"במדינה שידעה כל כך הרבה מלחמות, ובאזור מועד לרעידות אדמה, כל תושב רשאי לצפות שגם הבניין שלו יעבור התחדשות עירונית. אבל במציאות של היום, כ-80% מתכניות פינוי-בינוי איבדו את ההיתכנות הכלכלית שלהן", כך חשף תומר צליח, סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, בכנס ארגון קבלני תל אביב והמרכז שמתקיים באילת. מדובר בנתון משמעותי שמעיד על המשבר החמור שהגיע גם לתחום ההתחדשות העירונית.
עוד לדברי צליח, "התוכניות הללו אושרו מלכתחילה עם רווחיות נמוכה, מתוך הנחה שעליית המחירים תסגור את הפער. בפועל, תכנית שעל הנייר הציגה רווחיות של 13% לפי תקן 21 מגיעה היום לרווחיות חד-ספרתית. כך נוצר מצב שבו 300 אלף יחידות דיור, שכבר אושרו בתב"ע, לא יכולות לצאת לפועל. כדי לשנות את זה צריך תיקון רוחבי: להפחית את התועלות הציבוריות ואת היטלי ההשבחה, ולתת יותר זכויות בנייה. השמיכה קצרה, וצריך להגדיל אותה. אם רוצים שההתחדשות העירונית תתקדם, כולם צריכים להיכנס מתחת לאלונקה".
הריסה בפרויקט התחדשות עירונית במרכז
(צילום: אורי חודי)
יקי רייסנר, בעלי חברת רייסדור התייחס למצגת שהציג יו"ר ארגון קבלני תל אביב והמרכז, עמית גוטליב, בכנס שכללה בין היתר את נתוני הדירות הלא מכורות ואמר שהנתונים מטרידים. לדבריו, "מעבר לעובדה שיש כ-86 אלף דירות לא מכורות, דירות שקיבלו היתרי בנייה ונמצאות בשלבים שונים, יש גם עלייה בכמות הדירות שלא נמכרות ומוכנות עם מפתח. בדקתי, היום זה כבר 15 אלף דירות. ככל שהגרף הזה יעלה - המצב יחמיר. וזה הכי מסוכן היום".
רו"ח חן שרייבר, נשיא לשכת רואי החשבון בישראל התייחס בכנס למס הרכישה ולריבית. לדבריו, "מס הרכישה על דירות להשקעה עומד היום על 8% מכוח הוראת שעה. אם היא לא תוארך, הוא יחזור ל-5%. השאלה היא למי ההורדה הזאת טובה: לקופת המדינה, לקבלנים או לזוגות הצעירים. אני בוחן את ההשפעה על המשק ועל שוק הנדל"ן, ומס של 5% יחזיר משקיעים לשוק, יגדיל את היצע הדירות להשכרה ואולי גם יוריד את שכר הדירה. על רוכשי דירה ראשונה ההשפעה קטנה יותר. אבל מס הרכישה הוא רק אחד הגורמים שמשפיעים על מחירי הדיור, והריבית חשובה לא פחות".
עוד על פי שרייבר, "כבר שלוש שנים אני מבקר את הנגיד על הקצב האיטי של הורדות הריבית. ובכל זאת, בשבוע שעבר הוא צדק כשהשאיר אותה ללא שינוי: השווקים בעולם לא יציבים אחרי בחירות האמצע בארה"ב, ובישראל עדיין אין ממשלה שתקבע מדיניות פיסקלית. בלי מדיניות כזו הנגיד לא יכול לפעול לבד. אני חושש שלא נראה הורדות ריבית בשנה הקרובה, לפחות עד הרבעון הרביעי של 2027. לכן לא כדאי לחכות לריבית. נכון יותר לחפש פתרונות אחרים: להביא ידיים עובדות, להוזיל את העלויות של הקבלנים ולהוריד את המחירים במכרזי הדיור להשכרה".
שרייבר התייחס במקביל גם למצב החברות בענף והתריע כי הדוחות הכספיים של חלק מהחברות כוללים נורות אדומות שכדאי לתת עליהן את הדעת. לדבריו: "מדובר בחברות קטנות, בינוניות אבל גם גדולות מאוד".
"מקדמים תכנית מתאר ארצית שתאפשר הקלות"
מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, קרא בכנס הנדל"ן של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז המתקיים כעת באילת, להחזיר את סמכויות הדיור לגורם אחד, כמו שהיה במטה הדיור בתקופת כחלון. "ראוי שטיפול בתשתיות, תכנון, שיווקים ופיתוח יהיה תחת שר אחד בלבד. האיחוד הזה יסייע לפתור את הכשל במחירי הדירות". לדבריו, שיתוף פעולה לא מספיק וצריך להקצות תקציבים לתשתיות: "יש לנו כ-1.3 מיליון יחידות דיור בתכניות מאושרות בהתחדשות עירונית, ונוכל לשחרר אותן לשוק אם נפתור את בעיית התשתיות".
רפי אלמליחצילום: אלי דסהאלמליח התייחס גם למצב הלא פשוט שנוצר בתחום ההתחדשות העירונית וסיפר שנכון להיום מינהל התכנון בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקימים מסלול מואץ, "ירוק", שנועד לקצר את לוחות הזמנים במתחמים שבהם הדיירים, הרשות המקומית והוועדות מסכימים. במקביל מקדמים תכנית מתאר ארצית שתאפשר הקלות בתכניות קיימות, למשל תוספת דיורית "שמוסיפה 20 אחוז לערך הדירה ותאפשר גמישות".
עוד נושא עליו דיבר אלמליח היה דיור להשכרה. לדבריו, "כבר לפני עשור הקימו את דירה להשכיר, החברה הממשלתית שהייתה אמורה לקחת אחריות על השכירות בשוק הפרטי והציבורי. השוק עדיין לא מנוהל טוב, וצריך גוף שיהיה הרגולטור ויתמרץ את השוק הפרטי לייצר יותר יחידות דיור כאלה. בצד התכנוני בוחן מינהל התכנון ייעוד קרקע מיוחד למגורים להשכרה".
דובר נוסף בכנס היה יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, עו"ד בני ארביב, שסיפר שמנהל התכנון בוחן מודל חדש של "סמכות מקבילה" לוועדות המקומיות והמחוזיות בתוכניות משמעותיות. "היום מה שבסמכות הוועדה המקומית לא בסמכות הוועדה המחוזית, וההפך. אם נייצר סמכות מקבילה בפלח מסוים, לא בתוכניות קטנות אלא בתוכניות משמעותיות, ונאפשר אותה בשנים הראשונות, זה עשוי לייצר תחרות". לדבריו, לפני כעשור רוב היזמים העדיפו את הוועדות המקומיות, והיום המצב שונה לגמרי. "אנחנו לא רוצים לפעול בניגוד לכוחות השוק. חשוב לנו מה עובר על הציבור שמגיש את התוכניות, ואנחנו מנסים ליצור נקודת איזון. את המשאבים של שש הוועדות המחוזיות מפנים פעמים רבות לתוכניות נקודתיות".
על היטל ההשבחה בהתחדשות עירונית ארביב היה חד: "אין אפשרות להשאיר את המצב של היום. יש חוסר ודאות עצום, וכל חודש-חודשיים אנחנו שומעים על סערה חדשה בפסיקה. זה נושא שהממשלה הבאה צריכה לטפל בו".
בפאנל בנושא לכבוד ראש ממשלת ישראל ה- 38: המשימות הבוערות בתחום הנדל"ן ציין, רז קינסטליך, ראש עיריית ראשון לציון, ש"אין סיבה ברוב הרשויות לפנות בתכניות מעל הוועדות המקומיות. אני חושב שרשויות שהוכיחו את עצמן יוכלו להסתדר לבד. אם אני ראש הממשלה אני מבטל את הוועדות המחוזיות. כל עיר וה-DNA שלה, אבל לא שמעתי על קבלנים שהולכים מעל הועדה המקומית למחוזית והצליחו במהלך הזה. אנחנו מקבלים לגן ילדים 800 אלף שקל מהמדינה אבל בפועל כל גן כזה עולה לפעמים מעל 2 מיליון שקל והקמנו מאות כאלה במסגרת פיתוח מתחם האלף. זה משהו שהרשות המקומית צריכה לממן. המדינה לא מכניסה את היד לכיס ולא מבינה שמה שעלה לבנות גן ילדים לפני שלושים שנה לא תואם את המציאות של היום".
דוד מזרחי, מנהל מכלול מקרקעין, בקרן קיימת לישראל התייחס להתחדשות עירונית: "החשיבות של התחדשות עירונית מעבר לצדק ההיסטורי שלה הוא שהיא נותנת חוסן לקהילה ובפריפריה הסיכוי שתהיה התחדשות עירונית בתנאי שוק כלכליים אפסי ואם המדינה לא תסייע שם זה לא יקרה. קק"ל עובדת בשני וקטורים, הראשון הוא שאנחנו פונים לכל הרשויות שנמצאות בשבר הסורי אפריקאי בפריפריה ונלווה אותן בתכניות התחדשות עירונית ובשלב השני יש סכומי כסף משמעותיים שניכנס כסוג של יזמים לצורך סיוע לקבלנים ויזמים במקומות שיש גבול לכדאיות הכלכלית בפריפריה באמצעות הלוואות או ערבויות שיהפכו את הפרויקט לכלכלי. המלחמה האחרונה הוכיחה כמה חשוב שהצפון יהיה חזק עם חוסן שלא התגלה חלק מהערים התרוקנו מתושבים ולא חזרו אליהן. אנחנו פועלים בכמה שיטות להביא אוכלוסיות יעד לאזור הצפון גם לערים צמודות דופן לגבול וגם הערים המעורבות בגליל. אנחנו קונים דירות – קנינו כבר 100 ונקנה עוד כ-400 בשנה הקרובה כדי לאכלס שם אוכלוסיות חזקות".
