לאחרונה אישרה הכנסת את החוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שנחקק בתקופת מבצע עם כלביא והוכיח את חשיבותו גם במבצע שאגת הארי. החוק מציג מסלול מיסויי ייעודי לבעלי דירות באזורי השיקום – אזורים שהוכרזו על ידי המדינה כמתחמים שנפגעו מנזקי המלחמה ושניתן לשקם אותם באמצעות פינוי בינוי.
אחת האוכלוסיות שזכאיות להטבות בפרויקטים של התחדשות עירונית היא אוכלוסיית הקשישים, ונשאלת השאלה כיצד מתייחס החוק החדש לאוכלוסייה ייחודית זו. בעזרת עו"ד מאיה כרמי, שותפה במשרד עוה"ד ברנע ג'פה לנדה, ועו"ד יוני כהן, שותף במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל, גיבשנו מדריך לגבי הטבת מס חדשה שנוגעת לקשישים במסגרת חוק השיקום.
מהי המשמעות של חוק שיקום מבנים מנזקי מלחמה?
עו"ד מאיה כרמי: "אחת החלופות שמוצעות לבעלי הדירות באזורי שיקום היא כניסה למסלול של הסכם יציאה – הסכם שמאפשר לדייר שדירתו נהרסה במלחמה להחליף את הדירה ההרוסה בתמורה כספית, במקום לקבל דירה חלופית. החוק קובע כי לצורכי מס, הסכם יציאה ייחשב כמורכב משתי עסקאות: הראשונה היא עסקה במסגרתה בעל הדירה מוכר את זכויותיו הקיימות במקרקעין ומקבל מהיזם דירה חלופית ('עסקת השיקום'); והשנייה היא עסקה של מכירת אותה הדירה החלופית חזרה ליזם בתמורה כספית.
עו"ד מאיה כרמיצילום: נועה שרביט"הטבת המס החדשה חלה על העסקה השנייה. עסקה זו תהיה פטורה ממס רכישה. אם בתוך התקופה הקבועה בחוק ירכוש הבעלים דירת מגורים חדשה בתמורה הכספית שקיבל מהיזם, ושוויה לא יפחת מ-75% משווי המכירה של יחידת המגורים החלופית, העסקה תהיה פטורה גם ממס שבח. כלומר, החוק מאפשר יציאה בכסף מהפרויקט בלי לשלול אוטומטית את הטבות המס, בכפוף לעמידה בתנאי השווי והמועדים.
מה החידוש העיקרי בתיקון לחוק בהקשר של אוכלוסיית הקשישים?
עו"ד יוני כהן: "בעסקאות של התחדשות עירונית, פינוי ובינוי ותמ"א 38 נדרשת הסכמה של רוב מיוחד של הדירות למימוש הפרויקט. ישנם לא מעט מקרים בהם היזם והבעלים מתקשים להגיע לרוב נדרש זה. כדי לעודד התחדשות עירונית נקבעו בחקיקה מנגנונים המסייעים בהסרת החסמים, כאשר מדובר בדיירים סרבנים – תוך שמירה על אוכלוסיות מוחלשות. בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 נקבעו סעדים במקרים בהם הדייר מסרב בסירוב בלתי סביר.
"עוד נקבע כי סירוב של קשישים, הכוללים גם נזקקים לשירותי סיעוד וחולים הנוטים למות, ייראה כסירוב סביר – באם לא הוצעו להם חלופות הקבועות בחוק, כגון האפשרות לפיצול דירתם לשתי דירות, או שנמוך דירתם, או רכישת הדירה מהם כאשר בתמורת הדירה יוכלו לרכוש דירה חליפית".
עו"ד יוני כהןצילום באדיבות משרד עוה"ד מאיר מזרחי עם א. רפאלעו"ד כרמי: "חוק השיקום קובע התאמות ייחודיות להגדרת קשיש לצורכי עסקאות שיקום בלבד. ההגדרה הבסיסית של קשיש קבועה בחוק מיסוי מקרקעין שעבר תיקון במסגרת חוק השיקום, והיא רלוונטית להטבות המס הניתנות לקשישים בעסקאות התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, ולא רק באזורים שנפגעו במלחמה. ואולם, לעניין עסקת שיקום נקבעה הגדרה מקלה יותר, שכן אחד התנאים הנדרשים לפי חוק מיסוי מקרקעין אינו נכלל בהגדרת קשיש שבחוק השיקום.
"כך, בחוק השיקום לא נדרש כי הקשיש יתגורר לפחות שנתיים רצופות ביחידת המגורים הנמכרת, ולכן קל יותר לעמוד בהגדרה לצורך החוק. בנוסף, כאשר מדובר בעסקה קודמת, כלומר עסקת התחדשות עירונית שנחתמה לפני חוק השיקום, ייחשב קשיש מי שמלאו לו 70 שנים במועד קרות נזק המלחמה. זאת, לעומת הדרישה בחוק מיסוי מקרקעין, לפיה הקשיש צריך להיות בן 70 במועד שבו חתם ראשון הדיירים בבניין על עסקת ההתחדשות העירונית עם היזם. המשמעות היא הרחבת הזכאות להטבות מס לאוכלוסייה מבוגרת שנפגעה מהמלחמה".
הטבות ייחודיות
מה ההטבה העיקרית שניתנת לקשיש?
עו"ד כהן: "חוק מיסוי מקרקעין תוקן בתיקון פשוט ומשמעותי, הן עבור הבעלים הקשישים והן עבור היזמים. התיקון קובע כי המועד האחרון בו יוכלו הקשישים למכור את דירתם ליזם וליהנות מהטבות המס הוא מועד התגבשות יום המכירה, קרי המועד בו התקיימו כל התנאים המתלים בהסכם שנחתם בינם לבין היזם, שזהו בדרך כלל המועד בו היזם כבר מקבל היתר בנייה – ובסמוך לו כבר מתבצעות עבודות ההריסה והבנייה של הפרויקט החדש.
"במועד זה נפתרות כל הבעיות שהקשו על מימוש חלופת הקשיש ערב התיקון: שווי דירת הקשיש לה הוא זכאי כבר ידוע, שהרי היזם כבר החל את השיווק והשווי קבוע במחירון היזם. כמו כן, במועד זה היזם לרוב כבר מקבל מימון בנקאי ויש בידו לממן את רכישת דירת הקשיש – כך שהקשיש יוכל לרכוש ולשלם עבור דירה חלופית ככל שיבחר בכך".
עו"ד כרמי: "חוק השיקום כולל גם תיקון עקיף לחוק מיסוי מקרקעין, הנוגע להטבות המס לקשישים בכלל, ולא רק למי שדירתם מצויה באזור שיקום. לפי אחת החלופות להטבות המס לקשיש בעסקאות התחדשות עירונית, הקשיש רשאי למכור ליזם את הדירה החלופית שקיבל במסגרת העסקה, ובתמורה לרכוש דירה חלופית או זכות למגורים בבית אבות, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
"לפני התיקון, מכירה זו הייתה צריכה להתבצע עד למועד קליטת הבקשה להיתר בנייה – שלב מוקדם מאוד בפרויקט, היוצר חובת דיווח מיידית לרשויות המס, עוד בטרם התקבל ליווי פיננסי ולפני שיש ודאות שהפרויקט אכן ייצא לפועל.
"התיקון מאריך את המועד למכירת הדירה החלופית ליזם עד יום המכירה כמשמעותו בסעיף 49כ, כלומר עד יום המכירה הנדחה. זהו שינוי משמעותי, המפחית חשיפות מס, מצמצם מחלוקות ומאפשר תכנון מס נכון יותר. הוראת המעבר קובעת כי התיקון יחול על הסכמים שנחתמו לפני יום התחילה, כל עוד יום המכירה טרם חל לגביהם".
למרות היתרונות – האם יש חסרונות בחוק החדש?
עו"ד כהן: "לצד הקרדיט שניתן למחוקק בתיקון חכם זה, אי אפשר שלא להוסיף את הביקורת המתבקשת. חוק פינוי ובינוי מעניק את הטבות הקשיש לקשישים, לנזקקים לשירותי סיעוד וכן לחולים הנוטים למות. אלא שחוק מיסוי מקרקעין אינו קוהרנטי לחוק פינוי ובינוי, שכן נראה שנשמטו למחוקק הטבות המס האמורות לחול על חולה הנוטה למות. בחוק מיסוי מקרקעין ניתנו הטבות המס לקשישים וכן לנזקקים לשירותי סיעוד, אך בכלל הזכאים להטבות לא נכללו החולים הנוטים למות.
"יוצא, אם כן, שעל אף שהיזמים מציעים לחולים הנוטים למות את החלופות בבחירת דירות אחרות, אלו לא מממשים את ההטבות מהחשש שיוטל עליהם מס. לפיכך, מוצע להשלים את המשימה – ולתקן בתיקון נוסף את חוק מיסוי מקרקעין, באופן שיכלול ויחיל את הטבות המס גם על החולים הנוטים למות".
