אחד הדברים שהפכו לנורמה בהתחדשות העירונית הוא הידיעה של בעלי הדירות שהם לא צריכים לשלם דבר בתהליך. כך זה מתנהל כבר שנים. עם זאת לפעמים נוצרים מצבים שבעקבותיהם בעלי הדירות ייאלצו לשלם היטל השבחה, ואת המקרים האלו חשוב שהם יכירו מראש, ולא בדיעבד.
אסף סגל, שותף במחלקת נדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר, מציף נושא אחד כזה ומסביר ממה יש להיזהר ואיך אפשר להתמודד. "לאחרונה נתקלתי במקרה של בעל דירה בבניין בחולון המיועד לפינוי-בינוי, שמכר את דירתו לאחר אישור התוכנית. הוא היה משוכנע שהיטל ההשבחה הוא עניינו של היזם. רק כשהעסקה התקדמה, הוא גילה שהחיוב, בהיקף של מאות אלפי שקלים, נשלח דווקא אליו". כך מספר עו"ד סגל.
על-פי עו"ד סגל לא מדובר "בטעות נדירה", לדבריו "בעלי דירות רבים הנמצאים בבניינים שבהם מתקדמות תוכניות פינוי-בינוי, נופלים בשנים האחרונות לאותה מלכודת. הסיפור חוזר על עצמו: אחרי שתוכנית הפינוי-בינוי בבניין אושרה, שווי הדירה מזנק בעשרות אחוזים. דייר שמחליט באותו שלב למכור, בין שבגלל מצוקה כלכלית, מעבר דירה, גירושין, ירושה או סתם רצון לממש רווח, מגלה זמן קצר אחר כך שהרשות המקומית שלחה לו חשבון על היטל השבחה".
כאמור, מקור הטעות מובן, דיירים מניחים שהיזם אחראי לתשלום ההיטל, הרי זה מה שכתוב בהסכם פינוי-בינוי. אבל כאן בדיוק, על-פי עו"ד סגל, מסתתרת המלכודת: "פסיקות אחרונות הבהירו זאת: דייר שמוכר את דירתו לאחר אישור התוכנית, אך לפני שהתגבשה התחייבות היזם בהסכם, עלול לשאת בהיטל בעצמו. בית המשפט ראה במכירה בשלב זה נטילת סיכון מצד המוכר. חשוב להבין שלעיתים המלכודת עמוקה עוד יותר: חלק מהתוכניות המשביחות מקודמות ביוזמת הרשות עצמה, ללא יזם. בעלי דירות רבים אינם מודעים כלל לקיומן, ומוכרים את הדירה מבלי לדעת שהיטל השבחה כבר מחכה מעבר לפינה. במקרים אלה החבות נופלת כולה על המוכר".
אז מה אפשר לעשות? קודם כול להכיר את העניין ולבדוק דברים מראש. מעבר לזה, על-פי עו"ד סגל, "המפתח הוא תזמון המכירה. כל עוד התוכנית טרם אושרה, החשיפה לרוב מוגבלת. אבל ברגע שהתוכנית אושרה, אבל טרם הוצא היתר בנייה, נכנסים לשטח ההפקר: ערך הדירה כבר קפץ, אבל התחייבות היזם עדיין תלויה בהשלמת תנאים, ומי שמוכר כאן, נושא בחשבון לבדו. רק לאחר שהיתר הבנייה יצא לדרך, עובר הנטל הכלכלי בדרך כלל ליזם, אם כי החבות כלפי הרשות נותרת על בעל הזכויות".
בשורה התחתונה: חשוב לבחון מראש את התוכניות החלות על הבניין. במקרים שעולה חשש לחבות בהיטל השבחה, יש להתייעץ עם עו"ד ושמאי מקרקעין, שיאמוד את גובה ההיטל הצפוי. "בדיקה מוקדמת עם עורך דין ושמאי יכולה לשנות את ההחלטה אם למכור עכשיו, להמתין, או להתאים את המחיר לחשיפה", מסכם עו"ד סגל.
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
