במתחם פינוי בינוי בבת ים, במתחם ברחוב הירקון בתל אביב, במתחם דפנה הסמוך לקריה ובמתחם הרא"ה ברמת גן התגלעו לאחרונה סכסוכים מתוקשרים שבמרכזם נתבעו דיירים סרבנים בפרויקטים להתחדשות עירונית, שסירבו להתקדם עם הפרויקט - אבל בסופו של דבר תביעתם התקבלה ונקבע כי הצדק היה עמם לאורך כל הדרך.
כפי שפורסם ב-ynet בשבוע שעבר, בבת ים מדובר בפרויקט תמ"א 38 בשדרות העצמאות, שבו לאחרונה הותיר בית המשפט המחוזי בתל אביב על כנה את החלטת המפקח על רישום המקרקעין - שלא לכפות את ביצוע הפרויקט על בעלי הדירות שהתנגדו לו. בכך קבע בית המשפט כי גם כאשר רוב מוחץ של הדיירים תומך בפרויקט, אין בכך כדי להצדיק את אישורו בכל מחיר, אם קיימים ליקויים מהותיים העלולים לסכן את זכויות בעלי הדירות.
CAL0250398_2.jpg
(אוראל כהן)
ברמת גן מדובר בפרויקט הריסה ובנייה בפרויקט רחוב הרא"ה. בית המשפט המחוזי (השופט גלעד הס) קבע במאי 2026 כי הענקת תוספת שטח אחידה לדירות בגדלים שונים (בין 60-105 מ"ר) מהווה אפליה מהותית. הפרויקט אושר רק בכפוף לתשלום איזון בסך כ-140 אלף שקל לדיירת שסירבה.
בתל אביב מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) בבניין ברחוב הירקון. במאי 2026 השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי בתל אביב דחתה את ערעור השכנים ואישרה את החלטת המפקחת, לפיה הדייר צדק בסירובו מאחר ששטח המרפסת שיועד לו היה קטן ב-40% משל שאר השכנים. נפסקו לטובתו פיצויים והוצאות בסך כולל של כ-680 אלף שקל.
במתחם הנוסף בתל אביב מדובר בפרויקט פינוי בינוי ענק במתחם דפנה-ארלוזורוב, סמוך לביה"ח איכילוב. תת-מתחם 2 (הכולל את דפנה 36-40) היה המתקדם ביותר, והושג בו הרוב המיוחס הדרוש בחוק (מעל 90% מהדיירים חתמו). הפרויקט נתקע ממושכות בגלל דיירת סרבנית יחידה בבניין.
החברה היזמית הגישה נגדה תביעת דייר סרבן, אך במהלך המאבק המשפטי התברר כי היזם העניק בחשאי הטבות משמעותיות ותמורות עודפות, כמו דירות גדולות יותר או קומות גבוהות יותר לחלק מהדיירים האחרים בבניין כדי להשיג את חתימתם, תוך הפרת עקרון שוויון התמורות. הגילוי העניק לגיטימציה משפטית וציבורית לסירובה, שכן היא חשפה חוסר שוויון מובהק. המקרה הפך לדוגמה קלאסית לעיקרון שרוב מוחלט אינו מכשיר אפליה, והוא אילץ את החברות היזמיות במתחם להתנהל בשקיפות מלאה מול שאר בעלי הדירות.
בעת האחרונה התגלו, כאמור, עוד ועוד מקרים שבהם אותו דייר סרבן התברר כצודק במאבקו, והביא להגדלת התמורות עבור כל יתר בעלי הדירות במתחם המיועד להתחדשות, לעיתים עשרות רבות של בעלי נכסים. בתביעות שהוגשו התגלו ליקויים בהסכמים, בתכנון או בהתנהלות היזמים, ולעיתים פרויקטים שלמים ניצלו מכישלון או מתמורות נמוכות.
בעזרת עו"ד נעם קולודני ממשרד עוה"ד קולודני ושות', מומחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן שייצג בפרויקט דפנה דיירת סרבנית, גיבשנו שאלות ותשובות לגבי הזכויות של דיירים המתנגדים להתקדם עם פרויקט פינוי בינוי.
האם כל בעל דירה שמתנגד לפרויקט נחשב סרבן?
"אחת הטעויות הנפוצות היא שכל מי שאינו ממהר לחתום על ההסכם זוכה מיד לכינוי דייר סרבן. בפועל, החוק והפסיקה מבחינים בין בעל דירה שמעלה התנגדות עניינית ומבוססת, לבין מי שמסרב ללא הצדקה סבירה או מציב דרישות קיצוניות שמונעות את קידום הפרויקט.
"מטרת החוק אינה לשלול מבעלי הדירות את זכותם להגן על זכויותיהם, אלא למנוע מצב שבו מיעוט קטן מסכל פרויקט הנתמך על ידי רוב בעלי הזכויות. בית המשפט אינו שואל רק האם הדייר התנגד, אלא מדוע התנגד. רק כאשר מתברר שההתנגדות אינה סבירה או נועדה להשיג יתרון אישי על חשבון יתר בעלי הדירות, עלול אותו בעל דירה להיחשב דייר סרבן במשמעות המשפטית של המונח".
עו"ד נועם קולדוניציום: ורדי כהנאאיך מתנהלים מול נציגות הדיירים בלי ליצור קרע?
"הכלל החשוב ביותר הוא להבדיל בין התנגדות לפרויקט לבין התנגדות לאופן שבו הוא מתבצע. רוב הסכסוכים אינם מתחילים בגלל השאלות המשפטיות, אלא בגלל התחושה שדייר אחד 'מחזיק את כולם כבני ערובה'. כדי להימנע מכך, חשוב לשתף את הנציגות כבר בתחילת הדרך, להסביר שהמטרה כלל אינה לטרפד את הפרויקט אלא לשפר אותו עבור כולם, ולהעלות את כל ההסתייגויות בכתב בפעם אחת, ובצורה מסודרת.
"לבחירת המילים יש גם כן משמעות: במקום לומר 'אני לא חותם', עדיף לומר 'אחתום כאשר יינתן מענה לנושאים הבאים'. הסבירו את עמדתכם ברוגע, בגובה העיניים, ביושר ותוך כבוד הדדי. חשוב להכיר בכך שגם לשאר בעלי הדירות יש אינטרס לגיטימי לקדם את הפרויקט. ככל שהשיח נשאר ענייני ומכבד, כך קטן הסיכוי שהדייר יסומן כמי שפועל מתוך סחטנות או נקמנות".
איך מעלים דרישות ענייניות במקום להציב אולטימטום?
"יש הבדל עצום בין הצעה או דרישה לשיפור לבין אולטימטום. דרישה עניינית מבוססת על אינטרס אמיתי ועל הסבר מקצועי: למשל בקשה לקבל ערבות בנקאית חזקה יותר, פתרון לבעלי מוגבלויות, מנגנון ברור לקביעת מיקום הדירה החדשה, פיצוי על אובדן הכנסות מעסק או הבהרת מנגנון העדכון של מפרט הדירה. לעומת זאת, דרישות כגון תוספת שטח שאין לה בסיס, סכומי כסף חריגים או הטבות אישיות שאינן ניתנות לשאר בעלי הדירות עלולות להיתפס כניסיון לנצל את כוח המיקוח של המיעוט.
"הדרך הנכונה היא לרכז את כל ההערות במסמך מסודר, להסביר כיצד כל דרישה מגינה על זכות לגיטימית ולהיות נכונים לשיח ולפשרה. בתי המשפט נוטים להעריך בעלי דירות שפועלים בתום לב ומנסים להגיע להסכמות, גם אם בסופו של דבר אינם מסכימים להצעה הראשונית".
אילו מסמכים כדאי להכין לפני שפונים ליזם?
"לפני שמנהלים מו"מ, כדאי לאסוף את כל המסמכים הנוגעים לזכויות בדירה ולמאפייניה. בראש ובראשונה יש להצטייד בנסח טאבו או באישור זכויות עדכני, בתשריט הדירה ובהיתרי בנייה אם קיימים. אם בדירה בוצעו הרחבות, סגירת מרפסת או שינויים אחרים, חשוב לבדוק אם הם מוסדרים כדין.
"בנוסף, כדאי להכין מסמכים המעידים על נסיבות אישיות שעשויות להיות רלוונטיות: מסמכים רפואיים, אישורי נכות, או מסמכים המלמדים כי מתנהל מהדירה עסק. מומלץ גם לקרוא בעיון את טיוטת ההסכם, המפרט הטכני, מסמכי הליווי הבנקאי והבטוחות המוצעות. הגיעו לפגישות עם יתר הדיירים ועם היזם כשאתם מכירים את העובדות ולא רק את הסיסמאות, כך גדל הסיכוי שהשיח עם היזם יהיה מקצועי ויעיל, והתדמית שלכם כמתנגדים תהיה רצינית והגונה".
האם כדאי לפעול לבד או יחד עם שכנים נוספים?
"ברוב המקרים, פעולה משותפת עדיפה על פעולה לבד. כאשר מספר בעלי דירות מעלים אותן הסתייגויות, קל יותר להראות שמדובר בבעיה אמיתית ולא בדרישה אישית. קבוצה מאורגנת גם נהנית מכוח מיקוח גדול יותר מול היזם. עם זאת, חשוב להיזהר מיצירת מחנה מתנגדים שפועל באופן אמוציונלי או מפיץ מידע לא מבוסס.
"גם אם הדייר סבור שהוא היחיד שנפגע באופן מיוחד, רצוי לעדכן את הנציגות ולהסביר את עמדתו בשקיפות. בתי המשפט בוחנים את נסיבותיו של כל בעל דירה בנפרד, ולכן גם התנגדות אישית יכולה להיות מוצדקת כאשר היא מבוססת על פגיעה ממשית בזכויותיו. השיקול המרכזי אינו מספר המתנגדים, אלא איכות הנימוקים ותום הלב שבו הם מועלים".
אילו טעויות גורמות לדייר לאבד את אמון השכנים ולהסתכן בתביעה?
"הטעות הראשונה היא הצבת דרישות שמשתנות ללא הרף. דייר שמקבל מענה לטענה אחת ומיד מעלה טענה חדשה יוצר רושם שמטרתו אינה לפתור בעיות אלא לעכב את הפרויקט. טעות נוספת היא דרישה להטבות אישיות שאינן מוצעות לשאר בעלי הדירות: תוספת שטח חריגה, סכומי כסף מיוחדים או תנאים מועדפים שאין להם הצדקה עניינית. גם היעדר שיתוף פעולה, אי-הגעה לפגישות, סירוב למסור הערות מסודרות או התעלמות מפניות היזם והנציגות עלולים להתפרש כחוסר תום לב.
"מעבר לכך, הפצת שמועות או האשמות בלתי מבוססות נגד היזם, עורכי הדין או חברי הנציגות פוגעת באמון ועלולה אף לחשוף את הדייר להליכים משפטיים אחרים. חשוב לזכור כי בתי המשפט בוחנים לא רק את תוכן ההתנגדות אלא גם את אופן ההתנהלות. דייר שפעל בשקיפות, העלה טענות עקביות וניסה להגיע לפתרון מוסכם ייהנה בדרך כלל מיחס שונה לחלוטין מזה של מי שהתנהל באופן כוחני או בלתי ענייני".
מה הופך דייר שמעלה דרישות לגיטימיות לדייר סרבן?
"ההבדל אינו נעוץ בעצם ההתנגדות אלא בסיבה להתנגדות ובמידת הסבירות שלה. דייר שמעלה דרישות לגיטימיות מבקש להבטיח שהעסקה תהיה הוגנת, בטוחה ומתאימה לנסיבותיו. הוא עשוי לבקש לחזק את הבטוחות, לשפר את מנגנון הפיצוי, לקבל מענה לנגישות, להגן על זכויות עסק הפועל בדירה או לבחון מחדש את התמורה אם היא נמוכה באופן מהותי מהמקובל.
"לעומת זאת, דייר סרבן במובן המשפטי הוא מי שמסרב לעסקה אף שניתן מענה סביר לטענותיו, או מי שמנסה לנצל את כוחו כדי להשיג יתרון אישי על חשבון יתר בעלי הדירות. בתי המשפט אינם מצפים מבעלי דירות להסכים לכל דרישה של היזם, אך הם כן מצפים מהם לנהוג בתום לב. לכן גם התנגדות חריפה עשויה להיות לגיטימית אם היא מבוססת על שיקולים ענייניים, ואילו דרישה קטנה יחסית עלולה להיחשב בלתי סבירה אם מטרתה היא הפעלת לחץ בלבד".
באילו מקרים בית המשפט עשוי לקבוע שסרבנות היא מוצדקת?
"בתי המשפט מכירים בכך שלא כל פרויקט הוא עסקה טובה עבור כל בעל דירה. התנגדות עשויה להיות מוצדקת כאשר התמורה המוצעת אינה שוויונית או חורגת באופן בלתי סביר מהמקובל בפרויקטים דומים; כאשר היזם אינו מספק בטוחות מספקות להשלמת הבנייה; כאשר קיימים סימני שאלה ממשיים באשר לחוסנו הכלכלי או לניסיונו; כאשר ההסכם מטיל על בעלי הדירות סיכונים בלתי סבירים; או כאשר הפרויקט גורם לפגיעה חריגה בדייר מסוים בשל מצבו האישי, הרפואי או התפקודי.
"גם פגיעה מיוחדת בזכויות קנייניות, נגישות או שימוש ייחודי בדירה עשויה להצדיק בחינה מחודשת של העסקה. מנגד, התנגדות המבוססת על שמועות, אי-אמון כללי ביזמים או רצון לקבל תמורה עודפת אינה מספיקה בדרך כלל. ההכרעה היא תמיד פרטנית: בית המשפט בוחן את מכלול הנסיבות, את איכות הראיות ואת השאלה האם בעל הדירה פעל בתום לב וניסה באמת לפתור את המחלוקת".
האם ניתן להתנגד בגלל שהתמורה נמוכה מדי?
"כן, אך לא כל תחושה של חוסר שביעות רצון מצדיקה התנגדות. השאלה אינה האם אפשר היה להשיג עסקה טובה יותר, אלא האם התמורה המוצעת חורגת באופן מהותי ממה שנחשב הוגן וסביר בנסיבות הפרויקט. כדי לבסס טענה כזו, רצוי להסתמך על חוות דעת שמאית הבוחנת את שווי הדירה הקיימת, את התמורה המוצעת, את מאפייני הפרויקט ואת הנהוג באזור. חשוב גם לבדוק האם כלל בעלי הדירות מקבלים תמורה דומה, או שקיימת הפליה בלתי מוצדקת בין בעלי זכויות דומים.
"מנגד, בתי המשפט אינם נוטים לקבל טענה שלפיה בעל דירה זכאי לעסקה "הטובה ביותר האפשרית". אם התמורה תואמת את המקובל בשוק ומרבית בעלי הדירות מקבלים תנאים דומים, יהיה קשה להצדיק סירוב רק משום שהדייר סבור שהיה ניתן להשיג יותר".
האם חששות לגבי חוסנו הכלכלי של היזם מהווים עילה להתנגדות?
"בהחלט, אך החששות חייבים להיות מבוססים. פרויקט פינוי-בינוי הוא הליך שנמשך שנים, ובמהלכו בעלי הדירות מפקידים בידי היזם את הנכס היקר ביותר שלהם. לכן מותר ואף רצוי לבדוק את איתנותו הפיננסית, את ניסיונו בפרויקטים דומים, את מקורות המימון, את קיומו של ליווי בנקאי ואת סוג הערבויות שיועמדו לרשות בעלי הדירות. אם מתגלים נתונים המעידים על קשיים כלכליים, כישלונות חוזרים בפרויקטים קודמים, הליכי חדלות פירעון או היעדר בטוחות מספקות, עשויה להיות לכך משמעות משפטית ממשית.
"לעומת זאת, חשש כללי שאינו נתמך בעובדות, או הסתמכות על שמועות ורשתות חברתיות, לא יספיקו בדרך כלל. במקרים כאלה נכון לבקש גילוי מסמכים, להיעזר באנשי מקצוע ולנסות לקבל תשובות מהיזם לפני שמחליטים להתנגד. התנגדות המבוססת על בדיקה מקצועית נתפסת באופן שונה לחלוטין מהתנגדות המבוססת על ספקולציות בלבד".
האם ניתן להתנגד בשל פגיעה באיכות החיים או בנוף?
"התשובה תלויה בהיקף הפגיעה. כמעט כל פרויקט פינוי בינוי משנה את הסביבה: הבניין החדש גבוה יותר, מספר הדירות גדל ולעיתים גם הנוף משתנה. עצם העובדה שהבניין גבוה יותר או שהמרפסת תפנה לכיוון אחר אינה מספיקה בדרך כלל כדי להצדיק התנגדות.
"לעומת זאת, אם הפרויקט גורם לפגיעה חריגה בדייר מסוים, למשל חסימת אור ואוויר באופן משמעותי, פגיעה קשה בנגישות, אובדן שימוש ייחודי שהיה קיים בדירה, או הרעה ממשית שאינה מתחלקת באופן שוויוני בין כלל בעלי הדירות, ייתכן שמדובר בטענה בעלת משקל. במקרים כאלה כדאי להסתמך על חוות דעת מקצועיות, ולא על תחושת אי-נוחות בלבד. בתי המשפט בוחנים האם מדובר בפגיעה מהותית וייחודית".
מי מוסמך להכריע במחלוקת עם דייר סרבן וכמה זמן עשוי להימשך הליך משפטי נגד דייר סרבן?
"הפנייה לערכאה תלויה בנסיבות. כך למשל, ככל שמדובר בפרויקט 'קטן' שבמרכזו מבנה הרשום כבניין משותף, ישנה סמכות מקבילה לבית המשפט השלום ולמפקחת על המקרקעין. בפרויקטים מסוג פינוי בינוי הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי. כלומר, הסכסוך עשוי להתאים לדיון בבתי המשפט השלום והמחוזיים, אולם בסבירות גבוהה יותר שהם יתנהלו בפני המפקחת על המקרקעין.
"בכל מקרה, ברוב המקרים בהתחדשות עירונית צורת הדירה וכיווני האוויר משתנים: דירה בת 3 כיווני אוויר עלולה להפוך ל'דירת נקניק' עם שני כיווני אוויר, ודירה בקומה ראשונה עלולה לקבל כניסה לחניון וחדר אשפה כתוספת בפרויקט החדש. רצוי שלא להסכים לשינויים דרמטיים כאלה, ובכל אחת מן הערכאות שפורטו יש להיעזר בשמאי לצורך כימות הנזק. משך ההליך משתנה מאוד. במקרים פשוטים ניתן להגיע להכרעה בתוך חודשים ספורים, אך כאשר מדובר בפרויקטים גדולים ההליך עשוי להימשך שנה ואף יותר".
האם בתי המשפט מחייבים דיירים סרבנים בפיצויים?
"כאשר בית המשפט מגיע למסקנה שבעל דירה סירב לעסקה ללא הצדקה סבירה וגרם בכך לעיכוב או לסיכול של הפרויקט, הוא רשאי לחייב אותו בפיצוי בגין הנזק שנגרם ליתר בעלי הדירות. עם זאת, חשוב להבין שלא כל דייר שהתנגד מסתכן אוטומטית בפיצויים. בתי המשפט עושים שימוש בכלי הזה בזהירות רבה, ורק לאחר שהם משתכנעים כי הסירוב היה בלתי סביר, חסר תום לב או נבע מניסיון להשיג יתרון אישי על חשבון יתר בעלי הזכויות.
"דייר שהעלה טענות ענייניות, הסתמך על חוות דעת מקצועיות, ניהל משא ומתן אמיתי והיה נכון להגיע להסכמות, גם אם בסופו של דבר לא חתם על ההסכם, לא ייחשב בהכרח לדייר סרבן ולא צפוי להיות מחויב בפיצוי. למעשה, המסר העולה מן הפסיקה הוא שבעלי דירות רשאים לעמוד על זכויותיהם, אך עליהם לעשות זאת בהגינות, בשקיפות ובתום לב".
