ענף הנדל"ן רווי מונחים ומושגים מקצועיים שלא כולנו מכירים - אולם בניגוד לענפים כלכליים אחרים, רבים מאיתנו ייתקלו במהלך החיים בחלק מהמושגים: בין אם נמכור או נרכוש נכס או קרקע, נגיש התנגדות לתוכנית בנייה מול הבניין שלנו או נבקש לערער על החלטה בסדר גודל לאומי של ועדות התכנון, כמו חוק המטרו. אז רגע לפני שאתם מתכננים להקים מגדל על השטח שבבעלותכם ופונים לוועדה המקומית - בדקנו מה זאת תב"ע, על מה אחראי מינהל התכנון ומה זאת "זיקת הנאה".
לצורך הכנת המדריך נעזרנו בעו"ד דקלה מוסרי טל, בעלי משרד מוסרי טל-עורכי דין ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה; עו"ד צבי שוב, שותף במשרד עוה"ד שוב ושות'; עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות'; ועו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן - עורכי דין.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
תב"ע
ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר - מסמך חוקי, אשר נערך ומאושר על ידי גוף ממשלתי או עירוני לאזור מסוים, החל מעיר, שכונה, רחוב, או בניין בודד. התב"ע מגדירה את ייעוד הקרקע ואת התכנון הפיזי, הכלכלי והתרבותי-חברתי. יוזמה להגשת תוכנית בניין עיר חדשה או שינוי תוכנית קיימת יכולה להיות על ידי יזמים ובעלי נכסים או על ידי רשויות המדינה.
מינהל התכנון
מינהל התכנון הוא הגוף האחראי על התכנון בישראל, לרבות תכנון מרחבי, תשתיות ומגורים, תכנון אסטרטגי, רגולציה ברישוי ובנייה ותפעול, שליטה ובקרה על מוסדות התכנון ועל ועדות התכנון והוא יושב במשרד הפנים. מבנה מינהל התכנון כולל את המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הוועדה לשמירת הסביבה החופית (ולחו"ף), הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, הוועדה לתשתיות לאומית (ות"ל) ובנוסף ועדות התכנון המחוזיות והמקומיות.
רשות מקרקעי ישראל
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת את קרקעות המדינה. היא פועלת החל מ-1 במרץ 2013 כממשיכת דרכו של מינהל מקרקעי ישראל, שהוקם למטרה זו בשנת 1960. בראשה פועלת מועצת מקרקעי ישראל, הקובעת את מדיניות המקרקעין במדינה, אותה מנהל שר הבינוי והשיכון. תפקידיה להקצות קרקעות למטרות מגורים, דיור בר השגה, דיור ציבורי, שטחי תעסוקה, שטחים פתוחים וכדומה, וכן לסייע למדינה בהפקעת קרקעות במקרה הצורך. עוד אחראית רמ"י על קידום הרישום של הזכויות במקרקעי ישראל בפנקסי המקרקעין ועל מתן שירותים לבעלי הזכויות לצורך ניהול הזכויות או מימושן.
ועדות התכנון והבנייה
ועדות התכנון והבנייה בישראל הוקמו מכוח חוק התכנון והבנייה. הוועדות פועלות בהיררכיה וכוללות את הוועדות המקומיות/מרחביות בכל רשות מקומית או אזורית, ועדות מחוזיות והמועצה הארצית, כאשר לכל אחת מהן סמכויות שונות בנוגע לקביעת מדיניות תכנונית ואישור תוכניות. הוועדות המקומיות אמונות גם על רישוי הוצאת היתרי בנייה ואישור הקלות בנייה ברמה המקומית. ועדות התכנון מאוישות על ידי נציגי משרדי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות, בעלי מקצוע בתחום התכנון והבנייה ונציגי ציבור.
המועצה הארצית לתכנון ובנייה
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה היא המוסד התכנוני העליון במדינת ישראל. היא מהווה חלק ממינהל התכנון ותפקידיה הם ייעוץ לממשלה ולשר האוצר בכל הנוגע ליישום חוק התכנון והבנייה, תכנון תוכניות מתאר ארציות (עד לאישור הממשלה) ומחוזיות, דיון בעררים המוגשים על תוכניות בסמכות מחוזית ועל ועדות אחרות, דיון והכרעה באשר לתוכניות, המלצה לשר האוצר על שינוי מרחבי תכנון מקומיים וכדומה.
ותמ"ל
הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור - מוסד תכנון שהוקם לצורך אישור תוכניות מגורים גדולות בלוח זמנים הדוק על מנת לפתור את מצוקת דיור. הוועדה פועלת במתכונת של "תוכנית אחת בוועדה אחת" לאחר הכרזה של ועדת שרים על מתחמים נבחרים, והוקנו לה מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. החל מיולי 2017 רשאית הוועדה לאשר גם תוכניות פינוי בינוי שבהן לפחות 500 יחידות דיור, וכיום מטפלת הוועדה בקרקעות מרובות בעלים, קרקעות למגזרים שבהם יש מצוקה נקודתית (למשל במגזר הערבי שם יש צורך בהסדרת הקרקעות) ועוד.
ות"ל
הוועדה לתשתיות לאומיות - עוסקת בקידום סטטוטורי (חוקי) ותכנון של תוכניות מפורטות לפני ביצוע, בלוח זמנים קצר, עבור תוכניות תשתית בעלות חשיבות לאומית.
ולחו"ף
הוועדה לשמירת הסביבה החופית - הוקמה מתוקף חוק שמירת הסביבה החופית התשס"ד-2004. הוועדה מופקדת על שמירה ואיזון בין שיקולי התכנון והבנייה לבין הערך של השמירה על הסביבה החופית.
ועדת ערר
ועדות הערר הן ועדות מחוזיות הדנות ב-3 נושאים מרכזיים, מתוקף חוק התכנון והבנייה: תכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה. עררים המוגשים לוועדות אלו הם עררים על החלטה/אי החלטה של הרשות המקומית בתחומים אלה לגבי החלטות של שמאים מכריעים, למשל לגבי תשלום היטל השבחה לרשות; וכן מוקנות להן זכויות ערר על תוכניות בסמכות הוועדות המקומיות. בכל מחוז קיימת לכל הפחות ועדה אחת העוסקת בתכנון ובנייה וכן ועדה העוסקת בפיצויים ובהיטלי השבחה.
ועדת תכנון מחוזית
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה היא גוף תכנוני ושיפוטי הפועל כחלק ממינהל התכנון. בישראל יש 7 ועדות מחוזיות, ותפקידן להגיש תוכנית מתאר מחוזית לאישור המועצה הארצית ולהפקיד ולאשר תב"עות מקומיות הנכללות בתחומי הסמכות של כל ועדה. בוועדות המחוזיות חברים 9 נציגי משרדי ממשלה שיש להם זיקה לתכנון, 5 נציגים של הרשויות המקומיות שבמחוז, נציג רשות מקרקעי ישראל, נציג הארגונים הסביבתיים ונציג המהנדסים והאדריכלים.
ועדת תכנון מקומית / מרחבית
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אחראית על מרחב תכנון מקומי, אשר לרוב חופף את שטחה של רשות מקומית אחת. ייתכנו מקרים בהם מרחב התכנון המקומי מהווה שטח של מספר רשויות מקומיות, ובמקרה כזה תכונה הוועדה המקומית - ועדה מקומית מרחבית. הוועדות המקומיות והמרחביות נמצאו במעמד הנמוך ביותר בהיררכיית מוסדות התכנון.
חברי הוועדה הם נבחרי ציבור ברמה המקומית, ותפקידי הועדה הם עריכה, הפקדה להתנגדויות הציבור ואישור של תוכניות בנייה הנמצאות בסמכות ועדה מקומית, לצד עריכה והמלצה להפקדה של תוכניות בתחום הסמכות שלה, אשר מאושרות על ידי הוועדה המחוזית. בנוסף, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עוסקת במתן היתרי בנייה מתוקף תוכניות בניין עיר (תבע"ות) מאושרות, תוך מתן הקלות בקווי בניין, מספר יחידות דיור ועוד.
ועדה מקומית עצמאית
חוק התכנון והבנייה מאפשר לשר הפנים להסמיך ועדות מקומיות ולהרחיב את סמכויותיהן, בכפוף לבחינת מקצועיות ויעילות הוועדות. אם יש ברשות המקומית שבה הן פועלות תוכנית מתאר מהעת האחרונה, הן רשאיות לאשר כל תוכנית התואמת את הוראות תוכנית המתאר, מבלי לפנות לוועדה המחוזית.
תוכנית מופקדת
תוכניות שהופקדו להתנגדויות הציבור - תוכניות שעברו את כל שלבי התכנון הנדרשים והופקדו לעיון הציבור לטובת בחינה, ובמידת הצורך הגשת התנגדות של כל אדם הרואה עצמו נפגע מהתוכנית. מרגע ההפקדה החוק מאפשר 60 ימים להגשת התנגדות לתוכנית. לאחר סיום תקופת התנגדויות, ממונה חוקר אשר בוחן האם יש לקבל את ההתנגדות או לדחות אותה, והמלצותיו מועברות לוועדת המשנה להתנגדויות. הוועדה בוחרת אם לקבל את המלצות החוקר.
תמ"א 70 וחוק המטרו
תמ"א 70 היא תוכנית המתאר הארצית המייצרת את התשתית התכנונית לפיתוח המרחב העירוני סביב מערכת המטרו בגוש דן. התוכנית תעסוק בתכנון מתחמי התעסוקה, הפנאי והמסחר לאורך 3 קווי הרכבת התחתית העתידיים, שאמורים להיפתח בעוד כעשור, ומצטרפים לקווים המאושרים של הרכבת הקלה. חוק המטרו מגדיר אותו כפרויקט לאומי בעל חשיבות עליונה, הגוברת לרוב על שיקולים מקומיים ופרטיים. החוק מצטרף למערכת של תוכניות מתאר ארציות ותוכניות תשתית לאומית, המגדירות את תכנון קווי המטרו ואת היקפי הבנייה באזורים שיושפעו מקווים אלה.
קרקע מרובת בעלים
קרקע המוחזקת על ידי מספר גדול של בעלי קרקע פרטיים. רוב רובן של הקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה, אולם יש מתחמי קרקע גדולים, בעיקר במרכז הארץ, המוחזקים על ידי בעלים פרטיים. במתחמים אלו ההליך של ייזום תוכניות בנייה סבוך יותר, ונוצר צורך בהתאגדות של בעלי הקרקע לצורך קידום התוכניות או במעורבות של הרשות המקומית/המדינה. מתחמים גדולים, המוחזקים על ידי בעלי קרקע פרטיים, כוללים את פי גלילות, צפון מערב תל אביב, מערב ראשון לציון, מערב בת ים ועוד.
איחוד וחלוקה (פרצלציה)
מדובר בהליך בו מחולק מתחם קרקע כחלק משינוי תכנון, כאשר קרקע מוחזקת על ידי מספר רב של בעלים/בעלות משותפת. לאחר או בעת אישור תוכנית מתארית מבוצע הליך של איחוד וחלוקה מחדש (רה-פרצלציה) - המקצה לכל אחד מהבעלים זכויות במגרשים חדשים, הנוצרים מאיחוד החלקות המקוריות וחלוקתן מחדש בהתאם לשינוי התכנוני, תוך הפרשת שטחי ציבור לרשות המוקמית, ותוך שמירה על שווי יחסי. איחוד וחלוקה יכול שיהיה בהסכמת בעלים, ויכול שיהיה ללא הסכמה. לרוב, ההליך ילווה על ידי טבלת איזון שמאית לקביעת שווי ונכנס והקצאה במצב יוצא.
מושע
בעלות משותפת במקרקעין של כמה שותפים, כאשר הבעלות של כל אחד מהם היא לפי חלקו בכל המקרקעין, אך הזכויות של כל אחד הן חלק יחסי בקרקע - ואין לאחד מהשותפים חלק מוגדר ומסוים בהם. בעלות זו יכולה להיות בבניין מגורים או בחלקת קרקע, כמו בשכונת התקווה בתל אביב למשל.
הפקעת קרקע
הפקעת קרקעות היא פעולה בה המדינה רוכשת/נוטלת את רכושו הפרטי של אזרח/רשות מקומית, או את זכויותיו של האדם ברכוש, לעיתים תוך כדי מתן פיצוי כספי, אך ללא הסכמתו. הנכס נלקח לשימוש הרשות/המדינה או לצדדים שלישיים אשר יקדישו אותו לשימוש ציבורי, אזרחי או לפיתוח כלכלי.
השימוש הנפוץ ביותר של נכס שנלקח בהפקעה הוא עבור שירותים ציבוריים, כבישים ציבוריים, מסילות ברזל וכו'. עם זאת, ניתן להשתלט על הנכס גם מטעמים של ביטחון הציבור. הפקעה יכולה להתבצע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים, חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות, למטרות שהוגדרו מראש.
תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבעלי נכסי מקרקעין לתבוע פיצויים בעקבות ירידת ערך של הנכס שבו הם מחזיקים, כתוצאה מאישורה של תוכנית. הפיצויים נקבעים בהתאם לירידת הערך של הנכס לפני ואחרי אישור התוכנית. את התביעה יכולים להגיש בעלי נכסים הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה.
הפגיעה יכולה להיות פגיעה ישירה המובילה לירידת ערך. לדוגמא: צמצום זכויות בנייה או יחידות דיור בקרקע המיועדת לבנייה, שינוי ייעוד של הקרקע, הקפאת בנייה או פגיעה עקיפה, אשר לעיתים יהיה קושי בהוכחה שהיא מובילה לירידת ערך, כמו למשל בניית מגדל החוסם את הנוף או זרימת האוויר, סלילת כביש רועש וכו'.
הקלות במתן היתר בנייה
הקלות בנייה הן הקלות המאפשרות לסטות מהוראות של תב"ע שחלה במגרש בו מבוקש היתר בנייה. הן נועדו לאזן בין התוכניות החלות על המגרש, שלעיתים אושרו לפני שנים ארוכות וכבר לא רלוונטיות, לבין המצב הנוכחי בשטח ובהתאם לצרכים המשתנים בשוק הנדל"ן. במסגרת בקשה להקלה, ניתן לסטות מתוכנית רק כשהסטייה איננה "סטייה ניכרת", כהגדרתו של מונח זה בתקנות התכנון והבנייה, וזאת על מנת לשמור על עקרונות התוכנית ומהותה. סטייה ניכרת יכולה להיות בנייה באופן שישנה את אופייה של הסביבה שבה מתוכננת התוכנית.
הקלה יכולה להיות הגדלת זכויות הבנייה, חריגה מקווי בניין, תוספת קומות, תוספת דירות ועוד. ההקלות אינן זכויות מוקנות והן ניתנות בכפוף לשיקול דעת של ועדה מקומית או ועדת ערר. כמו כן, הן כפופות לפרסום להתנגדויות השכנים, ולאפשרות להגיש ערר לוועדת הערר. ב-1 בינואר 2023 נכנס לתוקפו התיקון לחוק התכנון והבנייה המבטל את האפשרות לבקש הקלות בנייה בתוכניות חדשות המופקדות, ובתוכניות שכבר הופקדו ניתנה תקופת מעבר של שנתיים עד 1 בינואר 2025, כששר הפנים יכול להאריכה. לוועדות המקומיות יתאפשר לתת היתר בסטייה זניחה מהוראות תוכנית, ללא צורך בהליך של הקלה.
זיקת הנאה
זכות לאדם או לגוף לעשות שימוש מסוים במקרקעין שאינם בבעלותם. הזכות יכולה להתיר שימוש או פעולה מסוימת בקרקע, או למנוע שימוש/פעולה שכזו. זיקת הנאה בקרקע היא זכות המחייבת רישום בטאבו, והיא ניתנת לרוב בעקבות הסכם בין שני צדדים, או עקב נסיבות בשטח המחייבות זאת. רוב זיקות ההנאה נוגעות למעבר של אדם או רכב בשטח שבבעלות של מישהו אחר – למשל בין שני בניינים, או בתוך מגרש אחד למגרש סמוך. כיום מקובל לקבוע זיקות הנאה במסגרת תוכניות מתאר מפורטות שיקבעו גם במסגרת היתרי בנייה. דוגמא: זיקות הנאה למעבר רכב בין מגרשים לצורך מעבר בין חניונים, זיקות הנאה למעבר הציבור בשטחים פרטיים פתוחים ועוד.
