סוגיית התמורות היא מהנושאים הרגישים והחשובים בכל מיזם התחדשות עירונית. מסיבה זו פסק הדין שהתקבל לאחרונה, וקבע כי יש לחשב תמורה שונה לדירות גדולות אל מול דירות קטנות, עורר סערה. נזכיר כי על פסק הדין המדובר הוגש ערעור (שנחשף כאן לראשונה לפני מספר שבועות), אולם יש הסבורים שהנושא לא מטופל מהכיוון הנכון.
כך ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, טוענת כי בית המשפט התמקד בעיוות הלא נכון: "פינוי־בינוי הוא ממילא אחד המנגנונים הכי פחות שוויוניים בישראל. בעל דירה יקרה בתל אביב מקבל מהמדינה מתנה גדולה בהרבה מבעל דירה בפריפריה. לכן, לפני שמתקנים פערים של כמה מטרים בין שכנים באותו בניין, צריך לשאול מדוע לא מתחילים מהעיוות הגדול באמת, שהוא הפער בין המרכז לפריפריה." עוד על-פי ד"ר דגני: "המעבר ממפתח פשוט וברור למערכת שבה ניתן להעניק תמורות שונות לקבוצות שונות של בעלי דירות, עלול לייצר בעיה חדשה ועיוותים גדולים יותר, תוך יצירת משבר אמון בין הדיירים עצמם. בפינוי־בינוי, שבו הסכמה ואמון הם תנאי להתקדמות במשך שנים, לא מדובר בבעיה שולית. היא עלולה להפוך לעוד התנגדות, עוד שמאות, עוד משא ומתן ובסוף לעיכוב הפרויקט כולו".
מתחם המיועד לפינוי בינוי במרכז הארץ
(אבי מועלם)
ד"ר אורה בלום, מנהלת התחום החברתי בחטיבה לתכנון אורבני בגיאוקרטוגרפיה, מתייחסת אף היא לנושא ומדגישה ש"דווקא במקום שבו המתווה מבקש לייצר צדק כלכלי מדויק יותר, עלולה להתהוות בעיה חברתית קשה יותר. גם כיום אחת הטענות השכיחות של בעלי דירות המתנגדים לקידום פרויקט, נוגעת לכדאיות העסקה ולאי־שוויון בתמורות, ומעלים לא פעם חשש, שדיירים אחרים הצליחו לקבל מהיזם תנאים טובים יותר. במציאות הזו המפתח האחיד מילא תפקיד שלא היה רק שמאי או כלכלי. הוא היה גם מנגנון ליצירת אמון. כל עוד היה ניתן לומר לדיירים שכולם נמדדים באותו סרגל, היה פשוט יחסית להסביר מדוע קיבלו את התמורה שהוצעה להם. במודל החדש אפילו אם כל העסקאות ייחשפו, והיזם יפעל לפי החוק, הדייר כבר לא ישאל רק 'מה קיבל השכן?', אלא שאלה מורכבת הרבה יותר: למה הוא קיבל יותר?"
ד"ר בלום מזהירה, כי "הניתוח עשוי להיות מורכב יותר ונתון לפרשנויות, מה שעשוי להתחיל מעגל שמזין את עצמו: דייר מגלה ששכנו מקבל יותר ודורש הסבר; מוזמן שמאי; בעלי דירות נוספים מבקשים לבחון מחדש את התמורה שלהם; נוצרות קבוצות אינטרסים של בעלי דירות גדולות, קטנות או ייחודיות — והוויכוח עובר מחדר המדרגות לעורכי הדין ולבתי המשפט. הפרדוקס הגדול של המתווה החדש: הוא נועד לתקן מצב שבו שוויון פורמלי יצר לעיתים אי־שוויון כלכלי. אבל אם הוא לא ילווה בכללים פשוטים, ברורים ושקופים, הוא עלול להעמיק את תחושת אי־השוויון. ובפינוי־בינוי התחושה שהשכן קיבל יותר, אינה רק עניין של קנאה. היא יכולה להיות ההבדל בין פרויקט שמתקדם - לפרויקט שנתקע לשנים".
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן בין השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
