"מטרת פנייה זו היא להציג בפנייך תמונת מצב מדאיגה העולה מן השטח ומן המחקר האקדמי", כך נפתח מכתב שנשלח לעו"ד כרמית יולס, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים ועוסק בעולם ההתחדשות העירונית. את המכתב כתב עו"ד אברהם ללום מי שהיה משנה לראש לשכת עו"ד וראש פורום המקרקעין בעבר והיום דוקטורנט למשפטים המצוי בשלבים מתקדמים של מחקר בין היתר בנושא הרגולציה והאתיקה בתחום ההתחדשות העירונית.
"תמונת המצב הקיימת היא למעשה "כלוב של זהב". הפרקטיקה הנוהגת כיום בישראל בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מתבססת על מודל ייחודי, בו שכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות משולם במלואו על ידי היזם", כך כותב עו"ד ללום. "אף שפתרון זה נולד מתוך אילוץ כלכלי (חוסר יכולתם של הדיירים לממן ייצוג), הוא יצר כשל שוק אינהרנטי. הוא יוצר חשש לניגוד עניינים מובנה משום שנוצרת תלות כלכלית מוחלטת של המייצג בצד שכנגד (היזם). המייצג יודע כי שכרו תלוי בהתממשות העסקה, עובדה היוצרת הטיה קוגניטיבית המקשה על שמירה הרמטית על אינטרס הדיירים".
עוד על פי עו"ד ללום, באותו הזמן מתפתחת גם קרקע פורייה למשבר אמון: "הדיירים, החשים במתח זה, מפתחים חשדנות כלפי המייצג שלהם עצמם. חשדנות זו היא אחד הגורמים המרכזיים לתופעת "הדייר הסרבן" ולעיכובים משמעותיים בחתימה על הסכמים".
עוד במכתב: "המדינה הותירה את הסוגייה לפתחה של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין. אולם, אין מדובר רק בסוגיה אתית-מקצועית, אלא בבעיה צרכנית-ציבורית רחבה הנוגעת לזכויות קניין. כאשר המדינה אינה מתערבת במבנה התמריצים הזה, היא מאפשרת מצב בו "שומר הסף" מנוטרל, הלכה למעשה, על ידי מנגנון התגמול שלו. התוצאה היא פגיעה באמון הציבור במנגנון ההתחדשות העירונית כולו".
עו"ד אבי ללוםזה המקום לציין כי הנושא הזה אינו חדש, וכבר עלה בעבר ואף גרר התייחסות במסגרת תקנון האתיקה של עורכי הדין. עם זאת, ככל שהיקפי ההתחדשות העירונית רק הולכים וגדלים, המצב בשטח ממשיך להיות לעיתים בעייתי. מסיבה זו מצא לנכון עו"ד ללום להעלות את הנושא שוב, וגם להציע פתרון בדמות מודל חדש שניתן ליישם. "לאור מחקרי והניסיון המצטבר בקליניקה, אני מבקש להציע בחינה של מודל אסדרה חדש, אשר אינו מחייב בהכרח את שינוי מודל התשלום הקיים (דבר שעלול להיות בלתי ישים), אלא מוסיף לו נדבך של בקרה. מדובר במיסוד גוף מפקח/מייעץ אובייקטיבי במסגרתו המדינה תעודד או תחייב קבלת חוות דעת משפטית חיצונית בשלבים הקריטיים של העסקה, על ידי גורם שאינו תלוי בתוצאות העסקה הספציפית. במקביל יש לקדם שקיפות מוגבר בתהליך וזאת על ידי חיוב הצהרה מפורטת וגילוי נאות מוגבר בפני הדיירים על מנגנון התגמול וההטיות האפשריות, מעבר לקיים כיום".
ללום מסכם את המכתב וכותב: "פתרון זה יאפשר לעורכי הדין המייצגים לעבוד בסביבה בטוחה יותר, יחזיר את אמון הדיירים בהליך, ויסיר חסמים המעכבים פרויקטים של התחדשות עירונית הנחוצים למשק כאוויר לנשימה. כשאני משקיף על התחום כחוקר אקדמי שאינו כבול לפוליטיקה הפנימית אשר אחראית על כללי האתיקה של חבריה, אני רואה בבהירות את מה שקשה לראות מבפנים : מערכת שכלאה את עצמה בתוך תלות כלכלית, לעולם לא תוכל לתקן את עצמה מבפנים ולהשיב את האמון שאבד הגם שרק כך המערכת יכולה להגן על חבריה בכל הקשור לייצוג בעלי זכויות בהתחדשות עירונית. לאור האמור, נדרש גורם חיצוני ואובייקטיבי שיסייע למערכת, לא כדי להחליף את עורך הדין - אלא כדי להכשיר את הקרקע עבורו ולבצר את מעמדו המקצוע".
"הסוגיות מוסדרות במסגרת חוק לשכת עורכי הדין"
ממשרד המשפטים נמסר בתגובה למכתב כי : "הפנייה עוסקת בטענה לניגוד עניינים מובנה בתפקידם של עורכי דין המייצגים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר שכרו של עורך הדין ממומן על ידי יזם הפרויקט. ככלל, סוגיות של ניגודי עניינים בתפקידו של עורך דין מוסדרות במסגרת חוק לשכת עורכי הדין והכללים שלפיו, ובהחלטות מוסדות לשכת עורכי הדין, ובפרט ועדת האתיקה של הלשכה. יצוין כי הנושא שביסוד הפנייה נדון זה מכבר בוועדת האתיקה, אשר אישרה פרקטיקה זו והוציאה מספר החלטות בנושא ייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות התייחסות למצבים העשויים לעלות כדי ניגוד עניינים".
עו"ד כרמית יוליס צילום: יאיר שגיאעוד נמסר כי, "באשר להצעה לאפשר לדיירים לפנות לקבלת חוות דעת מגורם חיצוני ואובייקטיבי - נזכיר כי סעיף 2א לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס''ו-2006, מאפשר כבר היום לבעלי דירות, טרם התקשרות בעסקה, לפנות למנהל הרשות להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי על מנת שייתן חוות דעת בעניין כדאיות העסקה המוצעת. השמאי כאמור נבחר על ידי גורם מדינתי מתוך רשימת שמאים שקבע שר המשפטים, אשר חלים לגביהם כללי ניגוד עניינים מחמירים. מטרתו של סעיף 2א דומה מאוד לתכלית שביסוד ההצעה שבפנייה - להציג בפני בעלי הדירות חוות דעת אובייקטיבית של גורם בלתי תלוי, על מנת שיוכלו לבסס את החלטתם האם להתקשר בעסקה. עוד יצוין, כי מכוח החוק הותקנו על ידי שר המשפטים גם תקנות הנוגעות לעריכת חוות הדעת של שמאי פינוי ובינוי ובעניין הכללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי ובינוי".
