ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אישרה אתמול את לקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. הצעת החוק גובשה ביוזמת שרי האוצר, השיכון ומשרד הפנים ומוזגה עם הצעת החוק של ח"כ יעקב אשר, מ"מ יו"ר הוועדה. היא תובא בקרוב לאישור סופי במליאת הכנסת, ככל הנראה במושב הנוכחי, לאחר שקידומה החל לפני כ-10 חודשים לאחר סבב הלחימה הקודם.
החוק כולל מנגנונים שיאפשרו האצת תהליכי תכנון ורישוי ויצירת ודאות לקידום השיקום בהובלת הרשויות המקומיות ותוך חיזוק הסמכויות שלהן בתכנון ובניהול. נקבע כי המתחמים שיוגדרו לשיקום יכללו בניינים שנהרסו או מבנים המיועדים לשיקום ארוך טווח, כאשר קיימת הצדקה הנדסית וכלכלית לכך.
לצד זאת נקבעו שני מסלולים אפשריים להגעה להסכמות דיירים: או 51% בכל בניין, או 80% מהדיירים בכל המתחם. זאת כדי שפרויקטים יוכלו לצאת לדרך ככל שרוב משמעותי במתחם רוצה בכך. עוד קובע החוק מנגנון BUY OUT שיאפשר לדיירים המעוניינים בפתרון מהיר לקבל פיצוי כספי בשווי של דירה חדשה ומוגדלת בלי להמתין להשלמת פרויקט ההתחדשות העירונית.
בעזרת עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי, ושותף בכל דיוני החוק כנציג התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בדקנו מה אומר החוק, מה היתרונות ומה החסרונות.
מהו אזור שיקום ומי מחליט עליו?
"אזור שיקום הוא שטח שנפגע מנזקי מלחמה ושיש הצדקה לקדם בו מיזם של התחדשות עירונית. ההכרזה תיעשה על ידי הממשלה או ועדת שרים שהוסמכה לכך, על בסיס המלצת צוות מייעץ שבו חברים, בין היתר נציגי מינהל התכנון, משרד המשפטים, הרשות להתחדשות עירונית, אגף התקציבים במשרד האוצר, מס רכוש ברשות המיסים, השמאי הממשלתי והרשות המקומית. לפני העברת ההמלצה לממשלה, יש לפרסם הודעה על הכוונה להמליץ על האזור כאזור לשיקום, לצרף את חוות הדעת הרלוונטיות ולאפשר הגשת הערות בכתב בתוך 14 ימי עבודה".
עו"ד ישי איציקוביץצילום: יורם רשףמה אפשר להגדיר כאזור שיקום?
"האזור לא יחול רק על בניינים שנהרסו כליל. החוק יאפשר להכריז גם על בניינים שנגרם להם נזק מלחמה משמעותי אשר פגע במצבם הפיזי, ביציבותם או בבטיחותם, באופן שמצריך זמן ממושך לשיקום".
האם אפשר לצרף לפרויקט גם בניינים שלא נפגעו?
"כן. זה אחד החידושים המשמעותיים בחוק. מעבר לבניינים שנהרסו או נפגעו, אפשר לכלול גם בניינים נוספים שלא נהרסו, אם יש לכך נחיצות תכנונית מובהקת אך בעניין זה נקבעו מגבלות ומכסות. בנוסף, ניתן לכלול גם מגרשים ציבוריים גובלים, ואפילו מגרשים שלא היה עליהם בניין ערב הנזק, בכפוף לתנאים ולמגבלות שנקבעו בחוק".
מה ההבדל המרכזי בין מסלול השיקום למסלול פינוי-בינוי רגיל?
"ההבדל המרכזי הוא שלא מדובר בעוד פרויקט התחדשות עירונית רגיל, אלא במסלול חירום ייעודי לנזקי מלחמה. החוק מאפשר למדינה להכריז על אזור שלם, לקדם בו תוכניות במהירות, לתת עדיפות לרשויות, לגופי תשתית ולבתי משפט, וגם ליצור מסלול ייחודי של הסכם יציאה, כלומר אפשרות של בעל דירה למכור את זכויותיו ולקבל כסף במקום להישאר בפרויקט".
האם החוק קובע כי יש להפחית את הרוב הנדרש להסכמה מ-67% ל-50%?
"לא בדיוק. לא נכון לתאר את החוק ככזה שהפחית את הרוב ל-50%. החוק קובע כמה מנגנוני רוב שונים. כך למשל, הוא מגדיר 'רוב בעלי הדירות' כרוב בעלי דירות שבבעלותם רוב הדירות במרבית הבניינים באזור, או לחלופין בעלי דירות שבבעלותם לפחות 80% מכלל הדירות באזור. לצד זה, בהליך של הוצאת היתר באמצעות מורשה להיתר, ניתן להתקדם בשלב מסוים גם עם 51% מבעלי הזכויות. לכן התמונה מורכבת יותר מהסיסמה של 50% במקום 67%".
האם יש התייחסות לדיירים סרבנים תחת נסיבות המלחמה?
"כן. החוק נותן ליזם השיקום כלים להתמודד עם סירוב, אבל לא באופן אוטומטי. אם אושר יזם שיקום על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוא הציע לבעלי הדירות להתקשר בהסכם התחדשות עירונית או הסכם יציאה בשיעורים ובתנאים שנקבעו בחוק.
"ניתן לפנות לבית המשפט ולבקש לאשר את ביצוע העסקה גם כלפי מי שלא חתם, כאשר החוק מפרט את השיקולים שעל בית משפט לבחון בבואו לדון בהליכים אלו. החוק אף אפשר לקדם את ההליכים כנגד הסרבנים בסדר דין מהיר".
מכירת הדירה ליזם בשלב מוקדם - איך זה עובד בפועל?
"אחד החידושים הבולטים בחוק הוא האפשרות של הסכם יציאה. המשמעות היא שבעל דירה יכול לבחור שלא להמשיך במסלול של עסקת התחדשות עירונית, אלא למכור בשלב מוקדם יותר את מלוא זכויותיו ליזם תמורת סכום כספי. זכות הבחירה לבעלי דירה ביחס למתווה המועדף עליו תהיה לתקופה של 90 ממועד ההכרזה על היזם כיזם שיקום או ממועד הפקדת התוכנית, לפי המאוחר".
מי קובע את השווי של "דירה חדשה"?
"היזם לא קובע את השווי אלא השמאי הממשלתי הראשי יערוך את השומה. זו תהיה מבוססת על שווי של דירה חדשה דומה באותו אזור, לפי מאפייני הדירה. לצורך חישוב התמורה בהסכם יציאה, השמאי מוסיף רכיב נוסף: אם קיימת לוועדה המקומית מדיניות תמורות, יתווסף סכום השווה לערך של שליש מהשטח שאמור היה להתווסף לדירת התמורה לפי אותה מדיניות. אם אין מדיניות תמורות, יתווסף סכום השווה ל-4 מ"ר של שטח עיקרי.
"המשמעות היא שבעל דירה שיוצא מהפרויקט בשלב מוקדם, לא יקבל שומה רק לפי הדירה הישנה, אלא שומה לפי דירה חדשה שתכלול גם רכיב שמביא בחשבון חלק מהתמורה במסגרת התחדשות עירונית".
כמה זמן יש לרשות המקומית כדי לקדם תוכנית?
"החוק נותן עדיפות לרשות המקומית לקדם את התוכנית, אך קוצב בעניין זה לוחות זמנים. על הרשות המקומית או הוועדה המקומית להודיע בתוך 21 ימים ממועד ההכרזה על אזור שיקום כי הן מעוניינות להגיש את התוכנית. ככל שהן הודיעו שהן מעוניינות, עליהן להגיש את התוכנית בתוך 3 חודשים ממועד ההכרזה".
ומה קורה אם הרשות המקומית לא פועלת בזמן?
"אם הרשות המקומית לא הודיעה על כוונתה להגיש תוכנית, או שהודיעה אבל לא הגישה תוכנית בתוך 3 חודשים, או אם התוכנית לא הופקדה בתוך 6 חודשים ממועד ההכרזה, המסלול עובר לותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור. במצב כזה התוכנית תוגש לותמ"ל על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או גוף ציבורי מתאים אחר, בהתאם למנגנון שקובע החוק.
"אז מה תפקיד הותמ"ל בחוק? האם המדינה עוקפת את הרשויות המקומיות כדי לאשר פרויקטים תוך חודשים ספורים? התשובה היא לא במלוא מובן המילה, אבל היא בהחלט מצמצמת את היכולת לעכב".
הליכי תכנון מואצים: מהו "המסלול הירוק" שהחוק מייצר?
"החוק לא משתמש במונח 'מסלול ירוק', אבל בפועל הוא יוצר מסלול תכנוני ורישויי מואץ. תוכניות קיימות יכולות להמשיך להתקדם, תוכנית שלא מקודמת בזמן יכולה לעבור לותמ"ל, מוסדות התכנון נדרשים לקבל החלטות בתוך לוחות זמנים קצרים, ועדות ערר ובתי משפט נדרשים לתת עדיפות להליכים הקשורים לאזורי שיקום".
מה לגבי המיגון? האם יש התייחסות לממ"דים בפרויקטים כאלה?
"אין בחוק פרק עצמאי שמסדיר מדיניות מיגון חדשה, אבל יש בו התייחסות ברורה לכך ששטח הדירה לצורך השומה של חישוב התמורה בהסכם היציאה מתייחס גם לשטחו של מרחב מוגן דירתי. במישור המעשי, מאחר שמדובר במסלול שמיועד להוביל לבנייה חדשה, ההנחה היא שהפרויקטים ייבנו לפי דרישות המיגון המחייבות בעת הוצאת ההיתר".
האם יש תקציב מדינה שמגבה את החוק?
"כן. החוק קובע שמנהל מס רכוש רשאי לתת סיוע במימון ליזם לצורך רכישת זכויות של בעלי דירות שבוחרים לצאת מהפרויקט, והוא גם מאפשר השתתפות במימון המיזם עצמו אם לפי בחינה כלכלית אין לפרויקט כדאיות מספקת. המקור לכך הוא קרן הפיצויים.
"בשורה התחתונה, החוק החדש מבקש להפוך את ההתחדשות העירונית מכלי תכנוני רגיל לכלי חירום לאומי: כזה שמאפשר למדינה לשקם במהירות אזורים שנפגעו במלחמה, להרחיב את גבולות המתחם גם מעבר לבניינים שנפגעו, לתת חלופת יציאה כספית לבעלי דירות, ולהעביר את קידום התוכנית למסלול מהיר אם הרשות המקומית לא פועלת בזמן".
