"אשמח לדעת מתי הצפי שמחירי הדירות יחזרו לעלות, כי נראה שהנדל"ן קורס. מה אתם ממליצים? לחכות או לקנות? כי אנחנו אחרי חתונה וחייבים דירה". את השאלה ספק תחינה הזו כתבו גולש או גולשת אנונימיים באחת מעשרות או מאות קבוצות ברשת שעוסקות בנדל"ן. בשני משפטים קצרים אפשר למצוא כאן את תמצית האווירה בענף הנדל"ן בחודשים האחרונים. אי־ודאות מוחלטת ופחד איום מפני העתיד. המחירים יחזרו לעלות או שהם בכלל קורסים? זה הזמן לקנות? השנים האחרונות שינו כמה אקסיומות בענף, שלציבור הרחב וגם לקבלנים וליזמים קשה להשלים איתן. מחירי הדירות שכבר התרגלנו שהם רק עולים, שינו כיוון, והענף, לאחר כמעט שלוש שנים של מלחמה ומשבר – מתחיל לעכל את השינוי. חשוב להגיד, אין קיפאון בענף הנדל"ן למגורים, יש עסקאות ואלפי דירות נמכרות מדי חודש – רואים זאת בדו"חות הלמ"ס ומשרד האוצר. אבל מוכרים הרבה פחות מכפי שראינו בעשור האחרון. השוק משתנה, חלק ניכר מהציבור ממתין על הגדר, חברות הנדל"ן מנסות להבין איך מתמודדים עם המציאות החדשה, אבל איש לא באמת יודע מה יהיה.
(צילום: ai)
גם ההתחדשות העירונית משתנה
אי אפשר לדבר על נדל"ן למגורים בארץ בלי להתייחס להתחדשות העירונית, במסגרת פינוי־בינוי, התחדשות בניינית ותמ"א 38, שאומנם הסתיימה, אבל תמשיך ללוות אותנו שנים ארוכות. היקפי ההתחדשות היום משמעותיים ובחלק מהערים אפילו מתחילים להוות את עיקר הבנייה החדשה. כשמסתכלים על צבר הפרויקטים המתוכנן במלאי של החברות השונות, המספרים מטורפים. ולכן כשאומרים ששוק הנדל"ן משתנה, הכוונה היא גם להתחדשות העירונית, וגם בתחום הזה לא בטוח שכל השחקנים מפנימים את המציאות החדשה.
איך התחום משתנה? שנים ארוכות התרגל הענף להתלונן על העובדה שבמקרים רבים למיזמי ההתחדשות העירונית יש כלכליות גבולית, אבל בסוף מחירי הדירות המשיכו לעלות, ועד שהתוכנית הגבולית הגיעה למימוש, הפרויקטים כבר הפכו לכלכליים. היום, ולמעשה זה תקופה לא קצרה - אנחנו נמצאים במציאות אחרת, ופתאום המספרים בפרויקטים האלה כבר לא מסתדרים. בהתאם לכך חלק מהיזמים מחכה עם התחלת הבנייה או הוצאת ההיתר, ואלה נתונים שכבר רואים בדו"חות ובדיווחי הלמ"ס. יזמים אחרים פותחים חוזים מול בעלי דירות, וזו כבר לא תופעה שולית. עו"ד דיירים אמר לאחרונה בכנס נדל"ן, שיותר מ־80 מיזמים שהוא מלווה נמצאים בדיוק בנקודה הזו. אבל זה לא השינוי היחידי. גם הרגולטור מתחיל לדבר בטונים אחרים. ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדברים על הצורך בגמישות תכנונית כדי לבחון איך הכדאיות הכלכלית יכולה להתמודד עם התמשכות תהליכי התכנון והרישוי, ובפרט עם הירידה בהתחלות הבנייה (בהתחדשות העירונית). במקביל מתחילים לשמוע גם התבטאויות, שלא שמענו בעבר, הנוגעות לבעלי הדירות; מחשבות על צמצום התמורות ואף התייחסות של נציגי משרד האוצר לסוגיית האחריות והסיכון של בעלי הדירות בהתחדשות עירונית, ויותר מרמיזה, שמי שנהנה מרווח או מרווחים עתידיים במיזם נדל"ן, צריך אולי גם לחלוק את הסיכון. אמירה מקרית או תחילתה של גישה חדשה? ימים יגידו. מה שבטוח הוא שהשינוי והתמורות בענף לא יפסחו על כל השחקנים.
חפשו את האינטרס
נחזור לפוסט שאיתו התחלתי ולחוסר הוודאות שעולה ממנו. כולם מחפשים תשובות; החברות, היזמים, הקבלנים, הרוכשים הפוטנציאליים וגם מי שמנסה למכור דירה כבר זמן רב ולא מקבל טלפונים. את ערפל הקרב הזה אף מתדלקים שלל ציטוטים והתבטאויות, שלא ניתן להתעלם מהם, בין שבכנסים, בתקשורת וברשתות החברתיות. מצד אחד אפשר למצוא יזמים וחברות נדל"ן שמשדרים עסקים כרגיל וטוענים – המחירים לא יורדים. מצד שני מנכ"ל של חברת נדל"ן גדולה עומד על במה ואומר שמחירי הדירות ירדו ב־20% בשנים האחרונות. מצד שלישי מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון מדבר על המחירים שיורדים וימשיכו לרדת, ומצד רביעי ישנם עוד ועוד מומחים מעולמות שוק ההון דווקא, שמפנים זרקור משמעותי לירידת מחירים. הציבור שומע ורואה הכול, ולא יודע מה יוליד יום, אז רבים יושבים ומחכים.
חשוב להגיד שני דברים: 1. אף אחד לא יודע מה יהיה. 2. לכל אחד יש אינטרס. היקפי השיח, בפרט ברשתות החברתיות, אדירים וחסרי כל פילטר. אין אמת אחת וקשה לדעת מה אמת ומה לא, בטח כשה־AI רק צוברת תאוצה. זו תקופה שבה צרכני המידע חייבים להפעיל שיקול דעת ולשאול מה האינטרס שעומד מאחורי הדברים ומאחורי הדובר. והכי חשוב, עשו מה שנכון למשק הבית ולחשבון הבנק שלכם. בסוף אתם תשלמו את המשכנתה, לא הם.
