"2027 ו-2028 לא יהיו שנים קלות תקציבית הלוואי שתהיה צמיחה מעבר למה שאנחנו חושבים ולא נצטרך בדיעבד להעלות מיסים, אבל הוצאות המדינה, בעיקר הוצאות הביטחון, מאוד גדולות וצריך להביא הכנסות", כך אמר שי אהרונוביץ', מנהל רשות המיסים בכנס פסגת ההתחדשות העירונית 2026 של מרכז הנדל"ן ומדלן.
עוד אמר אהרונוביץ', "המטרה שלי היא לא להידרש לדברים הפשוטים שאנחנו מכירים, אלא להעביר חקיקה וללכת למקומות שלדעתנו אפשר למסות, אבל הם לא ממוסים או ממוסים בצורה לא ריאלית, ולהמשיך להילחם בהון השחור”. לדבריו, ממשלה חדשה תצטרך להעביר תקציב בתוך שלושה חודשים וחצי, "ולכן כדאי להכין את הדברים. דיון ציבורי זה דבר טוב". בהקשר הזה התייחס להצעה למיסוי טיסות שפרסמה הרשות: "ברור שטיסות הן דבר מזהם. מכוח הסכמים בינלאומיים לא מטילים מס על הדלק של מטוסים, והרבה מאוד מדינות בעולם מטילות מיסוי עקיף". לדבריו, בניגוד לאופן שבו הנושא הוצג בתקשורת, "הפגיעה בציבור לא תהיה גדולה. צריך לחשוב מחוץ לקופסה בנושא המיסוי, כי ללכת כל הזמן לאותם מקומות זה לא נכון".
בנייה חדשה במרכז הארץ
(צילום: אורי חודי)
אהרונוביץ' התייחס גם לסוגיית מס הרכישה על משקיעים ואמר שההכרעה בנושא הארכת מס הרכישה על דירה שניה לא נמצאת בידי רשות המיסים: "זה נמצא בתחום המדיניות של הממשלה, פחות בתחום המדיניות הפיסקלית. אני לא אומר שלא מקשיבים לדעתנו, אבל הדעה של משרד השיכון חזקה יותר בעניין הזה. אפשר בהחלט לטעון, אולי לא כולם מסכימים, שאם נוריד את המס ונחזיר אותו ל-5% ו-6%, ייכנסו יותר שחקנים שירצו לקנות דירות להשקעה, והעוגה תהיה גדולה יותר". לדבריו, בעבר המס השיג את מטרתו: "בנקודות הזמן שבהן היה ביקוש מאוד גבוה ועליית מחירים, זה הצליח. היום אנחנו בנקודה אחרת". הפער בין 5% ל-8% לא גדול לדבריו, "אבל יש פה אפקט פסיכולוגי".
מנהל רשות המיסים שי אהרונוביץצילום: פוטו מרסלובנושא השכירות אמר אהרונוביץ': "תמיד מדמיינים הון שחור כמו המעצרים שהיו הבוקר בנושא הפרוטקשן, או שמונה מכולות הסיגריות שתפסנו בשבוע שעבר, מעל 200 מיליון שקל מס. הציבור לא משייך הון שחור לצווארון הלבן. שכירות זה גם הון שחור. מי שמקבל 6,500 שקל בחודש משכירות ולא משלם את המס, גם הוא בתחום ההון השחור". לדבריו, הרשות רוצה להטיל חובת דיווח על הכנסות משכירות, גם על מי שזכאי לפטור. "אני מקווה שנצליח להעביר את זה. זה כבר יכניס לקופת המדינה לפחות 1.5 מיליארד שקל". לגבי שיעור המס אמר: "השאלה המהותית היא האם השכירות צריכה ליהנות מפטור עד 5,700 שקל. 10% זה שיעור נכון, אבל אנחנו חושבים שנכון להחיל אותו מהשקל הראשון. ברור לנו שזה לא מהלך פשוט".
על ההתחדשות העירונית אמר: "דווקא בוועידה הזו אני רוצה להגיד: יש כרגע עבודה בוועדה שיושבת באוצר, וצריך לראות איך מעודדים את ההתחדשות העירונית, גם בפריפריה וגם במרכז. אני חושב שצריך לשקול שילוב עם חוק עידוד השקעות הון, בפרק השכירות. יכול להיות שיזמי התחדשות עירונית, אם יתחייבו להשכיר את חלקם למספר שנים, יוכלו להיכנס לחוק עידוד השקעות הון, וזה יהפוך את העסקאות לכדאיות יותר. בהחלט ננסה לבחון את זה".
"הציבור לא פראייר"
משתתף נוסף בכנס היה יהודה מורגנשטרן מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון שאמר, "הציבור לא פראייר הוא רואה את עולם המבצעים ומאס בסיפורים. הגיע זמן להודות שהמחירים יורדים. אבל מובן שגם הקבלן צריך להרוויח כסף, אחרת לא יבנה. המשימה שלנו להבין מה צריך לעשות ואיך לוקחים את המומנטום צעד אחד קדימה. מבצע כזה או אחר לא גורם לציבור לקנות אלא לחכות ולראות אם יש עוד ירידת מחירים. החלק שלנו זה להגדיל את מספר העובדים, להגדיל את הסבסוד והשיווקים. אנחנו צריכים שיתוף פעולה של הקבלנים, אסור להם להפסיד כסף. גם במחירי הדיור צריכים להגיד היום המחיר הוא נמוך יותר. שהציבור יראה ירידה של 10% או 15% במחירי הדיור ויבין שזה המצב היציב החדש, הקונים יחזרו לשוק, אנחנו כמדינה נוכל למכור את הקרקע יותר בזול. המשימה המרכזית שלי זה להוריד את מחירי הדיור ולשמור על שוק יציב ואנחנו עושים זאת בהצלחה".
היזם יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה ומנכ"ל קבוצת אאורה, תקף על הבמה את היזמים והקבלנים שמבקשים להוריד תמורות ולפתוח הסכמים מול בעלי דירות בהתחדשות עירונית ואמר ש"יזם שלא יכול לעמוד בהתחייבות שלו שלא יהיה יזם". עוד אמר אטרקצ'י כי "אנחנו יזמים, זוכים במכרזים וצריכים לקיים חוזים. בעיניי זה פשע להוריד תמורות". לשאלה מה יעשה יזם שמפסיד כסף השיב: "אני אומר את זה נגד האינטרס שלי. הדייר לא הפך להיות יזם. הוא לקח יזם וסמך עליו. היזם עשה את החישובים שלו ואמר לו: הפרויקט כלכלי ואני אבצע אותו. אז מה, הוא שיקר לו? תקיימו הסכמים ותריבו עם הרשויות". לבעלי הדירות אמר אטרקצ'י -"קחו יזם חזק, שיידע לריב עם הרשויות אם צריך ויקיים הסכמים".
אטרקצ'י הבחין בדבריו בין תוכניות שיזמים מקדמים לבין תוכניות במסלול הרשויות, שהמדינה והרשויות המקומיות מקדמות ואמר: "רוב התוכניות שמקודמות במסלול הזה לא כלכליות, ולא בגלל התקופה. זה בגלל קמצנות חולנית וטיפשית של המדינה, שמאשרת ביודעין תוכניות לא כלכליות. אני רואה דוחות, גם מהשנה האחרונה, עם עלות בנייה של 5,000 שקל למ"ר. באיזה עולם? ועל החטא מוסיפים פשע: מאשרים תוכניות שמתבססות על מענקים. איפה המענקים? מאשרים בעיר מסוימת 20 תוכניות, ואם יש מענק אחד, זה טוב".
יעקב אטרקצ'יצילום: טל שחראטרקצ'י גם תקף את מה שכינה אווירת הדיכאון של היזמים והקבלנים ואמר ש"שוק הנדל"ן מושפע ממזג האוויר הציבורי, ואתם שותפים לזה. אני קורא את העיתונים הכלכליים: דיכאון בנדל"ן, כולם מפסידים, הקבלנים בלחץ. חבר'ה, זה לא נכון. ואני אומר את זה גם לקולגות שלי: תפסיקו לשדר דיכאון. התרגלתם שהשוק כל הזמן עולה. אחרי 20 שנה של עליות יש שנתיים פחות טובות. התפקיד שלנו כיזמים הוא למכור גם בתקופות פחות טובות. עושים התאמת מחיר. זו לא בושה".
"המדינה מתנערת מאחריות"
דן קצ'נובסקי מנכ"ל מרכז הנדל"ן אמר בפתיחת הפסגה, "בשני סבבי הלחימה מול איראן הממ"דים הוכיחו את חשיבותם בהגנה מפני טילים. רעידת אדמה, אומרים המומחים, עלולה להכות בנו בכל רגע. בניינים ותיקים נשארים חשופים לשני סוגי הסיכונים. המדינה מתנערת מאחריות לבעיה שעלולה לעלות בחיי אדם, ומשאירה את ביטחון התושבים תלוי במחיר הקרקע ובכדאיות של היזם. כך, הכתובת של אדם קובעת את הסיכוי שלו להינצל. הממשלה החליטה על סבסוד של כמיליארד שקל לצפון, אך דחתה את המימוש לשנת 2027".
דן קצנובסקי צילום: דרור סיתהכל עוד לדברי קצ'נובסקי, "תמ"א 38 פקעה במאי 2026, ובירושלים, חיפה, בת ים, רמת גן וראשון לציון עדיין לא אושרה תוכנית שתחליף אותה. בשנה שעברה צנח מספר הבקשות להיתר בהתחדשות בניינית בכ-60%. מחר מושבעת הכנסת החדשה. הממשלה שתקום צריכה להימדד בפרויקטים שיוצאים לביצוע ובמשפחות שנכנסות לדירות בטוחות. פרויקטים שביום אישורם הציגו רווחיות של 18% ואפילו 20% נמצאים היום הרחק מתחת ל-15%, וחלקם מתחת ל-10%. עשרות עד מאות תוכניות שאושרו ב-2021 עד 2023 נעצרו, עם עשרות עד מאות אלפי דירות שאינן נבנות. כך, הקיפאון הופך ממשבר כלכלי למשבר אמון. פרויקט התחדשות עירונית ממתין בממוצע 1,440 ימים להיתר בנייה, כמעט ארבע שנים. בעלי הדירות מחכים ומחכים, ואז מקבלים דחייה נוספת או בקשה להפחית תמורות".
גילי בלולו, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, השתתף בפאנל בכנס והתייחס לתקן 21 בהתחדשות עירונית. לדבריו, "הוודאות מתחילה בתקן. בסוף אם התוכנית לא תהיה כלכלית אז היא לא תצא לפועל. אז יגישו שינויים ויקח עוד זמן ויהיה מרחק ויהיה חוסר וודאות. צריך שתהיה היתכנות כלכלית לפרויקט. עד לא מזמן פנו אלי יושבי ראש של וועדות מחוזיות וסיפרו לי שמאשרים תוכניות שלא הגיעו לסף הרווח המינמלי שקבענו במשרד השמאי הממשלתי. אמרו שהייתה סברה שעד שהפרויקט יגיע לביצוע המחירים יעלו ויהיה בסדר.
היום זה לא ככה. האחריות שלנו כשמאי ממשלתי לוודא שבשומה לפי התקן יש סגירה פיננסית מקצה לקצה והפרויקטים כדאיים כלכלית. זה מתחיל בעדכון הרווח היזמי שעשינו אותו השנה. לא הגיוני שנעבוד במצב שוק של הנדל"ן היום שנעבוד ברווח יזמי שלא היה מקובל. שאני רגולטור רק לגבי הוועדות מחוזיות והוותמ"ל בוועדות המקומיות אני לא רגולטור וזה כשל. תמיד באים אלי ואומרים לי שאישרו לי מספרים עם עלויות בנייה לא הגיוניות. מי שקבועים לו עלויות בנייה לא הגיונית בוועדות מחוזיות או בוותמ"ל שיפנה אלינו. לא רק בעלויות בנייה גם ביתר ההוצאות".
ד"ר איריס פרנקל כהן היועצת המשפטית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אמרה בפאנל, "אנחנו, במיוחד אחרי 3 שנים קשות, מבינים שבניין טעון חיזוק לא יכול להישאר מחוזק בפני רעידות אדמה בלבד. יש מקום להכניס לתוך האירוע הזה גם בניינים טעונים מיגון. זה מראה איזה סוג של שיתוף פעולה מתנהל פה ממנהל התכנון ורשות המיסים. זה שיח שצריך להתקיים בין כלל הגופים כדי לתת מענה לקבוצה גדולה של בניינים שנבנו אחרי 1981 ולפני 1992. ברור לנו שצריך למגן ולתת את התמריצים גם פה".
סיגי בארי, סמנכ"לית המגורים במנהל התכנון, התייחסה בפאנל בנושא התחדשות במשבר לעניין שטחי התעסוקה, "יותר ויותר רשויות מבינות שהן צריכות "להיפרד" משטחי תעסוקה עודפים. הן מבינות שזה נכון להן. זה מתקיים בשיח ובשיתוף פעולה עם מינהל התכנון- יש היום כבר 21 תוכניות שמתקדמות במסלול כזה".
