"אני חושב שזה נכון כרגע לחזור למס רכישה של -5% ו-6%, אבל זו שאלה שהממשלה צריכה להכריע בה ואחת ההחלטות הראשונות שהממשלה החדשה תצטרך לקבל כי הוראת השעה על מס הרכישה הגבוה תפוג בפברואר". כך אמר שי אהרונוביץ, מנהל רשות המיסים בכנס הנדל"ן השנתי של "מגדילים". נזכיר כי מס הרכישה הגבוה על משקיעים עומד היום על בין 8% ל-10%.
עוד אמר אהרונוביץ בהקשר זה כי: "בניגוד למיסים אחרים, מס הרכישה על המשקיעים הוא כלי של הממשלה לשליטה על הביקושים וזה סוג של ברקס שהממשלה נתנה שהביקושים היו גבוהים. היום יש האטה בביקושים ואני אומר שצריך לשמור על שוק הנדל"ן. בסופו של דבר, אם אני מדבר מפריזמת המיסוי, דירה שנמכרת לא מכניסה באופן ישיר רק מס רכישה, היא מכניסה מע"מ, היא מכניסה מס הכנסה. אבל ברגע שפרויקט לא מתממש, אז ברור שכל מעגל המיסים סובל מזה".
נציין כי בענף סבורים כי הורדת מס הרכישה למשקיעים תחזיר לא מעט רוכשים למשרדי המכירות ומדובר בנושא טעון עליו מדברים כבר תקופה ארוכה. במשרד האוצר אגב מתנגדים למהלך. אירוע אחר שהתרחש לאחרונה וגם אליו התייחס מנהל רשות המיסים קשור למאגר המידע הנדל"ני בו מופיעות כלל עסקאות הנדל"ן מאז שנות ה-90. מאגר זה פתוח לציבור אך לאחרונה, החליטה רשות המיסים לחייב את הגולשים בהזדהות ולהגביל את החיפוש.
אהרונוביץ התייחס לנושא ואמר: "רשות המסים נדרשה לפרסם את מאגר עסקאות הנדל"ן בחקיקה, ואנו פועלים לטייב אותו באופן שוטף, אף שהנתונים עדיין אינם מדויקים לחלוטין. במקור נקבעו תקנות המגבילות את כמות הרשומות שניתן לשלוף בכל פעם ל-150, וזאת במטרה לאזן בין שקיפות המידע להגנה על הפרטיות. אלא שלאחרונה, באמצעות כלי בינה מלאכותית (AI), הצליח עורך דין להוריד את המאגר כולו, ובעקבותיו ניסו גופים נוספים לבצע שאיבות נתונים דומות".
ומדוע הוגבל האתר? לדברי אהרונוביץ, "בשבוע שעבר, לקראת יום שלישי, זיהינו שהיקף ההורדות ההמוני הזה מייצר עומס כבד שעלול להשבית חלק ממערכות הרשות, ומשום כך נאלצנו לבלום את הפעילות במערכת. חשוב להדגיש כי הצעד שננקט הוא שלב ביניים בלבד שנועד למנוע תקלות וקריסת מערכות. אנו בוחנים כעת האם נדרש שינוי מדיניות כולל, נגבש החלטה בשבועות הקרובים, ונבדוק האם הדבר מצריך התערבות בחקיקה".
יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון והבינוי ציין בכנס כי "אני מסתכל על מלאי הדירות הלא מכורות ואני רואה את זה דווקא כאיתות לשוק שמשתנה, ואני רואה את הכוח שעובר לקונים. הניסיון כל פעם למצוא משהו חדש ולהסביר למה המחירים לא יכולים לרדת או לא צריכים לרדת , הוא ניסיון נואש ולא נכון. הגדלת ההיצע משפיעה גם על ירידת מחירים בשוק יד שנייה ולכן צריך להמשיך להגדיל את ההיצע וצריך להמשיך לפעול להורדת המחירים".
יהודה מורגנשטרן צילום: דרור סיתהכלמורגנשטרן התייחס גם לתוכנית השכירות שפרסם משרדו לאחרונה ואמר ש"אני סמוך ובטוח שהיא תכנס בחוק ההסדרים הקרוב האם ייכנס הכול? האם ייכנס חלק? זה תמיד שאלה של מדיניות. אבל אני שומע לשמחתי, בלי להיכנס לפוליטיקה, מכל הקשת הפוליטית, את ההבנה ששכירות צריכה להיות באג'נדה של הממשלה הבאה".
רפי אלמליח מנהל מינהל התכנון סיפר בכנס על החלטה חדשה שהמועצה הארצית לתכנון ובנייה צפויה לאשר, ואכן אישרה מאוחר יותר. "אחרי עשרות שנים שלא נגעו בתקנות הבנייה, אנחנו מביאים למועצה הארצית היום פעם ראשונה את האפשרות לבוא ולאפשר להכניס מוצרים וטכנולוגיות חדשים לבנייה. מדובר בטכנולוגיות שאנחנו רואים אותם במדינות מפותחות בעולם אבל עד היום לארץ זה לא הגיע".
צילום: אלי דסהלדבריו, "התקנות הקיימות לא אפשרו הכנסת טכנולוגיות חדשות. כל חומר, כל מודול שאנחנו רוצים להביא, צריך לעבור תהליך מאוד ארוך. ובסופו של דבר, ועד שמסיימים את התהליך הזה, המוצר הזה ירד מהמדף. יש מוצרים טכנולוגיים יותר חדשים, כמו סיבי זכוכית כתחליף לברזל. בקנדה וארצות הברית בונים גשרים ובונים מבנים שנים ארוכות, ואנחנו כאן יכולים לשפר את הבנייה עם הטכנולוגיה הזאת, בלי קורוזיה והדברים האלה יכולים לתת לענף הבנייה התפתחות".
"חונקים באופן מלאכותי את הביקוש"
עדי דנה, מנכ"ל חברת אזורים השתתף אף הוא בכנס והתייחס למצב בענף. לדבריו, "אנחנו מציינים מחר שלוש שנים ל-7 באוקטובר. גם ככה יש משקולות כבדות על ענף הנדל"ן כתוצאה מהמצב הפוליטי והביטחוני, מעבר לזה אנחנו חיים עם שתי הגבלות משמעותיות כבר תקופה. זוגות צעירים שמחכים להגרלות על הגדר, עשרות ומאות אלפים שמחכים לדירות, ואלפים בודדים זוכים בהגרלות.
עדי דנהצילום: רמי חכםמצד שני, מס הרכישה הגבוה שמוטל על משקיעים ומגביל את הרכישה, שני הדברים האלה חונקים באופן מלאכותי את הביקוש. הבעיה המרכזית בנושא הזה היא בהתחדשות עירונית. צריך לזכור שהדלק של התחדשות עירונית זה הרווח היזמי. בלי רווח יזמי אין התחדשות עירונית ולכן אם המדינה רוצה ששוק ההתחדשות העירונית לא יפגע היא חייבת לשחרר את הביקוש. ביקוש בריא ורווח יזמי נורמלי זה היסוד של התחדשות עירונית, בלי זה אין".
אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, התייחס למחירים הגבוהים, לשוק השכירות וגם להתחדשות העירונית. בנושא שכירות ארוכת הטווח הוא דיווח על עליות של מעל 10% במחירי השכירות וביקושים ערים בפרויקטים להשכרה בלוד ובבן שמן. במקביל קרא קימלדורף לגיבוש פתרונות יצירתיים כדי למנוע את עצירת פרויקטי ההתחדשות העירונית.
משתתפת נוספת בכנס הייתה נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, שהתריעה כי עלויות הבנייה זינקו בלפחות 30% מאז פרוץ המלחמה. לדבריה, "יש לעשות שני תיקונים בשוק.
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבנילעודד בנייה להשכרה ארוכת טווח ולשנות את "דירה בהנחה" כי התוכנית הזו אינה יעילה. אם סכומי העתק שמוציאה המדינה על התוכנית יכוונו למענק לזוגות צעירים שיקנו דירה איפה שהם רוצים, גם בהתחדשות עירונית , גם בשוק יד שנייה הכספים יגיעו למקום הנכון וזה יניע את השוק".
אבי בדלוב, מנהל זרוע המשכנתאות מזרחי טפחות התייחס למחירי הדירות ואמר בכנס כי "בטווח הקצר לא נראה שינוי משמעותי במחירי הדירות, אבל להערכתי, בעוד כשנה וחצי נשוב לראות עליות. שילוב של התייצבות ביטחונית, המשך ירידת ריבית, והאטה בהתחלות בנייה במיוחד במרכז, יובילו לשינוי המגמה".
אבנר סטפק, יו"ר מיטב בית השקעות ציין בפאנל כי : " אני אופטימי לגבי עולם ההתחדשות העירונית, למרות המשבר הנוכחי, ואני מאמין כי קיימת גם אפשרות להגדיל את מעורבות השוק המוסדי בתחום השכירות. בהתייחס להשפעת הבחירות על שוק הנדל”ן, אמר כי בניגוד לעבר, הפעם מדובר בגורם שעשוי להיות משמעותי יותר. אני בדרך כלל מזלזל בבחירות ובדרך כלל זה משפיע בשוליים, אבל הפעם יש לזה משקל אותנטי במידה רבה”, לדבריו, אחד הגורמים המרכזיים שישפיעו על השוק הוא היקף העלייה לישראל: “מיצינו את העלייה מרוסיה. המאגר הבא הוא ארה”ב וקנדה, והשאלה הגדולה היא מה יקרה שם. אני די פסימי לגבי עלייה מסיבית לישראל"
"האקסל סופג הכול"
במסגרת פאנל שעסק בהתחדשות עירונית התפתח דיון סוער על הפער בין היקף התכנון לבין הביצוע בפועל. נציגי המדינה והרשויות המקומיות טענו כי המערכת כבר ממוקדת יותר במימוש תוכניות, בעוד היזמים הזהירו מפני תוכניות שאושרו על בסיס הנחות כלכליות שכבר אינן רלוונטיות.
אסף סימון, מנכ"ל ב.ס.ט ייזום, הצביע על הפער בין התכנון לביצוע. לדבריו, בחמש השנים האחרונות תוכננו כרבע מיליון יחידות דיור בהתחדשות עירונית, אך פחות מ-20% מהן יצאו לפועל. "צריך להפסיק לספר סיפורים ולהתרכז במספרים", אמר. לדבריו, "האחריות אינה מוטלת רק על מוסדות התכנון: גם היזמים נשאבו בשנים האחרונות למלחמות על תמורות לבעלי הדירות ולהנחות שלפיהן עליית מחירי הדירות תפתור את בעיית הכלכליות. האקסל סופג הכול, אבל האקסל הוא לא החיים. אנחנו חייבים לייצר מנגנונים שיחברו בין היכולת לתכנן, שהיא מעולה, לבין היכולת להוציא לביצוע".
הריסה במסגרת פרויקט פינוי בינוי
(צילום: אורי חודי)
גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר כי בשנים האחרונות הרשות שמה דגש גובר על מימוש ולא רק על יצירת מלאי תכנוני. לדבריו, "הרשות פועלת עם המינהלות העירוניות, הרשויות המקומיות, מהנדסי הערים והיזמים כדי לקדם תוכניות שכבר אושרו". נדלר דחה את הטענה שלפיה תוכניות במסלול רשויות אינן מתממשות ולכן יש לצמצם את המסלול, והסביר כי מדובר מלכתחילה בתוכניות מורכבות יותר, באזורים שבהם קשה יותר לקדם תכנון ומימוש. בהמשך הדיון הסתייג נדלר מהאפשרות לפתוח מחדש באופן אוטומטי תוכנית שאיבדה כדאיות כלכלית. לדבריו, "אם בכל שינוי בתנאי השוק תיפתח תוכנית מאושרת מחדש זה יהיה כאוס טוטלי".
אדריכלית סיגי בארי, סמנכ"לית מגורים ועירוניות במינהל התכנון, הצטרפה לעמדה שלפיה לא ניתן להפנות כל בעיה כלכלית בחזרה למערכת התכנון. לדבריה, "קשיים במימוש יכולים לנבוע גם ממחסור בעובדים, מעלויות בנייה ומגורמים נוספים. הגישה האוטומטית שתוכנית הגיעה לבעיה ולכן צריך לפתוח אותה מחדש היא גישה לא בריאה ולא נכונה".
מהנדס העיר ירושלים, אינג' יואל אבן, סיפר כי בעוד בעבר חלק גדול מההתחדשות העירונית בעיר קודם במסלול רשויות, כיום רוב הפרויקטים מקודמים במסלול יזמים. לדבריו, למרות הקשיים בשוק, רוב הפרויקטים בעיר עדיין עומדים במבחן הכלכליות ומתממשים. אבן הדגיש כי מבחינת העירייה יש להימנע ככל האפשר מפתיחת תוכניות שכבר אושרו: "צריך לאשר תוכניות שניתן ליישם בסוף". לדבריו, אישור תוכנית שאינה כלכלית מתוך הנחה שמחירי הדירות יעלו בעתיד הוא שגיאה.
נחשון קיויתי, יו"ר ובעלי קבוצת ב.ס.ר, מתח ביקורת על אומדני עלויות הבנייה המשמשים בחלק מהבדיקות הכלכליות של הפרויקטים. לדבריו, "קיים לעיתים פער בין העלויות המופיעות בשומות לבין העלויות שבהן נתקלים היזמים בפועל". קיויתי התייחס גם לתחרות בין יזמים על מתחמי פינוי בינוי והזהיר מפני הבטחת תמורות הולכות וגדלות לבעלי הדירות כדי להשתלט על פרויקטים. לדבריו, "התהליך מרגע בחירת היזם והחתמת הדיירים ועד לקבלת היתר בנייה ותחילת העבודות יכול להימשך כתשע שנים. בפרק זמן כזה תנאי השוק ועלויות הבנייה עשויים להשתנות לחלוטין, בעוד ההתחייבויות שניתנו לדיירים נותרות בעינן".
במסגרת פאנל אחר בכנס התקיים דיון על מיזמי פינוי בינוי. קובי אופק, יו"ר ובעלי אופק אחזקות, הצביע על מחסור בכוח אדם מקצועי ועל הליכי הבאת העובדים הזרים כחסם נוסף שמעכב מימוש פרויקטים. לדבריו, הוא קידם את הגעתם של 100 עובדים תאילנדים בנובמבר ורק 20 מהם הגיעו לפני חודשיים.
קובי אופקצילום: איתמר סיידא"זה בלתי נסבל לחכות חודשים ארוכים בגלל עיכובים של הפקידות במדינת ישראל ; אני צריך עובדים לקדם פרויקטים". עוד טען אופק כי העלות היומית של עובדים סינים זינקה מכ-500 שקל לפני ארבע שנים ל-2,000-2,500 שקל כיום, וכי העלויות מתגלגלות בסופו של דבר אל היזמים ורוכשי הדירות".
גלעד אורן, מנכ"ל מצלאוי, טען כי החסם המרכזי כיום אינו עוד מוסדות התכנון הארציים אלא דווקא הוועדות המקומיות והרשויות. לדבריו, מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עברו שינוי משמעותי, בעוד שברמה המקומית נותרה אי-ודאות גדולה. "אנחנו נמצאים במציאות שבה מחירי המכירה לא עולים, עלויות הביצוע עולות והריבית גבוהה", אמר אורן. לדבריו, הבעיה מחמירה כאשר מדיניות עירונית משתנה באמצע הדרך: יזם יכול להחתים בעלי דירות על בסיס מדיניות מסוימת, ואז להתמודד עם מהנדס עיר חדש שמשנה את הכללים. "אתה יוצא לא אמין מול הדיירים", אמר.
מנכ"ל קטה גרופ, עוז קטה, הסכים כי בירוקרטיה היא אחת הסיבות לעיכובים, אך טען כי בעיית הכלכליות עמוקה יותר. לדבריו, הניסיון של מוסדות התכנון לכוון את הפרויקט לנקודת כלכליות מדויקת אינו מתאים למציאות שבה חולפות שנים בין אישור התוכנית לבין הוצאתה לפועל ותנאי השוק משתנים. קטה הציע לאפשר סל זכויות גמיש יותר בפרויקטים. לדבריו, החברה מקדמת כיום כ-40 תוכניות בניין עיר ונתקלת שוב ושוב בקושי להגיע לתוכנית כלכלית. "בין זכויות מאושרות לפרויקט שיוצא לפועל עוברות כמה שנים והשוק משתנה", אמר. לדבריו, אם תהיה גמישות גדולה יותר בזכויות, הרשויות יוכלו להיערך מראש ופרויקטים ייתקעו פחות".
