"שוק ההתחדשות העירונית נכנס לשלב של התפכחות", כך סבור רו"ח גלעד אורן, מנכ"ל מצלאוי חברה לבניין. לדבריו, "במשך שנים כולם התרגלו להניח שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, ולכן כמעט כל תוכנית נראתה כלכלית, אבל המציאות השתנתה. היום נדרש איזון חדש בין האינטרס הציבורי, צורכי הרשויות המקומיות והיכולת של היזם להוציא פרויקט לפועל. כשמעמיסים על הפרויקט עוד ועוד דרישות בלי לשפר את הכלכליות שלו, התוצאה היא פשוט פחות התחדשות עירונית ופחות דירות חדשות.
גלעד אורןצילום: מגדלור מדיהאני מאמין שהשיח צריך לעבור מהבטחות על מקסום תמורות לשיח של ודאות, מיגון, בטיחות והיתכנות אמיתית. אם המדינה והרשויות יאפשרו גמישות תכנונית וכלכלית, ובמקביל גם היזמים ובעלי הדירות יגלו גמישות, נראה יותר פרויקטים יוצאים לביצוע ופחות תוכניות שנשארות על הנייר".
תומר צליח, סגן נשיא התאחדות הקבלנים ויו"ר האגף ליזמות ובנייה, סבור גם הוא שכללי המשחק צריכים להשתנות: "המציאות החדשה מחייבת התפכחות קולקטיבית של כלל השחקנים במגרש. בעלי הדירות ייאלצו להבין שעידן התמורות המפליגות חלף, ולהסתפק בתמורות צנועות וריאליות יותר כדי שהפרויקט שלהם יקרום עור וגידים.
תומר צליחצילום: שירי גרופרבמקביל גם הרשויות המקומיות יצטרכו לשנות גישה; רשויות שהתרגלו לגזור קופון שמן מכל פרויקט בדמות היטלי השבחה בשיעור מקסימלי, מטלות ציבוריות כבדות, היטלי פיתוח ואגרות בלי סוף – ייאלצו לרדת מהעץ, להתפשר ולוותר על חלק ניכר מהדרישות הללו כדי להשאיר את הפרויקטים בחיים. גם ועדות התכנון נדרשות לחישוב מסלול מחדש: ועדה שתוציא תחת ידה תוכנית נטולת היתכנות כלכלית אמיתית, תעבוד 'פול גז בניוטרל', והתוכניות שלה יירדו לטמיון ויישארו על הנייר בלבד, משום שבהיעדר היתכנות כלכלית, אין מי שיממש אותן בשטח. אבל האחריות אינה מוטלת רק על כתפי הדיירים והרשויות, אלא גם על המדינה. במקומות שבהם המענה הכלכלי לא יכול להגיע מהתכנון בלבד, המדינה חייבת להיכנס מתחת לאלונקה".
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מוסיף: "ההתחדשות העירונית נמצאת בנקודת מבחן. במשך שנים הענף נשען על ההנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, וכאשר העלייה נעצרה, נחשפה הבעיה האמיתית: חלק מהתוכניות פשוט אינן כלכליות.
שגיא לנצ'נרצילום: יח"צאי אפשר להמשיך להעמיס על הפרויקטים עוד ועוד דרישות, היטלים ותמורות, ובמקביל לצפות שהיזמים ימשיכו לקדם אותם. אני סבור שהשלב הבא חייב להתבסס על גמישות תכנונית וכלכלית. הרשויות צריכות להבין שכל פרויקט הוא עולם בפני עצמו, ולא ניתן לכפות עליו נוסחה אחידה. במקביל גם בעלי הדירות צריכים להפנים שהמטרה המרכזית של ההתחדשות העירונית היא בראש ובראשונה ביטחון, מיגון ואיכות חיים, ורק לאחר מכן גובה התמורות. אם כל השחקנים יגלו אחריות וגמישות, יהיה ניתן להחזיר לשוק מאות פרויקטים שכיום תקועים".
אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי, מתייחס לנקודה נוספת: "השנים האחרונות שינו את כללי המשחק בענף ההתחדשות העירונית. אם בעבר היה ניתן להניח שעליית מחירי הדירות תסייע להתמודד עם התייקרויות ועלויות בלתי צפויות, כיום כל פרויקט חייב לעמוד על בסיס כלכלי יציב כבר משלב התכנון.
אלי גבאיצילום: יח"צהמציאות הזו מחייבת את כל השחקנים - המדינה, הרשויות המקומיות, היזמים ובעלי הדירות, לבחון מחדש את נקודת האיזון בין הציפיות ובין מה שניתן לבצע בפועל. הפתרון אינו בהכרח בהגדלת הרווח היזמי, אלא ביצירת ודאות. אם המדינה והרשויות יפעלו לקיצור הליכי התכנון והרישוי, יקבעו מדיניות עקבית ויאפשרו גמישות תכנונית במקומות שבהם היא נדרשת, יהיה ניתן להוציא לפועל הרבה יותר פרויקטים. לעומת זאת, כאשר הדרישות משתנות לאורך הדרך או שהליכי האישור נמשכים שנים, גם פרויקטים טובים עלולים להפוך ללא ישימים".
"להתנהל בזהירות ובחוכמה"
חלק מהמציאות החדשה בענף כוללת לעיתים מהלכים של פתיחת חוזים מול בעלי דירות. ליאור זייטלר, בעלים א.ל הנדסה ויו"ר לשכת המפקחים בישראל, מתייחס לכך: "בכל מה שנוגע לפתיחה מחדש של תמורות, צריך להתנהל בזהירות ובחוכמה. אם נוצר בשוק הלך רוח שמצדיק פתיחה כזו, חשוב לגשת אליו בשיקול דעת ולא כהזדמנות פז לגרוע מתמורת הדיירים. פתיחת תמורות נועדה למקרים שבהם פרויקט איבד את כלכליותו, ולא כל פתיחה מוכיחה את עצמה - יש פרויקטים שנדרשו לכך, ויש כאלה שכלל לא. לכן זה צריך להיעשות בכובד ראש ותוך מציאת פתרון להוצאת הפרויקט אל הפועל ביצירתיות, ניסיון וחוכמה".
"חייבים מדיניות ברורה". הריסה בפרויקט התחדשות עירונית ביהוד מונוסון של החברות קרדן וענב
(צילום: אבישי יודקוביץ)
עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות, מתייחס אף הוא לסוגיית פתיחת החוזים: "פרויקטים שהיו כלכליים לפני שנתיים ושלוש, כבר לא בהכרח עוברים היום את רף הרווחיות של היזם ובוודאי לא תמיד את מבחן הגוף המממן. במקום להתמודד עם הבעיה דרך התאמת זכויות הבנייה, גמישות תכנונית וחשיבה מחודשת על הכלכליות, הפתרון הראשון שעולה היום הוא לפתוח את ההסכמים עם בעלי הדירות ולחתוך בתמורות. זה הפתרון הכי קל, אבל גם הכי בעייתי. ברגע שבעל דירה נדרש לוותר על שכר הדירה בתקופת הפינוי, לשלם עבור חניה או לספוג עלויות שבעבר היו חלק מהעסקה, אנחנו מתחילים לפגוע בעצם הבסיס של ההתחדשות העירונית. לא הגיוני שהפער בין התכנון למציאות הכלכלית ייסגר מכיסם של בעלי הדירות. אם המדינה רוצה שהתחדשות עירונית תמשיך להיות מנוע מרכזי להגדלת היצע הדיור ולמיגון בניינים ישנים, היא חייבת לשנות גישה. צריך לאפשר במקומות המתאימים יותר זכויות וגמישות תכנונית, כך שהפרויקט יישאר כלכלי בלי לרוקן את התמורה לבעלי הדירות מתוכן".
מיכה נתנאל, מנכ"ל נתנאל התחדשות עירונית, מוסיף: "פרויקטים שנראו כלכליים בעת קידומם אינם בהכרח בני ביצוע כיום. מניסיוננו בפרויקטי תמ״א 38 בתל אביב, הפתרון לא טמון רק בהגדלת שיעור הרווח של היזם, אלא ביצירת גמישות תכנונית ובהתאמת הדרישות למציאות הכלכלית של כל פרויקט.
מיכה נתנאלצילום: פרטינדרשת כאן אחריות משותפת של כל הצדדים. הרשויות המקומיות צריכות להימנע מהעמסת דרישות שהפרויקט אינו מסוגל לשאת; היזמים נדרשים לפעול בשקיפות ולהציג את מגבלות הכדאיות; וגם בעלי הדירות יצטרכו להבין שלא בכל פרויקט ניתן לקבל את התמורות שניתנו בעבר".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מציין: "בשנים האחרונות חלק גדול מהמודלים הכלכליים של ההתחדשות העירונית נשען, במידה כזו או אחרת, על ההנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. כשהמחירים עולים, אפשר לספוג חריגות, התייקרויות ועלויות נוספות שנכנסות לפרויקט לאורך הדרך. היום המציאות שונה. מחירי המכירה כבר אינם עולים באותו הקצב, עלויות הבנייה והמימון גבוהות יותר, ופתאום תוכניות שאושרו רק לפני מספר שנים, מתבררות כגבוליות או אפילו כלא כלכליות. לכן השינוי שצריך לקרות הוא קודם כול תפיסתי.
אלי רוזנטלצילום: יח"צרווח יזמי אינו מילה גסה ולא מספר שרשויות התכנון יכולות לצמצם בכל פעם שהן רוצות להוסיף עוד מטלה לפרויקט. הוא תנאי לכך שהפרויקט ייצא בכלל אל הפועל. אם הרשויות המקומיות דורשות יותר שטחי ציבור, מטלות תשתית, תקנים ותשלומים, ובמקביל מגבילות או מצמצמות את היקף הזכויות, בסוף מגיעים לנקודה שבה אין פרויקט. הרשויות המקומיות הן שותף קריטי בהתחדשות העירונית, ויש להן כמובן אחריות לתשתיות, למבני הציבור ולאיכות התכנון, אבל השיח חייב לחזור למציאות הכלכלית. אי אפשר לבחון כל דרישה בנפרד ולהניח שהיזם יצליח לספוג אותה. צריך להסתכל על המיזם כמכלול ולייצר יותר גמישות תכנונית".
"שיח התמורות לדיירים חייב להתעדכן"
לדברי עמית הולצברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית צרפתי צבי ובניו, השינוי הנדרש בשטח מהותי: "כמי שנמצא בשטח ומלווה את תחום ההתחדשות העירונית מקרוב ב־15 השנים האחרונות, אני חושב שאנחנו נמצאים כיום בנקודת שינוי, שמחייבת בחינה מחודשת של האיזונים שעליהם נשען התחום. המודל הכלכלי של פרויקטים רבים גובש בשנים שבהן תנאי השוק היו שונים משמעותית – מחירי הדירות היו במגמת עלייה, סביבת הריבית הייתה נמוכה יותר, ועלויות הביצוע והמימון היו מתונות יותר. כיום המציאות מורכבת יותר: מחירי הדירות לא עולים באותו קצב, עלויות המימון גבוהות ועלויות הבנייה התייקרו משמעותית. לכן כלל הגורמים - יזמים, בעלי דירות, רשויות מקומיות והמדינה – נדרשים, כפי שאנחנו בצרפתי צבי ובניו עושים בפועל, להתאים את המודלים ואת הציפיות למציאות החדשה, תוך שמירה על תמורות נכונות, האינטרס הציבורי והיכולת הכלכלית להוציא את הפרויקטים לפועל.
עמית הולצברגצילום: יח"צגם שיח התמורות לדיירים חייב להתעדכן. ברור שצריך להבטיח להם תמורה הוגנת, ובמקרים של דירות קיימות קטנות, למשל דירות של פחות מ־65 מ"ר, יש הצדקה אמיתית לתוספת שטח שמשפרת באופן משמעותי את איכות החיים. אבל צריך להבחין בין שיפור תפקודי אמיתי ובין דרישה לעוד ועוד מטרים, רק משום שבעבר היה אפשר 'לספוג' אותם בתוך עליית ערך הקרקע. היום תמורה עודפת עלולה להפוך פרויקט שהיה יכול לצאת לדרך לכזה שאינו כלכלי, ובסופו של דבר דווקא הדיירים הם אלה שמשלמים את המחיר כשהפרויקט נתקע".
גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, מתייחסת גם לגופי המימון ולשינוי הגישה: "תוכניות ההתחדשות העירונית מתבררות כלא כלכליות לאור העלייה במחירי הביצוע שאינה עולה בקנה אחד עם היציבות (ואפילו הירידה) במחירי הדיור. תוכניות שקודמו בעבר מתבררות היום כלא כלכליות, והיזמים, בצדק, אינם מעוניינים לקדם ולעבוד על פרויקט שלא יניב להם מספיק הכנסה. גם גופי המימון לא יממנו עסקאות שהרווחיות בהן אינה מספקת. יש להפריד בין עסקאות חתומות, שאותן אולי ראוי לפתוח מחדש, למשאים ומתנים נוכחיים לפרויקטים חדשים, שבהם יש לסכם על מנגנונים שיבטיחו תמורות בכפוף לרווחיות הפרויקט במועד מימושו".
איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, סבור ש"ההתחדשות העירונית אינה משנה כיוון, אלא שסדרי העדיפויות משתנים. אם בעבר השיח התמקד בעיקר בזכויות בנייה ובתמורות לדיירים, כיום ברור יותר שמדובר גם בצורך לאומי.
איתי סמדרצילום: רותם שביטהאירועים הביטחוניים של השנים האחרונות המחישו את החשיבות שבהחלפת מבנים ישנים בבניינים ממוגנים ועמידים יותר, לצד חידוש התשתיות והמרחב העירוני. כדי להאיץ את קצב ההתחדשות לא מספיק להגדיל זכויות בנייה. נדרשים בעיקר קיצור משמעותי של הליכי התכנון והרישוי, ודאות תכנונית ומדיניות עקבית מצד כלל הגורמים המעורבים".
עו"ד רויטל סולוביי, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עמית פולק מטלון ומייצגת דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מתייחסת למצב בשטח ומסבירה, כי "העובדה שכיום יותר תוכניות מתגלות כלא כלכליות, אינה הפתעה, אלא תוצאה של מדיניות מצטברת. במרכז הארץ יש לא מעט רשויות שמעמיסות דרישות מבלי לתת מענה אמיתי לשאלת היתכנות המיזם. מנגד דווקא בחלק מרשויות הפריפריה מבינים שהתחדשות עירונית אינה רק שיח של זכויות בנייה, אלא קודם כול צורך לאומי של מיגון, בטיחות והצלת חיי אדם, ולכן גם מקדמים. אם יש כיוון שהתחום צריך ללכת אליו, הוא גמישות אמיתית מצד הרגולטור, ועדות התכנון, הרשויות המקומיות והיזמים, אך לא על חשבון בעלי הדירות. לצד זאת חייבים להסדיר מדיניות ברורה ולייצר ודאות אמיתית ליזמים ולתושבים כאחד - כדי שהפרויקטים לא יישארו על הנייר".
"נדרשת גמישות בתכנון". בניין ישן בחיפה
(צילום: שרון צור)
צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב, מסבירה שאפשר לקצר תהליכים ולהעניק ודאות באמצעות דוגמה: "הצלחה או אי ההצלחה נבעה במישרין ממדיניות נכונה או לא נכונה של רשות מקומית כזו או אחרת. דוגמה מובהקת לכך היא ה'מסלול הירוק', שאותו יזמה לפני כשלוש שנים עירית ירושלים הן ליזמים והן לבעלי הדירות הוותיקים. מסלול זה יצר בתוך תקופה קצרה ביותר תנועה קדימה של אלפי יחידות דיור בשכונות ותיקות, דוגמת קריית יובל וקריית מנחם, והביא לשגשוג חסר תקדים בהתחדשות עירונית, דווקא כאשר בעשרות רשויות מקומיות אחרות, כולל תל אביב, הורגשה ירידה משמעותית. על כן, במקום לחפש את האור מתחת לפנס, טוב יעשו מקבלי ההחלטות אם יעודדו את הרשויות המקומיות לייצר מסלול, שיקצר משמעותית את ההליכים הבירוקרטיים ויהיה אטרקטיבי הן ליזמים והן לתושבים הוותיקים".
"היפוך מגמה משמעותי"
עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' מעניקה דוגמה לשינוי שכבר נראה בשטח: "עד לאחרונה השיח הרגולטורי סבב בעיקר סביב מגבלות על שיעור הרווח היזמי של קבלנים בפרויקטים של פינוי־בינוי. בחודשים האחרונים חל שינוי בעניין זה. בחודש פברואר 2026 מינהל התכנון פרסם הנחיה לוועדות המחוזיות שלא לצמצם זכויות בנייה במיזמי התחדשות עירונית, גם כאשר הרווח היזמי חורג מהסף המקובל של כ־17%, ומנמק זאת בכך שההתחדשות העירונית היא אחריות לאומית שנשענת על שיקולי תכנון - ציפוף ומיצוי יעיל של הקרקע - ולא רק על בדיקת רווחיות נקודתית. זהו היפוך מגמה משמעותי. הרגולטור, שבמשך שנים ניסה לרסן את הרווח היזמי כדי להגן על הציבור, מבין כעת שרווח נמוך מדי פירושו פרויקטים שלא יוצאים לפועל כלל - ובמצב שבו הביקוש לדירות בטוחות מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים גובר, 'לא לצאת לפועל' הוא התוצאה הגרועה מכולן. גם השמאי הממשלתי הראשי, הגורם שאמור לרסן רווחי יתר, מודה בשינוי: תקן 21 עודכן בסוף 2025 לראשונה מאז 2022, והעלה את שיעורי הרווח היזמי המזערי הנדרשים בפרויקטי פינוי־בינוי. השמאי הממשלתי הבהיר, שהעדכון משקף עליית ריבית, התייקרות בנייה והשפעות המלחמה. זהו אישור רשמי נוסף לכך שהמודל הישן, שהניח רווח נמוך יחסית על בסיס שוק עולה, כבר אינו עמיד במציאות הכלכלית של היום".
הריסה בפרויקט של חברת אורון נדל"ן ביבנה
(צילום: אורון נדל"ן)
"פרויקטים על הנייר בלבד"
גם עו"ד נטע זילברמן, שותפה וראש תחום ההתחדשות העירונית במשרד מויאל מלאכי ושות', מתייחסת לשינוי שכבר נראה בפועל. לדבריה, "העידן שבו החתימו על הסכמים קשיחים מול בעלי דירות והניחו ש'השוק כבר יתקן הכול' חלף מהעולם. כיום הסכם התחדשות עירונית שלא כולל מנגנוני התאמה וגמישות כלכלית בזמן אמת, הוא הסכם לא ישים שלא יוכל להתממש ולצאת אל הפועל. הציפייה של בעלי דירות לתמורות מנופחות, לצד חוסר הגמישות של ועדות התכנון, מייצרים פרויקטים על הנייר בלבד. השטח צמא לחשיבה משפטית ותכנונית אחרת, עם נוסחאות דינמיות שמתאימות את היקפי הבנייה והתמורות לריבית ולמחירי השוק במועד התממשות הפרויקט. רק כך יהיה אפשר להחזיר את הוודאות לענף".
לדברי רוית כוכבי, סמנכ"לית תכנון ופיתוח עסקי בקבוצת צרפתי שמעון, ניתן לראות ניצנים של שינוי, אבל יש עוד כברת דרך לעבור: "אומנם יש כיום התפכחות מסוימת מצד הרגולציה, אך המבחן האמיתי הוא בשטח, מול הרשויות המקומיות.
רוית כוכביצילום: יח"צשם המציאות מורכבת בהרבה: לא פעם הרשות המקומית משנה את עמדתה ומעמיסה מטלות ציבוריות משמעותיות על פרויקטים בודדים. הלחץ התכנוני הזה חונק את הכלכליות של המיזם ומונע ממנו לצאת לדרך. האם חגיגת התמורות מגיעה לקיצה? התשובה היא כן. השיח מול בעלי הדירות חייב להשתנות. צריך להפסיק לדבר על 'כמה מטרים נוספים אקבל' ולנסות למקסם רווחים נדל"ניים ולעבור לשיח של ביטחון אישי, מיגון ואיכות חיים. כיום קבלת דירה חדשה עם ממ"ד תקני בבניין בטוח, העמיד בפני רעידות אדמה, היא התמורה החשובה ביותר. יזמים ובעלי דירות שישכילו לגלות גמישות ויתאימו את הציפיות למציאות הכלכלית החדשה, הם אלו שיזכו לראות את הפרויקטים שלהם יוצאים אל הפועל".
"צריך שכל הקומבינות ייעלמו"
מה צריך לעשות כדי לנסות ולפתור את הבעיה? על־פי יוסי פרשקובסקי, יו"ר פרשקובסקי השקעות ונדל"ן, חלק מהבעיה היא ההתנהלות של כמה מהשחקנים בענף: "זירת ההתחדשות העירונית בישראל הינה בוסרית, ואף אחד מהשחקנים בה לא מתנהל בצורה מסודרת ובוגרת.
יוסי פרשקובסקיצילום: טל גבעונילכל שחקן בשוק ההתחדשות העירונית יש אג'נדה משלו, וייקח זמן עד שהשוק הזה יהפוך להוגן ויתנהל בצורה מוסדרת ומסודרת. כשהשוק הזה יתיישר, זה יהיה מנגנון צמיחה לכל המעורבים בו – לדיירים שיזכו בדירה חדשה ומשודרגת, לעיריות שייהנו ממתחמי דיור חדשים ומוגנים יותר ולקבלנים שייהנו מיחידות רווח משמעותיות. הדרך היחידה של שוק התחדשות העירונית להתיישר היא כשכל השחקנים המפוקפקים בשוק וכל הקומבינות ייעלמו".
אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, סבור שאחד השינויים החשובים שהענף צריך לאמץ קשור למענקי איזון: "התחדשות עירונית היא צו השעה והכרחית גם בתקופה של מלחמה, לטובת הביטחון ואיכות חיי התושבים. הענף מתמודד עם אתגרים בשנים האחרונות, בהם עליית מחירי הביצוע, עלויות המימון ואתגרים רגולטוריים נוספים.
אבישי קימלדורףצילום: מיכה לובטוןאחד הפתרונות המרכזיים להתחדשות בפריפריה החברתית והגאוגרפית הוא מענקי איזון, שישפרו את הכלכליות מטעם המדינה, ובמקומות מסוימים תוספת זכויות בנייה כדי לשפר את הכלכליות, וזאת כדי שנוכל להבטיח מימוש של תוכניות התחדשות עירונית שאושרו לפני מספר שנים בסביבה כלכלית שהשתנתה מאז. בתוכניות החדשות שאנחנו מקדמים בימים אלה, אנחנו מקפידים מאוד על הישימות הכלכלית, כך שנוכל לבצע אותן מיד עם אישורן. בתקופה האחרונה רואים הרבה יותר רתימה, גם של ועדות התכנון וגם של העיריות, שמבינות היטב את צו השעה ומוכנות לפתוח תוכניות ישנות, לעדכן אותן ולהפגין פתרונות יצירתיים כדי להבטיח שהפרויקטים האלה יקרו".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, מעניק עוד זווית אפשרית לפתרון: "אנחנו נמצאים בנקודה שבה הכלכליות של פרויקטי פינוי־בינוי נשחקת באופן משמעותי. יותר ויותר פרויקטים מתקשים לעמוד במבחן הכלכלי, וחלקם אף לא יוצאים לדרך. כדי להחזיר את ההתחדשות העירונית למסלול הנכון, נדרשת ודאות גדולה יותר.
אמיר הלרצילום: איציק שוקלקביעת מדיניות אחידה וברורה של התמורות לדיירים בכל רשות מקומית, תאפשר ליזמים לתכנן נכון את הפרויקטים, ותעביר את התחרות בין החברות מהבטחות על עוד כמה מטרים לדיירים לשאלות על איכות היזם, לניסיון שלו, לאיתנות הפיננסית וליכולת הביצוע. בנוסף הגיע הזמן לשנות את מועד קביעת היטל ההשבחה. במקום לקבוע אותו רק בשלב הוצאת היתר הבנייה, לאחר שנים של תכנון והשקעה, נכון לקבוע אותו כבר במועד אישור התב"ע. כך יהיה ניתן לתכנן מראש את זכויות הבנייה ואת מבנה העסקה, ולמנוע מצב שבו פרויקט שהיה כלכלי בתחילת הדרך, הופך ללא כדאי דווקא בסיומה".
יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית של חברת קרדן נדל"ן, מוסיף: "האתגר המרכזי כיום אינו היעדר נכונות מצד בעלי הדירות, אלא הפער בין הרצון לקדם התחדשות ובין היכולת לאפשר פרויקטים עם מרווח כלכלי נדרש.
יוסי חזןצילום: רפאל מזרחיניתן לראות שבמשולש דיירים-רשויות–יזמים הדיירים כבר עושים את ההתאמות מצידם ומסכימים להפחתות תמורה בחלק מהפרויקטים. כעת נותר שגם רשויות התכנון יבצעו את ההתאמות הנדרשות למצב. דרך יצירתית שבה ניתן לקיים את ההתאמות היא אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) ברווחיות גבוהה יותר – למשל 20%. ולאחר מכן בשלב היתרי הבנייה לקיים מנגנון 'החזר' לרשות המקומית, ולפיו כל רווח מעל 17% בפועל יוחזר באופן כספי לרשות המקומית לצורכי ציבור ופיתוח העיר. כך הרשויות יוכלו להיות גמישות יותר בבואן להעניק זכויות בנייה בשלבי התב"ע".
