המציאות הביטחונית בישראל בכלל ובצל מבצע שאגת הארי בפרט מאלצת אותנו להתמודד עם אתגרים מורכבים, המשפיעים על כל היבט בחיינו. לצד הדאגה האישית והלאומית, עולות שאלות רבות וחשובות הנוגעות לנזקים לרכוש, ובפרט לפגיעה במבני מגורים.
בעזרת עו"ד זיו גרומן, מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית, בדקנו כיצד צריך לפעול אם בניין המגורים המשותף נפגע מטיל, מה קורה אם המבנה נמצא בהליך התחדשות עירונית ואילו חלופות דיור קיימות. לדבריו, פגיעה בבניין מגורים היא אירוע טראומטי ומורכב. עם זאת, חשוב לדעת כי החוק מגן עליכם ומבטיח פיצוי מהמדינה.
מה עושים אם הבניין נפגע מטיל?
עו"ד גרומן: "כאשר בניין משותף ניזוק כתוצאה ממתקפת טילים, השאלה המרכזית היא מי אחראי לפיצוי ולשיקום. האחריות לפיצוי על נזקי מלחמה מוטלת על המדינה, באמצעות קרן הפיצויים של מס רכוש. חשוב להדגיש: הדיירים עצמם אינם אמורים לממן את השיקום מכיסם.
עו"ד זיו גרומןצילום: ניב קנטור"ומה לגבי דיור חלופי? אם פוניתם מביתכם, בעקבות נזק ישיר והאזור הוגדר כ"זירת אירוע", המדינה, לרוב, דרך פיקוד העורף או הרשות המקומית, נושאת בעלויות הלינה והדיור החלופי.
הבניין נהרס – האם לפנות לשיפוץ או הריסה?
ההחלטה האם לשפץ את המבנה הקיים או להרוס ולבנות אותו מחדש מתקבלת על ידי שמאי מוסמך ומהנדס מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במרבית המקרים, כאשר הנזק ניתן לתיקון, המדינה תעדיף לשפץ את הבניין ולא להרוס אותו.
מה קורה אם הפגיעה היא בבניין שנמצא בתהליך של התחדשות עירונית?
במצב כזה, הנזק עשוי דווקא לזרז את מימוש הפרויקט. הרשויות עשויות להעדיף להימנע מהשקעת כספים בשיקום זמני של מבנה, שממילא מיועד להריסה. עם זאת, מס רכוש עדיין מחויב לפצות על הנזקים שנגרמו. הכספים הללו יכולים, בניהול נכון, להיות מונפים לטובת הפרויקט. במקרים כאלה, קריטי להסתייע בייצוג משפטי שיבטיח את זכויות הדיירים מול כל הגורמים: היזם, הרשות המקומית והמדינה, לרבות הבטחת מימון לדיור חלופי הולם עד להשלמת הפרויקט.
מהם השלבים בהתמודדות עם בניין שנפגע ומה עלי לעשות?
ההתמודדות עם פגיעה בבניין מחולקת לשלבים ברורים, לפני ואחרי קבלת היתר בנייה לפרויקט.
לפני קבלת היתר בנייה:
- תיעוד הנזק: הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא לתעד באופן יסודי את כל הנזקים למבנה ולתכולה באמצעות תמונות וסרטונים. יש להימנע מפינוי פסולת או תיקונים (למעט סכנה בטיחותית מיידית) עד להגעת שמאי מטעם מס רכוש.
- הגשת תביעה למס רכוש: יש להודיע על הנזק לרשות המיסים תוך 14 יום, ולהגיש תביעה מפורטת לפיצויים תוך שלושה חודשים.
- הערכת שמאי והחלטה: שמאי ומהנדס מטעם מס רכוש יבחנו את היקף הנזק ויקבעו אם המבנה יוגדר כ"בר-תיקון" או "אובדן גמור" (להריסה).
- צומת הדרכים: אם הוחלט על שיפוץ – המדינה תממן את התיקונים להשבת המצב לקדמותו; אם הוחלט על הריסה (או אם הבניין כבר בתהליך מתקדם של פינוי בינוי) – כאן נפתחת ההזדמנות. במקום שהמדינה תשקיע בשיקום זמני, ניתן לפעול מול הרשויות כדי להפנות את תקציב הפיצוי ישירות לטובת פרויקט ההתחדשות העירונית, ובכך להאיץ משמעותית את הליכי התכנון והפינוי.
מה קורה אם הבניין נמצא כבר אחרי קבלת היתר בנייה?
כאשר בניין שכבר קיבל היתר בנייה לפרויקט התחדשות עירונית נפגע, המצב, לרוב, פשוט יותר אך דורש תיאום הדוק.
- האצת לוחות זמנים: הפגיעה במבנה יכולה להוות עילה לזירוז מיידי של פינוי הדיירים והריסת המבנה, תוך קיצור תקופות ההמתנה שנקבעו מראש. משמעות הדבר שאישור הסדרי תנועה (אישור הכרחי המהווה תנאי להריסת הבניין הקיים ובניית הבניין החדש) שלרוב לוקח זמן רב לקבל, ניתן יהיה לקבל במהירות.
- תפקיד היזם: היזם, בתיאום עם עורך הדין של הדיירים, יכנס לתמונה באופן אינטנסיבי יותר כדי לתאם את הפינוי ולהבטיח את פתרונות הדיור החלופיים לדיירים.
- פיצויי מס רכוש: גם במצב זה, הדיירים עדיין זכאים לפיצוי מלא ממס רכוש על הנזק שנגרם לרכושם הפרטי (תכולה) ועל עוגמת הנפש, במקביל להתחייבויות היזם כלפיהם.
