אחת הבעיות הקשות בעולם ההתחדשות העירונית הייתה ונשארה ההתנגדות של חלק מבעלי דירות לתהליך. כדי לקדם פרויקט יש צורך להגיע לרוב הדרוש, 66% מהדיירים, אבל כל יזם או קבלן רציני יסביר, שללא 100% חתימות והסכמה - קידום הפרויקט תמיד יהיה מוטל בספק. התופעה איננה חדשה, וזכתה גם להתייחסות מצד החוק. מדובר ב"חוק דייר סרבן", שאושר לפני שנים ומאפשר לבעלי דירות בבניין להגיש תביעה כנגד מתנגדים שמעכבים פרויקט. אבל גם זה תהליך מורכב ומסובך. זה המקום גם להסביר, שלא כל התנגדות נובעת מרצון לתמורה עודפת או סחטנות, ויש גם סיבות לגיטימיות יותר ובלא מעט מקרים גם התנגדות שנובעת מאי הבנה או הכרה של החוקים והתקנות הרלוונטיות.
כעת הצעה חדשה מנסה לטפל בסוגיה מכיוון אחר. ההצעה מבקשת לנטרל את בעיית "הדייר הסרבן", באמצעות תיקון לתקנות הקיימות, על ידי מהלך שיחייב את היזמים להציג את ההסכם עם תנאים נוספים ובצירוף חוות דעת משפטית בלתי-תלויה לבעלי הזכויות.
מי שיזם ומקדם את ההצעה החדשה הוא עו"ד אברהם ללום, לשעבר המשנה לראש לשכת עורכי הדין וכיו"ר פורום המקרקעין. עו"ד ללום מסביר את מהות הרעיון: "חוות הדעת, שאותה יממן היזם כחלק מעלויות הפרויקט, תעסוק בזיהוי פערים מהותיים, הערכת סיכונים משפטיים מרכזיים וקיום חובת הגילוי. הצגת חוות דעת זו לדיירים לפחות עשרה ימים מראש תהווה תנאי לקיום כינוס בעלי הדירות כדין. מודל זה שואב השראה מ'חוות דעת שנייה' המקובלת בעולם הרפואה".
עו"ד ללום אף פנה למשרד השיכון ולרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בנושא. במכתב הממוען למנכ"ל המשרד ומ"מ הרשות הממשלתית נכתב כי: "דווקא בשלבי הפתיחה של הליכי פינוי־בינוי מתגבר חוסר אמון מובנה ולעיתים אף חשש, המחלישים את יכולת ההתקדמות להסכמות ומעכבים יוזמות שהמדינה זקוקה להן. הצעתי היא הטמעה של חובת בדיקה משפטית בלתי־תלויה - במתכונת 'חוות דעת שנייה' - טרם כינוס בעלי הדירות הראשון. מנגנון זה יפחית התנגדויות, יזרז את השגת חתימות הרוב, יחזק את אמון הדיירים, ויבטיח הגנה מהותית לבעלי הזכויות".
עו"ד ללום מרחיב על המתווה המוצע: "המטרה היא להשיג אישור אובייקטיבי להסכם - ובאופן זה לקצר דרמטית את הליכי ההתחדשות העירונית ולצמצם משמעותית את מספר תיקי 'הדייר הסרבן' המעכבים את הפרויקטים הלאומיים. זו רגולציה חכמה, פתרון יעיל ומהיר, שממומן על ידי היזם, ומבטיח שהפרויקטים הלאומיים יתקדמו עם הגנה מרבית על בעלי הדירות". ללום מבהיר, כי המהלך אינו בא להחליף את עורך הדין המייצג של הדיירים, אלא לחזק את תחושת הביטחון ואת הבנתם של בעלי הדירות באשר לסיכונים המרכזיים.
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
