פסק דין שניתן לאחרונה חושף את המורכבות שמאחורי תפקיד "המארגן" במיזמי פינוי בינוי. מדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, המעניק הצצה אל מאחורי הקלעים של ענף ההתחדשות העירונית בישראל.
במרכז המקרה עמד מארגן פרויקטים שפעל בבית שמש לקידום מיזם פינוי בינוי הכולל 72 דירות. המארגן (שמכונה "מעאכר") מצא את עצמו במאבק משפטי מול היזמים, לאחר שהפסיקו את התשלומים החודשיים שנקבעו בהסכם עמו. בעוד שהחברות היזמיות טענו כי התגמול המגיע לו מסתכם בכ-700 אלף שקל בלבד, בית המשפט פסק כי ההסכם תקף ומחייב, והורה ליזמים לשלם לו סכום הגבוה פי עשרה ממה שקיבל - מיליוני שקלים.
בעזרת ד"ר עו"ד אילן שרקון, מייסד פירמת עורכי הדין שרקון, בן-עמי, אשר ושות' המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, גיבשנו מדריך שמסביר מה צריך לדעת לפני שמחליטים לחתום על הסכם מול מארגן חתימות.
מה משמעות פסק הדין?
עו"ד שרקון: "פסק הדין הזה אינו רק סכסוך כספי נקודתי, אלא הוא מחדד סוגיה רחבה וקריטית - מעמדם המקצועי של מארגני החתימות ומנהלי הפרויקטים מטעם הדיירים. בעולם אידיאלי, המארגן הוא החוליה המקשרת, הגורם שמניע את הגלגלים הבירוקרטיים המורכבים של פינוי בינוי. אך המציאות מלמדת כי קיימת הבחנה תהומית בין קבלן חתימות, שתפקידו מסתכם באיסוף חתימות ומכירתן לכל המרבה במחיר, לבין מנהל פרויקט מקצועי, המלווה את התהליך לכל אורכו".
עו"ד אילן שרקוןצילום: לידור ערקימה בעלי הדירות צריכים לדעת לפני התקשרות בחוזה עם מארגן חתימות?
"בעלי דירות חייבים להבין: התחדשות עירונית היא הזדמנות של פעם בחיים. לכן, הטעות הנפוצה ביותר היא להתייחס למארגן כאל מתווך. מארגן הוא אדם שתפקידו לנהל את האינטרסים של בעלי הדירות אל מול היזם, הרשות המקומית וגופי התכנון. הוא לא רק עובר בין בעלי הדירות ואוסף חתימות, אלא תפקידו לדאוג שההסכמים יהיו מאוזנים, שהבטוחות יהיו ראויות ושלוחות הזמנים יתקיימו.
"בפרויקט בבית שמש, שלגביו ניתן פסק הדין, המארגן התחייב ללוות באופן מלא ופעיל את ההתקשרות עם היזם עד לחתימה על הסכמים מחייבים - ולכן בית המשפט הדף את טענות היזם. מקרה זה ממחיש עד כמה חשוב שהמארגן יהיה דמות בעלת תוקף משפטי ומקצועי, כזו שיכולה לעמוד מול הלחצים שמפעילים לעיתים היזמים".
איך בעלי דירות יכולים לדעת שהם התקשרו עם האדם הנכון לצורך כך?
"כיום, ענף הארגון והליווי עובר תהליך של התמקצעות משמעותית, בין היתר בזכות לשכת המארגנים שהוקמה לפני כשנתיים. הלשכה יצרה תהליך מוסדר, המציב קווים מנחים ברורים: מיהו מארגן, מהו היקף תפקידו ומהם חובותיו האתיות כלפי הדיירים. מדובר בשינוי חשיבתי של מעבר מחובבנות למקצוענות.
"בעלי דירות שבוחרים מארגן שאינו פועל לפי סטנדרטים אלו, לוקחים על עצמם סיכון מקצועי מיותר בנכס היקר ביותר שלהם. בנוסף, כדאי לבדוק את הניסיון של המארגן בפרויקטים אחרים שהוא מלווה או ליווה בעבר, וכיצד הם הסתיימו".
האם היזם מחויב להסכם שבין הדיירים למארגן?
"כן, היזם מחויב להסכם זה כל עוד המארגן פעל בהתאם לחוק המארגנים, הקובע שעל המארגן לפעול בשקיפות מול בעלי הדירות, ולהגן עליהם מפני מאכערים אחרים שמציעים את שירותם. החוק מגביל את כוחם של מארגני עסקאות, מחייב שקיפות וקובע לוחות זמנים להתקדמות הפרויקט.
"גם על בעלי הדירות מוטלת אחריות גדולה. עליהם לבחון בשבע עיניים את מי הם ממנים כמארגן מטעמם; לוודא שמדובר בבעל מקצוע המבין את הנושא לעומק; ולהיות מגובים בעו"ד שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית וכבר סיים פרויקטים באכלוס דיירים. פרויקט התחדשות עירונית הוא מסע ארוך, רווי מהמורות משפטיות ותכנוניות. לכן, בחירה נכונה של מארגן היא לא פחות חשובה מבחירת יזם או עו"ד".
מי משלם את שכרו של המארגן וכיצד נקבע התשלום?
"שכרו של המארגן משולם על ידי היזם, אבל הוא נקבע במסגרת מו"מ בין בעלי הדירות למארגן, בהתאם לגודל הפרויקט, מורכבותו ומיקומו. המארגן הוא נציג בעלי הדירות ולא היזם, והעובדה שהוא מקבל את שכרו מהיזם אינה מעידה על כך שנאמנותו נתונה ליזם. כאשר יזם נבחר לפרויקט מסוים, הוא צריך לדעת מה שכרו של המארגן ואופן התשלום. לכן, ראוי שההסכם יאושר גם על היזם במסגרת הליך בחירתו".
