נפתח בשורה התחתונה – התחדשות עירונית חיה, נושמת ובועטת, ואף מתחילה לצאת מגבולות אזור המרכז באופן משמעותי יותר. אלו המסקנות העיקריות העולות מדירוג "הערים המתחדשות" של מגזין "ידיעות הנדל"ן", הנעשה זו השנה השנייה על בסיס נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מדובר בנתוני אמת על מתן היתרי בנייה לפרויקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38 (בשני המסלולים יחד), המעידים כי פרויקט התקדם מעבר לשלב גיבוש הדיירים, חתימת הרוב הדרוש וקידום תכנון. היתר בנייה משמעותו פרויקט שיוצא לדרך, ולא רק הכרזות על פרויקטים שמתקדמים ללא ודאות שאכן ימומשו.
הנתונים, המעודכנים עד 10 בנובמבר בכל הקשור לפינוי בינוי ועד סוף חודש ספטמבר בכל הקשור לתמ"א 38, מלמדים כמה דברים. ראשית, בהשוואה לדירוג לפני שנה, ניתן לראות ש-10 הערים שבהן אושרו הכי הרבה היתרים (מספר יחידות דיור חדשות שייבנו בפרויקט) בפינוי בינוי כוללות יחד מספר גבוה יותר של יחידות דיור ב-2022 לעומת 2021. זהו נתון חיובי, המעיד על המשך התקדמות והתפתחות של התחום ברמת המאקרו. כך, ב-2022 כוללות 10 הערים שניצבות במקום הראשון לא פחות מ-5,132 יחידות דיור בסך הכול, לעומת 4,338 אשתקד.
גם בתמ"א 38 התמונה זהה, וזאת על אף אי הבהירות בשוק, שהתגברה בצל ההחלטה לבטל את תמ"א 38 ולהאריכה שוב – כל זאת בשלוש השנים האחרונות. כך, בכל הנוגע לתמ"א 38 בשני המסלולים יחד (תוספת קומות ודירות על מבנה קיים והריסה ובנייה מחדש של מבנה ישן), ב-2022 אושרו היתרים ל-9,618 יחידות דיור ב-10 הערים המובילות במתן היתרים בשנה החולפת, וזאת לעומת 6,166 יחידות דיור ב-2021. העלייה המשמעותית במתן היתרים בתמ"א 38 מעידה, בין היתר, כי חרף אי הוודאות - מדובר בענף פעיל עם שורה ארוכה של פרויקטים המגיעים למימוש.
עם זאת, יש לזכור שההיתר הוא התחנה האחרונה בהליך הרישוי, שלא פעם אורך זמן רב. כך למשל, לא מן הנמנע שחלק גדול מההיתרים שהבשילו השנה, החלו את דרכם לפני לא מעט שנים. עוד מרכיב חשוב, שנראה כי משפיע על מתן היתרים, הוא תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, או מסמכי מדיניות שאושרו בחלק מהערים והעניקו ודאות מקומית ליזמים. כך למשל, אפשר לראות כיצד תוכנית הרבעים בתל אביב מובילה ליישום תמ"א 38 בהיקפים גדולים.
פינוי בינוי: זינוק בירושלים, בדרום ובשפלה
נתוני 10 הערים המתחדשות לשנת 2022 בפינוי בינוי מציפים שתי נקודות משמעותיות: ראשית – ירושלים החליפה את בת ים בראש הטבלה ביחס לשנה שעברה, וזינקה משמעותית בהיקף יחידות הדיור, שהאמיר מ-574 בדירוג הקודם ללמעלה מאלף הפעם.
עוד נקודה משמעותית היא עלייה במימוש פינוי בינוי במקומות שלא ראינו בעבר בכמויות נכבדות, כמו קריית גת (מקום 5) אשדוד (מקום 6) ויבנה (מקום 10). ערים אלו לא הופיעו בפעם שעברה כלל ב-10 המקומות הראשונים בטבלה, ומדובר בשינוי משמעותי בגיאוגרפיה של היתרי פינוי בינוי.
עוד ראויה לציון העיר חיפה, שבדירוג הקודם כלל לא הופיעה בין 10 הערים הראשונות וזינקה היישר למקום השלישי. ומי יצא החוצה השנה? רמת גן, רמת השרון, גבעת שמואל והרצליה לא נכנסו לעשירייה הפותחת, אף שהופיעו שם בשנה שעברה.
תמ"א 38: רמת גן צונחת, ירושלים מזנקת
בתמ"א 38 הטבלה כוללת רשימת ערים דומה לזו של השנה שעברה, אבל הסדר השתנה. בכל הנוגע למיקום בראש הטבלה (10 הערים הראשונות), 8 ערים נותרו בעשירייה הפותחת ושתי ערים חדשות החליפו כאלו שירדו מהמקומות הראשונים. מדובר בחולון וברעננה, שמופיעות כעת בטבלה, ובני ברק ורמת השרון שנדחקו מ-10 הערים הראשונות.
עוד עולה מהנתונים כי תל אביב-יפו שמרה על הבכורה, ואף על פי שלא פעם ניתן לשמוע יזמים וקבלנים מתלוננים על הקושי בפעילות מול העירייה - היקפי המימוש גדולים ביותר ב-2022 כפי שהיו גם ב-2021. אשדוד, שדורגה בשנה שעברה במקום השלישי, עברה השנה למקום השני, עם עלייה משמעותית גם במספר יחידות הדיור.
עוד עולה מהנתונים כי רמת גן צנחה למקום השישי, אחרי שהייתה בפעם שעברה במקום השני. גם פתח תקווה, חיפה וראשון לציון ירדו מקום אחד למטה. עוד עיר שרשמה זינוק במספר ההיתרים היא ירושלים, שעלתה מהמקום החמישי בשנה שעברה למקום השלישי והמכובד בדירוג הנוכחי.
יזמים: "דרושה המון סבלנות"
"המורכבות הרבה בתהליכי ההתחדשות העירונית, במיוחד במיזמי פינוי בינוי המאופיינים בחששות רבים ובחוסר ודאות, מצריכה המון סבלנות", אומרת אירנה שאיביץ, סמנכ"לית התחדשות עירונית בחברת אפרידר. "עיון ברשימת ההיתרים שהוצאו ב-2022 מעלה כי בסך הכול, בראייה לאומית, לא ניתנו הרבה היתרי בנייה, וזאת למרות העובדה שיש כיום המון פרויקטים המקודמים בוועדות. כמו כן, ניתן לראות שיש ערים הממשיכות להנפיק היתרים כל שנה, ויש ערים שבהן לא ניתנו היתרים בשנה האחרונה".
לדברי שאיביץ, "הסיבה המרכזית, להערכתי, קשורה להתנהלות הרשות המקומית. כאשר יש תכנון נכון, ראייה לטווח ארוך, מינהלת להתחדשות עירונית שמסייעת בהתארגנות הדיירים, מתן מידע תכנוני וליווי הפרויקט לאורך כל הדרך וגם הסרת חסמים יזומה - אנחנו נראה פעילות רציפה של היתרי בנייה. בסוף הכול מתחיל במדיניות. בשנתיים-שלוש האחרונות אנחנו עדים לעוד ועוד ערים ששינו את המדיניות והתחילו לקדם יותר פרויקטים, ובמקביל גם הקימו מינהלות ייעודיות".
"מסיבה זו אני מעריכה שבשנים הקרובות נראה יותר פרויקטים בערים כמו אשקלון, הרצליה, כפר סבא, רמלה וערים מבוקשות נוספות שלא נמצאות בדירוג", היא ממשיכה. "בסוף צריך הרבה סבלנות למי שנכנס לתהליך פינוי בינוי, צריך רשות מקומית שמעודדת התחדשות ומתכננת נכון, אבל גם ודאות תכנונית ליזם. אני מאמינה שאנו צפויים לראות גידול בתחום גם באזורים שעד היום לא היה כלכליים למיזמי פינוי בינוי".
איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה ופיתוח עסקי בבית וגג, מתייחס לחשיבות במתן ודאות ליזמים ומדגים: "תוכנית הרבעים של תל אביב היא תוכנית מצוינת. היא נפחית, פשוטה וברורה, ומספקת את הוודאות הנכונה לכל מי שמעורב בתהליך ההתחדשות העירונית על מנת להוציא בצורה יעילה ומהירה פרויקטים מהכוח אל הפועל. את הדוגמאות היה ניתן בשנים האחרונות לראות בקלות ברבעים 3 ו-4 בעיר, שם הבניינים חודשו בצורה יעילה כשהסביבה משתנה ומתחדשת".
בעוד תוכנית הרבעים מתייחסת לתמ"א 38, לדברי הוז, גישה דומה תהיה נכונה גם למיזמי פינוי בינוי: "אנו נמצאים בתקופה של מעבר לתהליכי התחדשות עירונית בשיטת פינוי בינוי - תהליכים מורכבים יותר, הכוללים בדרך כלל מספר רב יותר של דירות ובניינים, מתחמים שצריך לאחד והרבה יותר שירותים שצריך להעניק במסגרת קידום הפרויקט, זאת לנוכח ההחלטה האסטרטגית להפסיק עם תמ"א 38 לחלוטין", הוא אומר.
לדבריו, "גם כאן אני צופה ומקווה שעיר כמו תל אביב תדע לעשות את השינוי הקונספטואלי הנכון. זה מתחיל מפילוסופיה נכונה של העיר, אשר ראשיה מבינים שכאשר יש יותר תושבים על תאי שטח מוגבלים יחסית, צריך לדעת להעניק יותר שירותים בצורה חכמה. רשות מקומית שיודעת להנחות את הוועדות שלה לקדם תוכניות למימוש זכויות מקסימלי כמו תל אביב, תדע גם לפעול בצורה נכונה בפרויקטים גדולים יותר".
6 צפייה בגלריה
תל אביב שמרה על הבכורה. פרויקט פינוי בינוי "me" של חברת אשלי לירן בתל אביב
(צילום עמית בריק, הדמיה 3ddesign )
יוסי חזן, מנהל התחדשות העירונית בחברת קרדן נדל"ן, מתייחס אף הוא לענף ההתחדשות העירונית: "בשנת 2022 ניתן לראות המשך חיובי של התפתחות התחום. התחום קיבל הכרה נרחבת מבחינת הרגולציה בשנים האחרונות, עם חקיקה ושינויים כמו הורדת הרוב הדרוש, פטור ממס למרובי דירות ועוד. בזום אאוט על התחום, ניתן לומר שההתחדשות העירונית הולכת ומתמקצעת. יש הסדרה רבה יותר של התארגנות בעלי הדירות ומימוש מתחמים, ואני מברך על כך".
עם זאת, הוא מודה כי "יש עדיין עבודה. קיים צורך ניכר לשפר את הליכי הבירוקרטיה והתכנון בכל שלבי החיים של פרויקט התחדשות עירונית, החל מאישור התב"ע וכלה בקבלת היתר בנייה וטופס 4. כיום מדובר בהליכים מסורבלים וארוכים מאוד. תהליכי התחדשות עירונית מתחילים ברשות המקומית עם תחילת תכנון התב"ע, ונגמרים ברשות המקומית שבסמכותה לאשר תוכנית עיצוב אדריכלית והיתרי בנייה. ולכן, על המדינה לעבות בתקצוב ובאנשי מקצוע את הרשויות המקומיות. זהו צוואר הבקבוק הקיים היום מחד, וגם הפוטנציאל הגדול להזנקת פרויקטים קדימה מאידך".
לדברי חזן, "אנחנו רואים את ההתקדמות בתחום גם בפרויקטים של החברה, כאשר בשנה הקרובה אנו צפויים לאשר היתרי בנייה במספר פרויקטי פינוי בינוי ברמת גן, בת ים, יהוד ועוד, ולאשר תב"עות בערים נוספות רבות בהיקף של אלפי יחידות דיור. במקביל, על המדינה להקצות משאבים להתאמת תשתיות עירוניות ובין עירוניות, שיתמכו בכל היוזמות והתוכניות שעתידות להתממש, כדי שלא נמצא עצמנו בעוד כמה שנים עם מספר רב של היתרים, ללא יכולת מימוש ובנייה עקב היעדר תשתיות תומכות".
דניאל להב, מנהל התחדשות עירונית בקבוצת יובלים, מתייחס לשונות בין הערים ולחשיבות שיתוף הפעולה של העומדים בראשן: "יש ערים שבהן מקבלי החלטות הפנימו את היתרונות של התחדשות עירונית עבור העיר והתושבים, ומקצים לכך יותר קשב ומשאבים. כדי לעודד את ראשי הערים לקדם התחדשות עירונית דרושים תמריצים, כיוון שבסופו של יום זהו עניין כלכלי, בפרט עבור פינוי בינוי, פרויקטים בהיקפים של מאות ולעיתים אלפי יחידות דיור חדשות בתוך העיר, הקמת שכונות חדשות על כל המשתמע מכך. ערים שלא רואות בכך ערך גבוה או שלא מקבלות תמריצים מספקים מהמדינה, ימשיכו להיגרר מאחור".
ירושלים: "לנצל את השטח ביעילות"
אחת הערים הבולטות בדירוג היא ירושלים, שהציבה עצמה במקומות הראשונים גם בתמ"א 38 וגם בתחום הפינוי בינוי. בהתייחסות לדירוג, אומר ראש העירייה משה ליאון: "חלק ניכר מהתפתחות העיר בשנים הקרובות תהיה בזכות ההתחדשות העירונית. אני רואה בה חלק בלתי נפרד מהבנייה בירושלים. המטרה שלי היא להביא לפחות למחצית מהבנייה במתכונת התחדשות עירונית, כי חשוב לזכור שאין הרבה שטחי בנייה פנויים, ואנחנו מנסים כמה שפחות לבנות על שטחים פתוחים. כאן נכנס היתרון של ההתחדשות העירונית, כי במסגרת הפרויקטים האלה הורסים בניינים ישנים ואפשר לבנות יותר לגובה. בעצם מתאפשר לנו ליצור שטחים ירוקים חדשים ושטחים פתוחים בין הבניינים וגם שטחים חומים לצורכי ציבור. בשורה התחתונה – זה מאפשר לנו לנצל את השטח ביתר יעילות".
לגבי פעילות העירייה שתומכת בהתחדשות העירונית, ליאון מספר כי חלק מהסיפור הוא הקמת מינהלת מיוחדת לנושא, לצד מעורבות אישית שלו: "הקמנו מינהלת ברשות לפיתוח ירושלים, שלמעשה מתעסקת רק בנושא הזה. אנחנו מסייעים לתושבים שפונים אלינו ומלווים אותם בכל התהליך. במקביל, יש גם מעקב צמוד שלי על הנושא הזה. אני חייב להגיד שאני לא מופתע מהנתונים ואני מרוצה מהתוצאות בשטח, כי זו הייתה הכוונה. יש הרבה מאוד יחידות דיור בתכנון בהתחדשות עירונית, ואין זה חד פעמי שאנחנו בראש הטבלה. השקענו הרבה מאוד באישור התחדשות עירונית, ואנחנו מתכננים להוביל כל שנה".
6 צפייה בגלריה
התחדשות עירונית בירושלים. פרויקט "יובל הצעירה" של החברות קדמת היובל וקרסו נדלן
(הדמיה: 3ddesign )
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים הפועלת בעיר, מסביר מה הופך את ירושלים לשונה: "העירייה מוכיחה כי למדיניות התכנון והפיתוח של ההנהגה המקומית השפעה רבה על היקף הבנייה וההתחדשות העירונית בירושלים. צעדים ומאמצים שאותם מקדמת ההנהגה העירונית לשם פתירת עיכובים ומחלוקות הצצות לאורך תהליך הבנייה, מיצבו אותה כיעד אטרקטיבי בקרב יזמים, שביעילותה, אף מקצרת באופן טבעי את משך הבנייה. בראש המהפכה הנדל"נית בחסות עיריית ירושלים עומד ליאון, שלקח רשות ענקית וסובב אותה ב-180 מעלות - הרחובות נקיים, העיר בצמיחה, הליכי הרישוי יעילים, מדודים בזמן ושירותיים מאוד".
יונה גרין, מנכ"ל ושותף בחברת טרא התחדשות, מתייחס אף הוא לעובדה שפעילות פינוי בינוי בירושלים עלתה מדרגה: "בשנים האחרונות, מאז יש מדיניות ממשלתית סדורה בעניין התחדשות עירונית ופינוי בינוי ומאז שליאון נכנס לתפקיד ראש העיר ולקח את זה כפרויקט אישי, יש התקדמות משמעותית. אנו עדים להתעוררות חסרת תקדים של מוסדות התכנון, מחלקת ההנדסה ועירייה כולה. לליאון יש כמה יועצים שזה כל תפקידם, לשחרר עוד ועוד חסמים כדי לבנות כמה שיותר יחידות דיור, ומורגשת רוח המפקד במסדרונות העירייה. ההמחשה הטובה ביותר היא בשינוי מגמה גורף במוסדות התכנון והרישוי. האנשים שם יוזמים ולא מחכים שנבוא אליהם. הם פונים אלינו ושואלים מה עוד צריך לעשות כדי לשחרר חסמים. אני מעריך שזו רק ההתחלה כי אצלנו כחברה מקודמים נכון להיום לא פחות מכ-7,500 יחידות דיור בעיר".
קריית גת: עקפה ערים רבות במרכז
עיר נוספת שראויה לציון היא קריית גת, נקודה דרומית שהבליחה בדירוג השנתי ועקפה ערים רבות במרכז. האם מדובר בסנונית ראשונה שמבשרת על תחילת מגמה? דורית סדן, מנהלת השיווק של פרויקט פינוי בינוי "כרמי הפארק" שבונה קבוצת אפיק הירדן בעיר, מסבירה מה מאפשר את הזינוק. לדבריה, מדובר בחיבור בין רצון הרשות המקומית לקדם הפרויקטים והשקעה משמעותית בעיר, שגם תוכל להעניק מעטפת לתושבים הקיימים ולמשוך חדשים. "קריית גת היא אחת מהערים הצומחות בארץ בשנים האחרונות. נבנות כיום וצפויות להיבנות בשנים הקרובות אלפי יחידות דיור בשכונות החדשות בצפון העיר ובמערבה, ובמתחמי התחדשות עירונית גדולים בתוך העיר עצמה. אחד מהם הוא מתחם כרמי הפארק, הנבנה בסמוך לפארק כרמי גת והספורטק שהוקם זה מכבר", היא אומרת.
לדבריה, "לפי התכנון, העיר - שמונה כיום כ-60 אלף תושבים - צפויה להכפיל את גודלה בשנים הקרובות. העירייה, בראשות אבירם דהרי, נכונה לעודד ולהשקיע משאבים רבים בהתחדשות העיר על מנת לקלוט אליה אוכלוסייה צעירה וחדשה ממרכז הארץ ומדרומה. בין יתרונותיה הבולטים של קריית גת נמצא פארק התעשייה, אחד מאזורי התעסוקה המצליחים והגדולים בארץ, שצפוי לגדול בשנים הקרובות ב-200 אלף מ"ר, זאת נוסף על אזור תעסוקה המתוכנן בכניסה לעיר".
סדן מפרטת כי "פארק התעשייה מכיל כיום חברות מובילות מתעשיות ההייטק, הלואו-טק והמיד-טק, בהן אינטל שמפעילה בעיר שלושה מפעלים, HP, אינדיגו, איסכור, סלטי צבר, פנדור, ריסקו, שלאון, סוגת, סטרטסיס, פליינג קרגו ועוד. הנגישות התחבורתית היא יתרון בולט נוסף של העיר, ומאפשרת הגעה למטרופולין תל אביב בתוך 40 דקות באמצעות רכבת ישראל, קרבה לכביש 4, ולכביש 6. כיום פועלת בעיר תחנת רכבת אחת, ובעתיד מתוכננת להיבנות תחנה נוספת בשכונת כרמי גת".
חיפה: "פריחה מאוחרת"
גם חיפה מתמקמת השנה במקום גבוה בטבלת הדירוג בפינוי בינוי (מקום 3), וזאת לאחר שבדירוג הקודם כלל לא נכללה ב-10 המקומות הראשונים. רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג המקדמת ופועלת בעיר בתחום הפינוי בינוי, מסבירה מה השתנה: "לחיפה פוטנציאל עצום בתחום ההתחדשות העירונית, שנובע מהיכולת לקדם מתחמים גדולים שמאפשרים התחדשות אמיתית ולא פרויקטים של בניין בודד שלא משפיעים על השכונה באופן מהותי. תוכנית שכונות החוף קורמת עור וגידים, ונווה דוד היא אחד הסמנים הבולטים של השינוי בעיר, יחד עם פרויקטים משמעותיים בשכונות סמוכות, כמו קריית אליעזר, בת גלים ועוד".
לדברי להב, "חיפה נמצאת בפריחה מאוחרת, כאשר האירועים בתחום הנדל"ן מגיעים לעיר זמן מה לאחר המרכז. ראינו את זה בשורה של דוגמאות, שכוללות עליית מחירי הנדל"ן והתפוצצות הביקושים שהתרחשו בחיפה חודשים ארוכים לאחר שמרכז הארץ כבר חווה את השינוי. קבוצת אלמוג זיהתה לפני כעשור את הפוטנציאל של חיפה, התאהבה בעיר וחיפשה דרכים להשקיע, לפתח ולצמוח בה, ואנחנו מרגישים שכיום קוצרים את הפירות עם פרויקט אלמוג כרמל מערב".
להב מוסיפה כי "כאשר התחלנו לבנות ולשווק בנווה דוד לפני כ-3 שנים, האוכלוסייה המקומית הייתה סקפטית. לא האמינו שההתחדשות אכן תצא לפועל וחששו לקנות דירה. כיום אנו רואים שמרבית המתעניינים רוצים לקנות דירה למגורים, מתוך כוונה לעבור להתגורר בשכונה ולא רק ליהנות מעליית הערך כמשקיעים".
עמי גולן, מנהל מחלקת ייזום בחברת ראדקו, מתייחס לעובדה שיש יותר ערים בפריפריה עם היתכנות גבוהה יותר של התחדשות עירונית מבעבר, ומציין מה נדרש כדי לחזק את המגמה "צריך לייצר תנאים אטרקטיביים לפינוי־ ינוי באותם אזורים, ובכך לפתור שתי בעיות בבת אחת. בראש וראשונה - מתן מענה מגורים הולם ומודרני לדיירים הוותיקים, שבחלק גדול מהמקרים חיים במבנים רעועים עם סיכון מיידי לקריסה. מתן פתרון המגורים יוצר, מצד אחד, שיפור דרמטי בחזות העיר, איכות התשתיות, פתרונות חניה, הוספה מיידית של שטחי מסחר, תעסוקה ותרבות, ומצד שני מאפשר מגוון מודרני ואיכותי של פתרונות מגורים עבור זוגות צעירים ותושבים חדשים מאזורים שונים ברחבי הארץ".
לדברי גולן, "קיימת חשיבות לאומית בסדר עדיפות גבוה ביותר לעבות באופן משמעותי את הפריפריה. לשם כך חייבים לייצר בראש וראשונה מקורות תעסוקה ותחבורה נאותים, וזאת נוסף על ההזדמנות שנוצרה עקב עליית המחירים המטאורית, אשר לא מאפשרת לזוגות צעירים רכישת דירה במרכז, ומתחילה ליצור עניין באזורים מרוחקים יותר בהם הרכישה עדיין אפשרית. גם הקורונה תרמה לתהליך בכך שהכניסה לחיינו את העבודה מרחוק, שאינה מחייבת מגורים בסמוך למקום העבודה".
פורסם לראשונה: 00:17, 02.12.22
