השיח המשפטי סביב מיזמי פינוי בינוי מתמקד לרוב בתופעת הדייר הסרבן - בעל דירה המסרב לחתום על עסקת התחדשות עירונית ומעמיד בסיכון את מימושו של פרויקט הנתמך על ידי רוב מיוחס של בעלי הזכויות בבניין. לשם כך חוקק חוק פינוי ובינוי, אשר נועד להתמודד עם התנגדות בלתי סבירה של מיעוט בעלי דירות, ולאפשר את קידום האינטרס המשותף והציבורי שבהתחדשות עירונית.
ואולם, בשנים האחרונות התפתחה תופעה שטרם זכתה למסגור מספק בשיח המשפטי: בעלי דירות אשר כבר חתמו על הסכם, אך בשלב מתקדם של חיי הפרויקט מסרבים לקיים התחייבויות חוזיות חיוניות, ובראשן חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי.
בעזרת עו"ד יוסי קליין, שותף, ועו"ד גל אמרגי ממשרד עוה"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', המייצגים בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ויועצים משפטיים למינהלות עירוניות להתחדשות עירונית, בדקנו כיצד צריך לנהוג במקרה שבו דייר מחליט לסרב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי.
מה ההבדל בין דייר סרבן קלאסי לבין סרבנות חוזית מאוחרת?
"ההבדל בין "דייר סרבן קלאסי" לבין "סרבנות חוזית מאוחרת" נעוץ בעיתוי הסירוב, המסגרת המשפטית והשלב שבו נמצא הפרויקט. דייר סרבן קלאסי זהו בעל דירה המסרב לחתום על עסקת הפינוי בינוי עצמה מלכתחילה, ובכך הוא מונע את השגת הרוב הדרוש לקידום הפרויקט - ומעמיד את עצם קיומו בסיכון.
"לעומת זאת, בסרבנות חוזית מאוחרת מדובר בבעלי דירות שכבר חתמו על ההסכם, אך בשלב מתקדם של הפרויקט הם מסרבים לקיים התחייבות חוזית ספציפית. המקרה הנפוץ ביותר הוא סירוב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי, הנחוצים למימון הבנייה ולהנפקת הערבויות.
"בפרויקט פינוי בינוי הכולל 85 דירות שליווינו נדרשנו לאחרונה לפנות לבית המשפט המחוזי בעקבות סירובן של שתי בעלות דירה לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי. בית המשפט, אשר הבין היטב את משמעות הסירוב ואת השלכותיו על כלל בעלי הזכויות, הורה לשתיהן לחתום בתוך שבעה ימים, וקבע כי ככל שלא יעשו כן יוסמכו באי כוח הצדדים לחתום בשמן. ביחס לאחת מהן אף נפסקו הוצאות משפט בסך 15 אלף שקל, תוך הדגשה כי כאשר סירוב בלתי מוצדק מאלץ את הצדדים לפנות לערכאות, קיימת לכך גם תוצאה כלכלית".
איך החוק מתייחס לדייר סרבן בשלב שבו הפרויקט כבר יצא לדרך?
"בעוד שבסוגיית הדייר הסרבן הקלאסי, החוק מסמיך את בית המשפט להטיל אחריות בנזיקין על בעל דירה המסרב באופן בלתי סביר לעסקה, ואף לאפשר מינוי גורם שיחתום במקומו, הרי שבמצב שבו בעל הדירה כבר התקשר בהסכם מחייב - מוקד הדיון עובר מדיני ההתחדשות העירונית אל דיני החוזים הכלליים.
עו"ד יוסי קלייןצילום עצמי"במובן זה, סירוב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי אינו עמדה במו"מ אלא עשוי להוות הפרה חוזית מובהקת, במיוחד כאשר ההסכם כולל התחייבות מפורשת לחתום על כל מסמך הנדרש לצורך מימוש הפרויקט. הטיפול בדייר סרבן קלאסי נעשה תחת חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006. החוק מאפשר לבית המשפט לקבוע כי הסירוב אינו סביר ולהטיל על הדייר אחריות בנזיקין או למנות גורם שיחתום במקומו.
"בסרבנות חוזית מאוחרת, במקרים רבים, ובהתאם לנוסח ההסכם ולנסיבות העניין, סירוב כאמור עשוי להיחשב כהפרה חוזית של ההתחייבות לחתום על מסמכים הנדרשים למימוש הפרויקט, ולא בהכרח כחלק ממו"מ לגיטימי".
אילו צעדים משפטיים ניתן לנקוט נגד דייר שמסרב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי?
"נגד בעל דירה שכבר חתם על הסכם פינוי בינוי, אך מסרב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי, ניתן לנקוט במספר צעדים משפטיים משמעותיים המבוססים הן על דיני ההתחדשות העירונית והן על דיני החוזים הכלליים.
*פנייה לבית המשפט המחוזי: ניתן להגיש תביעה או בקשה לסעד נגד הדייר הסרבן בבית המשפט המחוזי, במטרה לאכוף את קיום ההסכם עליו חתם.
*בקשה לסעד זמני: בשל הדחיפות והנזק הבלתי הפיך שעלול להיגרם לפרויקט, ניתן לבקש סעד זמני שיחייב את הדייר לפעול באופן מיידי.
*צו עשה לחתימה על מסמכים: בית המשפט מוסמך להוציא צו המורה לבעל הדירה לחתום על מסמכי הליווי בתוך פרק זמן קצוב (למשל, שבעה ימים).
*הסמכת עורך דין לחתימה במקום בעל הדירה: במקרים מתאימים, ניתן לבקש להסמיך את באי כוח הצדדים (עורכי הדין) או בעל תפקיד אחר לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי במקומו של בעל הדירה, אם לא יעשה זאת בעצמו ולאחר החלטה שיפוטית מתאימה.
*חיוב בהוצאות משפט: במקרים מתאימים, בתי המשפט עשויים לפסוק הוצאות נגד דיירים שסירובם הבלתי מוצדק מאלץ את שאר הצדדים (היזם ויתר בעלי הדירות) לפנות לערכאות.
*תביעה בגין הפרת חוזה: מאחר שהדייר כבר חתם על הסכם הכולל התחייבות לחתום על מסמכים הנדרשים למימוש הפרויקט, הסירוב נחשב להפרה חוזית מובהקת. הדבר מאפשר תביעה במסגרת דיני החוזים הכלליים, ולא רק תחת חוק פינוי ובינוי הקלאסי.
מהם הנימוקים הנפוצים של דיירים לסרבנות בשלבים מתקדמים?
"חוסר שביעות רצון מהקצאת הדירה, טענות לגבי הקומה, כיווני האוויר או המפרט הטכני של הדירה החדשה; מחלוקות כספיות, ויכוחים על גובה דמי השכירות שישולמו לדיירים בתקופת הבנייה; תחושת קיפוח, הרגשה שבעלי דירות אחרים בפרויקט קיבלו תנאים טובים יותר; גורמים רגשיים וטקטיים - לעיתים מדובר בתגובות של כעס, ולעיתים בניסיון לשפר עמדות ברגע מאוחר, כאשר היזם ושאר הדיירים מצויים תחת לחץ זמן".
כיצד בתי המשפט מתייחסים לנימוקים אלו?
"בחינת העיתוי: בתי המשפט מייחסים חשיבות רבה לשלב שבו מועלות הטענות. אם הטענה צצה רק בשלב הליווי הבנקאי, לאחר שהושקעו שנים ומשאבים ניכרים, בית המשפט יבחן אם מדובר בהתנגדות אותנטית או בניסיון להפעיל לחץ בלתי לגיטימי.
"מעבר לדיני חוזים: מאחר שהדייר כבר חתם על הסכם, הדיון עשוי לעבור ממסגרת של מו"מ למסגרת חוזית, ובמקרים מתאימים בית המשפט עשוי לראות בסירוב כהפרה של ההסכם. המסר העולה הוא כי יש משקל משמעותי לקיום התחייבויות חוזיות, במיוחד כשהפרתן פוגעת בכלל בעלי הזכויות.
"מתן סעדים מהירים: בשל החשש מנזק בלתי הפיך לפרויקט, בתי המשפט נוטים להעניק סעדים זמניים מהירים. אלו כוללים צווי עשה המורים לדייר לחתום בתוך ימים ספורים. שימוש בסנקציות: בתי המשפט מוסמכים להסמיך את עורכי הדין של הפרויקט לחתום בשם הדייר אם הוא מתמיד בסירובו".
כיצד ניתן למנוע מראש מצב שבו דייר מסרב לחתום על המסמכים?
"באמצעות עיגון התחייבויות מפורשות - כדי למנוע מהדייר את האפשרות לטעון כי דרישות מסוימות (כמו חתימה על מסמכי ליווי) הן חדשות או טכניות, על החוזה לכלול התחייבות חוזית מפורשת לחתום על כל מסמך הנדרש לצורך מימוש הפרויקט. כאשר ההתחייבות ברורה, קל יותר לבית המשפט לסווג סירוב מאוחר כהפרה חוזית מובהקת ולא כעמדת מיקוח לגיטימית.
"פרמטר נוסף הוא הגדרת קריטריונים שקופים להקצאת תמורות - מאחר שטענות הקיפוח מתמקדות לעיתים קרובות בנושאים קונקרטיים כמו קומה, כיוון או מפרט טכני של הדירה החדשה, מומלץ לקבוע בחוזה מנגנונים אובייקטיביים ושקופים כגון הקצאת דירות; קביעת קריטריונים ברורים להקצאת הדירה הסופית (למשל הדירה המקורית פלוס X קומות) כדי למנוע תחושת שרירותיות; וכן הסדרת גובה דמי השכירות באופן אחיד ושקוף בחוזה כדי למנוע מחלוקות עתידיות בנושא זה.
"לסיכום, ההתחדשות העירונית נשענת על איזון עדין בין זכויות הפרט לבין אינטרס ציבורי רחב. הדין מעניק לבעלי הדירות הגנות משמעותיות ובצדק, אך לצד הזכויות קיימת גם חובה לנהוג בתום לב ולכבד התחייבויות".
