הרוכשים לא קונים - ומחירי הדירות יורדים? אחרי שבסוף שנת 2024 הרוכשים התנפלו על הדירות, רגע לפני העלאת המע"מ, שנת 2025 נפתחה בקול ענות חלושה: על פי נתונים שפרסמה אתמול (ד') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בחודש ינואר האחרון חלה צניחה של כמעט 40% במכירת דירות לעומת דצמבר 2024, וגם ביחס לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה של כ-16% במכירות. גם נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו שלשום מעידים על כך שחודש ינואר השנה היה החלש ביותר בעשור האחרון.
על פי הנתונים, 2,910 מהדירות שנמכרו בינואר האחרון היו דירות חדשות – צניחה של 53.8% לעומת דצמבר אשתקד. 4,460 מהדירות שנמכרו היו מיד שנייה – ירידה של 18.3% לעומת דצמבר 2024. בנוסף, חודש ינואר שבר שיא של מספר שנים במספר הדירות שנותרו על המדף – עם כמעט 80 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, נתון שמחזק את ההסבר לקיומם של מבצעי המימון האגרסיביים שמקדמים הקבלנים, שבנק ישראל כבר התריע לגביהם לא אחת.
לא רק בבנק ישראל מודאגים ממבצעי הקבלנים. בראיון ל"ממון" אומרת נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, כי "מבצעי הקבלנים זה מוצר שמלווה אותנו במהלך השנים, זה לא קרה פתאום, אבל כן ראינו את ההתעצמות של המוצר הזה, בוודאי על רקע שנתיים של סביבת הריבית הגבוהה, וכיום מלאי הדירות הלא מכורות של הקבלנים נמצא בשיא כל הזמנים. דוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל הראה את הגידול בהלוואות בסיכון במשכנתאות ובהחלט יש כאן סכנה למשקי הבית. אני לא חושבת שהבנקים יקרסו בעקבות מבצעי הקבלנים, אבל כן צריך לקחת בחשבון את המשפחות שנוהרות למבצעים האלה".
מחר צפויה הלמ"ס לפרסם את מדד מחירי הדיור לחודשים דצמבר-ינואר. נזכיר כי המדד האחרון כבר הציג התמתנות בעליית המחירים. לדברי יעקב, "עסקאות 20-80 מבטאות את הקושי של ציבור הרוכשים להיכנס לעסקה סטנדרטית. הרוכשים פונים למבצעי הקבלן כי הם לא יכולים לקנות דירות במחירים של היום. מה שכן, ההטבות של הקבלנים נועדו לשמור על המחיר הגבוה של הדירה, אבל בסופו של דבר כן יש ירידת מחירים דה פקטו. אז על הנייר רואים עליית מחירים, אך בפועל באותו מחיר מוכרים הרבה יותר".
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאותצילום: יח"צבהתאחדות יועצי המשכנתאות נפגשו עם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון והביעו חשש מפני קריסת משקי הבית בעקבות מבצעי הקבלנים. "יש משפחות עם יכולת החזר אבל אין להן את ההון העצמי. פה הסכנה הגדולה. אם היום אין להם את ההון העצמי, מי מבטיח שיהיה להם אותו בעוד שלוש שנים. הלוואת קבלן שמחליפה משכנתא זה לא הפתרון. חסרה תוכנית ארוכת טווח שנותנות מענה רחב לציבור בנושא", אומרת יעקב. "הרוכשים נדחקו למבצעי הקבלנים והם בעצם קונים סוג של אופציה לדירה, בונים על זה שהריבית תרד והמחירים יעלו, ושוכחים שבדרך דברים יכולים להשתבש".
"עסקה לא סטנדרטית"
למרות הסיכונים שבכניסה למבצעי המימון, מסתבר שהם גלשו אפילו לשוק הדירות מיד שנייה. לדברי ציפי אביטן, יועצת נדל"ן ברשת התיווך הארצית לנדסמן, "בעקבות מבצעי המימון של הקבלנים, אנחנו רואים גם בשוק הדירות מיד שנייה רוכשים שבמהלך המו"מ מבקשים תנאי תשלום גמישים יותר ופריסת תשלומים לטווח רחוק יותר. למשל, משפרי דיור שחיים בדירת 4 חדרים ללא ממ"ד בפתח תקווה היו מעוניינים לרכוש דירת 5 חדרים באותו הרחוב עם ממ"ד. הם ביקשו מהמוכרים תנאי תשלום של 80-20 בדומה לעסקאות יד ראשונה מקבלן. עם חתימת החוזה הם ישלמו לבעלי הדירה 20% מהסכום ואת היתרה עם מסירת הדירה באוגוסט השנה".
"מדובר בעסקה לא סטנדרטית", מודה אביטן, "משפחה שרצתה להשתדרג עם ממ"ד ומפרסת, וביקשה לשלם את יתרת הסכום רק בעוד שמונה חודשים, ממש כמו בעסקת קבלן. מאחר שאין כאן ליווי בנקאי, הסיכון אינו אותו סיכון כמו בעסקת רכישה מיד ראשונה. אבל כמובן שאם הרוכש הוא משפר דיור, שתכנן למכור את הדירה שלו והוא לא מצליח למכור אותה בכלל או לפחות במחיר שתכנן, והוא מגלה שהוא לא יכול לעמוד בהתחייבות, יש פה בעיה. בכל מקרה, אם חוזה המכר מופר, הרוכש משלם קנס של 10% מחיר הדירה".
יוסי ברק, בעלים ויו"ר קבוצת ברק פיננסים, אומר שירידה במחירי הדירות בימים אלה כן אפשר לראות בשוק הדירות מיד שנייה. בדיקה קצרה בלוחות המודעות מראה ירידות מחירים בטווחים של בין 100 אלף ואפילו עד 360 אלף שקל. "אבל לגבי דירות חדשות, זה לא המצב. היזמים נכנסו להתחייבויות של ליווי בנקאי, זה מכשיר שמגדר את המספרים ואי אפשר לזוז בהם יותר מדי", הוא טוען.
כמו יעקב, גם ברק אומר שלמרות שההטבות של הקבלנים מספקות אפשרות לרוכשים להיכנס לעסקה, כנראה לרובם אין את ההון העצמי הדרוש לכך. הפתרון, לשיטתו, הוא שימוש במודל רכישת "שליש דירה" במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. "עסקה לא חייבת לכלול רק אדם אחד שרוכש את הדירה, גם שלושה ואפילו ארבעה אנשים יכולים להשתתף בעסקה, לקנות אותה על הנייר ולמכור אחרי קבלת טופס 4. במצב כזה, דווקא מי שאין לו דירה בבעלותו הוא 'המלך' כי כשמדובר בקנייה של שליש דירה, עדיין יש זכות לרכישת דירה ראשונה עם מדרגות מס רכישה", הוא אומר.
לדבריו, "המודל מאפשר למשקיעים לרכוש עד שליש מדירה חדשה מקבלן, במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, ולהחזיק חלק יחסי בנכס מבלי להזדקק למימון כבד או לקחת התחייבויות כלכליות מכבידות, כאשר שותפות זו מעוגנת משפטית בהסכם ברור המבטיח את זכויותיהם של כל השותפים".
