ענף הנדל"ן מסיים את 2025 עם יותר שאלות מתשובות. היקף העסקאות עדיין נמוך אך הריבית החלה לרדת והיקף הבנייה גבוה. ביום האחרון של 2025 ניסינו לברר מה צפוי בענף בשנה הקרובה ומי נדרש לעשות כדי שהיא תהיה טובה יותר מקודמתה.
״2025 עמדה ברובה בסימן של מלחמה וחוסר ודאות, אך גם חשפה חוסן יוצא דופן של המשק הישראלי", כך פותחת ומסבירה רונית אשד-לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, " בתוך מציאות מורכבת, השוק פעל בזהירות, ניהל סיכונים — ובה בעת המשיך לנוע קדימה ולהתאים את עצמו למציאות המשתנה .2026, לעומת זאת, נפתחת עם רוחות של שינוי ותקווה, סיום המלחמה, חזרת החטופים החיים והורדת הריבית מייצרים תשתית לחזרה הדרגתית לפעילות, לביקושים ולתכנון ארוך טווח, לצד חזרת קונים למשרדי המכירות, והתחזקות מחודשת של פעילות כלכלית במשק".
אשד לוי מתייחסת גם לנושא אחר שצפוי להערכתה להשפיע על הענף: "אנחנו מזהים תופעה נוספת שצפויה להשפיע על השוק: העלייה באנטישמיות בעולם כבר מתחילה לתרגם את עצמה להתעניינות גוברת של רוכשים מחו״ל, לעיתים כקהילות שלמות. זה מחייב אותנו לחשוב אחרת, לא רק על היקף הבנייה, אלא על אופי התכנון, על קהילה, ועל יצירת מרחבי מגורים שנותנים מענה לצרכים חברתיים, קהילתיים וביטחוניים. כדי למצות את הפוטנציאל של 2026, נדרש מעבר מניהול משברים למדיניות יציבה, קיצור תהליכים, ודאות תכנונית ורגולטורית, והבנה שדיור הוא לא רק מוצר כלכלי, אלא תשתית לאומית וחברתית שדורשת חשיבה רחבה ואחראית".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים מתייחס אף הוא לביקוש מעבר לים: "שלושת הרבעונים הראשונים של 2025 היו בסימן המלחמה, הריבית הגבוהה וההאטה במכירות. הרבעון האחרון של השנה מתאפיין בהתאוששות קלה במכירות ואנו צופים ששנת 2026 תהיה טובה יותר ותסמן את היציאה מהמשבר וזאת כתוצאה מירידת הקונים מהגדר שהחלו לרכוש דירות, העלייה של יהודים לישראל מרחבי העולם בעקבות האנטישמיות ומהצפי של הורדת הריבית ב-2026".
חיים קראדיצלם: טל גבעוניקראדי מתייחס גם למציאות בענף וסבור שיש מה לתקן: "יש לקצר את שלבי התכנון ומשך הוצאת היתרים לפרויקטים, דבר שיסייע בהוזלת מחירי הדירות. בכל הקשור לדיור להשכרה, לצערנו התוכנית הממשלתית דירה להשכיר שהייתה אמורה להיות גדולה הצטמצמה למספרים קטנים יותר וזאת למרות שכל פרויקט של שכירות לטווח ארוך שיצא ועל ושווק אוכלס ב-100 אחוז דהיינו יש לזה דרישה גדולה. אנחנו צופים שככל שהסגמנט הזה יגדל ככה הקהל ימשיך להתחבר ולהצטרף אליו כי לקנות דירה זה לא מתאים לכל אחד. לעניות דעתי המדינה חייבת להוציא עוד מכרזים לפרויקטים של שכירות לטווח ארוך במקום דיור רגיל כדי לחזק את הסגמנט הזה".
"בתקופה כזו חשיבותה של ההתחדשות העירונית מתחדדת"
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען צופה המשך אי וודאות אבל אופטימי לגבי ענף הנדל"ן: "ישראל עברה שנתיים קשות של מלחמה בחזיתות רבות, עם פגיעה מהותית בכלכלה. למרות החוסן היחסי שהפגין המשק וההצלחה בתחומי ההייטק והיצוא הביטחוני , אי הוודאות במשק תימשך - במיוחד בשנת בחירות הבאה עלינו עם לחצים קואליציוניים.
איל הנדלרצלם: תומר חומפסבשוק הנדל"ן, אנחנו רואים העמקת פער בין היצע לביקוש: ירידה ואף עצירה בהתחלות בנייה, התייקרות בעלויות הבנייה , באגרות וריבית גבוהה יצרו משבר מורכב. למרות האתגרים, וההאטה אני צופה המשך עליית מחירי הדירות. מה כדאי לתקן? הקלות בבירוקרטיה והפחתת עלויות. בנוסף, נדרש טיפול מבני בנושא לימודי הליבה כדי להגדיל את כוח העבודה התורם למשק".
גיל קטה, מבעלי חברת קטה גרופ, מתאר את המצב בשוק בשנה החולפת ומנסה לחזות מה יהיה בשנה הקרובה: "השנה החולפת הייתה שנה מאתגרת עבור ענף הנדל״ן. סביבת הריבית הגבוהה, חוסר הוודאות הביטחוני והכלכלי והירידה בכוח הקנייה הובילו להאטה משמעותית במכירות ולזהירות רבה מצד רוכשים ומשקיעים. לצד זאת, ראינו התייצבות ואף תיקון נקודתי במחירי הדירות באזורים מסוימים, בעיקר כתוצאה מירידה בביקושים ודחיית החלטות רכישה.
גיל קטהצילום: נטע שנילקראת השנה הקרובה אני מעריך כי עם סיום המלחמה, חזרת תחושת היציבות למשק והורדת ריבית, נראה חידוש בפעילות בענף ועלייה מחודשת בביקושים. הביקוש הבסיסי לדיור בישראל נותר גבוה, והמחסור ארוך השנים בדירות לא נעלם. בתקופה כזו חשיבותה של ההתחדשות העירונית מתחדדת הן כמענה לצורכי הדיור והן ככלי לחיזוק הערים, שדרוג התשתיות ושיפור איכות החיים. קידום מהיר ויעיל של פרויקטים בתחום, בשיתוף פעולה בין המדינה, הרשויות והיזמים, יהיה מנוע צמיחה מרכזי לענף ולמשק כולו".
אריק גלעד, מנכ"ל הייזום והנכסים המניבים בקבוצת י.ד. ברזאני: "שנת 2025 התנהלה על רקע מציאות ביטחונית וכלכלית מורכבת, שבה המלחמה ויוקר המחיה הכתיבו זהירות גבוהה מצד משקי הבית והיזמים כאחד. לצד זאת, נרשמה חזרה מדורגת לפעילות בענף עם עלייה בהתחלות הבנייה, חידוש עסקאות בקצב מדוד ויזמים שפועלים כיום בתכנון מוקפד ובבחירה סלקטיבית של פרויקטים.
אריק גלעדצילום: שירלי בראמלילקראת 2026, אני צופה מעבר לשלב של התייצבות כלכלית, לצד תקווה שהנגיד ימשיך במדיניות הורדת הריבית - מהלך שמסייע להנעת גלגלי הענף, משפר את יכולת המימון ומחזיר בהדרגה את הביטחון לשוק. רוכשים רבים שעמדו על הגדר צפויים לשוב לשוק באופן הדרגתי, בעיקר לנוכח שילוב של ודאות גבוהה יותר, התאמת מחירים ומוצרי מגורים מדויקים יותר לצורכי התקופה. התנהגות המשקיעים צפויה להיות מחושבת וסלקטיבית יותר - פחות חיפוש אחר תשואה מהירה ויותר מיקוד בנכסים בעלי פוטנציאל השבחה, הכנסה שוטפת ויציבות ארוכת טווח. במקביל, ההתפתחויות בזירה הבינלאומית והתגברות האנטישמיות בעולם ממשיכות לתמוך בחזרתם של משקיעים יהודים לישראל ולחידוש עניין בשוק המקומי. לא מדובר בשוק של זינוק חד, אלא בשוק בוגר ומפוכח, הנשען על יסודות כלכליים מוצקים וראייה ארוכת טווח".
"צורך מיידי בקיצור ההליכים הבירוקרטיים"
קובי אופק, יו”ר ובעלים אופק החזקות התחדשות עירונית: “שוק הנדל”ן הישראלי התמודד בשנת 2025 עם אתגרים לא פשוטים – מלחמה שהתארכה, אי־ודאות כלכלית וריבית גבוהה כל אלה הביאו לקיפאון בענף. יחד עם זאת, הרבעון האחרון של השנה הביא עימו רוח אופטימית , סיום המלחמה והורדת ריבית ששינו לחלוטין את האוירה. רוכשי הדירות שישבו על הגדר במשך תקופה ארוכה החלו לחזור לשוק, הביקושים לדירות חדשות נשארים יציבים ואף מתחזקים באזורים מבוקשים, במיוחד במרכזי הערים ובסמוך לצירי תחבורה אסטרטגיים".
קובי אופקצילום: איתמר סיידאעוד לדברי אופק: "יזמים הפועלים בזהירות ובחוכמה, תוך ניהול פיננסי שמרני ומיקוד בפרויקטים איכותיים, יוכלו לנצל את ההזדמנויות שהתקופה מציעה. אני סבור ששוק הנדל”ן יתחזק בשנה הקרובה, במיוחד נוכח הערכות שיתכן שנראה ירידת ריבית שתסיר את חוסר הודאות שהיו שרויים בה ציבור רוכשי הדירות. בנוסף יש צורך מיידי בקיצור ההליכים הבירוקרטיים, ייעול עבודת ועדות התכנון וחיזוק הודאות בעבור היזמים".
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן מסביר מה לדעתו יידרש מהחברות ב-2026: ״שנת 2025 סימנה נקודת מפנה בענף הנדל״ן, לאחר תקופה ארוכה של חוסר ודאות, צמצום ברכישות והאטה בקצב קבלת ההחלטות. בחודשיים האחרונים אנחנו מזהים חזרה הדרגתית של אמון מצד הרוכשים, לצד משק שמפגין חוסן, ירידת ריבית וכלי מימון שהפכו לגורם מרכזי בסגירת עסקאות. בשנת 2026 צפויה מחצית ראשונה זהירה ומדודה, אך במחצית השנייה אנו מעריכים האצה בקצב המכירות, שתבוא לידי ביטוי גם בעלייה מחודשת במחירים.
רוני כהן צילום: איל יצהרבמקביל, פרויקטים שנדחו בשנים האחרונות צפויים לצאת מחדש לדרך ולייצר הזדמנויות פריסייל באזורים מסוימים. בתקופה כזו נדרש שינוי גישה בענף – פחות מהלכים כלליים ויותר תכנון מדויק, יצירתיות שיווקית וחשיבה ארוכת טווח שמותאמת לצרכים האמיתיים של השוק והרוכשים".
"שוק היד השנייה הוא מנוע ההתאוששות"
נדב בריח, משווק חברת צרפתי צבי ובניו, מתאר את מה שקרה השנה בשוק: "בשנת 2024 ראינו פעילות ערה בשוק היד הראשונה, בעיקר בגלל הטבות המימון שהטו את המטוטלת כמעט לחלוטין לטובת דירות חדשות. במקביל, שוק היד השנייה - שגם כך הושפע מהריבית הגבוהה ומהמלחמה - נכנס לקיפאון עמוק, בין היתר בגלל חוסר שקיפות שמנע מהמוכרים והרוכשים להבין את מחיר השוק האמיתי".
עוד על פי בריח: "ב-2025 שני השווקים התקררו: שוק היד השנייה נפגעה חזק יותר בגלל העיוות של 2024, אבל גם שוק היד הראשונה החלה "להדביק" בירידות מחירים אחרי היעלמות עסקאות 80/20 ו-90/10. בשוק ההשקעות רואים בעיקר פריפריה במחיר אבסולוטי נגיש ואופורטוניסטים במרכז הארץ, בעוד המשקיע המסורתי פחות פעיל - והפרדוקס הוא שההזדמנויות הכי גדולות הן דווקא עכשיו. במקביל, רוכשי דירות נזילים המגלים התעניינות במוצרי פרמיום (פנטהאוזים/דירות גן) פעילים יותר כי, הם מזהים חלון הזדמנויות".
בריח מסכם: "נקודת ההבראה האמיתית תגיע כששוק היד השנייה יחזור לנפחי עסקאות ולנקודת מחיר שמאפשרים סינרגיה טבעית - מוכרי יד שנייה חוזרים להיות קוני יד ראשונה. זה כנראה יקרה ב-2026, ואולי יזלוג ל-2027, בהנחה של המשך ירידת ריבית ושמירה על יציבות גיאופוליטית; ייתכן שגם נדרשים צעדים רגולטוריים תומכים, כי שוק היד השנייה הוא מנוע ההתאוששות של כלל הענף - והענף כולו הוא קטר משמעותי של המשק".
אורי הלוי, אדריכל ומייסד במשרד אורבך הלוי, מסביר כי יש להבין את התמונה הרחבה כדי לתכנן נכון: "ענף הנדל״ן בישראל נע בתוך מחזורי ביקוש ואספקה ארוכי טווח, כאלה הנמדדים לא בשנים אלא בעשורים. משלב תכנון ועד אכלוס, פרויקט מגורים ממוצע בישראל אורך בין 6 ל־8 שנים — פרק זמן שבו שוק הנדל״ן, הכלכלה והדמוגרפיה יכולים להשתנות לחלוטין. הביקוש ימשיך לעלות באופן טבעי, ולכן עלינו לחשוב בצורה גמישה: מבני תעסוקה יוסבו למגורים, מרכזי ערים יעברו לעירוב שימושים, ובתוך בניין אחד נראה מלונאות, מגורים, מסחר ושירותים ציבוריים. זו כבר לא תחזית — זו המציאות שמתפתחת עכשיו".
אדריכל שותף אורי לניר, עדה כרמי־מלמד אדריכלים מתיחס אף הוא לשנה הקרובה ואומר: “עירוב שימושים הוא כבר לא רק במרכז. אנחנו רואים אותו קורה בקריית גת, בבאר שבע, בגליל ובבקעת בית שאן — מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים קהילתיים תחת אותה תוכנית. זו הדרך לבנות ערים שחיות באמת עם מבנים שיודעים להיות גמישים וזה רק יעמיק יותר ויותר. מבנים בישראל חייבים להיות גמישים — לדעת לעבור שינוי ייעוד לאורך החיים שלהם. שטחי תעסוקה שיכולים להפוך למגורים או למבני ציבור, ולהפך. המציאות משתנה במהירות, והבנייה חייבת להשתנות יחד איתה”.
