"השכיחות של פתיחת חוזים בהתחדשות העירונית עולה בתקופה האחרונה", כך מאשרת נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "יותר ויותר יזמים פונים לדיירים ומבקשים לפתוח הסכמים קיימים ולהפחית את התמורות שהובטחו להם. חשוב לזכור – לא כל בקשה כזו מבוססת כלכלית. במקרים רבים מדובר בפרויקטים שנמצאים עדיין בשלבים תכנוניים מוקדמים, כשעדיין לא ברור מה יאושר ומה יהיה מצב השוק בפועל. במצבים כאלה אין הצדקה לפגוע בזכויות הדיירים. מהצד השני, יש גם מקרים שבהם התוכנית כבר קודמה, ואושר תכנון מצומצם מהצפוי, ואז יש מקום לבחינה מחודשת של התמורות – אך ורק על בסיס נתונים, ולא מתוך עמדת לחץ".
4 צפייה בגלריה
הריסה בפרויקט התחדשות עירונית של חברת שלום את נתן ברחוב מינץ בתל אביב
(צלם: ברק ברינקר)
תומר צליח, סגן נשיא התאחדות הקבלנים ויו"ר אגף יזמות ובנייה, מסביר את שורש התופעה: ״ענף הבנייה מתמודד בשנתיים האחרונות עם שינוי מגמה, המערער את היסודות הכלכליים של ההתחדשות העירונית. שילוב של עליית תשומות הבנייה, מחסור בכוח אדם וסביבת ריבית גבוהה, לצד האטה בקצב המכירות, יצרו מציאות שבה פרויקטים רבים איבדו את ההיתכנות הכלכלית שלהם.
תומר צליחצילום: שירי גרופרהבעיה המבנית היא, שתוכניות רבות אושרו בוועדות התכנון על בסיס תחשיבים גבוליים, מתוך הנחת עבודה שעליית מחירי הדירות תגשר על הפערים הכלכליים בעתיד. אלא שהמציאות השתנתה: השוק התקרר, והמודלים שעליהם התבססו ההיתרים, אינם עומדים עוד במבחן הרווחיות הנוכחי. כך נוצר פער מטריד בין מלאי יחידות הדיור המאושרות 'על הנייר' ובין היכולת לממשן בפועל".
גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מתייחס אף הוא לנושא: "יזם אחראי מחויב תמיד לבחון את עצמו מחדש ולוודא שהפרויקט עומד בהיתכנות כלכלית, ובמיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, שמטבעם, הם ארוכי טווח וחשופים לשינויים חדים בסביבה הכלכלית. כאשר יזם נכנס לפרויקט, הוא מתכנן אותו על בסיס מצב נתון, תוך שקלול משתנים, כמו ריבית, עלייה במחירי חומרי הגלם, עלויות בנייה וביקושים. אלא שבמציאות הנוכחית חלה החמרה כמעט בכל הפרמטרים: הריבית עלתה, עלויות הביצוע זינקו, והביקושים נמצאים בירידה. במצב כזה פרויקטים שבעבר נחשבו לכלכליים, נדרשים לבחינה מחודשת. הרווחיות של יזמים בהתחדשות עירונית אינה גבוהה מלכתחילה, ובמקביל הרשויות המקומיות ממשיכות להציב דרישות תכנוניות וכלכליות משמעותיות. התוצאה היא מצב בעייתי, שבו יש כיום פרויקטים שנמצאים כבר במעמד של היתר בנייה, אך היזם אינו יכול לממש אותם כלכלית. כך נוצר קיפאון".
אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב ומ"מ נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אנחנו נמצאים בנקודת זמן שבה המציאות הכלכלית והביטחונית יצרו יחד תנאים מאתגרים במיוחד. המונח 'חישוב מחדש' אינו סתם סיסמה, אלא תגובת שרשרת למציאות שבה עלויות המימון נותרו גבוהות, מחירי התשומות זינקו, ומחסור בידיים עובדות הפך את לוחות הזמנים לתיאורטיים בלבד.
אלי אביסרורצילום: דיאגו מיטלברגפרויקטים שנחתמו לפני שנתיים־שלוש על בסיס הנחות עבודה מסוימות, פשוט לא יכולים לצאת אל הפועל במודל הישן. האם זו מציאות זמנית או מתמשכת? הכול תלוי במדינה. אי אפשר לצפות מהשוק החופשי לשאת לבדו על הגב את מיגון מדינת ישראל. ההתחדשות העירונית חייבת להיתפס כפרויקט לאומי־ביטחוני".
עו"ד רועי גלעד דורון, משנה למנכ"ל ומנהל התחדשות עירונית בקבוצת דן, מטיל את האשמה על הרשויות המקומיות: "מי שמבצע 'חישוב מחדש' הן בדרך כלל הרשויות, שלא פעם מחליטות לשנות דברים ולהקטין את התמורות. המשמעות לכך היא הרסנית, מפני שהפרויקט נתקע, והיזם צריך לשנות תמורות ולפעמים לרעת הדיירים, שבמצב הזה נכנסים לפלונטר של חוסר אמון כלפי היזם. אנחנו לא נרתעים מכך או מוותרים על פרויקטים, אלא הולכים לרשות ביחד עם הדיירים ומבקשים לא להחיל את הדרישה באופן רטרואקטיבי על הסכמים שכבר נחתמו. אנחנו דואגים לחדד ולהסביר את הצורך הקיומי והביטחוני של מיגון אנשים שנמצאים ללא ממ"דים בבניינים שעומדים ליפול. בחלק מהמקרים זה עובד".
"לא עוברים את סף הרווחיות"
ליאור וייסמן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית קבוצת כנען, מאשר את קיום התופעה ומוסיף, כי יש להבדיל בין תל אביב לשאר הערים: "לצערי, אכן התופעה קיימת ומתחלקת לשניים. בתל אביב עצמה רוב הפרויקטים הפכו להיות לא כלכליים מכמה סיבות עיקריות: ישנם רובעים שהזכויות לא מספיקות, עלות הביצוע עלתה בצורה משמעותית, ומחירי המכירה ירדו בשל האטת המכירות בעיר. כל אלה משפיעים על כך שפרויקטים שנראו כלכליים בהתחלה, כיום אינם יכולים להחזיק מים, ואינם עוברים את סף הרווחיות המינימלי שבו ניתן להוציא פרויקט אל הפועל.
ליאור וייסמןצילום: יח"צמחוץ לתל אביב, וככל שהיזם עומד בדרישות הרשות המקומית ומתחייב למ"ר שאותם הרשות המקומית מאפשרת לתת, רוב הסיכויים שבטווח הזמן הרחוק הפרויקטים ייצאו לפועל ללא שינויים מיוחדים. אך גם כאן קיימת הסכנה של היעדר כלכליות ופתיחת החוזה. רק שיתוף פעולה אמיתי בין כל הצדדים, תוך שקיפות מלאה ובדיקה כלכלית מעמיקה, יכול להבטיח שפרויקטים ייצאו לדרך ויצליחו".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אשטרום מגורים, סבור שהתחום כולו נמצא בצומת דרכים: "ההתחדשות העירונית נמצאת כיום בנקודת מבחן, שבה פרויקטים שנחתמו בתנאי שוק בעבר, נדרשים לבחינה מחודשת על רקע שינויי עומק בענף. על אף שלאחרונה ראינו הורדת ריבית, ומדובר בצעד חשוב, זה עדיין לא משנה מהותית את התמונה הכלכלית של מיזמים מורכבים וארוכי טווח. עצירה בעליית מחירי הדירות, ואף ירידה מסוימת במחירי הדירות דווקא במקומות בהם נחתמו רוב עסקאות ההתחדשות העירונית, ומצד שני העלייה המשמעותית בעלויות הבנייה והארכת תקופות הביצוע יצרו פער בין הנחות היסוד שעל בסיסן נחתמו חוזים בין יזמים לבעלי קרקע בעבר ובין המציאות בפועל.
עומר גוגנהייםצילום: יח"צלכן, כדי שהתחום ימשיך להתקדם, נדרשים כלים רגולטוריים גמישים יותר, ודאות תכנונית ואישור תוכניות עם שיעור רווח יזמי גבוה יותר, שיאפשר מימוש פרויקטים גם במקרים שבהם חלה הרעה בתנאי השוק בין המועד שהתוכנית מתאשרת למועד המימוש".
חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי הבוטיק בקרסו נדל״ן, סבור שהמציאות בשטח מחייבת לא פעם מחשבה מחודשת: "פרויקטים עושים חישוב מחדש, כי זה מה שהמציאות דורשת מאיתנו. יותר גמישות בשטח, יותר התאמה לצרכים של כל משפחה, ובעיקר הבנה שמדובר באנשים שרוצים לחזור לבית שלהם. זה ניהול אחראי, שמחבר בין תכנון נכון ובין האמון המתמשך עם הדיירים. בסוף מי שיודע לייצר שותפויות אמיתיות ולהוביל תהליך מורכב בצורה מסודרת, הוא זה שמצליח להזיז פרויקטים קדימה".
"אל תיכנסו לפאניקה"
ישראל יעקב שמאי, מקרקעין ובעלים של משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, סבור שעל בעלי הדירות להבין שלפעמים אין מנוס מפתיחת החוזה, כי אחרת לא יהיה פרויקט: "בתקופה האחרונה אנחנו עדים לתופעה הולכת וגוברת - יזמים מבקשים לפתוח חוזים חתומים בפרויקטים של התחדשות עירונית. זה קורה בעיקר כי המציאות הכלכלית הנוכחית, שמשלבת עליית ריבית, זינוק במדד תשומות הבנייה והשפעות המלחמה, פשוט חזקה מהחוק היבש. חשוב שבעלי הדירות יכירו, כי פרויקט התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה מיזם כלכלי. אם היזם לא מציג רווחיות מינימלית, הבנק או גוף המימון לא יעניק ליווי פיננסי, והמשמעות עבור הדיירים היא שהפרויקט פשוט ייתקע לשנים או לא יקרה. כאן נדרשת הברירה האכזרית: האם להתעקש על חוזה לא ריאלי ולהישאר בבניין הישן, או להתאים את עצמנו למציאות כדי לצאת לדרך? התפקיד שלי כשמאי הוא להבדיל בין יזם שמנסה לשפר עמדות ליזם שבאמת נמצא בסכנת קריסה כלכלית בדו"ח האפס של הפרויקט.
ישראל יעקבצילום: ניב קנטורהמסר שלי לדיירים הוא ברור: אל תיכנסו לפאניקה ואל תסכימו לוויתורים באופן אוטומטי, אבל גם אל תשברו את הכלים. אנחנו דורשים מהיזם שקיפות מלאה ודו"ח אפס מעודכן. רק לאחר בדיקה כלכלית מעמיקה של המספרים, נוכל לדעת אם היזם צודק. במידת הצורך אנחנו יודעים למצוא פתרונות יצירתיים, שלא בהכרח פוגעים בשטח הדירה: החל בוויתור על מחסן או שדרוגים במפרט הטכני, דרך התאמת דמי השכירות, קיצוץ בקרן תחזוקה מ־10 שנים ל־5 שנים וביטול ההבטחה לבחור דירות בשליש האמצעי של הבניין החדש, ולהעניק עליית קומה; כלומר מי שבקומה ראשונה יקבל קומה שנייה. חשוב גם לומר, שניתן להתחייב לבעלי הדירות כי במידה שהרווח יגדל, התמורות יחזרו בהתאמה".
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, מצביע על סיבה נוספת לתופעה של פתיחת החוזים: "אחת הסיבות המרכזיות לפתיחת חוזים מצד קבלנים היא הירידה במכירות, בעיקר בלב אזורי הביקוש. אם הקבלנים היו יודעים שיש להם ביקוש קשיח לדירות הפרויקט, המיזמים היו ממשיכים להתנהל כסדרם, אבל כיום המצב השתנה, וגם מי שמוכר, עושה זאת במחירי 'שחיטה'. לעומת ירידת מחירי הדירות, עלויות הבנייה דווקא זינקו בחדות, כנראה הרבה מעבר למה שניתן לראות במדדי הלמ"ס. וכך דו"ח האפס שעל בסיסו נחתם ההסכם הראשוני, כבר רחוק מלשקף את רווחיות הפרויקט, ולקבלן לעיתים אין ברירה, אלא לפנות לדיירים לפתיחת חוזה או לוותר עליו כליל".
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכלהפתרון, לדברי קצ'נובסקי, טמון בשיח פתוח וכן בין היזם לדיירים ובהבנה של כל הצדדים, שחוקי המשחק השתנו: "בעל הדירה במרכז תל אביב, שעד לפני שנתיים הרגיש שהוא יושב על מכרה זהב ושכל דרישה שלו תתקבל, חייב להפנים שאנחנו נמצאים כיום בתקופה אחרת. אם הוא ימשיך להתעקש על אותן תמורות שהוצעו לו לפני שלוש וארבע שנים, הוא יישאר עם אותה דירה ותיקה ולא מחוזקת שבה הוא מחזיק היום".
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, מתייחס גם לנקודת המבט של היזמים: "עבור היזמיות, מדובר באתגר ניהולי שמחייב שקיפות מול הדיירים, ניהול משא ומתן מחודש וזהיר, ולעיתים גם ויתור על פרויקטים שאינם עומדים עוד ברף הכלכלי. המציאות הנוכחית מחדדת בצורה ברורה את הפער בין קבוצות חזקות, שמחזיקות גם זרוע ביצועית וגם איתנות פיננסית מוכחת, ליזמים שפעלו בשנים האחרונות במינוף גבוה ובלי גב ביצועי מלא. עבור חברות שהן גם קבלן מבצע, השליטה בשרשרת הערך, החל מהתכנון ועד הביצוע, מאפשרת גמישות תפעולית, בקרה הדוקה על עלויות ויכולת לספוג תנודות בשוק מבלי לגלגל את הסיכון לדיירים או לפתוח מחדש התחייבויות. לעומת זאת בפרויקטים, שבהם היזם תלוי בגורמי ביצוע חיצוניים ובמימון אגרסיבי, כל שינוי בעלויות המימון, בלוחות הזמנים או בקצב המכירות עלול לערער את הכדאיות הכלכלית. במצבים כאלה אנחנו רואים יותר ניסיונות לעצור פרויקטים, לפתוח חוזים או לדחות התחייבויות - תהליכים שפוגעים באמון ומכבידים על כלל הענף".
4 צפייה בגלריה
"פרויקט התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה מיזם כלכלי". הריסה בפרויקט פינוי בינוי של חברת קרדן בבת ים
(הדמייה:???)
"התאמה של השוק למצב הנוכחי"
בעוד התופעה מעוררת הדים בענף הנדל"ן, יש הסבורים שלא מדובר בשינוי ארוך טווח, אלא בתיקון זמני בלבד. יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקרדן נדל"ן, מסביר: "התקופה האחרונה מאלצת את כל השחקנים בענף לעצור ולבחון מחדש הנחות עבודה שהיו נכונות לפני שנה–שנתיים. המלחמה, אי־הוודאות הכלכלית, הירידה בקצב המכירות ועלויות המימון הגבוהות שינו את תמונת הכדאיות של חלק מהפרויקטים, בעיקר כאלה שהתבססו על מרווחים דקים או על לוחות זמנים אופטימיים מדי. אני חושב שמדובר בהתאמה של השוק למצב הנוכחי ואין לראות בכך מגמה ארוכת שנים. כמובן, ככל שיזם פעל בשקיפות, אמינות ויושרה לאורך קידום הפרויקט, כל אלה יעמדו לזכותו בעת שיצטרך לחזור לבעלים ולהפחית מטרים או תמורות אחרות".
איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, מסביר שהיזמים נדרשים עכשיו לעבודה מדויקת יותר: "מיזמים שבעבר נראו כלכליים על הנייר, נדרשים היום לחישוב מסלול מחדש לא כי המודל הכלכלי קרס, אלא כי תנאי הבסיס השתנו. המשמעות המעשית היא שחברות יזמיות נדרשות לדייק הרבה יותר: לבחון מחדש תמהילי דירות, מימוש היקפי זכויות, לוחות זמנים לתכנון וביצוע והתחייבויות פיננסיות. במקרים קיצוניים נפתחים חוזים כדי לאזן מחדש את הסיכון בין היזם, הדיירים והגורמים המממנים, ובמקרים אחרים פרויקטים מואטים או נעצרים עד להתבהרות התנאים. זה משפיע על הענף כולו, פחות ריצה אוטומטית לגיוס פרויקטים, יותר סלקטיביות וכניסה לפרויקטים שבהם קיימת ודאות תכנונית ויכולת אמיתית לביצוע".
מי שחשב שהתופעה נכונה רק לתל אביב והמרכז, יגלה שגם במקומות מרוחקים יותר מרגישים את השינוי. עדי הוד מוסטקי, מנהלת התחדשות עירונית בקבוצת שובל, מספרת, כי "מדובר בתופעה שפוגשת אותנו בחודשים האחרונים וקורית לא רק בתל אביב, אלא גם בחיפה, שכן רשויות מורידות את מכפילי הדירות ואת תמורות המ"ר לדיירים, מה שמעמיד בספק את הרווח הכלכלי ליזם. ברשויות רבות קידום תוכניות ומתן היתרי בנייה אורכים שנים ארוכות, וכרוכים באינספור הליכים ודרישות, אשר מביאים לעיכוב משמעותי במימוש פוטנציאל הבנייה. בנוסף יש רשויות שכבר מאשרות תב"עות בהטלת מטלה ציבורית במסגרת הבנייה, אלא שהדבר אינו מוסדר בחקיקה וגורם לעיכוב הליכים. בנוסף היום העיריות מבקשות להוריד כמויות דירות ומורידות את המכפיל. הדבר מאלץ את היזמים לפנות בחזרה לדיירים ולפתוח את החוזה. הדיירים נוטים להאשים את היזמים, אלא שהיזמים לא אשמים. אנחנו מקפידים בפרויקטים שלנו לוודא שהדיירים שוכרים שמאי טרם החתימה על החוזה, כדי שהכול יהיה שקוף. בנוסף עליהם להבין שבמידה שהרשויות משנות את כללי המשחק במהלך התהליך, ייתכן שנצטרך לשנות את התמורות. ולכן בחוזים שלנו מול הדיירים קיימים תנאים מתלים, אנחנו מחתימים את הדיירים על תוספת שטח של מקסימום 25 מ"ר, אולם בהתניה שתהיה הפחתה של התמורה במידה שהרווחיות לא תהיה על־פי תקן 21".
4 צפייה בגלריה
"חברות יזמיות נדרשות לדייק הרבה יותר". הריסה בפרויקט של אופק החזקות ברחוב אלתרמן בתל אביב
(צלם: גל פיליבה)
איילת רוסק, שותפה מייסדת ומנכ"לית מכלול מימון נדל"ן, מוסיפה כי: "המטרה של היזמים היא להשלים את הבנייה. זה אינטרס משותף לכל הגורמים המעורבים בפרויקט. במקרים שבהם נדרשת פתיחה של חוזים או התאמה בתמורות, מדובר במהלך שנועד לשמר את הכדאיות של הפרויקט, כדי שהיזם יוכל לסיים אותו בצורה הטובה ביותר. סביבת המימון השתנתה, ועלויות הביצוע וההון מחייבות בחינה מחודשת של המסגרת הכלכלית שנקבעה בשלב מוקדם יותר. התאמות כאלה מאפשרות לפרויקט להמשיך להתקדם, לעמוד בלוחות הזמנים ולהגיע למסירה. מנקודת מבט ניהולית, מדובר בהתאמה מקצועית למציאות משתנה".
רו"ח רוני זוהר, יו"ר קבוצת קפיטל פלטינום מסביר כי: "אנחנו רואים בפתיחת החוזים תהליך של 'ניהול סיכונים בזמן אמת'. המציאות של עלויות הבנייה והריבית השתנתה ללא היכר, ופרויקט שנראה רווחי 'על הנייר' לפני שלוש שנים, מחייב היום בדיקת נאותות מחודשת. האומץ 'לחשב מסלול מחדש' בפרויקטים מסוימים הוא לא חולשה, אלא תעודת הביטוח של הדיירים. עדיף לבצע התאמות כעת ולהבטיח פרויקט בעל איתנות פיננסית שייבנה וימסר, מאשר להיאחז בחוזים ישנים שמובילים פרויקטים למבוי סתום ולחוסר יכולת ביצוע".
"לא מדובר בקריסה של המודל"
עומר בן זקן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת נחמיאס, מרגיע את מי שחושש שפתיחת החוזים מבשרת רעות על המשך ההתחדשות העירונית: "המציאות הנוכחית מובילה לבחינה מחודשת של חלק מהפרויקטים שנחתמו בסביבה כלכלית אחרת, ולעיתים נדרשות התאמות נקודתיות כדי לאפשר את המשך קידומם. עם זאת חשוב להדגיש שלא מדובר בקריסה של המודל, אלא בהתאמה למציאות מורכבת. התחדשות עירונית היא תהליך ארוך טווח, וכבר בשלב בחינת הפרויקט יש להביא בחשבון תנודות בשוק, שינויים בעלויות הביצוע והמימון ואירועים חיצוניים שאינם בשליטת היזם. האחריות של החברות היא להבטיח לדיירים את התמורה המקסימלית האפשרית, אך במקביל לנהל את הסיכונים וההתחייבויות בצורה אחראית. להערכתנו, מדובר בתקופה מאתגרת אך זמנית".
לא פעם נשמעות טענות שפתיחת החוזים משמעותה לא פעם גם ניסיון של היזמים לשנות את התנאים לטובתם, ולא תמיד מחוסר היתכנות כלכלית. דודי קבסו, סמנכ״ל מכירות ופיתוח התחדשות עירונית בחברת ינוב, מסביר מדוע הטענה אינה נכונה: "בחינה מחדש של פרויקטים אינה מהלך טקטי של היזם, כפי שנתפס בעיני רבים - אלא לעיתים צעד הכרחי כדי לאפשר לפרויקט להתממש בפועל".
דודי קבסוצילום: אוהד דייןעם זאת קבסו סבור שלמציאות הנוכחית תהיה השפעה גם על ההמשך: "המשמעות עבור החברות ברורה: חברות אזוריות מקומיות, בעלות חוסן פיננסי, עם ניסיון רחב מול דיירים, הבנת צורכי התכנון המקומי והתמחור הנכון, יידעו להתאים את עצמן למציאות החדשה, בעוד יזמים אחרים שמגיעים מבחוץ, עשויים לחוות קושי לעמוד בהתחייבויות שנלקחו בתנאי שוק שמשתנים על בסיס תקופתי. גם אם השוק יתייצב בהמשך, ההתחדשות העירונית כבר לא תחזור לפעול אותו הדבר, אלא תיכנס לשלב זהיר יותר, מאוזן יותר ומבוסס תרחישים - רק אלו שיתנהלו באופן חכם ומחושב, ישרדו ויידעו להוביל את השוק".
גם יחיאל פרוש, מנכ"ל חברת מידר, סבור שמדובר בשינוי שישפיע על הענף: "חישוב מחדש של פרויקטים בהתחדשות עירונית הוא תוצאה של שינוי עומק בענף. פרויקטים שנחתמו לפני המלחמה התבססו על הנחות שכבר אינן ריאליות - עלויות מימון, זמני ביצוע וקצב מכירות. המציאות הביטחונית והכלכלית מחייבת חישוב מחדש, אחרת הפרויקט עצמו נמצא בסיכון. אבל פתיחת חוזים גורפת אינה כיוון ארוך טווח. השוק יתייצב, הריבית צפויה עוד לרדת, והפרויקטים שיישארו, הם אלו שנבנו על יסודות ריאליים מההתחלה".
עו"ד גל חסון מסכם: "משפטית, מדובר במהלך משמעותי הנוגע לשינוי נסיבות, יכולת קיום התחייבויות וחובת תום הלב, ולא רק ל"עדכון תנאים". עבור היזמים המשמעות היא בחינה מחדש של לוחות זמנים, מימון ותמורות; עבור הענף כולו – תקופה של סינון והסתגלות. מנקודת מבטו של האזרח ובעל הדירה, פתיחת ההסכמים אינה בהכרח חדשות רעות. לצד הסיכון לעיכובים, נוצר חלון הזדמנויות לחיזוק ההגנות המשפטיות: עדכון ערבויות, קיבוע לוחות זמנים ריאליים יותר, שיפור מנגנוני פיצוי, ולעיתים אף החלפת יזם שאינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו. בטווח הארוך, התהליך צפוי להוביל להסכמים מאוזנים ושקופים יותר, שמגלמים מראש תנודתיות כלכלית ומעניקים לבעלי הדירות ודאות ושליטה גדולות יותר בפרויקט שמשפיע ישירות על ביתם ועל איכות חייהם".
4 צפייה בגלריה
"המטרה של היזמים היא להשלים את הבנייה". הריסה של בניינים בפרויקט התחדשות עירונית בתל אביב של קבוצת רם אדרת
(צילום: SKYPRO)
עורכי הדין מגיבים למגמה החדשה
במיזמי ההתחדשות העירונית לבעלי הדירות יש סוללה של יועצים שמלווים אותם בדרך, ואחד המשמעותיים שבהם הוא עו"ד הדיירים. חלק סבורים שהמצב הנוכחי לא מפתיע וחושף מציאות קלוקלת, ואחרים מציעים פתרונות. "אנו עדים לתופעה שבה יזמים חוזרים לשולחן השרטוטים, פותחים חוזים ומודיעים שפרויקטים שנחשבו עד לא מזמן כלכליים, כבר לאינם כאלה", מסבירה עו"ד גלית רוזובסקי, הפועלת בתחום הנדל"ן כבר 35 שנה, גם בתחום ההתחדשות העירונית.
עו"ד גלית רוזובסקיצילום: פרטי"מדובר לא רק בתוצאה של משבר חיצוני, אלא גם בחשיפה של דפוס בעייתי, שמלווה את הענף זה שנים. תופעת ה'להציע בכל מחיר כדי לנצח במכרז' אינה חדשה, והיא לא תיעלם בעתיד. לאורך השנים היו וישנן חברות שנכנסות לפרויקטים של התחדשות עירונית עם הצעות אגרסיביות במיוחד, לעיתים לא ישימות כלכלית, רק כדי לקבל את הפרויקט. אלא שבחלוף שנים של תכנון, המתנה ואי־ודאות, אותן חברות חוזרות לדיירים עם הודעה פשוטה, שאי אפשר לבצע את הפרויקט בתנאים שהובטחו. מדובר בהתנהלות מסוכנת, שמחריבה פרויקטים שלמים". לטענת רוזובסקי, המשמעות של התקופה הנוכחית עבור הענף ברורה, "פחות הבטחות נוצצות, יותר אחריות וחשיבות הולכת וגוברת לבחירת יזמים יציבים, מנוסים וכנים כבר בשלב הראשון", היא מסכמת.
עו"ד אורי אביגד, ראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עמית פולק מטלון, מתייחס אף הוא לתופעה: "אנחנו מקווים שמדובר בתופעה זמנית ולא במציאות שתתקבע, משום שזה מצב לא בריא לענף. פתיחה מחודשת של חוזים בהתחדשות עירונית, לאחר שהצדדים עברו כברת דרך משמעותית, משקפת מציאות שבה יזמים ובעלי דירות נאלצים להתדיין מחדש ולהתאים את התנאים המסחריים ליכולות הכלכליות האמיתיות.
עו"ד אורי אביגדצילום: יח"צעם זאת יש כאן גם הזדמנות להבשלה של השוק: יזמים ילמדו שלא ניתן לבסס הצעות על הבטחות סרק או על תקוות בלבד, ובעלי דירות יפנימו שיש גבול ליכולת של יזם לעמוד בהתחייבויות, וכי יזם שמציע תנאים החורגים באופן קיצוני מיתר ההצעות, הוא ברוב המקרים יזם לא ראוי".
עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות' מסכמת את הנושא: "יזמים נאלצים להתמודד עם מציאות כלכלית חדשה, שבה עלויות הבנייה גבוהות, ומנגד יש חוסר־ודאות בנוגע למחירי המכירה של הדירות החדשות שייבנו בפרויקט. כפועל יוצא מכך עליהם לצמצם את שטחי הדירות החדשות או את השטחים המשותפים, על מנת לעמוד הן בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות והן באומדן הכלכלי המעודכן של הפרויקט. כך, למשל, במקרים שבהם הרשות המקומית מאשרת תוספת של 12 מ”ר בלבד לדירות הקיימות, בעוד היזם התחייב לתוספת של 25 מ”ר, המשמעות היא הפחתה של שטחי דירות היזם בפרויקט ופגיעה ישירה ברווחיות הפרויקט. על רקע מגבלות אלה, ניתן להבחין בחלק מהאזורים במעבר למודלים חלופיים של תמורות, כגון השתתפות ברווחי הפרויקט.
עו"ד קרן פרשקרצילום: תמר מצפיבמקום התחייבות לתוספות שטח גדולות שאינן תמיד ישימות, עסקאות רבות מתבססות כיום על חלוקת רווחים מעבר לכ־ 18%–20%, במתכונת הדומה לעסקאות קומבינציה. מודל זה מחייב רמת שקיפות גבוהה לאורך חיי הפרויקט, אך הוא מותאם יותר למציאות הכלכלית הנוכחית. בנוסף, במסגרת המו״מ עם היזם, ניתן לקבל תמורות נוספות שאינן תוספת שטח בלבד, בהתחשב באופי האוכלוסייה או בסוג הדירות הקיימות בפרויקט. לדוגמה ״מענקי חתימה״ או שדרוגים הן במאפייני הדירה הן במפרט הטכני שלה".
