"אנו חווים שינוי דרמטי בשוק הנדל"ן. אנחנו גדלים אבל כמות הדירות גדלה בקצב מהיר יותר ולעשור הקרוב אין מחסור בדירות", כך אמר יקי רייסנר, מנכ״ל ובעלי חברת רייסדור בכנס הנדל"ן של ארגון קבלני תל אביב והמרכז. הדברים נאמרו במהלך פאנל שעסק בתחום המגורים ובמצב הענף. עוד המשיך רייסנר, "גם אפס אחוז מס רכישה לא יחזיר את הקונים. זוגות צעירים עם מאה אלף שקל בכיס בחיים לא יגיעו לדירה, אלא רק בפרויקטים האלה של מחיר למשתכן. נוצר היום מצב חדש בשוק שאנשים קונים דירות איפה שהם יכולים וגרים איפה שהם רוצים, אז גם מי שזוכה במחיר למשתכן הוא לא משקיע הוא קונה איפה שהוא יכול כדי שזה יאפשר לו להשכיר ולגור איפה שהוא רוצה".
רייסנר התייחס גם לנתונים שהוצגו מוקדם יותר בכנס ועסקו בהיקף הדירות הלא מכורות. נזכיר כי על פי נתוני הלמ"ס יש נכון להיום כ-86 אלף דירות לא מכורות בשלבים שונים, החל משלב קבלת ההיתר ועד דירות מוכנות לאיכלוס. בכנס הוצג נתון המעיד כי מתוך הדירות הללו, כעשרת אלפים הן דירות מוכנות, ועל כך אמר רייסנר: "בדקתי, המספר אפילו גבוה יותר, סביב 15 אלף דירות. אם המספר יעלה זה יכניס את השוק לבעיה גדולה".
אתר בנייה במרכז הארץ
(צלם: אורי חודי)
משתתף נוסף בפאנל היה ירון ספקטור, בעלים ומנכ"ל, ירון ספקטור שמאות מקרקעין שאמר, "צריך להקדיש מחשבה לנושא של מס הרכישה הגבוה למשקיעים שהיה אמור להתבטל בדצמבר 2026 ויוארך עד פברואר. צריך להפסיק אותו כדי לעודד חזרה את השוק, מי שקונה דירה להשקעה, משכיר אותה ואז אנחנו רואים שיש עלייה בדמי השכירות אז צריך להוריד את המיסוי הזה כמדיניות דיור".
בפאנל אחר בכנס, השתתף השמאי הממשלתי הראשי גילי בלולו שהתלונן שאין מי שמקבל החלטות. לדבריו, "אנחנו רוצים שהשומה של תקן 21 תהיה מחייבת ואי אפשר יהיה לתקן אותה אחר כך לפני היתר בניה כמו שקורה היום. אנחנו רוצים להביא את זה לחוק ההסדרים. כבר שנה אין לנו שר פנים וניסינו לדחוף את זה. פניתי אפילו לשר אמסלם ורתמתי אותו לסיפור הזה וקיימנו פגישה עם משרד המשפטים אבל זה במגרש של משרד הפנים. רק מנהל התכנון התנגד לזה כי הם אמרו שזה יאריך את הליכי התכנון".
"אנחנו במשבר גדול מאוד"
יו"ר ארגון קבלני תל אביב והמרכז, עמית גוטליב, הציג במהלך הכנס נתונים על מצב הענף. "אנחנו באינפלציה של 1.6%, וסעיף הדיור, שהוא רק שכירות, תרם מתחילת 2026 כ-64% מעליית המדד. מס רכישה של 8% פגע אנושות בדיור להשכרה. ב-2025 הקבלנים עוד ניצלו את הפטור בחוק עידוד השקעות הון ובנו 4,247 דירות להשכרה, וב-2026 הקצב עומד על 2,480 דירות בלבד. כשהנגיד העלה את הריבית, המשקיעים, שמחזיקים משכנתאות, הטיסו את שכר הדירה, ואנשים עוזבים את הערים כי הם לא יכולים לשלם אותו".
לגבי תחום ההתחדשות העירונית אמר גוטליב: "כנראה 80% מהתוכניות שעל המדף לא כלכליות. את התוכניות שמחליפות את תמ"א 38 צמצמו, והוסיפו להן היטל השבחה של 25%. יש היום 85 אלף דירות עם היתר שאפשר למכור, 10,500 מהן כבר עם טופס 4, והנתון עולה. דירה גמורה שלא נמכרה מתחרה ביד שנייה, ומכירת כל המלאי לפי קצב המכירות תיקח לנו כ-27 חודשים. המחירים יורדים ומחירי הביצוע עולים, ודוח אפס של היום לא משקף את המציאות. האשראי לנדל"ן הגיע ל-26% מתיק האשראי הבנקאי לצד כ-150 מיליארד שקל מימון של הגופים החוץ בנקאיים, ועוד 29% משכנתאות. אם המחירים יירדו מהר יותר, נראה בעיה קשה מאוד בבנקים".
עמית גוטליבצילום: ענבל מרמרילסיכום גוטליב אמר: "אין שום גורם בממשלה שלוקח את כל הנתונים האלה ונותן אסטרטגיה לאן אנחנו הולכים. אנחנו במשבר גדול מאוד, שלא בהכרח ייפתר מהר כמו שהרבה אנשים חושבים".
"40 שינויי חקיקה בהתחדשות עירונית"
יורי גמרמן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אמר בכנס כי ברשות הממשלתית גיבשו "תוכנית רב-שנתית שכוללת 40 שינויי חקיקה בהתחדשות עירונית. אנחנו רוצים להביא אותם לחוק ההסדרים הקרוב. היום כל תוכנית מלווה בטבלאות איחוד וחלוקה, אבל בהתחדשות עירונית את החלוקה קובע בפועל ההסכם בין היזם לבעלי הדירות. יחד עם מינהל התכנון גיבשנו שינוי שיעביר אותן לשלב ההיתר. דוגמה נוספת היא היטלי ההשבחה. התחשיב לפי תקן 21 נעשה בשלב התוכנית, וכשמגיעים להיתר אחרי שנתיים-שלוש רוב הפרמטרים כבר השתנו. זה יוצר אי ודאות גדולה ליזמים. בכל שלב בדרך להיתר, מההשבחה ועד מטלות היזם, הם מופתעים מחדש. גם בהסדרים שלפני ההיתר יש שוני עצום בין רשות לרשות, ולכן ביקשתי סמכויות שהיום נמצאות במשרד הפנים כדי ליצור אחידות".
בפאנל נוסף שנערך בכנס, בנושא מטרופולין 2030 - כיצד ייראה המטרופולין של ישראל בעשור הבא? ציין כרמל שאמה הכהן ראש עיריית רמת גן: "הרבה מתוכניות ההתחדשות העירונית מבוססות על ההנחה שהשוק עולה. מה קורה אם השוק יורד? הכול יורד לטמיון והתוכניות מאבדות את משמעותן. הצעתי להכניס סעיף של גמישות ולתת לוועדה המקומית סמכות להוסיף יחידות דיור בהיקף שהשמאים יסכימו עליו, וההצעה נדחתה על הסף. ברמת גן זה עוד לא קרה, אבל אם השוק יעשה מהלך כלפי מטה, 90% מהתוכניות אפשר יהיה לתלות על הקיר. המחוקק צריך לבוא ולהסדיר את זה".
כרמל שאמה הכהןצילום: פיני סילוקאדריכל אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו אמר בפאנל כי "אין עצירה בהתחדשות בתל אביב. צפוי להיות שיא בהיתרים השנה, והשוק עובד חזק מאוד. אבל חוקי המשחק השתנו. פעם הניחו שהכסף הגדול תמיד יתפח, והיום כולם, גם הדיירים וגם העיריות, נאלצים לחשב מחדש. אני חושש מאוד מקידום הקלות, ראינו לאיזה כאוס זה הוביל. אני מאמין בתכנון נקי, שבו כל אחד יודע עם כמה הוא נכנס ועם כמה הוא יוצא. במלחמות על היטל ההשבחה נדמה כאילו העירייה גורפת לכיסה, אבל היטל ההשבחה הוא הפלטפורמה שמאפשרת לכם (הקבלנים) לבנות".
עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז לשעבר אמר בפאנל: "מאז שתמ"א 38 מוצתה, המטוטלת עברה בחדות לפינוי-בינוי. חלופת שקד לא מתרוממת: היא בתוקף כבר ארבע שנים, ולא יצא אפילו היתר אחד. יש ערים שלמות, כמו הרצליה, שלא קידמו תוכניות בנייניות, ולא ייתכן שההתחדשות הבניינית בהן נעצרה. צריך לתמרץ את הרשויות, ולהפוך זאת לאחד התנאים לקבלת מעמד של ועדה עצמאית. אחרי המלחמה האחרונה, שבה כל גוש דן היה בטווח הטילים, הרפורמה חייבת לעבור למסלול של התחדשות בניינית. במקביל יש משבר עצום בתשתיות בפריפריות: מאשרים תוכניות בלי פתרון תשתיתי, ואין גוף שמתכלל את האירוע".
יהודה לשמן, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף הבנייה החוזית תקף בפאנל את השאננות, לדבריו, של גופי התכנון שאינם מתחשבים בקשיי הביצוע ובחסמי התשתית: "מדברים על חזון, אבל נכון להיום אין מי שיבנה ומצב התשתיות גרוע מאוד. הורסים את קבלנות הביצוע. פקיד במשרד העבודה כתב תקנות בטיחות חדשות שלא מתכתבות עם החיים בכלל. הבנייה נמשכת שנים, והריבית ושכר הדירה לדיירים לא מאפשרים להוריד מחירים. זו תנועת מלקחיים: מצד אחד אין עובדים, ומצד שני אומרים לנו 'תורידו מחירים'. ועל כל זה מצטרפת הפשיעה הכלכלית באתרי הבנייה, והמאבק בה הוא באחריות השלטון המקומי. יש לשלוח שומרים לאבטח את האתרים ולהילחם בתופעה".
