בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו דחה בסוף השבוע עתירה שהגישו 48 תושבים נגד אישור תוכנית התחדשות עירונית להקמת כ-750 יחידות דיור במתחם מוסך דן בצפון מזרח תל אביב. מדובר במתחם הסמוך לצומת הרחובות ראול ולנברג ופנחס רוזן.
פסק הדין, שניתן על ידי השופט גלעד הס, מותיר על כנו את אישור התוכנית, המשתרעת על שטח של כ-38 דונם. התוכנית כוללת את פינוי מוסך וחניון האוטובוסים הקיימים והקמת פרויקט משולב הכולל מגדלים בני 15-19 קומות, שטחי מסחר, כ-6 דונם למבני ציבור וכ-4.4 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים.
הדמיית פרויקט המגדלים בשיכון דן תל אביב במקום חניון דן
(הדמיה: משה צור אדריכלים)
במרכז העתירה עמדה החלטת מוסדות התכנון לקבוע במתחם כ-7.5 דונם נוספים כשטחים הפתוחים לציבור באמצעות זיקות הנאה, במקום לייעד אותם כמגרשים נפרדים לשטח ציבורי פתוח. מנגנון זה מבקש לייצר גישה חופשית של הציבור לשטחים בכל שעות היממה, ובמקביל מאפשר להביא את שטח הקרקע בחשבון לצורך חישוב זכויות הבנייה.
העותרים טענו, בין היתר, כי מנגנון זיקות ההנאה מנוגד לתוכנית המתאר העירונית תא 5000, כי הוא מוביל להגדלה בלתי סבירה של זכויות הבנייה והצפיפות וכי ההסדרה העתידית של השטחים אינה ברורה. בית המשפט דחה טענות אלה ואימץ את עמדת מוסדות התכנון והחברות היזמיות, אמד פיתוח נדל"ן והשקעות וחברת נהור, שיוצגו על ידי עוה"ד ענת בירן, אפרת לרנר ומור אגיב קשרי ממשרד עוה"ד ענת בירן.
"איזון נכון"
בפסק הדין נקבע כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מוסמכת לקבוע זיקות הנאה וכי אין בכך סתירה לתוכנית המתאר העירונית. עוד הדגיש בית המשפט כי התוכנית מקצה כ-18.6 דונם לצורכי ציבור, המהווים כ-49% משטחה. מתוך שטחים אלה, כ-10.4 דונם מיועדים למבני ציבור ולשטחים ציבוריים פתוחים. שטחי זיקות ההנאה הם תוספת לשטחים הציבוריים הנדרשים, ולכן ניתן להסדירם באמצעות מנגנון גמיש יותר.
השופט הס קבע כי הפתרון שנבחר "יוצר איזון נכון בין האינטרס הציבורי, הצורך בשטחים פתוחים וזכות הקניין של בעלי הקרקע". עוד צוין כי העירייה התחייבה לתחזוקת השטחים וכי מימון התחזוקה מראש מהווה תנאי להוצאת היתר בנייה.
בית המשפט דחה גם את הטענה כי התוכנית יוצרת צפיפות בלתי סבירה. בפסק הדין נקבע כי צפיפות של כ-39 יחידות דיור לדונם נטו היא צפיפות מקובלת בתל אביב ומתאימה למתחם עירוני הסמוך לצירי תחבורה מרכזיים, לאזור התעסוקה ברמת החייל ולפארק הירקון. עוד נקבע כי הפחתת זכויות הבנייה בהתאם לדרישת העותרים הייתה גורעת מהתוכנית כ-30 אלף מ"ר של זכויות בנייה, ללא הצדקה תכנונית.
טענה נוספת בעתירה עסקה באי פרסום מסמכי בחינת ההשלכות התחבורתיות בעת הפקדת התוכנית. בית המשפט קבע כי אמנם נפל פגם בפרסום, אך לא נגרמה לעותרים פגיעה ממשית, בין היתר משום שהמסמכים היו בידי יועצת התחבורה מטעמם לפני הדיון בהתנגדויות והיא אף התייחסה אליהם בהרחבה. לפיכך נקבע כי הפגם אינו מצדיק את ביטול התוכנית או את פרסומה מחדש.
בסיום פסק הדין נדחתה העתירה במלואה והעותרים חויבו לשלם למשיבים הוצאות בסכום כולל של 18 אלף שקל, מתוכם 6,000 שקל לכל אחת מקבוצות המשיבים.
עו"ד בירן מסרה: "פסק הדין מעניק חיזוק משמעותי לעמדה שהצגנו בשם החברות ולחשיבותו של תכנון מאוזן וישים. בית המשפט הכיר בכך שניתן לייצר תועלת ציבורית רחבה, הכוללת שטחים פתוחים ונגישים לציבור, מבלי לפגוע באופן בלתי מידתי בזכויות הקניין ומבלי לסכל את היתכנותו הכלכלית של הפרויקט. מדובר בתוכנית חשובה שתאפשר לפנות מוסך אוטובוסים מלב אזור מגורים ולהקים במקומו מתחם עירוני הכולל מאות יחידות דיור, מסחר ושטחי ציבור משמעותיים".
