ריאיון עם פרופ' אבי שמחון: "לא יודע אם נתנו מספיק לעסקים, מעריך שלא יהיה סגר שלישי"
(צילום: משה מזרחי, אורי דוידוביץ)
משבר מגפת הקורונה והסגרים שהטילה המדינה בעקבותיו, אשר שיתקו ומנעו הפעלת עסקים רבים, העמידו במסלול התנגשות, בין היתר, גם את בעלי העסקים עם מי שהשכירו להם את הנכס ממנו פועל העסק. המחשה למסלול ההתנגשות הזה ניתן היה לראות אתמול (רביעי), כאשר משכירים ושוכרים רבים התבלבלו מפסק הדין יוצא הדופן שניתן על ידי בית משפט השלום בחדרה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
פסק הדין עסק בעניין תביעה של משכירת נכס לפינוי רשת נעלי סקופ, ששכרה ממנה חנות בחיפה, לאחר שהרשת לא שילמה דמי שכירות עבור חודש אפריל 2020 - שיא תקופת הקורונה.
בית המשפט דחה את תביעת משכירת הנכס לפנות את הרשת מהחנות. השופטת, יפעת אונגר ביטון, קבעה כי משעה שהפעלת חנות הנעליים במושכר הוגבלה מכוח החוק בשל הנחיות הממשלה והייתה סגורה במרבית חודש אפריל, "אני מוצאת כי יש להתייחס לכך כאל הגבלת הגישה אל בית העסק במושכר ואל המושכר עצמו. התוצאה היא שבכול ימי הסגר על פי דין שחלו בחודש אפריל 2020, ובכל הימים שבהם חלו ההוראות וההנחיות המונעות פתיחת חנויות נעלים ברחבי הארץ, פטורה הרשת מתשלום דמי שכר דירה בעבור המושכר".
עוד קבעה השופטת כי "סופם של דברים - אני קובעת כי התביעה לפינוי הרשת בשל אי תשלום דמי השכירות לחודש אפריל 2020 להידחות אלא אם הרשת לא תעביר דמי שכירות שיש לשלם בעבור אותו חודש, ככל ויש לשלם...". לצפייה בפסק הדין המלא - לחצו כאן.
עו"ד רונית סיטון זלקינד, שותפה במחלקת ליטיגציה במשרד מ. פירון, שייצגה את רשת סקופ בהליך, מציינת בעקבות הפסיקה למען הסר ספק כי "הרשת לא תידרש לשלם עבור ימי הסגר בחודש אפריל למעט ימים בהם על פי צו מדינה יכולה היתה לעשות שימוש בנכס ככל שהיו".
מה משמעות פסק הדין?
פרופ' יעד רותם, חבר סגל הפקולטה למשפטים במרכז האקדמי למשפט ולעסקים ברמת גן, מציין כי "נוכח אוזלת ידה של המדינה, שעד רגע זה ממש טרם העמידה הסדר משפטי מתאים שיחלק את נזקי המשבר בין שוכרים למשכירים; וברקע חוזה שכירות שעל פי רוב לא נכללו בו הוראות הצופות אירוע מסוגו ובעוצמתו של משבר מגפת הקורונה, בשנה האחרונה מצאו עצמם רבים מבעלי העסקים השוכרים ובעלי הנכסים המשכירים מנסים להבין מה בעצם זכויותיהם וחובותיהם זה כלפי זה. בלית ברירה, 'תפוח האדמה' הלוהט מתגלגל ממש בימים אלו לפתחם של בתי המשפט הנקראים לפרש את חוזי השכירות הללו".
עו"ד אברהם ללום, המתמחה בעסקאות נדל"ן וחבר במועצה הארצית של לשכת עו"ד, ציין כי "פסק הדין ניתן בבית משפט השלום כך שלא ניתן לראות בו ולהחיל אותו באופן כללי כל עוד לא ניתנו החלטות בבתי משפט המחוזיים, ועל אחת כמה וכמה כול עוד לא ניתנה החלטה של בית המשפט העליון".
לא הפעם האחרונה שהסוגיה תעלה בבתי המשפט
לטענת עו"ד סיטון-זלקינד שייצגה את רשת נעלי סקופ, "מדובר בהחלטה מחויבת המציאות בנסיבות העניין, שהיא גם נכונה מבחינה של מדיניות שיפוטית. בית המשפט בתוך עמו יושב, משקיף אל המציאות ויוצק את תכניה לפסק דינו באופן שהוא מייצר הוגנות בין כוחו של המשכיר על פי החוק וזכויותיו של השוכר לפיו ומאזן ביניהם.
"מדובר בסנונית ראשונה, אך לא אחרונה, ואני צופה שבתי המשפט בערכותיהם השונות ימשיכו לאזן בצורה נכונה והוגנת ולפי החוק בין שוכר ומשכיר באשר הם. והכל כדי שמשכיר לא יוכל לקפח את זכויותיו של שוכר ממש כשם שוכר לא יוכל להתחמק מחיוביו על פי הסכם. הכל לפי הנסיבות והדין. ימים ושופטים יגידו".
מנגד, עו"ד אליהו עמר, בא כוח המשכירה שתביעתה לפנות את הרשת נדחתה, סבור שהחלטת בית משפט היא לא פחות "מהחלטה הזויה". לדברי עו"ד עמר , "ההחלטה בעצם מעניקה פרס לידי השוכרים, ואילו את כל נטל הנזק של ימי הסגר והקורונה היא מפילה על אותם המשכירים.
"התוצאה אינה הגיונית, מאחר ולמשכירים רבים קיימת משכנתא בגין הנכס. המשמעות של עניין זה כי המשכיר לא ישלם את המשכנתא לבנק. ברור שנגיש ערעור. אי אפשר להטיל את כול החבות על המשכיר כאשר בעצם השוכר יקבל פטור. המשמעות של פסק הדין היא שהיום כל השוכרים במדינת ישראל יכולים לקבל החלטה שלא משלמים בגלל סגר".
ומה עם בעלי הנכסים?
פסק הדין הותיר רבים מבעלי נכסים וממי שמייצג אותם לא אדישים. עו"ד רוני איל להב, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן איל ושות', סבורה כי פסק הדין מביא לחוסר איזון בין מצוקת השוכרים לבין מצוקת בעלי הנכסים ונראה שהקשיים התזרימים של בעלי הנכסים אינם מקבלים מקום ראוי.
לדבריה, "הקיבעון המחשבתי על פיו מתייחסים לשוכר כאל הצד החלש ואל המשכיר כאל הצד החזק שגוי מיסודו. בל נשכח שמרבית בעלי הנכסים ממונפים ומשתמשים בדמי השכירות לשם השבת הלוואות אותן נטלו בעת רכישת הנכסים. אי התחשבות בנתון זה הינה בבחינת עצימת עיניים למצוקת המשכירים, היות וללא הכנסה קבועה מדמי שכירות לא יעלה בידי בעלי הנכסים לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי הגורמים המממנים בישראל. מצב זה עלול ליצור כדור שלג עם השלכות כלכליות קולוסאליות.
"הדרך לביטול הסכם שכירות קבועה בהוראות הדין וטרם ניתנה הלכה מחייבת הקובעת שסגר מהווה את אחת העילות המתירות ביטול הסכם כדין", מוסיפה עו"ד איל להב.
"פסק הדין יוכל לשרת משכירים"
יש מי שטוען דווקא כי למרות שבקריאה ראשונה פסק הדין נראה כנוטה לטובת השוכרים, בקריאה נוספת נראה שהוא יכול לשרת דווקא את המשכירים.
3 צפייה בגלריה
מימין: פרופ' יעד רותם, עו"ד גיא פורר, עו"ד רוני איל להב ועו"ד רונית סיטון זלקינד
(צילום: לימור אהרון, יורם רשף, עופר ריבק וסטודיו תומאס)
לדברי עו"ד גיא פורר, שותף במשרד יגאל ארנון ושות', מתמחה בליטיגציית נדל"ן ובדיני תכנון ובניה, פסק הדין שניתן בעניין רשת סקופ הוא חריג וייחודי במובן זה שבית המשפט הכיר בו בתחולתו של סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי אם נמנעה משוכר אפשרות לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות מסיבות הקשורות למושכר, השוכר יהיה פטור מתשלום של דמי השכירות.
"בית המשפט העליון פירש את הסעיף האמור, עוד לפני משבר הקורונה, ככזה שחל רק אם הגורם שמונע שימוש במושכר קשור למושכר המסוים ולא למצב הכללי בארץ.
בהתאם לכך, בתי המשפט קבעו עד כה שהסעיף האמור אינו פוטר שוכרים מחובת תשלום דמי שכירות, גם אם היה אסור להם להפעיל את עסקיהם עקב מגבלות משבר הקורונה. לכן, אם המשכיר יערער על פסק הדין, טובים הסיכויים שבית המשפט המחוזי יקבל את הערעור", מציין עו"ד פורר.
עו"ד פורר מוסיף כי "נראה שגם בית משפט השלום היה ער לקושי שבהנמקה שנתן, שכן הוא קבע בפסק הדין שתביעת הפינוי תידחה רק אם השוכר ישלם את דמי השכירות שלא שולמו, ואם לא יעשה זאת - יהיה עליו לפנות את המושכר. הקביעה הזו אינה מתיישבת, כמובן, עם הנימוק שנתן בית המשפט לפסק הדין, לפיו חל החריג הפוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות.
"ההתניה של אי פינוי המושכר בתשלום דמי השכירות, מהווה הכרה של בית המשפט בכך שאם שוכר אינו משלם את דמי שכירות, הדבר יכול להצדיק ביטול של הסכם השכירות, גם בתקופת הקורונה".
עו"ד אברהם ללום, מוסיף כי לטעמו "מדובר בהחלטה אמיצה וחשובה שנותנת משמעות חדשה לכך שנמנע למעשה השימוש מהשוכר שלא בעקבות סיבה הקשורה לנכס עצמו אלא להחלטה שלא ניתן לעשות שימוש בנכס".
פרופ' יעד רותם, מסכם כי "עיון בעובדות המקרה מגלה כי יותר מכל, מדובר בפסק דין המצביע על חובה משפטית שיש - לשוכרים ולמשכירים גם יחד - לגלות גמישות בדרישותיהם זה מזה לקיום חיובי החוזה עת אירוע אסוני כלל משקי מרעיד בהפתעה את עולמם".
פורסם לראשונה: 20:46, 11.11.20
