פסק דין חדש שפורסם השבוע בבית המשפט המחוזי בתל אביב מעורר עניין רב בעולם ההתחדשות העירונית, ועשוי להשפיע על האופן שבו ייבחנו התמורות לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי בעתיד.
בענף מנסים להבין כעת האם מדובר בשינוי כללי המשחק, האם בעלי דירות גדולות זכאים מעכשיו ליותר מטרים ביחס לשכניהם והאם ניתן לפתוח הסכמים חתומים? בעזרת עוה"ד יריב בר דיין וחגי אברהם ממשרד יריב בר דיין עורכי דין, המתחמים בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי, ריכזנו את השאלות המרכזיות שעולות מפסק הדין.
מה פסק הדין קובע?
פסק הדין עוסק בפרויקט פינוי בינוי ברמת גן, שבו הוצעה כמקובל בענף לכל בעלי הדירות תמורה אחידה, כלומר תוספת זהה של מטרים לדירה הקיימת לאחר ביצוע פרויקט התחדשות עירונית. אחת מבעלות הדירות, שבבעלותה דירה גדולה משמעותית משאר הדירות בפרויקט, ושנתבעה על ידי יתר בעלי הדירות כדיירת סרבנית, טענה כי מתן תמורה זהה לכל בעלי הדירות פוגע בה, משום שחלקה היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה גדול יותר.
בית המשפט קיבל את הטענה וקבע כי כאשר קיימים פערים משמעותיים בגודל הדירות במצב הקיים, יש מקום לבחון גם את היחס בין הזכויות הקיימות של כל בעל דירה לבין התמורה שהוא מקבל בפרויקט החדש. עם זאת, בית המשפט בחר לאפשר את מימושו של הפרויקט וקבע כי אותה בעלת דירה תחויב לחתום על ההסכם והיא תקבל תשלומי איזון בשיעור הפער שנוצר, לשיטתו, ביחס לבעלי הדירות הקטנות.
למעשה, פסק הדין קובע כי במקרים מסוימים, מתן תוספת שטח זהה לכל בעלי הדירות ("עקרון השוויון הפורמלי") דווקא פוגעת בעקרון השוויון ובזכויות הבעלים, ובמקרה כזה יש להעדיף את ה"שוויון היחסי".
עם זאת, פסק הדין אינו קובע נוסחה קבועה ומחולטת שלפיה כל בעל דירה גדולה יקבל תוספת עדיפה יחסית. כך שהסוגייה נותרה פתוחה ועלולה ליצור מחלוקות וסכסוכים בין בעלי דירות לבין עצמם ובין בעלי דירות ליזמים באופן שיסכן קידום ומימוש פרויקטים.
האם מדובר בהלכה מחייבת?
נכון לעכשיו מדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי (ובמועד כתיבת שורות אלו אף טרם חלף המועד לערעור עליו, כך שהוא אינו חלוט). קיימת עמדה סותרת בסוגיה זו של ערכאה זהה (בית המשפט המחוזי): כבוד השופטת לימור ביבי העדיפה את עקרון השוויון הפורמלי – התמורות האחידות בפרויקטים של פינוי בינוי על פני כל חלוקת זכויות אחרת.
קרוב לוודאי שבעתיד הסוגייה תגיע להכרעת בית המשפט העליון, אשר יקבע כיצד יש לאזן בין עקרון השוויון המוחלט לבין הצורך לאפשר היתכנות כלכלית ומעשית לפרויקטים של פינוי בינוי. עד אז, פסק הדין בהחלט פותח את האפשרות לבעלי דירות גדולות לדרוש תוספת שטח גדולה יותר ביחס לשכניהם.
האם אפשר לפתוח הסכמים קיימים ולדרוש יותר מטרים?
פסק הדין אינו פותח פתח לפתיחת הסכמים חתומים באופן חד צדדי, ניסיון כזה עלול להיחשב כהפרת חוזה על כל המשתמע מכך. עם זאת, בפרויקטים שנמצאים עדיין בשלבי משא ומתן או לפני חתימה מלאה, בעלי דירות אשר עובדות המקרה רלוונטיות לגביהם עשויים להעלות את הטענות שנדונו בפסק הדין ולבקש בחינה מחודשת של מנגנון התמורות מבלי שהם יסתכנו (לכל הפחות בהתאם לתוצאות ההליך בפסק הדין) בחיוב שמקורו בתביעת דייר סרבן.
מה המשמעות מבחינת בעלי הדירות הגדולות?
כאמור, פסק הדין צפוי להשפיע בעיקר על שלבי המשא ומתן וגיבוש ההסכמות בפרויקטים חדשים. בעלי דירות גדולות עשויים לדרוש תמורה גדולה יותר במטרים ביחס לשכניהם. עם זאת, ההמלצה שלנו לאותם בעלי הדירות היא לא לבחון רק את התמורות הנגזרות מהדירה הקיימת אלא את שווי הדירה החדשה שיקבלו והאם בשווי החדש שלה נשמר הפער ביחס לדירות הקטנות.
בעלי דירות גדולות צריכים לוודא שהפער הכלכלי בינם לבין הדירות הקטנות נשמר גם ב"מצב היוצא" (בבניין החדש), ומכאן שלא יופר אף עקרון השוויון היחסי. לטעמנו פסק הדין טעה בגישתו בכך שלא בדק את כלל הפרמטרים בפרויקט ואת השווי הכלכלי של דירת התמורה שהוצעה לבעלת הדירה הסרבנית.
איך בעלי הדירות הגדולות יכולים לשמור על זכויותיהם מבלי לסכל את הפרויקט?
ישנם מספר מנגנונים שכדאי לעגן בחוזה. למשל, סדר בחירת הדירות החדשות: ודאו שסדר הבחירה יקבע לפי פרמטרים שמאיים (השמאי ינקד את הדירות לפי השווי שלהם ויעניק לדירות בעלות השווי הגבוה יותר זכות בחירה קודמת לבחירת הדירה החדשה). גודל הדירה המקורית מעניק ניקוד עודף, שיאפשר לבעלי הדירות הגדולות לבחור דירה בקומה גבוהה יותר במגדל החדש. נתון זה מעלה משמעותית את שווי הדירה החדשה שלהם ללא צורך במטרים נוספים.
שכר דירה יחסי: שכר הדירה בתקופת הבנייה חייב להיקבע בהתאם לטיפוס הדירה וגודלה המקורי, באופן שבו בעלי דירות גדולות יקבלו שכר דירה שמשקף את גודל דירתם והכרח גבוה יותר משכר הדירה שמקבלים בעלי דירות קטנות יותר.
מענה לנתונים מיוחדים: פעמים רבות לדירות גדולות ישנם נתונים שונים ועודפים ביחס לדירות קטנות יותר – מרפסת גדולה במיוחד, חצר צמודה, שתי קומות עם גג צמוד, מחסן קיים, חניה מוצמדת וכדומה. נתונים אלו חייבים לבוא לידי ביטוי כבר בשלב המשא ומתן.
הפתרון המקובל הוא להעניק שווי אקוויוולנטי לפרמטרים העודפים כשטח נוסף לדירת התמורה. למשל, מרפסת צמודה בשטח של 20 מ"ר תקבל כ- 7 מ"ר נוספים בדירת התמורה (בנוסף לתמורות שכלל בעלי הדירות יקבלו). מחסן קיים יומר לשטח בדירה החדשה (בדרך כלל בעלים לא יקבל שני מחסנים).
בנוסף, ניתן כבר בשלבים מוקדמים – במיוחד בפרויקטים בהם קיימת ודאות תכנונית – לתכנן לבעלי דירות אלו דירות מיוחדות בבניין. לדוגמא, בעלי דירות גג ישנות יכולים לקבל בתכנון יצרתי ונכון דירה בקומה גבוהה בבניין שלה, שלה צמודה מרפסת גדולה היוצאת מהסלון.
מה חשוב לזכור?
לדעתנו, בפרויקטים של פינוי־בינוי לא ניתן להגיע לשוויון מתמטי מוחלט בין בלי הדירות לבין עצמם, ואם ננסה לעשות זאת ,פרויקטים לא יגיעו למימוש. פינוי בינוי הוא מנגנון מורכב מאוד, שיש בו אינספור משתנים ושיקולים שלא כולם כלכליים.
על כן לא ניתן ואף לא נכון לבחון את שאלת השוויון רק לפי מספר המטרים שכל בעל דירה מקבל כתוספת לדירה שלו, בהשוואה לזכויות הבנייה הצמודות לדירתו ושנמכרות. על בעלי הדירות לעמוד על זכויותיהם מכל סוג, אולם מימוש של הפרויקט עדיף לאין שיעור מתוספת תיאורטית של מ"ר כזה או אחר בדירה החדשה.
