"לרשויות המקומיות יש תפקיד מרכזי בהצלחתם של מיזמי התחדשות עירונית, והצורך בשטחי ציבור איכותיים הוא חלק בלתי נפרד מתכנון עירוני נכון", כך פותחת ומסבירה רונית אשד־לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל. דבריה מגיעים על רקע השאלה מה חלקה של הרשות המקומית בהליכי ההתחדשות העירונית. לטענתה, "השילוב של מבני ציבור, חינוך, קהילה ושטחים פתוחים מאפשר לקלוט את תוספת האוכלוסייה ולשפר את איכות החיים בשכונה כולה. לצד זאת חשוב לשמור על איזון שיאפשר לפרויקטים להישאר ישימים מבחינה כלכלית ותכנונית. כאשר הרשות המקומית, היזם והתושבים פועלים מתוך ראייה משותפת של צורכי העיר, ניתן לקדם פרויקטים איכותיים שמייצרים ערך אמיתי הן לדיירים והן למרחב העירוני כולו".
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציינת, כי הגם שהחשיבות שהרשות המקומית מייחסת לתהליך ברורה, הרשויות המקומיות אכן דורשות יותר ויותר שטחים במסגרת מיזמי ההתחדשות העירונית: "בשנים האחרונות אנחנו עדים למגמה גוברת של רשויות מקומיות המבקשות לקבל שטחים ציבוריים כחלק מקידום מיזמי התחדשות עירונית מתוך הכרה בצרכים שתוספת האוכלוסייה יוצרת. השוק הסתגל ברובו למנגנון הזה, והוא אינו מהווה חסם משמעותי כל עוד הדרישות עומדות ביחס סביר להיקף הפרויקט וליכולתו הכלכלית. הבעיה מתעוררת כאשר הדרישות חורגות מגבולות הסבירות, כאשר הן אינן מידתיות, כאשר אינן נשענות על צורך תכנוני ברור, או כאשר הן מועלות בשלב מאוחר ופוגעות בוודאות הנדרשת לקידום הפרויקט.
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבניבמצבים כאלה נוצרים עיכובים, מחלוקות ואי־ודאות, שעלולים לעכב גם פרויקטים שכבר הבשילו לקראת מימוש. הצורך בשטחי ציבור הוא לגיטימי ואמיתי, ואין מחלוקת על חשיבותו. אולם כדי שההתחדשות העירונית תמשיך להתקדם, נדרש איזון נכון בין צורכי הציבור ובין ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. כאשר הכללים ברורים, שקופים ועקביים, ניתן לתת מענה לצורכי העיר והתושבים מבלי להפוך אותם לחסם בפני מימוש הפרויקטים".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, מתייחס לצורך של העירייה ובמקביל למציאות השטח: "אין ספק שהתחדשות עירונית מצריכה גם עירוב שימושים ומתן מענה למבני ציבור בבנייני מגורים.
התכלית בהחלט ראויה ואף נדרשת. היכן שניתן, קבוצת אלמוג אף מנסה להקצות שטח חום נפרד מבנייני המגורים לטובת יצירת מבנה ציבורי עצמאי.
אמיר הלרצילום: איציק שוקלבמגרשים צפופים שלא ניתן להקצות שטח חום, אנחנו משלבים את מבנה הציבור בבניין, ומעניקים לו כניסה נפרדת כדי לייצר הפרדה שנוחה לכולם. לצד היתרונות, צריך להבין שתהליך חתימה על הסכם להקמת מבני הציבור עם העירייה אינו פשוט כלל ונמשך לא מעט זמן. בנוסף הקיזוז מהיטל ההשבחה הוא חלקי בלבד, ומטיל נטל כבד על היזמים. במטרה לשכלל את המנגנון ולייצר תמריץ גם ליזמים, נכון לפשט את התהליך ולהקל את העלות הכלכלית".
"המורכבות עולה משמעותית"
רועי גלעד דורון, מנכ"ל דן נדל"ן התחדשות עירונית, מסכים ששילוב שטחי ציבור הוא מטרה חשובה, אך מוסיף כי הדבר הופך את הפרויקטים למורכבים יותר: "לשיתוף הפעולה בין יזמי נדל"ן לעיריות בפרויקטי פינוי־בינוי יתרון ברור וחיובי, בכך שהוא נותן פתרון למחסור בשטחי ציבור, משפר את ההיתכנות התכנונית ויוצר עירוניות איכותית יותר, בזכות שילוב שימושים ציבוריים בתוך המרקם הבנוי. בנוסף, כאשר העירייה מקבלת תמורה ממשית, מחויבותה לקידום הפרויקט גוברת. אולם לצד היתרונות, המורכבות עולה משמעותית. כל מ"ר שמועבר לציבור פוגע בכדאיות הכלכלית, המשא ומתן מתארך, וחוסר האחידות בין רשויות מייצר אי־ודאות ליזמים. בנוסף לכך ישנו ניגוד עניינים מובנה, שכן העירייה משמשת למעשה בו בזמן גם כרגולטור וגם כנהנית מהפרויקט, מה שמעורר תהיות לגבי אובייקטיביות ההחלטות. לאור זאת, אני סבור שיש ליצור מנגנון פיקוח ברור, שיאזן בין האינטרסים ויקצר את לוחות הזמנים".
"כאב ראש ליזם". הריסה בפרויקט התחדשות עירונית בחיפה של חברת שובל
(צילום: סבסטיאן חבס)
תומר רייפמן, מנכ"ל ובעלים יעז יזמות, סבור ששילוב שטחי הציבור חשוב, אך חייב לבוא לידי ביטוי בתחשיב הכלכלי וגם בדיוני הוועדה: "כיזם אני מבין את הבקשה של העירייה להשתתף בתועלות ציבוריות.
רשויות נוהגות לבקש פעמים רבות מהיזמים להקים גן ילדים, מתנ"ס, גינה ציבורית או חניון שיוקדש לצורכי ציבור, כחלק מהקמת פרויקט התחדשות עירונית בעיר, המעמיס מעצם טבעו על התשתיות.
תומר רייפמןצילום: קרן מזורהפרויקטים צריכים להיבחן לפי תקן 21, על בסיס המצב נכון להיום, ולעמוד בסף הרווחיות הנדרש לפי התקן. הרשות המקומית צריכה ליטול זאת בחשבון ולייצר פרויקטים רווחיים, למשל בדמות הפחתה של אחוז הדב"י (דיור בר־השגה) בפרויקט, הפחתה בגובה היטל ההשבחה או הוספת זכויות בנייה".
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית קבוצת י.ד. ברזאני: "אם בעבר העירייה הייתה על תקן של הרגולטור, קרי הגוף שמאשר או דוחה תוכניות, הרי שכיום ביותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית היא הופכת בפועל לשותפה במיזם, באמצעות הקצאת שטחים ציבוריים, מבני ציבור, שטחי מסחר ציבוריים ולעיתים גם דרישות מורכבות של עירוב שימושים. מדובר בשינוי מהותי שמשפיע ישירות על הכלכליות, התכנון ולוחות הזמנים של הפרויקט.
יונתן אזרצילום: ניב קנטורהאתגר המרכזי כיום הוא למצוא את נקודת האיזון. ככל שהעירייה רואה את עצמה כשותפה אמיתית לקידום הפרויקט ולא רק כמי שמבקשת למקסם זכויות ציבוריות, ניתן לייצר יחד פתרונות שמקדמים גם את צורכי העיר וגם את צורכי הדיירים והיזם. במקומות שבהם האיזון מתקיים, ההתחדשות הופכת למנוע צמיחה עירוני. במקומות שבהם כל צד בתהליך מושך לכיוון אחר, נוצר סרבול תכנוני וכלכלי, המעכב את קידום התוכנית ומקשה על הוצאת הפרויקט לפועל".
תמיר חנן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בפרץ בוני הנגב, מדבר על היתרונות לצד החסרונות של הנושא: "כשהרשות היא חלק מהפרויקט ויש לה אינטרס שהוא יתקדם ויספק לה פתרונות, כמו שטחי חינוך או מבני ציבור, קל יותר לקדם את התב"ע ולעיתים אף לקצר תהליכים, משום שהיא הופכת לשותפה מלאה.
תמיר חנןצילום: יח"צמנגד יש גם חסרונות. ברמה הכלכלית, השטחים שהרשות מקבלת מגיעים לעיתים על חשבון שטחי היזם, מה שעלול לפגוע בכדאיות הפרויקט. בנוסף, מאחר שהעירייה הופכת לבעלת זכויות, יש צורך להגיע איתה להסכמות נפרדות ולחתום על הסכמים ייעודיים, מה שמוסיף מורכבות לתהליך. מעבר לכך בעלי הדירות עצמם עלולים להתנגד לפרויקט, אם הם מגלים שיוכנסו שימושים ציבוריים אל תוך הבניין או לשטח שמתחת לביתם".
"כאב ראש ליזם"
לצד היתרונות הברורים לעיר, המהלך של שילוב שטחי ציבור במיזמי ההתחדשות יוצר גם לא מעט דילמות ומורכבות ליזמים. ישי רוט, מנכ"ל שובל הנדסה מסביר: "בסוף זה גורם מעכב, כי מבחינה כלכלית זה יוצר כאב ראש ליזם. ברגע שעולה דרישה כזו מצד הרשות המקומית, אנחנו נאלצים לפתוח את האקסל מחדש ולבדוק האם הדרישה לשטחי ציבור על חשבון הפרויקט פוגעת ברווחיות. שכן אם כך הדבר, יש לשנות את התחשיבים והתכנון. על פניו, מבחינת התושבים, ריבוי שימושים בפרויקט זה מעולה, אלא שלמרות זאת הרשות המקומית לא מוותרת על היטל השבחה בתמורה, וגם לא נותנת אחוזי בנייה נוספים ליזם, אף שהיא לוקחת ממנו שטחים. לגיטימי שרשות מקומית תדרוש מהיזם להעמיד שטחי ציבור בפרויקט, אולם בבד בבד עליה לוותר על היטלי השבחה יחסיים ולתת אחוזי בנייה, בהתאם לאלה שנגרעו. אחרת הליך הוצאת הרישוי למיזם יימשך מעבר למצופה".
יובל ארד, המשנה למנכ"ל קבוצת הנדל"ן אב־גד ולשעבר ראש המועצה המקומית כוכב יאיר-צור יגאל, מביט על הנושא משני הכיוונים, של הרשות ושל היזם: "הרשות המקומית צריכה כיום לבחון היבטים רחבים של תחבורה, חינוך, קהילה, תעסוקה ואיכות חיים, ואינה יכולה להסתכל רק על הבניין עצמו. פינוי שטחים לטובת צורכי ציבור זו הזדמנות עבור הרשות המקומית, אך יש לוודא שהיא אינה הופכת למעמסה כלכלית בלתי אפשרית, שתמנע בסופו של דבר מהפרויקט את היכולת לעבור לביצוע.
יובל ארדצילום: שי שחרההבנה הזו מחייבת תיאום ושיתוף פעולה קרוב בין היזם לרשות המקומית, מתוך הבנה שלצד היותם שני צדדים – יזם ורגולטור, הם גם שותפים בתוצרי הפרויקט, כך שצורכי הציבור צריכים להשתלב בתוך הפרויקט באופן שישרת את הדיירים ולא יפגע באיכות החיים בפרויקט. כך לדוגמה, שילוב גני ילדים ומעונות יום בקומת המסד מחייב תכנון כניסות נפרדות למתחם הציבורי וללובי של מבני המגורים, הפרדת שטחי חניה וכדומה".
שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קיי SK שמאות מקרקעין, מציין כי הרשויות המקומיות הן כיום השותף השקט אך הדומיננטי ביותר: "הרשויות מבינות שהריסה של מתחם ישן היא אירוע של פעם בעשרות שנים, ושיש להן הזדמנות לנצל את הקרקע, שלמעשה, שייכת לבעלי הדירות, כדי לשפר את הסביבה כולה ולייצר דרכים חדשות, פארקים, מבני ציבור ושטחי תעסוקה ומסחר. השאלה האם זה מקדם או מאט פרויקטים תלויה בשיתוף הפעולה של היזם ובעלי הדירות, ולעיתים אין להם באמת ברירה. ייתכן מאוד שחלקם לא רוצים לגור בקומפלקס של עירוב שימושים עם שטחי מסחר מתחת לבניין, גני ילדים בקומה הראשונה ושטחי משרדים, אבל לא תמיד יש להם אפשרות לסרב. עם זאת כשיש תמימות דעים בין היזם לרשות, והיזם מספק לה את צרכיה, ייתכן שנראה דווקא קידום מהיר יותר של הפרויקט".
"קשה להתעלם מהצורך האמיתי"
יוסי ולאס, מנכ"ל משותף בחברת מרגולין הנדסה וייעוץ, מסכים כי שילוב שטחי הציבור מייצר מורכבות, אך הצורך הוא אמיתי וחשוב. לדבריו, "ההתחדשות העירונית כבר אינה עוסקת רק בחיזוק מבנים ישנים או בהחלפת בניינים נמוכים במגדלים חדשים. במתחמים רבים מדובר בהקמת שכונות שלמות חדשות בלב הערים הוותיקות, עם תוספת של מאות ואף אלפי יחידות דיור. מציאות זו מאתגרת את הרשויות המקומיות. לעיתים זה נראה כהתערבות יתר של הרשות המקומית, אך בפועל קשה להתעלם מהצורך האמיתי. כאשר שכונה מכפילה או משלשת את מספר תושביה, נדרש במקביל לספק גני ילדים, בתי ספר, מבני קהילה, שטחי רווחה, תרבות, ספורט, בריאות, ביטחון ועוד. ללא תשתיות ציבוריות מתאימות המבנים החדשים יהפכו לאבן ריחיים על כתפי הרשות, תוך פגיעה משמעותית באיכות החיים של התושבים החדשים והוותיקים כאחד. לכן הדרישה לשילוב שטחים ציבוריים בתוך מיזמי ההתחדשות אינה גחמה תכנונית, אלא צורך אמיתי. במקרים רבים מדובר בדרך היחידה לייצר שטחי ציבור באזורים בנויים וצפופים, שבהם אין עתודות קרקע פנויות, ולכן משלבים את השימושים הציבוריים כחלק בלתי נפרד מהפרויקט. האתגר האמיתי כבר אינו האם לשלב אינטרס ציבורי בהתחדשות עירונית, אלא כיצד לעשות זאת נכון".
"הזדמנות עבור הרשות המקומית". הריסה בפרויקט התחדשות עירונית של חברת אב־גד בבת־ים
(צילום: עמי לאור)
עו"ד נעמה שיף, שותפה וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד שוב ושות', מציינת, כי "הרשויות הבינו שהן יכולות להשפיע על התוכניות, בעיקר של מתחמים גדולים, ולייצר תועלות לציבור הרחב, באמצעות תוספת של מבני ציבור וחינוך, שטחי מסחר ותעסוקה, שטחים ירוקים, פתיחת נתיבי תנועה ועוד. ולכן המסלול הנכון לבעלי דירות וליזמים הוא תחילה לשבת עם הרשות, לבחון את צרכיה ולייצר תוכנית מתאימה. ככל שהתוכנית מייצרת תועלת לרשות, כך בכובע השני שלה, במסלולי התכנון והרישוי, יהיה לה אינטרס לקדם אותה. אנחנו רואים היום גם מקרים, שבהם הרשות מצטרפת כבעלת עניין לתוכניות שקידמו יזמים, ובעת האחרונה גם רשויות שמסייעות ליזמים במקרים של חוסר כדאיות כלכלית, באמצעות תוספת זכויות".
עו"ד גלית רוזובסקי מסכמת את הנושא: "לפני תיקון חוק התכנון והבנייה דרישות העירייה לשטחי ציבור בתוך פרויקטים פרטיים נעשו לעיתים קרובות בצורה של משא ומתן נקודתי, ללא בסיס ברור בחוק, מה שנתפס בענף כסוג של 'סחיטה' או גחמה מקומית. תיקון חוק התכנון והבנייה הציב משוואה מובנית וגלויה: אם עושים פרויקט של התחדשות עירונית, האם וכמה שטח יש לתת למטרות ציבוריות, למשל בפרויקט הריסה ובנייה יש לתת שטחי ציבור של עד 10% משטחי הבנייה מעל הקרקע. כמו כן מהם השימושים המותרים, למשל: גן ילדים, מעון יום, בית תפילה, מרפאה, מרכז קהילתי שכונתי. לכאורה, מה רע? נוצרים רחובות חיים של עירוב שימושים. במקום שכונות שינה שוממות מקבלים קומת קרקע פעילה עם בית קפה, שלידו גן ילדים ומעל מגורים. וגם - כשהעירייה יודעת שהיא מקבלת נכס ציבורי יקר ערך בפרויקט, יש לה מוטיבציה לכאורה לקדם את הפרויקט ולאשר אותו מהר יותר בוועדות. אלא שמניסיון, השותפות הזו רחוקה מלהיות הרמונית, והיא מייצרת המון חיכוך בין היזם והבעלים ובין העירייה, ומרתיעה את הבעלים מלקדם פרויקטים, תוך שהם נותרים עם בניינים מתיישנים וללא מיגון".
שם המשחק - ודאות
בזמן שהצורך של העיריות ברור לכל השחקנים ושילוב שטחי הציבור במיזמים הופך לנפוץ יותר ויותר, הגורמים בשטח מסבירים כי הנקודה הכי משמעותית בנושא היא ודאות.
נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית, מסבירה כי "הצורך של הרשות לגיטימי וזה מובן. ערים צומחות צריכות שטחי ציבור, מבני חינוך, מרכזי קהילה. התקציבים הציבוריים לא תמיד מאפשרים לבנות אותם ממקורות עצמאיים. לפיכך להקצות שטחי ציבור לתוך פרויקטי התחדשות עירונית, זה רעיון עם היגיון, בתנאי שהוא מנוהל נכון. מאידך, כשהרשות הופכת לבעלת עניין כלכלי ישיר בפרויקט, לעיתים נוצר ניגוד עניינים מובנה שקשה להתעלם ממנו. הרשות אמורה לשמש כגוף אובייקטיבי, שמאשר תוכניות, בודק היתרים ומוודא שהפרויקט עומד בתקנות. אבל כשיש לה גם חלק בפרויקט, האובייקטיביות הזו נפגעת, ולצערי, אנחנו עדים לכך בשטח.
נוי דותןצילום: שירן כרמלהאתגר המרכזי מתעורר כאשר היקף השטחים הציבוריים הנדרשים במסגרת הפרויקט, נקבע תוך איזון בין צורכי הרשות המקומית ובין היתכנותו הכלכלית והתכנונית של המיזם. במקרים מסוימים דרישות להקצאת שטחים ציבוריים עשויות להשפיע על ודאות התכנון, להאריך את לוחות הזמנים ולהוסיף מורכבות לתהליך. הפתרון הוא מדיניות ברורה וידועה מראש - שבה כל הצדדים מבינים כבר בתחילת הדרך מהן הדרישות הציבוריות, מהן זכויות היזם ומהי התמורה שמקבלים הדיירים".
סימה מאור, סמנכ"לית התחדשות עירונית באורון נדל"ן, מוסיפה: "כאשר הרשות המקומית מעורבת כבר בשלבים הראשונים של התכנון, הדבר יכול לייצר ודאות גבוהה יותר, לקדם פתרונות עירוניים נכונים ולהוביל להקמה של שכונות איכותיות ומתפקדות יותר. בפרויקטים רחבי היקף זו לעיתים הדרך היחידה לייצר התחדשות אמיתית ולא רק תוספת בנייה. אבל יש גם צד שני למטבע. כאשר הדרישות העירוניות גדלות מעבר ליכולת הכלכלית של הפרויקט, הן עלולות לפגוע בכדאיות, להאריך תהליכים ואף לייצר מתחים חדשים מול בעלי הדירות.
סימה מאורצילום: אילן בשורבסופו של דבר השאלה אינה האם העירייה צריכה להיות מעורבת, אלא כיצד היא עושה זאת. רשות שפועלת במדיניות ברורה, שקופה ועקבית, יכולה להפוך למנוע משמעותי של התחדשות עירונית; רשות שמשנה דרישות תוך כדי תנועה, עלולה להפוך לגורם שמעכב את המימוש".
שלומי דבש, סמנכ"ל שיווק ומכירות מצלאוי חברה לבניין, מסכם את הנושא: "העירייה היא כבר מזמן לא רק גורם מאשר בהתחדשות עירונית, אלא שותפה משמעותית בעיצוב הפרויקט ובקביעת האיזון בין צורכי הדיירים, היזם והמרחב העירוני. כאשר הרשות המקומית דורשת שילוב של שטחי ציבור, גני ילדים, מבני קהילה או שימושים עירוניים בתוך הפרויקט, זה יכול לקדם מאוד את המיזם, בתנאי שהדרישות ברורות, סבירות ומוטמעות כבר בשלבים הראשונים. בסוף התחדשות עירונית היא לא רק תוספת של דירות, אלא הזדמנות לחדש שכונות שלמות ולתת מענה אמיתי למחסור בשטחי ציבור. הבעיה מתחילה כשהדרישות משתנות תוך כדי תנועה, או כשהן פוגעות בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במקרים כאלה במקום לקדם התחדשות עירונית, נוצרים עיכובים, התנגדויות וחוסר ודאות. לכן נדרש שיתוף פעולה הדוק ושקוף בין העירייה ליזם, עם כללים ברורים שמאפשרים גם לשרת את הציבור וגם להוציא פרויקטים לפועל".
"דרישת הרשויות הפכה מאמצעי למטרה"
בזמן שחלקה של העירייה בקידום מיזמי התחדשות ברור וידוע, וכן העובדה שללא תמיכתה, הפרויקט לא יתקדם, יש מי שסבור שלפעמים הדרישות המוצדקות על הנייר הופכות למוגזמות ופוגעות במיזמים.
"העירייה אינה 'שותפה סמויה' בפרויקטים של פינוי־בינוי, אלא היא שותפה מובילה לכל דבר ועניין. ככל שהעירייה תבקש לקדם פרויקט - הוא יתקדם. מקום שבו העירייה תעדיף שלא לקדם פרויקט מכל סיבה שהיא, הפרויקט לא יקודם", כך מזכיר עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות במיזמי פינוי־בינוי. "חשוב לזכור, ברוב הערים קיימים היום תוכניות מיתאר, מסמכי מדיניות ותב"עות, שקובעים באופן מהותי ומראש את עמדת הרשות המקומית ביחס לקידומו של פרויקט פינוי־בינוי בתחומי העיר. מבחינתנו, עירייה היא התחנה הראשונה בתהליך בבדיקת סיכויי ההיתכנות של הפרויקט. עם זאת בשנים האחרונות הדרישה של עיריות, ובעיקר הדרישה להקצות אחוזים גבוהים לדיור בר־השגה, הפכה מאמצעי למטרה. דרישות לא מידתיות לדיור בר־השגה פוגעות בכלכליות הפרויקטים ולעיתים אף מונעות את מימושם, במיוחד בשוק הנוכחי. לאור העובדה כי הדרישות הללו מעוגנות בדרך כלל בהוראות התב"ע החדשה, לא ניתן לשנותן במסגרת מימוש התוכנית בשלבים מאוחרים, דהיינו כאשר התכנון פוגש את המציאות, וכך לעיתים, כשמגיעים לשלב היתר הבנייה, מתברר שהפרויקט אינו כלכלי. דיור בר־השגה הוא כלי חשוב שיכול למנוע ג'נטרפיקציה ולשרת מטרות חברתיות ראויות, אך הוא חייב להיות מידתי". לדברי עו"ד בר דיין, "העירייה היא שותפה הכרחית חשובה, וכשפועלים איתה יד ביד ובהתאם לאינטרסים של העיר, ניתן להתקדם ולקצר באופן משמעותי את זמני המימוש של הפרויקטים. אך כאשר הדרישות העירוניות אינן סבירות, הן עלולות לחסום מימושם של פרויקטים רבים.
רו"ח רוני זוהר, יו"ר קבוצת קפיטל פלטינום, מוסיף: "העירייה הפכה בשנים האחרונות לשחקן מרכזי בהתחדשות עירונית, לא רק כרגולטור המאשר תוכניות, אלא כבעל עניין המגדיר צרכים ציבוריים בתוך הפרויקט עצמו. מנגד, במקרים שבהם דרישות הרשויות אינן מלוות בבחינה מעמיקה של ההשלכות הכלכליות על היזם, הדבר עלול לפגוע בהיתכנות המיזם ואף למנוע את יציאתו אל הפועל. כאשר דרישות אלו אינן מוגדרות מראש, נוצרת אי־ודאות תכנונית ומימונית בשלבים מתקדמים, דבר המהווה חסם משמעותי בענף. הרשויות המקומיות יכולות וצריכות להיות שותפות חשובות לדרך, ודווקא בשל כך כללי המשחק חייבים להיות שקופים וברורים כבר בתחילת הדרך, כדי להבטיח את כדאיות הפרויקט והצלחתו לטווח הארוך".
