ההתחדשות העירונית נמצאת בעלייה מתמדת בשנים האחרונות. בתקופה האחרונה שומעים על לא מעט בעלי דירות שחותמים מול יזמים או קבלנים ועל מכרזי קבלנים שמתקדמים. מנגד, המצב בשוק מוביל למציאות במסגרתה התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית נמצאות דווקא בירידה, זאת משום שחלק מהיזמים והקבלנים לא ממהרים לצאת לדרך ולממש את המיזם.
בסיטואציה הזו נוצר מצב שלא מעט מבני מגורים ישנים אומנם חתומים וממתינים לביצוע הפרויקט, אבל מצבם הפיזי רעוע מאוד ורק הולך ומחמיר. נשאלת השאלה האם לאחר החתימה על מיזם התחדשות עירונית יש ליזמים מחויבות כלפי בעלי הדירות בכל הקשור לתחזוקת המבנה. החוק אומנם לא קובע משהו ברור אבל המציאות בשטח מובילה לפתרונות אחרים.
"האחריות השוטפת למצב הבניין ולתחזוקתו חלה על בעלי הדירות עצמם, באמצעות הנציגות או ועד הבית, עד למועד פינוי הדיירים בפועל", מסביר יוסי פלח, משנה למנכ"ל קטה התחדשות. לדבריו, "ליזם אין מחויבות חוקית כוללת בשלב ההמתנה לפינוי בינוי, והאחריות שלו נקבעת במסגרת הסכם הפרויקט, לרוב ביחס לליקויים ברכוש המשותף בלבד ובהיקף שמוגדר מראש". עם זאת, פלח מדגיש כי בפועל יש מי שפועל מעבר להגדרה היבשה: "גם במקרים שבהם אין חובה חוזית מפורשת, יש מי שבוחר לטפל בליקויים מהותיים ברכוש המשותף, ובפרט בנושאי בטיחות כמו מקלטים ותשתיות. זו מדיניות שאנחנו למשל מיישמים בכלל הפרויקטים שלנו. יש לנו אינטרס ברור שהבניין יתוחזק ויישאר בטוח ונגיש עד הפינוי, זה משרת את הדיירים וגם מסייע לקידום תקין של הפרויקט ולמניעת עיכובים מיותרים".
"כך למשל, בפרויקט שמקדמת החברה ברחוב דרך רמתיים 38 בהוד השרון, הכולל הריסה של כ-100 יחידות דיור והקמה של כ-300 יחידות דיור חדשות ונמצא בשלבי תכנון ראשוניים, בוצעו עבודות מקיפות. בין היתר, בחניון הבניין נמצאו עמודים חלודים עם ברזל חשוף, וכן סדקים בתקרה ומרצפות שבורות ושקועות שהיוו סכנה לעוברים ושבים. במסגרת עבודות השיפוץ, שוקמו וחוזקו אלמנטים קונסטרוקטיביים, שופץ מקלט הבניין וטופלה דלת המקלט הישנה והחלודה, שהייתה קשה מאוד לסגירה והקשתה על שימוש שוטף ובטוח".
יוסי פלחצילום: יחצעם זאת, פלח מוסיף כי תקלות בתוך הדירות עצמן, כגון רטיבויות או סדקים פנימיים, נותרות באחריות בעלי הדירות, וכך גם תקלות שאינן חלק מההסכמות החוזיות. פלח מסכם כי, "נהוג לכלול בהסכמים סעיפים לטיפול בליקויים חמורים ברכוש המשותף, במיוחד במקרים של צו מבנה מסוכן ובהתאם לדרישות הרשויות. חשוב שהדיירים יוודאו כבר בשלב החתימה כי ההסכם כולל הגדרה ברורה של היקף האחריות, סוגי הליקויים ולוחות הזמנים למענה, כדי למנוע אי-בהירות בתקופת הביניים".
סימה מאור, סמנכ״לית התחדשות עירונית בחברת אורון נדל״ן, מסבירה שעל אף שהחוק לא מחייב, המציאות בשטח מראה אחרת:" הדרך לביצוע בפועל של פרויקט פינוי בינוי עלולה להימשך שנים. בתקופה הזו הבניינים ממשיכים לעמוד על תילם, ולעיתים גם להתיישן ולהתדרדר. וכאן נוצרת הבעיה, הדיירים יודעים שהבניין מיועד להריסה אבל התחושה היא שהבניין "שייך ליזם" ולכן במקרים רבים בעלי הדירות מפסיקים להשקיע בניקיון, תחזוקה ובתיקונים. מנגד, היזם עדיין לא לקח אחריות בפועל. התוצאה היא שאף אחד לא ממהר להשקיע – והמבנה עלול להפוך למוזנח ואף מסוכן למגורים".
סימה מאורצילום: אילן בשורעל פי מאור מצב זה הוביל למציאות במסגרתה החברות החלו לטפל גם בסוגייה זו, כל אחת בדרכה. "הטבה זו הפכה לסטנדרטית והיא חלק מההתחייבויות הרגילות של החברה לבעלי הדירות כמו שכר דירה, הובלות וערבויות. לעיתים ההטבה ניתנת כסכום חד פעמי והיא משמשת את בעלי הדירות לתיקון נזקי צנרת, סדקים או רטיבות ובמידה והתקציב מאפשר אף לתיקון מקלטים לא תקינים. המחויבות להעניק את תיקון המבנה המסוכן והליקויים במבנים הישנים מעוגנת בהסכם בין הדיירים לחברה עד לפינוי המבנים הישנים. בכל מקרה, ההטבה אינה מיועדת לתיקון פנים הדירות".
"זה בדיוק המקום שבו אתה נמדד"
צחי סופריןצילום: נווה אביאניצחי סופרין , מבעלי קבוצת סופרין ויו"ר דירקטוריון החברה, מספר על ההתנהלות מול בעלי דירות בנושא תחזוקת המבנים הישנים: "בשנים האחרונות הנושא הזה נכנס כבר לתוך ההסכם, כאשר עורך דין הדיירים דורש שהיזם ייקח על עצמו טיפול בכל מיני דברים ובפרט ביחס לנושאים כגון ״צו בית מסוכן״ אם מתקבל אחד כזה מהעירייה, נזילות מהגג ועוד ליקויים מהותיים, בעיקר כאשר מדובר בבעיות בטיחותיות או תשתיתיות. אנחנו כבר שנים עושים את זה גם כשלא היינו מחויבים על פי הסכם כי זה בדיוק המקום שבו אתה נמדד ביחסי השותפות שלך עם בעלי הדירות".
3 צפייה בגלריה
פרויקט התחדשות עירונית שיצא לדרך בתל אביב. מי מטפל בבניין עד ההריסה?
(צילום: ארתור לבצ'נקו)
דניאל עירון, מנהל תחום התחדשות עירונית בשיכון ובינוי נדל״ן מסביר כי, "המחויבות נגזרת בעיקר מההסכם בין הצדדים. עם זאת, קיימת מחויבות מהותית ברורה של היזם כלפי הדיירים ובמקרים של חברות גדולות עם מוניטין וניסיון, מחויבות זו גדולה אף יותר. אנו רואים בהתחדשות עירונית שותפות, כאשר בעלי הדירות הם השותף האסטרטגי החשוב ביותר. בעלי הדירות בוחרים את היזם ומלווים אותו לאורך כל הדרך. אנחנו רואים בהם גורם מרכזי שאליו אנו מחויבים".
דניאל עירוןצלם: מיכה לובטוןלגבי השאלה האם הנושא מוסדר בחוזה משיב עירון: "ברוב ההסכמים קיימים סעיפים הנוגעים לאחריות היזם, אך אין מקום להצהרות גורפות משום שכל הסכם וכל מצב נבחן לגופו. הגישה המרכזית הינה לצמצם ככל האפשר את משך הזמן עד לפינוי ולהאיץ את ביצוע הפרוייקט. יזם מקצועי שואף לתכנן ולהוציא לפועל את הפרויקט במהירות, במקצועיות וביעילות כך שהצורך בהפעלת סעיפי אחריות ביניים יפחת".
"יש חשיבות להסדרה ברורה בהסכמים"
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית, קבוצת י.ד. ברזאני מתייחס אף הוא לנושא: "פרק הזמן שבין החתמת הדיירים לתחילת הביצוע הוא מהרגישים ביותר בהתחדשות עירונית. אמנם האחריות החוקית לתחזוקת הבניין נותרת ברוב המקרים בידי בעלי הדירות והנציגות - לפחות עד קבלת היתר ולעיתים עד הפינוי - אך יזמים מנוסים מבינים שנדרשת מעורבות רחבה יותר כבר בשלבים מוקדמים, במיוחד כשמדובר במבנים ישנים ובאוכלוסייה שחיה בתנאים מורכבים".
לדברי אזר, "אנחנו מייצרים הבחנה ברורה בין סוגי הליקויים והטיפול בהם, לפי שלוש קטגוריות. הראשונה - מבנים המוגדרים כמסוכנים: אנו פועלים לטיפול בליקויים הנדרשים לשמירה על בטיחות הדיירים, תוך שהאחריות המשפטית נותרת בידי בעלי הדירות. השנייה - ליקויים בטיחותיים שאינם תחת הגדרה של מבנה מסוכן: כאן, ברוב המקרים, ניקח על עצמנו התחייבות לתקן, גם אם החבות המשפטית אינה שלנו; השלישית - ליקויים שאינם בטיחותיים אך פוגעים באיכות החיים, כמו תשתיות ישנות או תקלות שוטפות: במקרים אלה אנו פועלים לפי שיקול דעת מקצועי ומגדירים תקציב ייעודי לתקופת הביניים, שמאפשר תחזוקה סבירה".
יונתן אזרצלם: ניב קנטוראזר מסכם: "יש חשיבות להסדרה ברורה בהסכמים. יש להגדיר מראש מנגנון לטיפול במפגעים בטיחותיים, אופן קבלת החלטות ומימון, ואף לשקול הקצאת קרן למצבי חירום. הסדרה נכונה מגנה על הדיירים, מחזקת את האמון ומאפשרת לקדם את הפרויקט בצורה יציבה ואחראית."
"ואקום משפטי בתקופת הביניים"
עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות' המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית מתייחסת לחובה החוקית בנושא. "כאשר בניין מיועד להריסה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית והדיירים חתמו כבר על הסכם מול יזם אך טרם ניתן היתר בנייה לבניית הבניין החדש, עלולות עדיין לחלוף שנים רבות עד שהפרויקט יוצא לפועל. במצב כזה נוצר ואקום משפטי בתקופת הביניים".
עו"ד פרשקר מוסיפה כי, "במהלך תקופה זו הבניין מדרדר והליקויים בו מתרבים. על פי הדין החל, בעלי הדירות הם עדיין הבעלים והמחזיקים בדירות ובבניין עד למועד מסירת הודעת הפינוי וההריסה בפועל, ומשכך החובה לבצע תחזוקה שוטפת של הבניין בתקופה זו חלה עליהם. בפועל ישנו פרדוקס, שכן הדיירים לא מעוניינים להשקיע כסף בבניין שעומד להיהרס, והיזם מאידך לא מחויב על פי החוק לתחזק בשלב זה את הבניין, לתקן בו ליקויים ומפגעים או לבצע תיקונים מהותיים. הבעיה אף גוברת ביתר שאת כאשר הבניין מוכרז כ"בניין מסוכן" על ידי הרשויות, והרשות מחייבת את בעלי הדירות בביצוע תיקונים על מנת להסיר את הצו האמור".
על פי עו"ד פרשקר, "קיימת חשיבות גדולה במהלך המשא ומתן של הדיירים מול היזם לקבוע בהסכם הוראה על פיה הוא מחויב לבצע תיקונים של ליקויים מהותיים בבניין הקיים וכן לבצע את כל התיקונים הנדרשים על חשבונו לצורך ביטול צו בית מסוכן, ככל וניתן או יינתן צו כזה. בנוסף יש לדרוש מהיזם להקצות מימון לצורך תחזוקה שוטפת של הבניין וזאת עד לקבלת ההיתר ופינוי הדיירים מהבניין".
עו"ד קרן פרשקרצילום: תמר מצפיעו"ד פרשקר מדגישה גם נקודה חשובה נוספת: "חשוב לשים לב, כי גם אם הדיירים יבקשו לבטל את ההסכם עם היזם ככל והוא לא יקיים את הוראות ההסכם מכל סיבה שהיא, לא תחול על בעלי הדירות כל חובה לשפות את היזם בגין הסכומים שהוציא לצורך התיקונים והתחזוקה השוטפת של הבניין, וזאת גם אם בפועל הפרויקט לא ימומש על ידו או שיקודם על ידי יזם אחר במקומו".
