התחדשות עירוניתהתחדשות עירונית
פרויקט התחדשות עירונית
(צילום: מתן טורקיה)
היום שאחרי: השבוע יצאה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בראשות חיים אביטן, בקול קורא לרשויות המקומיות להכנת תוכניות שיחליפו את תמ"א 38 במסגרת של "התחדשות בניינית" בהשקעה של כ-10 מיליון שקל. זאת כחלופה לתוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדומה, שעתידה להסתיים באוקטובר 2022. המטרה: להמשיך ולקדם את תחום התחדשות עירונית.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בשנה האחרונה דנה המועצה הארצית לתכנון ובנייה בתמ"א 38 והחליטה שלא לשוב ולהאריך את תוקפה של התוכנית. הדיון וההחלטה בנושא הבהירו כי התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד היא נחוצה וחשובה, אך יש להסדיר ולגדר את יישומה. ברשות להתחדשות עירונית ציינו השבוע כי התוכנית החדשה משופרת ומטרתה לאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד, תוך מתן דגש לפיתוח שטחי ציבור, חיזוק המרקם העירוני וקידום איכות חייהם של התושבים.
עוד הוסיפו כי התוכנית תסייע ליצירת הוודאות הנדרשת לקידום התחדשות עירונית מבחינת בעלי הזכויות, ואף תבטיח את המענה התכנוני הנדרש לאזורים השונים בתחומי הרשות המקומית. כמו כן אמרו כי יש לקבוע באילו אזורים ובאילו תנאים רצוי וראוי לאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד, וכי יש לקבוע הוראות המתאימות את התכנון למקום בהיבטים כלכליים, חברתיים, תכנוניים, אדריכליים ותשתיתיים.
גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות, הסביר כי "רשויות רבות קבעו מדיניות להתחדשות בניינית במסגרת תמ"א 38, הוציאו היתרים, ואף פיתחו מומחיות בסוג זה של התחדשות עירונית. במסגרת זו התחדשו מאות בניינים ונוספו אלפי יחידות דיור חדשות במרכזי הערים. התוכניות שנכין במסגרת הקול הקורא יאפשרו לרשויות אלו להמשיך את המומנטום ובאותו זמן לשפר את איכות התכנון בפרויקטים".
נזכיר כי בחודש ספטמבר האחרון שר הפנים הנחה את מנכ"לית מינהל התכנון לקדם תזכיר חוק תכנון ובנייה שמציג חלופה אחרת לתוכנית הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת חלופה זו הוצע ליישם עקרונות חדשים לפיהם בבניינים שיחוזקו ניתן יהיה להוסיף בקומות העמודים שטחי מסחר וציבור. עם זאת, התוספת הקבועה לדירה בשטח 25 מ"ר תבוטל - וההחלטה תתבסס בהתאם לגודל המגרש.
צפו: התוכנית של מינהל התכנון להחלפת תמ"א 38
(צילום: ירון ברנר)

"אין מענה להיקף המבנים המשוועים להתחדשות"

נשאלת השאלה האם היוזמה החדשה תספק את המענה הראוי לרשויות שבאמת זקוקות למיגון ושדרוג מבנים. לדברי עו"ד מיכה גדרון, אשר שימש בעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב, "בחינת הקריטריונים בקול הקורא, ובפרט הגבלת היוזמה לרשויות שבהן המחיר הממוצע למ"ר גבוה, הופכת גם את היוזמה הנוכחית ליום של אחרי התמ"א לרלוונטית בעיקר עבור הרשויות העשירות, ופעם נוספת הרשויות החלשות בפריפריה צפויות להישאר מאחור".
לדבריו, "כיום בישראל קיימים עשרות אלפי מבנים המשוועים להתחדשות ולחיזוק, ואיני רואה כיצד התוכנית החדשה, אשר נושאת אופי נקודתי, נותנת לכך מענה. על הרשות להתחדשות עירונית לקדם מהלך המחייב את כל הרשויות המקומיות לבצע מיפוי של כלל הבניינים טעוני החיזוק בתחומן, ובשלב השני לחייב את כלל הרשויות לפעול לחיזוק הבניינים שאותרו בסקר בטווח זמן של 10-15 שנה. כך נדע שבעוד 15 שנה מהיום כל הבניינים טעוני החיזוק טופלו. עד שסקר שכזה לא יתבצע לא נראה התחדשות עירונית בהיקפים הנדרשים".
עו"ד משה רז-כהן ממשרד עוה"ד רז-כהן, פרשקר ושות', מדגיש כי "מדובר ביוזמה חיובית, אך על מנת שתשיג את מטרותיה יש לשים לב למספר נקודות מרכזיות. ראשית, הדבר החשוב ביותר כשיוצרים תוכנית מותאמת לרשות הוא הוודאות. כלומר סל זכויות בנייה ידוע שאינו נתון לשיקול דעת בשלב הרישוי. הותרת שיקול הדעת לוועדות המקומיות בתמ"א 38 ובתוכניות מכוח סעיף 23 הביאה לנזק עצום למשק - המון הסכמים שלא התממשו, שעות ארוכות של התדיינויות, וחוסר וודאות שהעמיק את החשדנות בין היזמים לדיירים".
"שנית", ממשיך עו"ד רז-כהן, "הקצאת שטח בתוך כל חלקה לשטחי ציבור במסגרת של תוכנית היא מהלך יומרני וספק גדול אם יצלח. העניין מורכב מדי, החקיקה אינה מאפשרת לבצע זאת ללא תכנון נקודתי, וכל ניסיון לעשות זאת עלול לסרבל ולהאריך את ההליך התכנוני. ראוי לקבוע בעניין חקיקה משלימה. ולבסוף, הליך של קידום תוכניות לרשויות המקומיות בוועדות המחוזיות עשוי להימשך שנים רבות. ראוי לבחון חלופות בתקופת הביניים שעשויה להימשך ארבע שנים ויותר".
"בשנים האחרונות תפס תחום ההתחדשות העירונית את מרכז תשומת הלב הציבורית בתחום הנדל"ן, בין היתר בזכות התפתחותה של תמ"א 38", מוסיפה עו"ד רוני איל-להב, שותפה וראשת תחום הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל ושות'. "התחדשות עירונית היא בעצם האפשרות היחידה לבנייה חדשה או מחודשת באזורים עירוניים מיושבים. מדובר בתחום בעל פוטנציאל אדיר לחידוש ומיגון בניינים ישנים, כמו גם להוספת עשרות אלפי יחידות דיור חדשות באזורים בהם הביקוש עולה על ההיצע".
עו"ד רוני איל-להבעו"ד רוני איל-להב
עו"ד רוני איל-להב
(צילום: עופר ריבק)
לדבריה, "חרף מטרות חשובות אלה נפל דבר בתחום: המועצה הארצית קיבלה החלטה לפיה תמ"א 38 וההקלות מכוחה יבוטלו. אין חולק על כך שהתמ"א אינה מושלמת, חלק ממטרותיה אכן לא הושגו. אך התמ"א נתנה מענה לבעיות חיזוק, שיפור ומיגון מבנים, כמו גם מענה למצוקת הדיור. השנה החולפת, על אף משבר הקורונה, התאפיינה בכמות גדולה של פרויקטים פוטנציאליים מכוח תמ"א 38, שהזדרזו להתחיל בהליך לקבלת היתר בנייה".
עו"ד איל-להב: "התוכנית לא מעניקה הטבות מס לבניינים. ההיתכנות הכלכלית לביצוע חיזוק לבניין בודד נמוכה. שלילת הטבות המס תהפוך אותה לבלתי קיימת"
על התוכנית החדשה היא טוענת כי "נראה כי בתוכנית שהוגדרה על ידי הרשות להתחדשות עירונית תוכנית בניינית אין חדש תחת השמש, חמור מכך. היא מרעה משמעותית את המצב הנוכחי. מחד, מציעה התוכנית אפשרות לחיזוק בניינים בודדים, בדיוק כפי הנוהג על פי תמ"א 38, אך מהעבר השני היא לא מעניקה הטבות מס לבניינים הללו".
לדבריה, "ההיתכנות הכלכלית לביצוע חיזוק לבניין בודד נמוכה. שלילת הטבות המס תהפוך אותה לבלתי קיימת. הרעיון החדש מדגיש שהעגלה נרתמה לפני הסוסים. רשויות התכנון אצו לבטל את תמ"א 38 בטרם נמצא פתרון חליפי הולם, וכעת מועלים רעיונות מן הגורן ומן היקב אשר אין בהם כדי לפתור את החלל שיותיר אחריו ביטול התמ"א".