חוות דעת משפטית חדשה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים, עו"ד כרמית יוליס, מאפשרת לממש פרויקטים לא כלכליים במסגרת התחדשות עירונית באמצעות מתן זכויות עודפות ליזמים - כבר בשלב ההיתר. המשמעות היא שליזמים תהיה האפשרות לבחור אילו מטלות ציבוריות לבצע לפני הבנייה בשכונה שאמורה לעבור מתיחת פנים, ובתמורה לקבל יותר קומות במגדלים שיבנו בשכונות חדשות, וכך לקדם מיזמים שהיו תקועים שנים בגלל היעדר כדאיות כלכלית.
חוות הדעת קובעת שאפשר לקבל זכויות עודפות במגרשים מרוחקים, שאין להם קשר תכנוני למגרשים שבהם קיימים הבניינים הישנים שדורשים שיקום. מדובר בזכויות שהן מעבר לזכויות שיזם היה ממילא יכול לקבל, והחידוש המרכזי הוא שהחיבור בין המגרש הקולט – כלומר המגרש שיש בו את הזכויות העודפות – לבין המגרש שאותו יחזק היזם במרכז העיר ייעשה רק בשלב היתר הבנייה.
כלומר, על פי חוות הדעת, העירייה תאשר תוכנית התחדשות עירונית שתקבע שיש מגרשים שאפשר לקבל בהם זכויות עודפות, ואותה תוכנית תקבע את המגרשים שנמצאים במרכז העיר וטעונים חיזוק. כאשר יגיעו היזמים, הם יוכלו לעשות את החיבורים כפי שנראה להם, תוך קבלת גמישות בעת הביצוע.
חוות הדעת נכתבה בעקבות פניית עיריית ראשון לציון בעניין תוכנית כלל עירונית להתחדשות בניינית (מגרשית), המקודמת על ידה בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כחלופה לתמ"א 38.
נוכח הטראומה שחוותה העיר במהלך מלחמת "עם כלביא", וההכרה הגוברת בצורך בחיזוק מבנים ובהקמת מרחבים מוגנים, העירייה מעוניינת לקדם התחדשות עירונית, אולם במגרשים מסוימים בעיר, ובפרט באזור המרכז הזקוק יותר מכל לשיקום, התכנון הקיים רווי בשטחי בנייה ומאופיין ברמת ציפוף גבוהה, באופן המקשה מבחינה תכנונית על הוספת שטחי בנייה הנדרשים כלכלית לצורך קידום מיזמי התחדשות עירונית.
לכן ביקשה העירייה לעשות שימוש במנגנון דומה ל"מגרשים קולטים" – מתווה משפטי שאושר ב-2019 וקובע כי ניתן להתנות שטחי בנייה עודפים בביצוע התחדשות עירונית במגרשים אחרים, בכפוף לבחינה תכנונית לעניין מיצוי אפשרויות הציפוף באזור המיועד להתחדשות עירונית; קביעה כי מדובר בשטחי בנייה עודפים שתתבסס על תכנית כוללנית; וקביעה שהמגרשים לא ייחשבו כבעלי קשר תכנוני.
בעירייה ציינו כי התוכנית מצויה בהליכי הכנה מול הוועדה המחוזית זה כשנתיים, וכי הסוגייה המרכזית המעכבת את קידומה היא האפשרות לכלול בה מנגנון של התניית שטחי בנייה עודפים לצורך מימוש מיזמי התחדשות עירונית במגרשים אחרים.
"התניית שטחי בנייה בביצוע תועלת ציבורית, ובמיוחד כאשר מדובר בתועלת הנוגעת למגרש אחר מזה שבו מוקנים שטחי הבנייה, מעוררת קשיים", כתבה יוליס בחוות הדעת. "זאת, מאחר שניצול הזכויות בקרקע מותנה בביצוע מטלה המכוונת לטובת מגרש אחר, כאשר לא מתקיימת זיקה תכנונית בין השניים".
חוות הדעת קובעת כי ניתן יהיה לקבוע בתוכנית התניה של קבלת שטחי בנייה במגרשים מסוימים בביצוע מיזמי התחדשות עירונית במגרשים אחרים באותה עיר, שבהם לא ניתן מטעמים תכנוניים להוסיף שטחי בנייה במגרש עצמו. הדרך לעשות זאת היא באמצעות קביעת מגרשים מסוימים בהם יינתנו זכויות עודפות מותנות, כאמור כאשר "ההצמדה" בין מגרש בו ניתנו זכויות עודפות לבין המגרש הטעון התחדשות עירונית תעשה בשלב ההיתר.
