בשבוע שעבר פורסם כי עיריית רמת גן הגיעה להסכם עקרוני עם המדינה להעתקת הספארי המיתולוגי לפארק אריאל שרון במימון בהיקף של כחצי מיליארד שקל, כאשר במקומו מתוכננת לקום שכונת מגורים רחבת היקף. ההסכם, שבינתיים חתימתו נדחתה בעקבות מחלוקות בין הצדדים, מסמל מגמה גוברת של פינוי מתחמים אייקונים בפריים לוקיישן לטובת הקמת שכונות מגורים.
הספארי, שפועל כבר למעלה מ-50 שנה בלב אחד מאזורי הביקוש הבולטים בישראל, אינו רק מוסד תרבותי אלא נכס נדל"ני עם פוטנציאל אדיר, והכוונה להעבירו גוררת דיון בין הצורך לשמור על שטחים פתוחים במרכזי הערים לבין הדרישה להגביר ולצופף את הבנייה. אלא שמצוקת הדיור בישראל, הבולטת באזורי הביקוש על רקע המחסור בקרקע זמינה במרכזי הערים, דחפה את המדינה למהלך שבעבר נחשב כמעט בלתי אפשרי.
מתחמים ציבוריים, מוסדיים וביטחוניים, שנבנו בשולי הערים לפני עשרות שנים והפכו עם הזמן לאיים סגורים בלב מרקם עירוני צפוף, כגון בסיסים צבאיים, שדות תעופה, קמפוסים ואצטדיונים, עוברים בשנים האחרונות שינויי ייעוד. מתחמים כמו סמינר הקיבוצים בתל אביב, שדות התעופה המיתולוגיים באילת ובשדה דב ומחנות צבאיים כמו צריפין, סירקין והשלישות הם רק חלק מהמקומות בהם נראה את השינויים בקרוב.
מסמל לאומי לעתודת קרקע מהיקרות בגוש דן
הספארי, כאמור, הוא אולי הדוגמה הסמלית ביותר למגמה. מתחם רחב היקף, במיקום חריג בין רמת גן, תל אביב וגבעתיים, אשר במשך שנים נתפס כבלתי ניתן להזזה. ברור שאם המהלך אכן יקרה, את המנופים נראה רק עוד שנים רבות. ובכל זאת, השמאי והכלכלן ארז כהן מעריך כי מדובר באחת מעתודות הקרקע המשמעותיות בגוש דן. "ברגע שקרקע כזו משנה ייעוד למגורים, הערך שלה קופץ בצורה חדה. פוטנציאל השווי של הקרקע יכול להגיע לכ-4 מיליארד שקל ברוטו, תלוי בהיקף הזכויות ובצפיפות שתאושר. ברוב המקרים שינוי כזה מעלה את ערך הנכסים בסביבה בצורה משמעותית כי נוצר רצף עירוני חדש".
לאחרונה פורסם כי אחרי יותר מ-20 שנה פרויקט סמינר הקיבוצים יוצא לדרך, לאחר שבנק הפועלים ובנק דיסקונט חתמו עם המכללה ועם היזם – חברת פניקלאס שבבעלות הפניקס ואמריקה ישראל להשקעות – על הסכם ליווי פיננסי להקמת פרויקט מגורים חדש במתחם האקדמי הוותיק בהיקף של כ-1.7 מיליארד שקל בשלב הראשון. מדובר בפריים לוקיישן במפגש הרחובות רוקח-נמיר בצפון תל אביב, שבו מתוכנן אחד הפרויקטים המורכבים בעיר ללא הפסקה, המשתרע על שטח של כ-54.7 דונם.
הפרויקט כולל הריסה של מבני הסמינר הישנים והקמת קומפלקס שיכלול את הקמפוס החדש בחלקו המזרחי של המתחם, לצד שטחים ציבוריים שיימסרו לעיריית תל אביב למטרות מסחר ומוסדות ציבור, וכן 3 מגדלים עם 450 דירות בחלק המערבי של המתחם. הקרקע, מהיקרות בישראל, שימשה במשך עשרות שנים לשימוש מוסד חינוכי.
ארז כהןעומר קורןכהן, שמשרדו מלווה את סמינר הקיבוצים, מסביר כי מדובר בפער כלכלי מהותי. "קרקע בייעוד למוסד חינוכי מתומחרת אחרת לגמרי מקרקע למגורים באזור הזה. ברגע שניתן לבנות דירות, הערך ליחידת קרקע יכול לעלות בעשרות אחוזים ולעיתים אף להכפיל את עצמו". האדריכל עדי רובננקו ממשרד רובננקו אדריכלים רואה בכך מהלך תכנוני מתבקש. "אלה קרקעות עם תשתיות קיימות, נגישות ושירותים עירוניים. השאלה היא לא אם לשלב בהן מגורים, אלא איך עושים זאת נכון מבלי לפגוע באופי המקום ובצרכים הציבוריים".
גם מחוץ למרכז הארץ ניכרת אותה מגמה. האצטדיון הישן באשדוד, ששימש במשך שנים מוקד ספורט עירוני, מפנה את מקומו לפיתוח הכולל מגורים, מסחר ותעסוקה. לדברי רובננקו, כאן הערך אינו נמדד רק בכסף. "זה מהלך שמייצר מרכז עירוני חדש. לא מדובר בקרקע בשווי של תל אביב, אבל ההשפעה על חיזוק אזורים ותיקים בעיר היא משמעותית".
החוף חוזר לציבור
לפני למעלה מעשור חתמה המדינה על הסכם לפינוי בסיסי צה"ל לטובת הקמת מאות אלפי יחידות דיור. התהליכים הללו קורים לאט, אבל חלק מהבסיסים כבר פונו והועתקו לדרום הארץ, ובמקומם החלו להיבנות שכונות חדשות, למשל במקום בסיס צריפין שחולש על שטחים מוניציפליים של באר יעקב וראשון לציון; ובמקום בסיס סירקין בפתח תקווה. לצדם צפויים להתפנות בסיסים נוספים, שלגבי חלקם כבר הושלמו מכרזי שיווק קרקע כמו בסיס השלישות ברמת גן, ולגבי אחרים כבר נחתמו הסכמי גג לפינויים לטובת הקמת אלפי דירות כמו בסיס גלילות ברמת השרון.
עדי רובננקוצילום: יח"צלאחרונה פורסם כי גם בסיס מטווח 24 בדרום לראשון לציון נמצא בימים אלה בשלב מתקדם של שיווק ליזמים, לאחר פינוי והכשרת הקרקע לשימוש אזרחי, מה שיאפשר להחזיר אלפי דונמים של חוף לציבור. גם בחיפה פינוי בסיס חיל הים בבת גלים צפוי לפתוח רצועת חוף ייחודית לפיתוח עירוני, עם מגורים, מלונאות, מסחר ותעסוקה.
"זה רגע דרמטי מבחינה שמאית", אומר כהן. "ברגע שצה"ל יוצא, הקרקע משנה זהות. מקרקע תפעולית היא הופכת לקרקע עם פוטנציאל יזמי, ובמיקומים כאלו, סמוך לרצועת החוף, מדובר בשווי שיכול להגיע למאות מיליוני שקלים ואף יותר". רובננקו מוסיף כי "יש פה תיקון תכנוני היסטורי. ערים מודרניות לא יכולות להרשות לעצמן חופים סגורים לאורך זמן. הערך הוא גם עירוני – פתיחת החוף לציבור וחיבור השכונה למרקם העירוני".
גם שדות התעופה העירוניים הצטרפו לגל. פינוי שדה דב בתל אביב הוא המוכר ביותר והניב כבר שיווקי קרקעות ומכירת דירות בהיקפים של מאות מיליונים לסלבריטאים ומי שהפרוטה מצויה בכיסו. אל השדה בצפון העיר ללא הפסקה מצטרף גם שדה התעופה בהרצליה, שאמור להתפנות עד אוגוסט 2027. בסוף דצמבר 2025 פרסמה רמ"י כי הושלמו מספר מכרזים בשכונת קריית מסלול בהרצליה על שטח שדה התעופה, שסגירתו נדחתה לאורך השנים בשל היעדר חלופות תעופתיות מיידיות, אולם היזמים הביעו אופטימיות והגישו הצעות בהיקפים גבוהים למכרזי המדינה להקמת כ-2,000 יחידות דיור.
אסף חמוצילום: ימית הרוניאןבאילת, פיתוח שטח שדה התעופה הישן (רובע "השדה") נמצא בשלבים שונים של תכנון וביצוע, נכון לתחילת 2026. אסף חמו, סמנכ"ל השיווק של חברת עמרם אברהם שמקימה את פרויקט AQUA PORT, אומר כי "לאורך השנים העיר צמחה בקצב מהיר ונבנתה סביב שדה התעופה הישן, כך שמטוסים בדרך לנחיתות והמראות כמעט גירדו את המבנים הגבוהים מסביב. פינוי השדה אפשר הקמת שדה גדול ומודרני יותר במצפה רמון, ופינויו אפשר שחרור של חטיבת קרקע בנקודה אסטרטגית בעיר לטובת הקמת רובע עירוני חדש ומתקדם שמשלב מגורים, מסחר ותיירות".
הפרויקט משלב לצד מאות יחידות דיור גם פארק צירי ענק, מרכזי קניות ובילוי, שטחי מסחר ומלונות בדרך אל הים והטיילת. לדברי כהן, שביצע ניתוח מכרזים והערכות שווי רבות עבור היזמים במתחם, במקרה של אילת, הפוטנציאל נאמד במיליארדים - עם השפעה ישירה על מחירי שוק הדיור המקומי. לדברי רובננקו, המהלך נכון ומתבקש, אך אינו פשוט. "פינוי קרקעות ציבוריות, ביטחוניות או תעשייתיות והסבתן למגורים הוא מהלך תכנוני נכון, במיוחד במרכזי הערים. אבל זה דורש טיפול בזיהומי קרקע, התאמת תשתיות ואיזון בין מגורים, שטחים ציבוריים ותעסוקה.
החלפת נכסים
עו"ד גדיאל בלושטיין, העוסק בתחום התכנון והבנייה, סבור כי המהלך של פינוי הספארי מהווה "הזדמנות יוצאת דופן וחד פעמית לתכנן את רמת גן בתכנון מודרני לעשרות שנים קדימה, תוך שמירה על שטחים ירוקים וריאות ירוקות". לדבריו, ההתמקדות בשאלת הבנייה בלבד מסיטה את הדיון מהשאלה האמיתית: כיצד ניתן לנצל את המהלך לשינוי מבני של העיר כולה.
"על העברת הספארי לפארק אריק אין בכלל חולק. כל אחד מבין שמדובר בהחלטה מתבקשת שעלותה נמוכה ותועלתה רבה", הוא מוסיף. השאלה המרכזית, לדבריו, היא מה ייעשה בקרקע שתתפנה. בלושטיין דווקא סבור שבמקום להקים שכונת מגורים בשטח שיתפנה, כדאי להעביר אליו את מוסדות החינוך הגדולים שפזורים בלב השכונות הקטנות ברחבי העיר ולהקים קריית חינוך חדשה.
עו"ד יוני כהן, שותף במשרד עוה"ד מאיר מזרחי וא. רפאל, אומר כי "בשוק נדל"ן מתפתח ישנם מקרים רבים בהם חל הצורך בהחלפת מקרקעין, החל משדה תעופה שצריך להעביר ולהגדיל, דרך מגרש לבית חולים שהוחלט לבסוף לבנות במקום מרווח יותר. אם קיימת השבחה של הנכס, תחויב ההחלפה במס שבח, בין אם מדובר במוסד ציבורי הפטור ממס, ובטח אם מדובר בגוף שאינו מסווג כמוסד ציבורי. לעומת זאת, החלפת הקרקע של הספארי למשל לא תחויב במס שבח בשל העובדה שהעירייה פטורה ממנו".
כהן ממליץ לשנות את המצב המיסויי המטיל מס על החלפת נכסים. "בעבר החלפה מסוג זה הייתה פטורה ממס שבח בפטור ממס מיוחד לחילוף מקרקעין, אך הפטור הוקפא ולא חודש מאז. המקרה הנוכחי מהווה הזדמנות לפנות בקריאה לחידוש הפטור, שהוא הכרחי לקידום עסקאות מקרקעין. בארה"ב זהו פטור בסיסי ומאוד נפוץ ושימושי, גם להחלפת נכסים בשוק העסקי והפרטי".
