האם הדרך בה מקדמים התחדשות עירונית בישראל עשויה להשתנות? על פי משרד האוצר ייתכן וכן, כך עולה מדברים שאמרה תמר צ'ין, רכזת שיכון והתחדשות עירונית באגף התקציבים בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים שנערך במרכז הכנסים לאגו בראשון לציון.
לדברי צ'ין, "התחדשות עירונית היא לא שוליים, היא שליש מהשוק. מרגע חתימת חוזה ועד אישור התוכנית יכולים לעבור שנים רבות, לרוב זה לוקח עשור, ובין רגע האישור למימוש יש שינוי בכלכליות". נציין כי שינוי זה בכלכליות התוכניות שנגרם בין היתר בשל תהליכי תכנון ורישוי ארוכים אינו חדש, אבל בעבר, העובדה שמחירי הדירות לא הפסיקו לעלות חיפתה על היעדר הכלכליות ומיזמים יצאו לדרך. היום כשמחירי הדירות יורדים, התוכניות לא כלכליות ולא יוצאות לדרך.
צ'ין הדגישה כי נדרשת חשיבה על מנגנונים גמישים יותר להתמודדות עם שינויים כלכליים ודיברה גם על חלקם של בעלי הדירות בתהליך. "יש היום מנגנון שבו דיירים חולקים ברווח. דיירים צריכים לראות גם את הסיכון. אם יש ירידה, גם הדיירים צריכים להיות שותפים לזה".
עוד הוסיפה צ'ין כי "אנחנו צריכים להגמיש תכנון קיים, לחשוב על תכנון מהיר והקלות, אבל הדגש בעיניי הוא שאי אפשר להמשיך לאשר תוכניות התחדשות עירונית בכלכליות גבולית. צריך לייצר מרווח סיכון בתוך השוק, כך שלא כל שינוי קטן יטרוף את הקלפים". לדבריה, "המכה הכי קשה היא בתל אביב, ושם יש מכפילים הכי נמוכים בארץ בפער, ולכן זה שוק שמאוד רגיש לכל שינוי. אם לא היו מאשרים מכפילים כל כך נמוכים, היינו רואים היום יותר פרויקטים שיוצאים לפועל".
צ'ין מתחה גם ביקורת על קידום תוכניות התחדשות עירונית שאינן בנות מימוש ואמרה כי "המצב עכשיו מבהיר לנו שפרויקט לא כדאי הוא לא קיים. תוכנית על הנייר שאין לה יכולת מימוש – היא תוכנית שמשקרת. אפשר לראות מספרי תכנון גבוהים, אבל אם הם לא בני מימוש הם משקרים. אישור תוכנית שאין לה כדאיות או פוטנציאל לצאת לפועל – אין לה ערך מבחינתנו".
"30 רשויות מקומיות מעוניינות במסלול מהיר"
שלושים רשויות מקומיות מרחבי הארץ הביעו עניין להצטרף למסלול המהיר להתחדשות עירונית, במטרה לאשר 40 מתחמי התחדשות עירונית. כך חשף רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון בכנס. נזכיר כי המסלול המהיר, שמטרתו היא קידום תכניות התחדשות בלוח זמנים מהיר של עד 18 חודשים, היא רפורמה שמקדם מינהל התכנון למתחמים בהם ניתן לבנות כ-250 יח"ד חדשות.
רפי אלמליחצילום: אלי דסה"הרבה פקפקו במסלול הזה, והיו בטוחים שהתחדשות זה תהליך ארוך", כך אמר אלמליח, "השגנו את זה בזכות החיבור בין הרשות להתחדשות עירונית ומינהל התכנון. אם יש הסכמות של הדיירים והרשות המקומית, והיזם והאדריכלים יודעים לתת מענים, זה עובד ולא צריך לקחת יותר משנה וחצי". בין הרשויות האמורות אפשר למצוא את טבריה, אשדוד, ראשון לציון, בית שאן, נהריה וחיפה.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר בכנס כי הסכמי הגג שנחתמו מול רשויות מקומיות הביאו לשינוי משמעותי במחירי הדירות: "הנתונים לא משקרים, בשלוש השנים האחרונות יש התמתנות וירידה במחירי הדירות. אנחנו רואים שמוכרים דירות בסופר, המגמה היא ברורה והיא מבורכת. זה תוצר של תכנון של מאות אלפי יח"ד, הסכמי גג ושיווקים".
"בעלי הבתים נמצאים במלכוד"
מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, אמר במסגרת פאנל שעסק במתחמי השיקום וקידום תוכניות התחדשות כי: "החוק יוצר לנו אתגר שאפתני מבחינת לוחות זמנים והתארגנות". לדבריו, הרשות כבר מקדמת מתחמים שנפגעו ברחובות, ערד, דימונה, רמת גן, תל אביב, חיפה וערים נוספות. "את רוב הבתים שנפגעו אנחנו כבר למעשה קידמנו להתייעצות ראשונה", אמר.
גמרמן הדגיש כי סוגיית הכדאיות הכלכלית היא תנאי בסיסי להצלחת ההתחדשות העירונית. "לגבי היעדר כלכליות, ברור שהשוק בקיפאון ויש נסיגה של המחירים. כולם מברכים על כך, מצד שני זה פגש את ההתחדשות". לדבריו, "קודם כל צריכה להתבצע בדיקה של כלכליות, במיוחד באזורי ביקוש. אחר כך להתאים את התכנון. בלי כלכליות הפרויקטים לא ייצאו לדרך".
בפאנל אחר בכנס, שעסק בחסמים בהתחדשות עירונית אמרה התייחסה מיכל גור, מנכ"לית פרץ בוני הנגב, לבעייתיות שיש היום במתחמי ההתחדשות בהם הדיירים חתמו עם כל מיני גורמים לא מקצועיים.
מיכל גורצילום: לילך רז לדבריה, "אנחנו לא יכולים לחיות עם מתחמים מלוכלכים. יש צורך בקמפיין ציבורי שיסביר לבעלי דירות את המשמעות של חתימה מול גורמים שאינם בעלי יכולת מתאימה. צריך להגביר את המודעות של האנשים ולהסביר להם מה הנזק שהם גורמים לעצמם כשהם הולכים וחותמים לגוף שאינו איתן כלכלי, אינו מנוסה ואינו מוסמך. בעלי הבתים נמצאים במלכוד, לא יכולים לצאת ממנו, וכולנו נפגעים מזה".
קובי אופק, יו"ר ובעלים קבוצת אופק אמר בפאנל כי, "אחד החסמים המרכזיים כיום הוא דווקא בתחום התשתיות. הרשויות משיתות על היזמים מטלות ציבוריות כבדות שלעיתים הופכות את הפרויקטים ללא כלכליים.
קובי אופקצילום: איתמר סיידאתחום ההתחדשות העירונית צריך להפוך למשימה לאומית, אני קורא מפה לראש הממשלה ולשרים הרלוונטיים לשים את הנושא בראש סדר העדיפויות הלאומי, לכל אזרחי ישראל ראוי שיהיה דירות ממוגנות, ראינו במלחמות מול איראן כמה אזרחים שילמו בחייהם".
תאריך משוער למטרו - 2037
נושא נוסף בו עסק הכנס היה מיזם המטרו השאפתני. בעוד גורמי הממשלה הסבירו כי הפרויקט מתקיים ליזמים הייתה לא מעט ביקורת על מה שקורה בשטח. זוהר זולר, משנה למנכ"ל נת"ע, הציג תמונת מצב אופטימית של הפרויקט. לדבריו, שלב המיון המוקדם הסתיים עם 33 חברות שביקשו להתמודד במכרזים, בהן חברות מהודו, סין, ארה"ב ואירופה. "לא היה אח ורע לזה", אמר. עוד הדגיש כי "יש עבודות בחולון, פתח תקווה וראשון לציון, טרקטורים שנמצאים בשטח ויש כסף גדול שמושקע. אנחנו עמוק בתוך הפרויקט. הוא עובדה מוגמרת. השאלה היא איך מסיימים". לדבריו, עבודות המנהור והתחנות צפויות להתחיל ב־2028 והחלק הראשון של המטרו ייפתח ב־2037. "אני יודע שזה נשמע אופק רחוק, אבל זה יקרה. הוא לא סיפור, זו הלכה עשויה".
אולם מול האופטימיות הזו נשמעה ביקורת חריפה מצד היזמים. אסף סימון, מנכ"ל בסט יזום, אמר כי איש אינו חולק על חשיבות המטרו, אך לדבריו "האירוע של המטרו לא מנוהל נכון".
הוא הוסיף כי "כולם צודקים, כולם חכמים וכולם מבינים שבלי המטרו מרכז המדינה יקרוס תחבורתית", אולם לטענתו הבעיה המרכזית היא היעדר ודאות. "אנחנו היזמים חיים מאי ודאות ומניהול סיכונים. אנחנו יודעים לתמחר סיכונים, אנחנו לא יודעים לתמחר אי ודאות של לוחות זמנים". עוד תהה סימון: "איזה יזם שפוי ישקיע מאות מיליונים בפרויקט שאנחנו לא יודעים מתי יקרה?". לדבריו, "כולנו מבינים שאין לזה דדליין - וזאת הצרה".
אסף סימוןצלם: עופר חג'יובראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, הביע תמיכה בפרויקט אך מתח ביקורת על מערכת קבלת ההחלטות. "אני בעד המטרו", אמר, אך הוסיף כי "המתכננים הארציים צריכים להבין שגם אנחנו קיימים, ראשי הרשויות המקומיות". לדבריו, "פה מתחילה הבעיה. יש איזה ניתוק של הדרג הארצי מול הדרג המקומי". ברוידא הוסיף: "אני חי בעיר שלי. אני יודע איפה צריכות להיות תחנות. מי שיושב למעלה לא מבין יותר ממי שנמצא למטה".
גם השמאי ארז כהן הצביע על בעיות מהותיות במנגנון הקיים. לדבריו, בעלי הקרקעות מתקשים לדעת מה יהיו זכויותיהם העתידיות משום שהתוכניות המפורטות טרם אושרו. "אתה לא יכול להגיד ללקוח מתי זה יקרה, אם זה יקרה ואיך", אמר. כהן הוסיף כי כדי לשמור על הזכויות נאלצים בעלי הקרקע להגיש תביעות כבר היום, והזהיר כי "גובה היטל ההשבחה כל כך גבוה שהוא מעקר את הכדאיות הכלכלית של להיכנס לזה". לדבריו, ניתן היה לפתור חלק מהבעיה באמצעות שינוי חקיקה.
