפרויקט להתקדם. התערבות הרשויות מנסה לייצר סדר, וזה מבורך, אך כידוע, הענף אינו עוצר, ולכן היה ראוי ליצור מנגנון זמנים אחיד שעל־פיו יישמו את ההגבלות".
עמית הולצברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית צרפתי צבי ובניו, מתייחס לסיטואציה החדשה שנוצרה: "השאלה היא כיצד ניתן לאזן בין הצורך בוודאות ובין הצורך בגמישות ובתגובה למציאות המגוונת בשטח. ודאות היא אבן יסוד להצלחת פרויקטים. אך כאשר ההגבלות קשוחות מדי ואינן מתחשבות בשוני בין אזורים, סוגי בניינים, עלויות ביצוע או צרכים חברתיים, הן עלולות דווקא להאט את קצב ההתחדשות ואף ליצור התנגדות בקרב התושבים. כדי שהמהלך הזה יוכל להוביל לצמיחה ולא לקיפאון, הרשויות נדרשות לפעול בשקיפות, בשיתוף פעולה הדוק עם יזמים ונציגי דיירים, ולבנות מנגנון תמורות דינמי, כזה שמאזן בין היכולת הכלכלית של הפרויקט ובין צרכים האמיתיים של התושבים. מנגנון כזה מאפשר התייחסות פרטנית לכל פרויקט, תוך שמירה על כללי משחק ברורים, ומבטיח שהצדדים המעורבים מרגישים שמקשיבים להם ושמתחשבים בהם".
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות מקרקעין, סבור שהמהלך גרוע בעיקר לבעלי הדירות: "מדיניות של הגבלת תמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית היא צעד חד־צדדי שפוגע אך ורק בבעלי הדירות, שהם למעשה השותפים הבכירים והאמיתיים במתחמי ההתחדשות. קביעת תוספת קבועה של 12 או 20 מ"ר לכל בעל דירה, מבלי לבחון את הכדאיות הכלכלית של כל מגרש ושכונה, מנוגדת להיגיון המקצועי ולשוק חופשי והוגן. מתן 'ודאות תכנונית' הפכה בשיח של חלק מהוועדות המקומיות לשם קוד לרווחיות עודפת של היזם או העירייה על חשבון בעלי הנכסים. הוודאות האמיתית צריכה להישען על ניתוח כלכלי ולא על החלטות שרירותיות".
4 צפייה בגלריה
"הגבלת תמורות - צעד מתבקש" הריסה בפרויקט של חברת פרשקובסקי בתל אביב
(צילום: אורי חודי)
"שיווי משקל עדין"
כל מי שעוסק שנים בהתחדשות עירונית, מכיר את המורכבות הגדולה בתחום זה, שהופכת אותו למלאכת מחשבת של ממש. מסיבה זו כל שינוי מצריך היערכות ומחשבה עמוקה של כל הצדדים. ישראל יעקב, שמאי מקרקעין ומנכ"ל משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, מסביר כי המגמה החדשה יכולה לסייע, אך חייבת להיעשות בצורה נכונה: "השיח סביב הגבלת התמורות הוא שיח חשוב, אך גם רגיש מאוד. ההתחדשות העירונית נשענת על שיווי משקל עדין בין הרצון של בעלי הדירות למקסם את התמורה האישית ובין הצורך לשמור על פרויקט כלכלי ובר־ביצוע עבור היזם.
ישראל יעקבצילום: ניב קנטורתנאי הבסיס, שאותו אני מסביר לכלל בעלי הדירות שאני מלווה, הוא: ללא כלכליות, גם הפרויקט המבטיח ביותר על הנייר לא ייצא לדרך. מגבלות התמורה שמבקשות לקבוע רשויות מסוימות, עשויות, לכאורה, להאט את התהליך, אך בפועל, אם הן מבוססות על נתונים אמיתיים, על ניתוחי שוק ועל שמאות כלכליות מקצועיות, הן דווקא עשויות להכניס ודאות ולהפוך את השוק לשקוף ולבריא יותר. חשוב להבין שאין שני מתחמים זהים, וכל פרויקט חייב להיבחן לגופו, לפי עלויות בסעיף קרקע, עלויות יועצי בעלי הדירות, סעיף בנייה ישירה, סעיף מימון ובהמשך שווי מכירת מלאי היזם, תנאי השוק והציפיות הסבירות של כל צד".
עו"ד יריב בר דיין, הבעלים משרד יריב בר דיין – עורכי דין ומומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי, מציין כי יש להבחין בין החלטות שונות של רשויות שונות: "חשוב לעשות הבחנה ברורה בין 'הגבלת תמורה', כפי שנוקטות עיריות שונות, ובין קביעת סל זכויות, כפי שנעשה בעיריית תל־אביב. ההבדל מהותי: הגבלת התמורה ל־12 מ"ר בלבד פוגעת בזכות הקניין של בעלי הדירות ובחופש ההתקשרות החוזית, ומשאירה את עיקר הרווח אצל היזמים ולא אצל בעלי הדירות. לעומת זאת, המודל של תל־אביב לדוגמה מבטא גישה נכונה יותר; העירייה קובעת סל זכויות שמתבסס על תוספת של כ־12 מ"ר לדירה קיימת לצורך חישוב סל הזכויות התכנוני, אבל אינה מגבילה את התמורה שבעלי הדירות יכולים לקבל מתוך אותו סל. באופן זה זכויות היזם וזכויות בעלי הדירות נקבעים על־פי מערכת היחסים החוזית והמסחרית ביניהם. כך נוצר איזון נכון בין ודאות תכנונית לגמישות חוזית וכלכלית. כמי שמייצג בעלי דירות במיזמי פינוי בינוי, אני סבור כי הגבלת תמורה קשיחה וקבועה מראש אינה נכונה, ויש בה כדי לפגוע בבעלי הדירות, תוך שניתן פתרון לכאורה לבעיה תכנונית, באמצעות התערבות בוטה בזכויות בעלי הדירות".
"הגבלת תמורות מרסנת דרישות"
עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' העומדת בראש מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד, מציינת כי הגבלת התמורות עשויה לאזן דרישות מוגזמות של בעלי דירות: "הגבלת התמורות על ידי הרשויות עשויה במקרים מסוימים להביא לקידום מהיר יותר של פרויקטים. לדבריה, הגבלה על ידי הרשות מרסנת את הדרישות של בעלי הדירות לתמורות מופרזות, היא יוצרת מסגרת ברורה של תמורות וכך גם מונעת ממארגנים או יזמים לא אחראיים להבטיח תמורות שווא לבעלי דירות רק כדי לשריין את הפרויקט, ואז ברגע שמגיע השלב להצגת דו"ח שמאי, הפרויקט מתגלה כלא כלכלי. וכך אנחנו עדים היום לפרויקטים שבהם היזמים חוזרים לבעלי הדירות להפחתת תמורות, או פרויקטים שלא יוצאים למימוש גם אחרי חתימת כל בעלי הדירות - מחוסר כדאיות".
עו"ד קרן פרשקר, מומחית לייצוג דיירים בהתחדשות עירונית ובעלים משותפת במשרד עורכי הדין רז־כהן פרשקר ושות', מסבירה: "פרויקט שיוצא לדרך עם תמורות מצומצמות עדיף על פרויקט שקורס באמצע הדרך. אנחנו רואים כיום שיזמים מבקשים לצמצם את התמורות לדיירים בחלק מהפרויקטים ובעיקר באזורי ביקוש. במקום תוספות של כ־12 מ"ר לדירה החדשה, דבר שהיה נורמה בעבר, היום מדברים בחלק מהאזורים על הפחתות משמעותיות בעיקר בשל מגבלות שמציבות הרשויות המקומיות, וזאת לעיתים לצד דרישות נוספות, כמו ויתור על שטחים משותפים מסוימים. השאלה המרכזית שצריכה להישאל היא איך להתמודד עם המגמה הזו באופן נכון. התשובה - באמצעות בדיקות מקצועיות עצמאיות, דרישה לאסמכתאות ברורות לכל טענה ויצירת מנגנוני פיצוי עתידיים במידה שהמצב ישתפר, או לחילופין משא ומתן על תמורות אחרות שניתן לקבל במקום שטח דירה גדול יותר".
זאב גרינברג, סמנכ"ל חברת מידר: "בעלי הדירות מבינים היום טוב יותר שלא בכל פרויקט ניתן לקבל תוספות גדולות, ושלעיתים התמורה מוגבלת בשל אילוצים תכנוניים וכלכליים. האירועים האחרונים והצורך במיגון רק הדגישו את החשיבות של קידום התחדשות עירונית במהירות. לכן הרשויות צריכות להתמקד לא בהקשחת תנאים ובהגבלת התמורות, אלא ביצירת ודאות תכנונית וכלכלית, בשיתוף פעולה עם היזמים ובקידום מהיר של תהליכים".
גל לחמי, מנכ"לית-משותפת של חברת אוניקס, שכיהנה קודם לכן כראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחדרה, מסכמת: "הגבלת התמורות היא האבולוציה המתבקשת של מתחמי ההתחדשות העירונית, והן יצטמצמו בשנים הקרובות כך או כך. רשויות רבות הבינו שהיקף התשתיות העירוניות שלהן הוא מוגבל, ולכן הן מצמצמות את היקף זכויות הבנייה. יש שיגידו שמדובר בהתערבות בוטה, אולם בסופו של דבר מגבלות התמורה מאפשרות לקצר משמעותית את התהליכים, ובעיקר להבטיח את המשך ההתחדשות העירונית במגוון ערים בישראל".
4 צפייה בגלריה
"עדיף פחות תמורות מפרויקט שלא ייצא לדרך". הריסה בפרויקט פינוי בינוי בפתח תקווה
(צילום: גל פליבה)
"למי זה מפריע אם יקבלו קצת יותר?"
בזמן שהדיון על התמורות הוא ברובו תכנוני, יש הטוענים שחלק מהמגבלות נובעות לפעמים מסיבות אחרות. תומר צליח, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, לא מצליח להבין למה רוצים לפגוע בתחום כה חשוב. "חלק מהרשויות המקומיות מבקשות להגביל את תוספת השטח לדירות התמורה. חשוב להבין שמדובר לרוב בתושבים ותיקים, קשי יום, החיים בדירות ישנות וקטנות מאוד.
תומר צליחצילום: שירי גרופרעבורם זו אולי הזדמנות חד־פעמית לשפר את איכות חייהם באופן דרמטי. אז למה להגביל ל־12 מ"ר? למי מפריע שיקבלו קצת יותר? גם אם נפח הבנייה גדל מעט, ההשפעה על הסביבה שולית, לעומת התרומה האדירה לרווחת התושבים. אוי לרשות מקומית שעיניה צרות תושביה הוותיקים וקשי היום. תפקידן של רשויות התכנון הוא לא לצמצם, אלא לאפשר לתכנן את המרב האפשרי במסגרת התכנון, לטובת הציבור. כאשר רשות תכנון עסוקה יותר בלוודא שאף אחד לא מרוויח ‘יותר מדי’ מאשר בלייצר פתרונות, היא חוטאת לתפקידה ולשליחותה הציבורית".
גם צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, סבור שהתערבות הרגולטור מיותרת: "מצד אחד מגבלת התמורות עשויה לעשות סדר בבלגן, אך לדעתי, יש פסול בהתערבות הרגולטור בהחלטות עסקיות בין יזם לבעלי דירות,
צחי סופריןצילום: נווה אביאנישכל אחד מהם מוכן לעשות עסקה בתנאים המתאימים לו. כלומר אם יזם מעוניין לתת 20 מ״ר תוספת לכל דירה, ולאחר שביצע בדיקה שמאית, הסיק שהפרויקט כלכלי עבורו, מדוע צריך הרגולטור להתערב? ניתן לייצר הצעת פשרה שתבדיל בין משקיעים שלא מתכוונים לחזור ולהתגורר בדירה החדשה, עבורם תהיה מגבלת תמורה, ובין בעלי דירות שחוזרים להתגורר בדירה, שעבורם כל מ"ר נוסף מהווה הבדל משמעותי באיכות החיים".
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, מעלה חשש שהתופעה החדשה תוביל לתוצאה בעייתית בשטח: "קביעת רף תמורות אחיד עלולה דווקא לייצר אפקט הפוך של עצירת פרויקטים, פגיעה בכדאיות הכלכלית והעמקת הפערים בין אזורים חזקים לחלשים. יש להבין שהתחדשות עירונית אינה נוסחה אחת קבועה, אלא משתנה מרשות לרשות, משכונה לשכונה ולעיתים אף מבניין לבניין.
יונתן אזרצילום: ניב קנטורכל מתחם שונה מהשני בערכי הקרקע, בתנאי השוק, בדרישות ההנדסיות ובציפיות הדיירים. לכן מודל אחיד של מגבלות תמורה מתעלם מהמורכבות המקומית. באזורים שבהם ערכי הקרקע נמוכים או עלויות הביצוע גבוהות, אפילו הפחתה קטנה בתמורה עלולה להפוך את הפרויקט לבלתי ישים. התוצאה תהיה מציאות שבה רק מרכזי הערים החזקים ממשיכים להתחדש, בעוד השכונות הוותיקות, הזקוקות ביותר להתערבות, נותרות מאחור. במקום הגבלות גורפות, נכון לקדם מודל דיפרנציאלי וגמיש, המבוסס על קריטריונים כלכליים ותכנוניים ברורים".
