במשך שנים, יורשי דירות במתחמי התחדשות עירונית ניצבו בפני מלכוד: ברגע שהבניין נהרס, הפטור ממס שבח שהגיע להם "נמחק" כי הנכס הפך לזכות על הנייר. נייר עמדה חדש שפרסמה אתמול (ב') רשות המיסים עוצר את האבסורד.
מה משמעות הבשורה החדשה של רשות המיסים, מה הייתה הבעיה מבחינת היורשים ומה הזכויות החדשות? בעזרת עו"ד אלעד אריאל, המייצג מאות בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, עשינו סדר בנייר העמדה, שלפי גורמי המקצוע אמור לשחרר אלפי פרויקטים תקועים. שאלות ותשובות.
מה היה ה"פלונטר" המיסויי שעיכב פרויקטים עד היום?
"החוק היבש מעניק ליורש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, בתנאי שהוא נכנס בנעלי המוריש. הבעיה החלה כשהבניין נכנס לפינוי בינוי: ברגע שהדירה נהרסה, רשות המיסים נטתה לראות בה זכות עתידית ולא דירת מגורים, מה שגרם ליורש לאבד את הפטור. העיוות הזה הפך יורשים לחוליה רגישה שסירבה לחתום על הסכמים מחשש לתשלום מס כבד, ובכך נוצר חסם תכנוני שעיכב מתחמים שלמים".
מה קובעת הבשורה החדשה של רשות המיסים?
עו"ד אלעד אריאלצילום: ליאור חורש"נייר העמדה החדש (03/2026), מבהיר את מדיניות רשות המיסים באשר להוראות הפטור במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה במסגרת התחדשות עירונית. במקום להיצמד לשאלה האם הדירה הישנה עדיין קיימת פיזית, העמדה מאפשרת, בכפוף להוראות החוק, להחיל את הפטור גם על הדירה החדשה או על הזכות לקבל אותה במהלך תקופת הבנייה".
באילו תנאים היורש יקבל את הפטור המיוחל?
"כדי ליהנות מהפטור לפי סעיף 49ב(5), עדיין יש לעמוד בשלושה תנאי סף מצטברים לגבי המוריש:
הקשר המשפחתי - המוכר חייב להיות בן זוגו של המוריש, צאצא שלו (ילד/נכד), או בן זוג של צאצא.
דירה יחידה - המוריש החזיק בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד בעת פטירתו.
זכאות המוריש - אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס.
מה קורה אם אני מוכר את הזכות כשהבניין עדיין בשלבי בנייה?
"כאן חלות הוראות תיקון 96 לחוק. בהתאם לתיקון, אם יום המכירה הוא לאחר 18.11.2021, זכותו של הדייר (או חליפו) בדירה החלופית במהלך תקופת הבנייה תיחשב לדירת מגורים לעניין מס שבח ומס רכישה, לפי העניין. כלומר, גם כאשר לא קיימת דירה בנויה בפועל, אלא זכות חוזית לקבל דירה חלופית, ניתן למכור זכות זו תוך שימוש בפטורים החלים על דירת מגורים מזכה, ובכלל זה הפטור לפי סעיף 49ב(5), ובלבד שמתקיימים תנאי החוק".
מה קורה אם הירושה התרחשה אחרי שהחלו בתהליך מול היזם?
"נייר העמדה מבחין בין שני מקרים מרכזיים:
ירושה לפני יום המכירה ליזם - היורש נכנס בנעלי המוריש בדירה הישנה ויכול לנצל את הפטור במכירת הדירה החדשה, בכפוף לתנאי החוק.
ירושה אחרי יום המכירה (כשהבניין כבר בתהליך) - אם הירושה קרתה אחרי 11/2021, ניתן יהיה למכור בפטור את הדירה החדשה (או את הזכות לה), בכפוף לתנאי החוק. אם הירושה קרתה לפני תאריך זה, לא תחול זכאות לפטור לפי סעיף 49ב(5)".
האם ההקלות האלו תקפות גם לעסקאות נדל"ן אחרות?
"חד משמעית לא. רשות המיסים מדגישה כי העמדה הזו מוגבלת אך ורק לפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38), ואין להקיש ממנה על עסקאות אחרות או למצבים אחרים".
איך השינוי ישפיע על קצב הפרויקטים בשטח?
"המהלך מחזיר את הוודאות לשוק. כשהסוגיה המיסויית מוסרת מהשולחן, הדינמיקה בין השכנים משתנה: יש פחות חשדנות, פחות צורך בפתרונות משפטיים יצירתיים ויקרים, ויותר יכולת להתמקד בליבת העסקה. עבור היזמים, פרויקטים במתחמים ותיקים עם שיעור יורשים גבוה הופכים להרבה יותר בטוחים ופשוטים לביצוע".
