בשנת 2025 כולה החלו להיבנות 17,798 דירות במסגרת מיזמי התחדשות עירונית. מדובר בירידה לעומת השנה הקודמת, אז החלו להיבנות מעל 18 אלף דירות בתחום ההתחדשות העירונית. על אף שהמלחמה שבה והוכיחה עד כמה המיגון חיוני, המצב בענף מוביל לכך שפחות פרויקטים יוצאים למימוש, בין היתר על רקע היקפי המכירות הנמוכים. ביקשנו לבדוק האם יש סיבות נוספות לירידה בהתחלות הבנייה, ומה קורה בשטח.
"הירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית עשויה לשקף בעיקר מורכבות תכנונית, התמשכות הליכים ואי־ודאות רגולטורית יותר מאשר שינוי בביקוש", מסבירה רונית אשד־לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים. "בתקופה שבה הצורך במיגון מתחדד, האתגר המרכזי הוא קיצור הדרך בין תכנון לביצוע. שינוי אמיתי יגיע רק עם האצת תהליכים, חיזוק היכולת של הרשויות לקדם פרויקטים מהר יותר ומתן מענקי השלמה, שיאפשרו לממש גם פרויקטים שנמצאים על גבול הרווחיות".
תומר צליח, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מתייחס לירידה בהיקף הבנייה: "הנתונים המדאיגים של 2025 הם לא פחות ממחדל לאומי ידוע מראש. הירידה החדה בהתחלות הבנייה היא תוצאה ישירה של ממשלה, שבוחרת לעצום עיניים מול השטח הבוער. בזמן שהקבלנים מתמודדים עם אתרי בנייה חצי מיותמים בגלל המחסור החמור בידיים עובדות בעקבות המלחמה, המדינה ממשיכה לדבר על 'מסלולים מהירים' ופתרונות קוסמטיים.
תומר צליחצילום: שירי גרופראנחנו רואים יזמים שיש להם היתרים ביד, אבל אין להם מי שיחזיק את הפטיש, והעלויות רק ממשיכות לזנק. במישור של ההתחדשות העירוני, המצב חמור שבעתיים: במקום להפוך כל בניין ישן למבצר ממוגן, המערכת נחנקת מבירוקרטיה מקומית וחוסר תמרוץ כלכלי. אם המדינה לא תזרים מחר בבוקר עשרות אלפי פועלים ותחתוך בחצי את זמן קבלת ההיתר, אנחנו גוזרים על הציבור הישראלי לא רק מחירים בלתי אפשריים, אלא גם מגורים מסכני חיים ללא מיגון מינימלי".
ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, סבור שמדובר במציאות בעייתית: "נתוני 2025 חושפים פרדוקס כואב: דווקא בשנה שבה המלחמה הוכיחה לכולם כמה קריטי הממ"ד, קצב הבנייה בהתחדשות העירונית ירד.
ניב רוםצילום: תומר חומפסזה לא כשל שוקי - זה כשל מערכתי. כל עוד רמ"י ממשיכה לתמחר קרקע לא רשומה לפי ערכי שיא, כל עוד הוועדות המחוזיות עמוסות בתיקים שממתינים שנים, ופרויקטים שנמצאים בפתח ביצוע נתקלים בחסמים בירוקרטיים - המספרים לא ישקפו את הדחיפות האמיתית. מה שיזיז את המחוג הוא החלטות תקציביות, ורמ"י שתכיר שהיא חלק מהפתרון - לא חלק מהבעיה. כאשר כל רשות מקומית פועלת לפי שיקול דעתה, ואין מדיניות לאומית מחייבת, הכול מתקדם בעצלתיים - ובסוף מי שמשלם את המחיר הם אותם 40% מהתושבים שחיים בבתים חסרי מיגון, ואין להם ברירה אחרת".
גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מדבר על "קיפאון מערכתי" ומתריע שהמצב חייב להשתנות: "דווקא בתקופה הנוכחית אנחנו רואים כיצד בעיה מתמשכת רק מתחדדת. המציאות הביטחונית בישראל מחייבת היערכות קבועה, אך סיסמאות לא יספיקו ללא רגולציה ברורה ומסלול ירוק אמיתי להתחדשות עירונית. כיום ברור שהתחדשות עירונית אינה רק סוגיה תכנונית או כלכלית, אלא צורך מציל חיים. הירידה בהתחלות הבנייה אינה זמנית, אלא משקפת קיפאון מערכתי. הרשויות פועלות תחת אותם חסמים, ללא שינוי מהותי או סדר עדיפויות ברור. אין תוכנית ממשלתית סדורה, והמערכת ממשיכה לפעול באיטיות שאינה תואמת את הדחיפות. כדי לשנות כיוון נדרשת פעולה מיידית, רגולציה אחידה ומקלה, מסלול ירוק עם לוחות זמנים מחייבים, הפחתת וביטול היטלים והפעלה של מנגנוני השלמת הון בפריפריה. האחריות אינה רק של הממשלה, גם הרשויות המקומיות חייבות לפעול באופן אקטיבי, לקדם פינוי מבנים מסוכנים ולהוביל פרויקטים. הזמן לפעול הוא עכשיו, לפני שהמחיר יהיה כבד יותר".
מיכל גור, מנכ"לית חברת פרץ בוני הנגב, מציינת, כי "בתקופה הזאת במיוחד קשה מאוד לקבל נתונים של ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית, שמשמעותם בפועל היא האטה בקצב מיגון הבתים הישנים.
מיכל גורצילום: לילך רזהממ"ד מוכיח את עצמו מדי יום כמציל חיים, ולכן על הממשלה והרשויות המקומיות מוטלת החובה המוסרית להאיץ את קצב ההתחדשות, בעיקר בפריפריה. אנחנו כיזמים ומבצעים מעוניינים לבנות ולהעניק לדיירים בית ממוגן, אך נתקלים במקרים רבים בשיקולים פוליטיים ועיכובים בירוקרטיים מצד רשויות מקומיות בדרך לאישור התוכניות. הממשלה והרשויות חייבות להסיר חסמים באופן אקטיבי, לסייע ולהוביל פתרונות יצירתיים במקרים שבהם פרויקטים לא עוברים את סף הכדאיות הכלכלית, כי אי אפשר לצפות מהשוק הפרטי לשאת לבדו בנטל המיגון הלאומי".
"מתקשים להביא פרויקטים לשלב הביצוע"
בזמן שנתוני התחלות הבנייה מעידים על ירידה, יש מי שסבור שיש להסתכל על התמונה המלאה. חמי שאול, מנהל חטיבת מגורי בוטיק בקרסו נדל"ן, מסביר: "הנתונים של 2025 צריכים להיקרא בזהירות. אנחנו לא מזהים ירידה בצורך בהתחדשות עירונית, אלא בעיקר קושי גדול יותר להביא פרויקטים משלב התכנון לשלב הביצוע. מצד אחד מערכות התכנון ממשיכות לקדם היקפים משמעותיים של יחידות דיור, חלק גדול מהן בהתחדשות עירונית. מצד שני בשטח הדרך להיתר, למימון ולביצוע עדיין מורכבת וארוכה. זה מורגש במיוחד בפרויקטים של פינוי־בינוי, שבהם כל שינוי תכנוני, רגולטורי או תקציבי משפיע על לוחות הזמנים. אנחנו רואים כמה סיבות מרכזיות להאטה: עלייה בעלויות הביצוע, סביבת מימון מאתגרת, חוסר יציבות רגולטורית וגם דרישות תכנוניות ובטיחותיות שמחייבות לעיתים בחינה מחדש של פרויקטים. לכן הפער כיום הוא פער של ישימות". עוד מוסיף שאול, "מנקודת מבטנו, הנתונים לא מעידים על חולשה של התחום, אלא על שלב מפוכח יותר. יש פחות מקום להכרזות ויותר צורך לבדוק כל פרויקט לעומק, לבנות אותו נכון, ולוודא שהוא יכול להתקדם גם בתנאי שוק מורכבים ומשתנים לאורך זמן".
4 צפייה בגלריה
"שינוי אמיתי יגיע רק עם האצת תהליכים". הריסה במיזם פינוי בינוי של אפריקה ישראל בירושלים
(צילום: דוד ששון)
יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית של חברת קרדן נדל"ן, מתייחס אף הוא לסוגיה של מימוש המיזמים: "חלק מהיזמים נוקטים גישה שמרנית יותר בכל הנוגע ליציאה לביצוע, בעיקר על רקע תנאי השוק המשתנים והקושי לייצר ודאות כלכלית בפרויקטים מורכבים ממילא. לכן הירידה בנתוני התחלות הבנייה אינה משקפת בהכרח ירידה בביקושים או בהיתכנות הפרויקטים, אלא בעיקר האטה בקצב המימוש שלהם. כדי לשנות את המגמה, ולצד המסלולים המהירים החדשים ובהם מתווה השיקום ומסלול האישור המקוצר, המהווים צעד בכיוון הנכון, יש צורך דחוף לתקצב ולתגבר כוח אדם מקצועי ומיומן ברשויות המקומיות. ה'רגל המסיימת' של כל פרויקט עוברת בתוכנית העיצוב ובהיתר הבנייה ברשות המקומית. הרשויות עומדות כיום תחת עומס וחוסר בכוח אדם. תקצוב ותגבור של כוח אדם איכותי ומקצועי יובילו לשחרור חסם משמעותי".
עמית הולצברג, סמנכ"ל התחדשות עירונית צרפתי צבי ובניו מוסיף: "נתוני התחלות הבנייה משקפים היטב את מה שאנחנו עדים לו בשטח: ההתחדשות העירונית נמצאת במגמת ירידה.
עמית הולצברגצילום: יח"צהעלייה החדה בתשומות הבנייה, יחד עם ירידה במחירי הדירות, יצרו מצב שבו פרויקטים רבים פשוט אינם עומדים במבחן הכדאיות הכלכלית. במציאות כזו, חברות רבות בוחרות שלא להתקדם לשלב היתרי הבנייה, וגם יזמים מנוסים מעדיפים להמתין ולא להיחשף לסיכונים מיותרים. כדי לראות שינוי מגמה, נדרש שוק יציב יותר כזה שבו יש התאוששות במכירות ועלייה בביטחון של הרוכשים. המצב הגיאופוליטי והמלחמה משפיעים באופן ישיר על התנהגות משקי הבית, שמעדיפים לדחות החלטות משמעותיות כמו רכישת דירה חדשה".
עדי הוד, מנהלת תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת שובל, מציעה פתרון אפשרי למצוקה: "אם המדינה באמת רוצה לחזק את העורף, היא חייבת להפוך את ההתחדשות העירונית לפרויקט לאומי מואץ – עם פחות בירוקרטיה, יותר ודאות תכנונית וכלים אמיתיים ליזמים ולרשויות המקומיות.
עדי הודצילום: יח"צלדעתי, יש לפעול במספר מישורים: לשלב תוכניות 'מחיר למשתכן' בפרויקטי פינוי־בינוי; להוציא הוראת שעה שתעודד את רמ"י לשחרר קרקעות למען פרויקטים אלו, ולהרחיב את שיתוף הפעולה בין משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות והיזמים; הקמת קרן ייעודית לתמיכה בפרויקטים בפריפריה; עידוד שיתופי פעולה עם המגזר הפרטי לטובת השקעה בתשתיות ותכנון פרויקטים רחבי היקף. בהתאם, בנייה של מודל כלכלי, שבו יזמים ורשויות מקומיות זוכים לתמריצים עבור בנייה באזורים פחות מבוקשים, תבטיח את המימוש של תוכניות התחדשות עירונית בפריפריה".
"הסיבה לא תכנונית, אלא כלכלית"
יסף שמש, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של חברת ינוב בנייה ופיתוח, מעניק עוד הסבר למצב: "הסיבה המרכזית אינה בהכרח תכנונית, אלא כלכלית. עלויות הביצוע זינקו, סביבת הריבית הפכה את המימון ליקר ומורכב יותר, והביקושים הפכו מהוססים וזהירים. כיום יזם שנכנס לפרויקט התחדשות עירונית, נוטל על עצמו סיכון גבוה מבעבר. במציאות כזו אין זה מפתיע שפרויקטים רבים נעצרים רגע לפני הביצוע, במיוחד בזמני אי־ודאות של מלחמה. גם הרגולציה, שעל פניו מנסה להועיל, לא תמיד מסייעת. חקיקה שנועדה לשפר את המיגון, כמו הרחבת אפשרויות לממ"דים, יצרה בפועל עיכובים, כשתוכניות חוזרות לשולחן השרטוט, והרשויות המקומיות מוסיפות שכבת אי־ודאות נוספת. הבעיה אינה במחסור בפרויקטים, אלא ביכולת להוציאם לפועל. כלומר המערכת יודעת לייצר תכניות, אך מתקשה לייצר ודאות".
גם קובי אופק, יו"ר ובעלים אופק החזקות, מתייחס לנושא: "קצב ההתחדשות העירונית כיום לא מדביק את הצורך האמיתי, בפרט בכל הנוגע למיגון. יש נטייה להסתכל על מספר התוכניות המאושרות, אבל בפועל הפער בין אישור ובין ביצוע רק הולך וגדל. יזמים נתקלים במציאות מורכבת של עלויות ביצוע ומימון גבוהות, חוסר יציבות בשוק ובעיקר חוסר ודאות, שמקשה על קבלת החלטות והנעת פרויקטים.
המלחמה חידדה עד כמה הצורך במיגון הוא מיידי ולא תיאורטי, אבל המערכת עדיין פועלת בקצב של שגרה. גם כאשר ישנו רצון לקדם פרויקטים, המחסור בכוח אדם בענף הבנייה ובקרב הרשויות, לצד הליכי רישוי ארוכים, יוצרים עיכובים משמעותיים. ככל שרוצים לראות שינוי אמיתי, יש לעבור מדיבורים על קיצור הליכים לביצוע פעולות בשטח – הגדלת היצע כוח האדם בענף, יצירת ודאות כלכלית ליזמים ובעיקר התייחסות להתחדשות עירונית כאל פרויקט תשתית לאומי חיוני ולא רק כלי תכנוני. בלי זה, גם תוכניות טובות יישארו על הנייר ולא יהפכו לדירות ממוגנות בפועל".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשטרום מגורים, מנסה להסביר את הבעיה ולספק כיוון לפיתרון: "על רשויות התכנון לשנות את הגישה ב־180 מעלות. הירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בשנת 2025 אינה מקרית, והיא משקפת שינוי עמוק בתנאי השוק. אם בעבר תוכניות אושרו מתוך הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ויאפשרו רווחיות גם בפרויקטים ששיעור הרווח נמוך ושואף למינימום המומלץ (על־פי הנחיות מועצת השמאים לתקן 21 המתאר את כלכלת הפרויקט במועד אישור התוכנית), הרי שבשלוש השנים האחרונות התמונה השתנתה: עלויות הבנייה עלו, הביקוש נחלש ומחירי המכירה התמתנו. שילוב זה הפך פרויקטים רבים ללא כלכליים. לכך מתווסף ביטול מוסד ההקלות, שהקשיח את הוראות התכנון ומנע גמישות שהייתה מאפשרת שיפור כלכלי של פרויקטים. כדי לשנות את המגמה נדרשת תפנית של ממש בגישת רשויות התכנון - הגדלת זכויות הבנייה, צפיפות גבוהה יותר וקביעת תחשיבים שמרניים, שיבטיחו רווחיות מינימלית. צעדים אלו יאפשרו להגדיל את היקף הפרויקטים שייצאו לפועל".
"נתונים כואבים"
דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס ישראל, כלכלן ושמאי מקרקעין, סבור שהמצב היום בשוק בעייתי מאוד: "נתוני 2025 מצביעים על האטה ברורה בהתחלות בניחה במיזמי התחדשות עירונית. זה לא עוד תיקון מחזורי רגיל של השוק, אלא נתון מטריד ואיתות חריף - ובעיקר מורכב. ההתחדשות העירונית נבלמת לא כי אין בה צורך, אלא כי התנאים לא מאפשרים לה להתקדם.
דני מורצילום: סיון פרג'הריבית הגבוהה שפוגעת ישירות בכדאיות הכלכלית, התייקרות בעלויות הביצוע והכבדת הרגולציה שמאריכה את לוחות הזמנים - כל אלה מכווצים את מרחב הכדאיות הכלכלית. כששוק נעצר במקום שבו הוא אמור להאיץ – זה כבר לא מצב זמני, זו קריאת השכמה".
ניר שמול, מנכ"ל שניר לשיווק נדלן ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מודאג מהנתונים ומסביר שהבעיה היא בעיקר בשלב הביצוע: "המלחמה עם איראן הדגישה שוב את חשיבותו של הממ"ד כאמצעי מציל חיים. על רקע זה הנתונים שמוכיחים שההתחדשות העירונית לא תופסת תאוצה, הם נתונים כואבים. הבעיה המרכזית היום בהתחדשות עירונית היא פחות בשלבי התכנון והרישוי, והיא באה לידי ביטוי בעיקר בשלבי הביצוע. יש הרבה מאוד תוכניות מאושרות על הנייר, אבל ביום שיזם צריך להשלים את התהליכים לקבלת היתר ותחילת הבנייה, הוא חושב פעמיים בשל ההאטה בשוק וההאטה בביקושים. העלות של הבנייה גבוהה, העלות של הריסה ותשלום שכירות לבעלי הדירות המפונים נמצאת במגמת עלייה מתמדת, וקיים חשש שקצב מכירת הדירות החדשות בפרויקטים והמחיר שאפשר לקבל עבור הדירות יהפכו את הפרויקט ללא רווחי. הגיעה העת שהמדינה והרשויות המקומיות ינקטו צעדים אמיצים, ויאפשרו את חיזוק הכדאיות הכלכלית ליזמים, במסגרת תוספת זכויות, הטבות מס או מענקים. רק כך יהיה ניתן להבטיח התחדשות ממשית, שתאיץ את קצב המיגון של הבתים הישנים בישראל".
4 צפייה בגלריה
"צריך מסלול ירוק להתחדשות עירונית". הריסה בפרויקט של אורון נדל"ן בחדרה
(צילום: עמי לאור)
השמאי שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות מקרקעין, המשמש כשמאי מטעם בעלי הדירות במאות פרויקטים ברחבי הארץ, מציין, כי ענף ההתחדשות העירונית נכנס לתקופה רגישה. לדבריו, "השילוב בין ירידה בביקושים, ריבית גבוהה ועלויות הקמה שעולות, מאפשר ליזמים להאט הליכים, לעכב היתרים ולהשתמש בתיקוני חקיקה כמו חוק הממ"דים כדי לדחות יציאה לביצוע. זאת הסיבה לירידה בהתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית".
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ, מתייחס לנתונים בכובד ראש: "הנתונים האחרונים של הלמ"ס צריכים להדליק נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות. בעוד שוק הנדל"ן מראה סימני התאוששות עם זינוק של 15% בהתחלות הבנייה הכלליות, דווקא המנוע הקריטי ביותר לחוסן הלאומי – ההתחדשות העירונית, נמצא בנסיגה מדאיגה. הירידה בנתח השוק של פרויקטי פינוי־בינוי ותמ"א 38/2 מ־26% ל־22% בלבד בתוך שנה היא תעודת עניות למאמצי המיגון של מדינת ישראל. אנחנו נמצאים בעיצומה של מערכה ביטחונית, שחשפה בצורה הכואבת ביותר את העובדה ששליש מתושבי המדינה חיים ללא מיגון תקני. במציאות כזו התחדשות עירונית היא כבר מזמן לא רק פתרון למשבר הדיור, אלא 'כיפת ברזל' אזרחית מצילת חיים. העובדה שדווקא עכשיו הקצב מאט, נובעת מחסמים בירוקרטיים וחוסר ודאות תכנונית, שחונקים את השטח. אם המדינה לא תשכיל לקצר תהליכים באופן דרסטי ולהעניק עדיפות לאומית לחידוש המבנים הוותיקים, הפער בין הצורך הביטחוני לביצוע בפועל ימשיך להתרחב ויפקיר רבבות ישראלים ללא פתרון מיגון ראוי".
"המסלולים המהירים החדשים הם צעד חשוב בכיוון הנכון"
איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית: "מלבד האתגרים הכלכליים והרגולטוריים, אי אפשר להתעלם מההקשר הביטחוני שמחדד יותר מתמיד את חשיבות ההתחדשות העירונית. אירועי המלחמה והפגיעות הרבות בעורף המחישו עד כמה מלאי הדירות הלא ממוגנות בישראל עדיין גדול, וכי עבור מאות אלפי משפחות, מיגון תקני הוא צורך בסיסי ודחוף. דווקא על רקע זה הפער בין היקפי התכנון הגבוהים ובין הירידה בהתחלות הבנייה הופך למשמעותי במיוחד. כל עיכוב בפרויקט התחדשות עירונית הוא בפועל עיכוב במתן מענה בטיחותי לתושבים.
איתי סמדרצילום: רותם שביטלכן האחריות של כלל הגורמים - ממשלה, רשויות מקומיות ויזמים, היא לייצר תנאים שיאפשרו האצה אמיתית של הפרויקטים, תוך הפחתת חסמים והגדלת הוודאות". סמדר מתייחס גם למסלולים החדשים, מתווה השיקום וגם המסלול התכנוני החדש: "המסלולים המהירים הם צעד חשוב בכיוון הזה, במיוחד אם יינתן להם גיבוי מערכתי שיבטיח יישום אפקטיבי בשטח. אם נצליח לקצר את זמני הרישוי ולהקל על היציאה לביצוע, ניתן יהיה לא רק להגדיל את היצע הדיור, אלא בעיקר לספק מענה מיגוני לאוכלוסיות רבות שנמצאות כיום ללא הגנה מספקת".
גם איל טישל, מנכ"ל בולטהאופ וייס, מתייחס למסלולים החדשים: "המתווים החדשים בהחלט יוכלו לסייע באופן נקודתי למתחמים שנפגעו, אבל מנגד, יגרמו לעומסים ברשויות התכנון, שבהכרח יאטו את קצב ההתקדמות בפרויקטים האחרים". עוד על־פי טישל, "תהליכים של התחדשות עירונית הם תהליכים ממושכים, שמגיעים לכדי הבשלה אחרי אישור תב"ע ואחרי הוצאת היתרי בנייה. בשנים האחרונות, בעיקר מאז אוקטובר 2023, חלה האטה משמעותית בקצב קידום התוכניות והוצאת ההיתרים, בין היתר בגלל מחסור בכוח אדם, שהיה במילואים או שלא היה זמין לעבודה בתפוקה מלאה, עניין שהשליך באופן טבעי על קצב ההבשלה של הפרויקטים. אני מעריך, שייקח עוד מספר חודשים עד שנראה חזרה לקצב של לפני תחילת המלחמה. כמו כן בשנים האחרונות ראינו סטגנציה ואף ירידה מסוימת במחירי הדירות באזורים מסוימים, דבר שהשליך באופן ישיר על הכלכליות של פרויקטים רבים, והוביל להמתנה אצל חלק מהיזמים, לפעמים גם בשעה שהחזיקו היתרי בנייה, אך לא מיהרו להתחיל את הבנייה בפועל".
"מסלול מהיר הוא לא קסם
עדי לאור, כלכלן ושמאי מקרקעין ראש תחום התחדשות עירונית במשרד ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין מדגיש את שחיקת הרווחיות כסיבה למצב שנוצר: "אחת הסיבות המרכזיות היא שהתחדשות עירונית רגישה יותר לשחיקת רווחיות מאשר בנייה על קרקע פנויה. כשהרווחיות נשחקת, יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית מפסיקים להיות כלכליים במתכונת המקורית, ואז יזמים מבקשים לפתוח הסכמים ולשנות תמורות. כלומר המורכבות של ההתחדשות העירונית היא לא רק תכנונית, אלא גם הסכמית ואנושית. כל שינוי בתנאי השוק מתגלגל מיד לשאלות של תמורות, איזונים והסכמות עם בעלי הדירות, וזה מייצר עיכוב מובנה שאין בדרך כלל בבנייה רגילה על קרקע פנויה".
עדי לאורצילום: יח"צגם לאור מתייחס למסלולים החדשים ומסביר, כי "המסלולים החדשים יכולים לעזור, בעיקר כי הם מטפלים בחלק מהחסם של בעלי הדירות וההסכמות. המסלול החדש לאישור תוכניות נועד לקצר הליכים ולעבוד במתכונת מקבילה ומהירה יותר במקום הליך טורי שנמשך שנים. גם מתווה השיקום נותן יותר גמישות ומאפשר להגיע להסכמות מהירות יותר, בין היתר באמצעות רף הסכמה מופחת במקרים מסוימים ומנגנון Buy Out, כך שבפרויקטים הרלוונטיים הוא בהחלט יכול לסייע לקדם מימוש. עם זאת חשוב לא להפריז: המסלולים האלה יכולים לקצר תהליכים ולשפר גמישות, אך הם לא פותרים לבדם את הבעיה הכלכלית של פרויקטים שבהם הרווח היזמי נשחק".
ישראל עטיה, מנכ״ל המרכז לתכנון פיננסי: "המסלול המהיר החדש הוא צעד בכיוון הנכון. מעבר מהליך איטי למודל שמחבר מראש בין היזם, הרשות המקומית ומוסדות התכנון עם יעד של אישור מהיר משמעותית. זה יכול לייצר קפיצה אמיתית בקצב הפרויקטים, במיוחד כשיותר משלושה מיליון תושבים עדיין ללא מיגון ומעל כמחצית מהדירות בישראל ללא ממ״ד. האתגר האמיתי יהיה ביישום. כל עוד לא כל הרשויות מחויבות למסלול ולא נפתרים צווארי הבקבוק הכלכליים והתפעוליים, קיים סיכון שהמהלך יישאר מוגבל בהשפעה שלו על היקף ההתחדשות בפועל".
עו"ד אלנתן חיו, שותף מנהל במשרד עורכי הדין אריאל חיו ושות' המתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית, מתייחס אף הוא למסלולים החדשים: "הכיוון של המסלולים נכון וחשוב. מתווה השיקום מבטא הבנה שבאזורי פגיעה אין פריבילגיה להמתין כמעט עשור עד לפתרון, והוא יוכל לסייע במתחמים שבהם צריך הכרעה מהירה, ודאות לבעלי הדירות ומנגנון שיקום גמיש יותר. גם מסלול האישור החדש עשוי להיות משמעותי, שכן הוא מבקש להחליף עבודה טורית ומפוצלת בעבודה מקבילה ומתואמת מראש בין היזם, הרשות המקומית ומוסדות התכנון. עם זאת אסור לטעות: מסלול מהיר הוא לא קסם. בלי חיזוק אמיתי של הוועדות, תמריצים אפקטיביים לרשויות ויצירת ודאות כלכלית לפרויקטים, גם רפורמה נכונה עלולה להישאר על הנייר. המבחן האמיתי איננו כמה מסלולים חדשים הוכרזו, אלא כמה בניינים ישנים יקבלו בפועל מרחב מוגן דירתי, חיזוק ודירות חדשות בתוך זמן סביר".
4 צפייה בגלריה
"יש צורך דחוף לתקצב ולתגבר כוח אדם מקצועי ברשויות המקומיות". הריסה במיזם התחדשות עירונית בבת ים של חברת קרדן
(צילום: גיא וקנין)
עו"ד ציפי מנור, שותפה במחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית באגמון עם טולצ'ינסקי, מסכמת את נושא חוק השיקום: "החוק עשוי להיות כלי חשוב לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, אך בשלב זה מוקדם לדעת עד כמה ישיג את מטרתו. החוק משתמש בהתחדשות העירונית ככלי עזר לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה, באמצעות מסלולים מהירים יותר לתכנון ולרישוי ומתן פתרונות משלימים, כמו מנגנון Buy Out, שנועדו להאיץ את תהליך השיקום. מאפיין בולט בתחום ההתחדשות העירונית בארץ הוא שהמציאות בשטח מקדימה לא פעם את החקיקה, ולעיתים גם מכתיבה אותה. ההתפתחות המואצת של התחום מעלה שוב ושוב סוגיות ואתגרים חדשים, שחלקם נפתרים באמצעות מנגנונים חוזיים בתוך ההסכמים, ואחרים מצריכים התערבות חקיקתית. לכן, אם חוק שיקום נזקי מלחמה יוכיח את עצמו באזורי שיקום, ייתכן שנראה בעתיד יישום של חלק מהמנגנונים שבו גם בפרויקטים של התחדשות עירונית באזורים שלא נפגעו".
"צוואר בקבוק ביציאה לביצוע"
גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה מבית הפניקס גמא, מסבירה שהשוק מנסה להתנהל מול מציאות חדשה: "נראה כי הירידה בשיעור התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית נובעת מהמפגש של פרויקטים, שקודמו במשך שנים תחת הנחות עבודה מסוימות, ובין המציאות הנוכחית, שבה עלויות הבנייה והמימון עלו באופן משמעותי. הרווחיות הנוכחית נמוכה משמעותית ממה שהיזמים ציפו לקבל, לעיתים עד כדי ביטול היתכנות מימון וליווי הפרויקט. על מנת לשנות את המגמה על היזמים לפעול מול הדיירים הקיימים בפרויקטים למיצוי יכולת צמצום העלויות או התמורות, ועל הרשויות המקומיות להבין כי חישובי הרווחים ליזם, שהיו רלוונטיים בתהליך אישור התב"ע והיתרי הבנייה, כבר פחות רלוונטיים, ולהתאים את דרישותיהן מהיזם".
עו''ד נג'ם אבו ח'יט, שותפה ומנהלת מחלקת מקרקעין במשרד בלטר, גוט, אלוני ושות', מוסיפה: "חשוב להבין, התחלת בנייה היא סוף תהליך ארוך של תכנון, התנגדויות, תנאים להיתר, תיאומי תשתיות וסגירת מימון. לכן הנתון עשוי לשקף פחות ירידה ביוזמות ויותר צוואר בקבוק ביציאה לביצוע. ישנם כמה גורמים להאטה. ראשית כלכלת הפרויקטים נשחקת: סביבת ריבית גבוהה, עלויות בנייה גבוהות, מחסור בכוח אדם וחוסר ודאות בלוחות זמנים בשל אירועי השנים האחרונות, מגדילים סיכון ומקפיאים החלטות. שנית לרשויות המקומיות אין תמיד יכולת או תמריץ לקלוט תוספת אוכלוסייה בלי תקצוב לתשתיות, ולכן דרישות הרשויות והתנאים שלהן לקידום פרויקטים 'מתנפחים'. שלישית דיירים מתעייפים מהליכים ארוכים וחוששים מפינוי, משכירות חלופית ומיזם שלא יעמוד בהתחייבויות".
עו"ד יריב בר דיין מומחה בייצוג בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי מסכם: "יש מספר גורמים למשבר שפוקד את ענף ההתחדשות העירונית ומביאים לירידה בהתחלות הבנייה בפועל או לדחיית פרויקטים. המרכזיים שבהם הינם עלייה משמעותית בתשומות הבניה שפוגשת ירידה גדולה בביקושם לדירות בתוספת עליה חדה בהוצאות המימון. אך יש להבחין בין פרויקטי תמ"א 38-2 לפינוי בינוי. בפרויקטי תמ"א 38 זכויות הבניה מוגבלות וקיים קושי רב בגמישות וביכולת להשיא תוצאות. כאשר יזמים מגיעים לאחר שנים ארוכות של ייזום, ניהול ,ארגון, תכנון והשקעת משאבים כספיים גדולים ובסמוך למועד הוצאת ההיתר ותחילת הביצוע הם חוזרים ומבצעים את הבדיקות הכלכליות שיאפשרו לקבלת ליווי בנקאי, לעיתים הם פוגשים פרויקט שאיננו רווחי ולאור העובדה הקבועה כי לא ניתן יהיה להגדיל את זכויות הבניה במעלה הדרך והצפי להמשך קושי בביקושים ולעצירה בעליית מחירי הדירות, גורמים ליזמים "לחתוך " הפסד ולפרוש מהפרויקט שאין להם סיכוי להרוויח בו והפרויקט לא יוצא לדרך, לפחות לא בתקופה הנוכחית. בפינוי בינוי, היקף ההשקעה של היזמים הינו רב ומגיע לסכומי עתק שלא בקלות היזמים יהיו מוכנים לוותר עליהם ומכאן אנו רואים כי נעשים מאמצים רבים שלא לנטוש פרויקטים ולמצוא בשיתוף עם בעלי הדירות פתרונות יצירתיים למימוש הפרויקט בו חפצים שני הצדדים אך גם כאן יתכנו דחיות בביצוע בפועל.
