מיזמי התחדשות עירונית שמגיעים לשלב מימוש התוכנית והוצאת היתר הבנייה מתגלים כלא כלכליים מה שמאלץ לעיתים את היזמים לפתוח את החוזים מול בעלי הדירות. מדובר במציאות היום בחלק ממתחמי הפינוי בינוי בישראל וזאת עקב העובדה שתוכניות שאושרו לפני שנים בתנאי שוק מסויימים פוגשים היום שוק שונה עם מחירי דירות יורדים. עד כמה מדובר בתופעה נרחבת? על פי דברים שנאמרו על ידי גורמים בענף הנדל"ן בכנס נדל"ן - מדובר באירוע משמעותי ולא בפרויקטים בודדים.
"בבדיקה שערכתי, יש אצלנו במשרד 81 פרויקטים שהיזמים חזרו לדיירים ופתחו את החוזים בגלל חוסר כדאיות כלכלית. ברובע 4 בתל אביב מדובר על 80 אחוז מהחוזים, אבל התופעה קיימת בכל הארץ", כך אמר אתמול עו"ד זיו גרומן, מייסד משרד "גרומן ושות' עורכי דין" בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים. עוד הוסיף עו"ד גרומן: "יש תב"עות שהתחילו לפני 6 שנים, כשכולם היו באופוריה, אבל המציאות השתנתה. אם אתם רואים יזם שנותן 30 מ"ר, אל תיתנו לזה לקרות. יש פרויקטים שדיירים ויתרו על שכר דירה. יש לנו תפקיד לדאוג שהיזמים לא ייתנו הבטחות שלא יוכלו לעמוד בהן".
עו"ד גרומן סיכם: "צריך לשנות את החשיבה. כשאנחנו מקדמים תב"ע, אנחנו מדברים על מנעד רווחים של 15 אחוזים. אבל מספיק שיש מכה קלה, והכל נופל. אם לפני 5 שנים יזמים חיכו והמחירים עלו, עכשיו המחירים יורדים".
גורי נדלר, מנהל אגף בכיר לתכנון ברשות להתחדשות עירונית התייחס אף הוא לעניין כלכליות המיזמים ואמר בפאנל כי, "צריך יותר תשומת לב לשיעור הרווח שאנחנו מאשרים בתכניות, בעיקר באזורי ביקוש. צריך לעשות עוד מאמץ לאשר תכניות עם שיעור רווח גבוה יותר. הייתי מתחיל בתמורות, במיוחד בתכניות שאושרו ונקלעות לקשיים. אם ניקח מכפיל 3, אז תוספת של 12 מ"ר לשליש מהדירות זה מאוד משמעותי לכלכלת הפרויקט. יש מקום לשינוי בגישה לתמורות. אנחנו חושבים על זה ברשות".
זה המקום להזכיר שלא רק ברשות להתחדשות עירונית מתחילים לדבר היום על שינוי אפשרי בתמורות ובקידום התוכניות וגם במשרד האוצר נשמעים דברים דומים. כך למשל, רכזת שיכון והתחדשות עירונית באגף התקציבים במשרד האוצר, תמר צ'ין, ציינה באותו הכנס כי: "התחדשות עירונית היא לא שוליים, היא שליש מהשוק. יש היום מנגנון שבו דיירים חולקים ברווח. דיירים צריכים לראות גם את הסיכון. אם יש ירידה, גם הדיירים צריכים להיות שותפים לזה". האם מדובר בתפנית משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית? מוקדם לקבוע אך אין ספק שהגישה השתנתה בהתאם למציאות בשטח.
"הפרויקטים האלו לא ייצאו לפועל"
דובר נוסף בהמשך הכנס היה רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ שהתייחס למצב הענף. לדבריו, "המדינה לא עומדת בקצב של השלמת המחסור בעובדים, בתחום המגורים הביאו עובדים אבל בתחום התשתיות, התחום שמאפשר לשכונות המגורים לקום, לא הגיע אפילו עובד זר אחד, ולכן יש עיכובים אנחנו לא עובדים במלוא הכח בביצוע".
רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלניםצילום: דנה קופלעוד ציין בריק כי הממשלה הנוכחית "לא באירוע" והוסיף כי: "הממשלה לא עשתה דבר בתחום הדיור וגם אם יש משרד ממשלתי אחד שמקדם משהו משרד אחר מטרפד לו, ואם זה יימשך ככה מצב הענף רק יורע. על מנת להציל את הענף יש להקים קבינט דיור ותשתיות כמו שהיה בימי שר האוצר משה כחלון ואביגדור יצחקי ז"ל שידעו להניע את הענף קדימה בשיתוף פעולה בין משרדי הממשלה וזאת הדרך היחידה להשאיר את החברה הצעירים כאן שלא יקנו דירות בקפריסין".
גם היזמים מודים שהמצב השתנה. צחי אבו, מנכ"ל ובעלים קבוצת אבו, טען אתמול בכנס שהבעיה הגדולה ביותר כיום היא דווקא הכלכליות של הפרויקטים. "צריך להפסיק להסתכל על הכיס של היזם. עלויות הביצוע קפצו בצורה דרסטית, מחירי הדיור במקרה הטוב לא עלו, וזה שחק את הרווחיות".
צחי אבוצילום: ישראל הדריאבו הזהיר כי היקף הבעיה גדול בהרבה מכפי שנהוג לחשוב: "אם לפני כמה חודשים חשבתי ש-20% מהתב"עות לא יצאו לפועל בגלל כדאיות, אז כבר 40%-50% מהפרויקטים שאושרו עם תב"ע מאושרת, בעקבות עליית מחירי הביצוע והתשומות וירידת מחירי הדיור, נהיו לא כלכליים. הפרויקטים האלו לא ייצאו לפועל. כל זה כי מישהו הסתכל כמה היזם ירוויח. אם היו נותנים לו יותר להרוויח, הוא היה משלם יותר והייתה יותר ודאות".
"האחריות היא מילה חשובה בתחום המימון"
נושא נוסף שעלה במסגרת הכנס היה המימון שזורם לענף מהבנקים, מגופים חוץ בנקאיים וגם באמצעות הבורסה. בפאנל שעסק בנושא הייתה התייחסות נרחבת בין היתר לנושא האחריות של גוף המימון. רות לוי, מנכ"לית עידית מימון, אמרה: "יש הרבה כסף ויש הרבה תחרות וזה טומן בתוכו סיכון: לתת כסף ליזמים שזה לא נכון עבורם. האחריות היא מילה חשובה בתחום המימון. צריך לספק ליזם את חבילת המימון המתאימה לו. יושבים איתו, מריצים תרחישים קדימה כדי שהוא יהיה מודע לתרחישים ולהיתכנות שלהם. הרבה יזמים מקבלים הרבה הצעות מימון וצריך להיזהר. אם תיתן מימון שלא מתאים, היזם יפגע. המממן יודע לקבל את הכסף שלו חזרה, הרוכשים במצב טוב יותר מהיזם ולכן צריך לתת ליזם עסקה שהיא טובה עבורו".
פרידה עבס יוסף, ראש תחום נדל"ן במחלקת תאגידים ברשות לניירות ערך התייחסה להחלטה של הרשות לחייב את החברות המדווחות לפרט בדוחות הכספיים אודות הטבות המימון ואמרה בפאנל כי: "המטרה שלנו היא לשמור על ציבור המשקיעים, להתערב איפה שיש צורך להתערב, במיוחד כשמדובר במשקיע הסביר, כדי שיהיה לו את כל המידע. צריך להסביר למשקיעים את רמת הסיכון שמבצעים כמו 20/80 או 10/90 מביאים, את הסיכון של הפרויקט ואת התזרים שהיזם חווה. עלתה גם שאלה טבעית: עד כמה המבצעים והשיווק הזה מהווים אינדיקציה נכונה לגבי ביקוש. האם העסקאות האלה התבצעו על סמך ביקוש אמיתי או שמא הרוכש לא חשב יותר מדי על העסקה".
אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן דיבר על המצב בענף ועל היכולת של יזמים להפוך בעצמם למממנים כשהם פועלים מול רשות מקומית במתווה מסויים : "החוכמה היא לדעת לנתב נכון את המאמצים. יש מנגנונים שבהם היזם יכול להקדים מימון, כדי שלעירייה יהיו המשאבים להוציא היתרים ולקדם פרויקטים.
אבישי קימלדורףצלם: מיכה לובטוןאני חושב שזה יגלוש ויתרחב גם לתחום ההתחדשות העירונית. ראשי ערים מבקשים היום הסכמי פיתוח שמכניסים אותנו, היזמים, כמממני מימון ביניים על חשבון היטלים עתידיים, כדי לחלץ פרויקטים ולאפשר להם לצאת אל הפועל. זה לא רלוונטי לכל היזמים, אבל זה נותן יתרון כשאנחנו באים לפתח את מרכזי הערים - להרוס ולבנות מחדש, ולא רק ברמת התשתיות, אלא גם במבני ציבור ובמרחב העירוני כולו. זה אחד הכלים החשובים כדי להצליח ולפתח את התחום".
"אין מקום לטעויות"
עידו בלושטיין, סמנכ"ל החטיבה היזמית בקבוצת שפונדר פדלון התייחס להלוואות הקבלן ואמר בפאנל: "היום זו תקופה מורכבת ולכן אנחנו רואים שותפויות. הלוואות קבלן זה לדחות את הקץ לקראת הסוף. כולם משתמשים בזה וצריכים את זה. סופגים את הריבית עד שיקבלו את הדירה. זה פתרון ביניים, אבל צריך לחפש פתרון הרבה יותר טוב וארוך-טווח, גם ללקוח וגם לקבלן".
עידו בלושטייןצילום: אופיר הראלעו"ד קרן כהן בלחרסקי, בעלים ומייסדת קרן כהן בלחרסקי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון ניסתה להסביר מה קורה בשוק בכל הקשור לאיתנות החברות השונות: "שוק ההתחדשות העירונית עבר דיוק, התבססות והתבגרות. השוק כבר לא רק של יזמים גדולים. היום יזם נמדד ביכולת הפנמה, בקשרים טובים ולא בתקווה שהאקסל יתקן את מה שיקרה בדרך. לוחות הזמנים מתארכים, עלויות הביצוע נמצאות בתנודתיות ולכן אין מקום לטעויות. היזמים צריכים להיות מדויקים יותר".
עו"ד כהן בלחרסקי סיכמה: "ההסכמים צריכים להשתכלל טיפה ולצפות פני עתיד, גם במנגנונים שקשורים למימון. זה סוג של כורח. היום גם כל עורכי הדין לומדים לעשות הסכמים טובים יותר. עד שלא נחזיר את המשקיעים לשוק ועד שלא תהיה הורדת מחיר נוספת ובמצב הגיאופוליטי הקיים חייבים פתרון של הלוואת קבלן, כדי שנמשוך את מעט הרוכשים למשרדי המכירות".
