ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה לאחרונה לקריאה שנייה ושלישית רפורמה חשובה, שנוגעת בין היתר, לבעלי דירות המקדמים התחדשות עירונית בבניין המגורים המשותף. מדובר ברפורמת הערבויות, שמקודמת על ידי משרד האוצר ורשות שוק ההון, ומטרתה לאפשר לגופי מימון נוספים (שהם לא בנקים) להנפיק ערבויות.
הרפורמה נועדה לשבור את בלעדיות הבנקים בשוק הערבויות ולאפשר לגופים חוץ-בנקאיים מפוקחים להנפיק ערבויות. בענף מעריכים שהמהלך צפוי להגביר את התחרות, והוא מבקש להוזיל את עלויות המימון ליזמים וקבלנים ולייעל את הערבויות במיזמי נדל"ן.
המהלך נחשב מהותי מאוד בעולם הפיננסי, ויאפשר לגופי מימון נוספים להנפיק ערבויות בעסקאות שונות לרבות בעסקות התחדשות עירונית. בדקנו עם עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעלים ומייסד הלפרט ושות', משרד עורכי הדין ונוטריון, מה בעלי הדירות צריכים לדעת לפני שהם מחליטים לפנות לערבויות מול גופים חוץ בנקאיים.
אני מקדם התחדשות עירונית בבניין שלי. מה המשמעות של הרפורמה עבורי?
עו"ד דן הלפרטצילום: רז רוגובסקי"סבבי הטילים הפוקדים אותנו במהלך השנים האחרונות, ובעיקר המלחמה בה אנו מצויים בימים אלה, מחדדים את חשיבות הממ"ד בכל דירה ובית במדינת ישראל. לצד זאת, רעידות אדמה שפוקדות את אזורינו במהלך השנה האחרונה חידדו את הצורך האקוטי בחיזוק הבניינים. פרויקטים של פינוי בינוי הם התשובה לכל הסיכונים הללו.
"בעלי הדירות במיזמי התחדשות עירונית מקבלים ערבות חוק מכר המונפקת על ידי בנקים או פוליסת חוק מכר המונפקת על ידי חברות ביטוח. זו הסיבה שבעבר רוב הליווים הפיננסים של הפרויקטים הללו בוצעו על ידי בנקים וחברות ביטוח. במהלך השנים האחרונות נכנסו לתחום זה קרנות מימון המעניקות ליווי פיננסי איכותי, אך אינן רשאיות להנפיק ערבויות בעצמן.
"הרפורמה צפויה, כאמור, לאפשר לראשונה הכרה רחבה בערבויות שמעמידים גופים חוץ בנקאיים מפוקחים כמו הקרנות הללו, בין היתר גם בכל הנוגע לערבויות לפי חוק המכר בפרויקטי התחדשות עירונית. לפי ההערכות, פתיחת שווקים מרכזיים אלו לתחרות צפויה להרחיב את מגוון מקורות הערבות, לשפר תנאים מסחריים ולהפחית עלויות ליזמים דבר שייטיב כמובן גם עם בעלי הדירות. אני סבור שזוהי השעה לחולל גם שינוי עומק משמעותי בנושא החשוב ביותר לבעלי הדירות בעסקאות פינוי בינוי".
מדוע בעל דירה בפרויקט התחדשות עירונית צריך לקבל ערבות מהיזם?
"הערבויות הן הדבר החשוב ביותר לבעלי הדירות. הן חשובות יותר מתוספת של עוד מ"ר, עליית קומות או חניה. זה כלי לשמירה על בעלי הדירות ולמזעור הסיכונים להם הם חשופים. חשבו מה יקרה אם חס וחלילה היזם עמו התקשרו בעלי הדירות בפרויקט יקרוס כלכלית ויעלם לאחר שהרס את הבניינים הקיימים (הישנים) ועוד לא בנה את החדשים. במצב כזה, בעלי הדירות בצרות צרורות ומה שמציל אותם אלה הערבויות".
מה הערבות המקובלת כיום בתחום?
"ערבות חוק המכר זו הערבות העיקרית בפרויקטים של הריסה ובנייה (פינוי בינוי או התחדשות בניינית). מדובר בערבות החשובה מכל - לא חותמים על הסכם פינוי בינוי מבלי לקבל ערבות כזאת. נוסח הערבות מוגדר בחוק ושוויה הוא שווי הדירה החדשה שאתם זכאים לקבל במסגרת הפרויקט (כולל כל הצמדותיה). עם זאת, חשוב לדעת שערבות זו אינה "אוטונומית". כלומר לא ניתן לממש או לפרוע אותה בכל עת שתחפצו, אלא רק במקרה בו יקלע היזם לחדלות פירעון ולא יוכל להעניק לכם את הדירה החדשה".
האם ערבות חוק מכר מספיקה?
"בשל העובדה ששווי הערבות נקבע על ידי שמאי מטעם הגוף הפיננסי המממן את הפרויקט, ולנוכח העובדה שקביעת שווי הערבות נקבעת בטרם הריסת הבניין הישן, יכול להיות מצב שבו הסכום שיקבע השמאי בערבות לא ישקף באמת את שווי הדירה החדשה. בעיה נוספת היא שמחירי הדירות בשוק עשויים לעלות באופן ניכר במהלך שנות ביצוע עבודות הבנייה, והעלייה הזו עלולה להיות גבוהה יותר מהמדד אליו צמודה הערבות. התוצאה: סכום הערבות ישחק, כך שלא ישקף את שווי הדירה החדשה.
מה הפתרון לבעייתיות בערבות חוק מכר?
"יש לדרוש מהיזמים לתת לבעלי הדירות מלכתחילה ערבויות בסכום גבוה יותר משווי דירה חדשה, או להתחייב לעדכן את שווי הערבות במהלך תקופת ביצוע עבודות הבנייה (תקופה הנמשכת מספר שנים), כך שכל הזמן תהיה בידיהם ערבות ששוויה לא יפחת משווי עדכני של הדירה החדשה.
"בנוסף, חשוב לשפר את הערבות הזאת גם בנוגע לעילות המימוש שלה, כך שניתן יהיה לממש אותה גם כאשר היזם לא קרס כלכלית (למשל במקרה בו היזם הפסיק את עבודות הבנייה למשך תקופה משמעותית או איחר במסירת הדירה החדשה).
מה לגבי הערבויות האחרות בפרויקט?
"יש ערבויות נוספות, גם הן חשובות מאוד ואת כולן חשוב לשפר. כך למשל, ערבות שכירות מבטיחה את המשך תשלום דמי השכירות שמגיעים לכם, גם אם היזם קרס. חובה לוודא שהערבות תהיה תקפה במשך כל תקופת הבנייה, ששווי הערבות יהיה כשווי דמי השכירות לכל תקופת הבנייה, לרבות איחורים, וגם שהערבות תהיה צמודה למדד ותעודכן כל שנה.
"ערבות נוספת היא ערבות מיסוי, המבטיחה שאם היזם לא ישלם את המיסים בעסקה - לא תסתבכו עם רשות המיסים. יש לוודא ששווי הערבות נקבע על פי שומות המס שנקבעו על ידי רשות המיסים. ככל שעדיין אין כאלה, יש למנות מומחה מיסוי שיעריך את הסכום, כך שסכום הערבות לא יפחת מהחשיפה האמיתית לרשות המיסים.
"ערבות בדק מאפשרת מימון עלויות תיקונים של ליקויי בנייה או פגמים כגון רטיבות וכו' בדירה החדשה (אם היזם לא מתקן). חשוב לדרוש ערבות בדק נוספת לכיסוי ליקויים בחלקי הרכוש המשותף (לובי, מערכות משותפות, חניון וכדומה).
"ערבות רישום מבטיחה את רישום הטאבו החדש בסוף הפרויקט אם היזם לא מבצע את הרישום. ערבות זו צריכה להיות בשווי שיספיק לרשום את כל הדירות בבניין החדש ולא רק את הדירות החדשות של בעלי הדירות שחתמו על הסכם הפינוי בינוי (הרי בבניין החדש יהיו דירות יזם רבות שימכרו לרוכשים מבחוץ).
"ערבות היטל השבחה - אם הענקתם ליזם פטור אישי שאתם זכאים לו כדי להפחית את חיובי היטל ההשבחה בפרויקט, יכול להיות שתסתבכו בעתיד אם לא עמדתם בהוראות החוק (בין היתר מגורים שלכם בדירה החדשה במשך 4 שנים ברציפות). חשוב מאוד לוודא שהערבות תונפק לתקופה של 4 שנים ויותר וזאת ממועד קבלת הדירות החדשה על מנת לכסות את כלל הסיכונים.
"ערבות הליכים משפטיים - זה המקור הכספי למימון עלויות תביעה כנגד היזם אם הוא יפר את ההסכם מולכם. חשוב לוודא ששווי הערבות יספיק באמת לגיוס עורכי דין טובים במקרה הצורך.
"ערבות ביטול - יכול להיות מצב שבו היזם יקרוס לפני הריסת הבניין, ואתם תידרשו לשלם מכיסכם סכומי כסף משמעותיים כדי לבצע פעולות של החזרת המצב לקדמותו (הסרת גידור, מחיקת הערות אזהרה, ביטול שומות מיסים ועוד). חשוב לקבל את הערבות בשלב כמה שיותר מוקדם ובשווי מספק כדי למנוע חיוב שלכם בהוצאות האלה.
