שנת 2024 שברה שיאים במספר המתחמים שהוכרזו כמיזמי פינוי על ידי המדינה. מבול תוכניות ההתחדשות התרכז בעיקר בערי הביקוש במרכז הארץ, שבשנים הקרובות ישנו את פניהן עם תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור. מחקר חדש שהגיע ל-ynet משרטט את מפת ההתחדשות העירונית של גוש דן, ומגלה איזו עיר מעניקה הכי הרבה זכויות בנייה למגורים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
המחקר, שנערך על ידי חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי, המקדמת מיזמי פינוי-בינוי בגוש דן, התמקד בערים תל אביב, גבעתיים, רמת גן, חולון, בת ים ופתח תקווה. היזם קובי ארדיטי, מנכ"ל החברה שערכה את המחקר, מסביר כי הבדיקה התייחסה להיקף זכויות הבנייה שניתנות בתוכניות התחדשות עירונית בייעוד מגורים בלבד, ולא לזכויות בנייה שניתנות בעירוב שימושים של מגורים, מסחר ומשרדים.
הבדיקה בוצעה באמצעות בחינת הרח"ק – רצפה חלקי הקרקע: אם הרח"ק הוא 4, לדוגמה, שטח הבנייה האפשרי למגורים הוא פי 4 או 400% משטח הקרקע. כך שעל מגרש בשטח של 1,000 מ"ר נטו, ניתן לבנות מעל פני הקרקע בסך הכל 4,000 מ"ר של דירות חדשות במקום הדירות הישנות.
גבעתיים: יוצאת דופן
על פי הממצאים, העיר גבעתיים היא המנצחת הגדולה. "העיר שלאורך שנים הייתה מנומנמת נדל"נית, משנה את פניה לבלי הכר וממצבת את מעמדה כעיר נדל"ן תוססת", אומר ארדיטי. למרות שמדובר בעיר השנייה בצפיפותה בישראל אחרי בני-ברק, וללא עתודות קרקע פנויות, מקודמים בה לא פחות מ-25 מתחמי התחדשות עירונית, שישנו את קו הרקיע של העיר.
קובי ארדיטיצילום: אפרת בלוססקילפי תוכניות המתאר המקומיות שמקדמת העירייה בשתי שכונות ותיקות – תל גנים בדרום העיר וגבעת רמב"ם שנמצאת סמוך למחלף השלום לכיוון תל-אביב – מתוכננים פרויקטים של התחדשות עירונית עם זכויות בנייה יוצאות דופן של עד 1,600%. מדובר, למשל, בתוכנית ענק לחידוש רחוב ההסתדרות בתל גנים, שכוללת בנייה של כ-23 מגדלים בני עד 35 קומות במקום בנייני שיכון.
לפי התוכנית מתוכננים להיבנות ברחוב 3,179 יחידות דיור, במקום 1,083 הדירות הבנויות שם כיום, כלומר תוספת של יותר מ-2,000 דירות לאורך רחוב אחד. אותו היקף זכויות מעניקה תוכנית ההתחדשות העירונית בגבעת רמב"ם, שכוללת פינוי בינוי בדרך רבין עם בנייה עד לגובה 35 קומות. בסך הכל מאפשרת התוכנית בגבעת רמב"ם תוספת של עד 3,827 יחידות דיור ל-3,047 יחידות הדיור הקיימות.
בת ים: גורדי שחקים
במקום השני ניצבת בת ים, שבדצמבר האחרון פרסמה מסמכים ראשונים של תוכנית ההתחדשות העירונית הכוללת בעיר – בת ים 2050. התוכנית מהווה פרוגרמה תכנונית לחידוש של כ-55 אלף דירות קיימות, ובסך הכול מדובר בתוספת כ-110 אלף יחידות דיור. לצורך כך, חולקה העיר למספר אזורים הקובעים טיפוסים שונים של ייעודי קרקע.
לפי התוכנית, באזור הישן של שכונת רמת הנשיא, הכולל בנייני רכבת בני 50-60 שנה בדרום-מזרח העיר, יהפוך רחוב הרב ניסנבוים לרחוב עירוני ראשי, וזכויות הבנייה במגרשים המיועדים למגורים יגיעו ל-900% עם גורדי שחקים עד 40 קומות. במסגרת התוכנית מתוכננות להיהרס בשכונה כ-3,500 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו כ-9,200 יחידות דיור חדשות. ארדיטי מציין כי "ישנם אזורים נוספים בעיר בהם ניתנות זכויות בנייה של 900% ואפילו למעלה מזה, אבל ברוב אותם אזורים זכויות הבנייה כוללות גם מסחר ומשרדים".
פתח תקווה: במרכז ההיסטורי
בפתח תקווה מקדמת העירייה התחדשות עירונית במרכז ההיסטורי של העיר, בשטח של כ-1,250 דונם בין הרחובות אורלוב בצפון, דוד וולפסון וההסתדרות בדרום, רמב"ם במזרח, ויצחק שדה וקרול במערב. האזור סובל בעשור האחרון מתשתיות רעועות ומהידלדלות משמעותית באוכלוסייה. במסמך מדיניות ההתחדשות, שפורסם ביולי שנה שעברה ואושר בפברואר השנה על ידי הוועדה המקומית, הציגה העירייה יעד שאפתני להגיע לכ-50 אלף תושבים במרכז העיר עד 2045, תוך הגדלת מספר הדירות באזור מכ-13 אלף דירות ישנות שיש כיום לכ-20.5 אלף דירות.
התוכנית מסווגת לראשונה את המגרשים במרכז העיר לפי בניינים המיועדים לתמ"א 38 ומתחמים המיועדים לפינוי בינוי. במתחמי פינוי בינוי תתאפשר, על פי התוכנית, בניית מגדלים עד 35 קומות בסמיכות למטרו ולרכבת הקלה, בהיקף זכויות בנייה למגורים של עד 900%, כאשר בבניינים לפי החלופה המקומית לתמ"א 38 תינתן עדיפות למסלול של הריסה ובנייה עד 10 קומות.
חולון: ברחובות הראשיים
במקום הרביעי ניצבת העיר חולון, שם אושרה למתן תוקף בינואר 2023 תוכנית ח/619 להתחדשות עירונית ברחבי העיר על בסיס עקרונות תמ"א 38. במקביל, במהלך אותה שנה אושרה להפקדה תוכנית המתאר הכוללנית של העיר, ח/2040, הצופה תוספת של עד כ-60 אלף דירות וקובעת את זכויות הבנייה למתחמי פינוי בינוי.
רוב המתחמים ממוקמים לאורך רחובותיה הראשיים של העיר, בסמיכות לקווי הרכבת הקלה והמטרו: שדרות קוגל, יוספטל הסמוך לנתיבי איילון, ההסתדרות, שנקר, סוקולוב ומשה שרת. באזורים הוותיקים של העיר, לאורך הרחובות המרכזיים, היקף זכויות הבנייה הפוטנציאליות במתחמים למגורים בלבד מגיע עד ל-800%. לדברי ארדיטי, "חולון היא אחת הערים הבודדות שקיימות בהן שתי תוכניות מפורטות מאוד, המגדירות את זכויות הבנייה הן לתמ"א 38 והן לפינוי בינוי".
רמת גן: 4 תוכניות ענק
בעיר הגנים ההיסטורית רמת גן, שנחשבת גם לאחת הערים עם הבנייה הגבוהה בישראל, מקודמות 4 תוכניות ענק של התחדשות עירונית ברחובות ארלוזורוב ואבא הלל סילבר. במסגרת התוכניות, מתוכננים להיהרס 42 מבנים ישנים וכ-600 דירות, כאשר במקומם ייבנו 9 מגדלים רבי-קומות עם כ-1,900 יחידות דיור.
תוכניות אלו הן חלק ממימוש תוכנית המתאר הכוללנית של העיר – רג/1 – שנמצאת לקראת אישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. כך למשל, לאורך צירי תנועה ראשיים כמו דרך אבא הלל סילבר בצפון העיר ודרך הטייסים בדרום העיר, יינתנו זכויות בנייה למגורים במתחמי פינוי בינוי של עד 700%, ותתאפשר בנייה של עד 35 קומות. לצד זאת, במרכז העיר תישמר בנייה נמוכה יחסית עד 8-9 קומות. תוכנית המתאר נועדה לאפשר הכפלה של מספר תושבי העיר מכ-170 אלף לכ-390 אלף תושבים ותוספת של כ-83,400 יחידות דיור חדשות.
תל אביב: מגבילה זכויות בנייה
דווקא תל אביב, העיר ללא הפסקה שבה אין רגע דל בפיתוח תשתיות התחבורה, מגיעה למקום האחרון בבדיקה, ונראה שבכל הנוגע לאישור תוכניות התחדשות עירונית, ההתנהלות אינה מדביקה את קצב החיים בעיר. עיריית תל-אביב החליטה שלא להאריך את תמ"א 38 בשטחי העיר, ובמקומה מקדמת תוכנית מחליפה, תא/5555, שעדיין לא פורסמו כל הפרטים לגביה. עם זאת, תוכנית המתאר העירונית החדשה לעשור הקרוב, תא/5500, אושרה בשבוע שעבר בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
בכל זאת, בשורה של שכונות בעיר מקודמים בשנים האחרונות מתחמי פינוי בינוי, שרובם בחלקה הדרומי או המזרחי של העיר וכוללים את שכונות נווה שרת, כפר שלם, תל כביר, יד אליהו ויפו. זכויות הבנייה בפרויקטים בשכונות אלו מגיעים עד ל-500%, שמהווים שיעורים גבוהים לעיר ונסמכים על הקרבה לקווי הרכבת הקלה. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתל אביב אושרו 9 תוכניות פינוי בינוי בשנת 2023 ובסך הכול 4,584 דירות חדשות במקום 934 קיימות.
ארדיטי אומר כי "הציפייה בעיר היא לאישור התוכניות לשנים הבאות, שיעניקו ודאות תכנונית ביחס לזכויות הבנייה בהתחדשות עירונית. בשלב זה, עדיין לא ברור אם מתחמים רבים יוכלו להתממש ולפי איזו תוכנית".
עו"ד אלון אבקסיסצילום: יח"צעו"ד אלון אבקסיס, ראש תחום ההתחדשות העירונית והמגורים במשרד עוה"ד ברנע ג'פה לנדה, מסביר כי "הפערים בין גבעתיים לתל אביב בזכויות הבנייה נובעים משילוב של שיקולים תכנוניים וכלכליים. גבעתיים היא עיר קטנה עם בנייה צפופה יחסית ותשתיות מוגבלות, ולכן מעניקה זכויות בנייה גבוהות יותר (עד 1,600%) כדי למשוך יזמים ולמקסם את ניצול הקרקע בהתחדשות עירונית. לעומת זאת, תל אביב, שבה ערכי הקרקע גבוהים מאוד והביקוש גבוה גם ללא תמריצים משמעותיים, מגבילה את זכויות הבנייה (עד 500%) כדי לשמור על איזון תכנוני ולהימנע מעומסי יתר על התשתיות העירוניות".
שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל אס.קי. (SK) שמאות המשמש כשמאי בעלי דירות, מוסיף כי "הוועדות המקומיות הפנימו שלנוכח מצוקת קרקעות באזורי ביקוש, תחום ההתחדשות העירונית הוא הוא אשר יוביל את תחום הנדל"ן בערים הוותיקות. זכויות הבנייה הניתנות על ידי הוועדות המקומיות נובעות משני פרמטרים עיקריים: צורך ואינטרס. הצורך רלוונטי לקידום התחדשות עירונית באזורים פחות אטרקטיביים של העיר הרלוונטית".
שמוליק כהןצילום: דובי שמחיכך לדוגמא, הוא מדגים כי "נווה שרת, כפר שלם, תל כביר בתל אביב, דרום רמת גן, דרום בת ים וכיו"ב - באזורים אלה לא רק שאין קרקעות פנויות, אלא שללא ההתחדשות העירונית דירות בנות עשרות שנים פשוט יהפכו למסוכנות למגורים. לכן מתן זכויות בנייה גבוהות ליזמים היא הדרך היחידה כמעט לעידוד בנייה חדשה על ידי התחדשות עירונית".
לדבריו, "האינטרס נובע מרצון הוועדות המקומיות לשנות תמהיל, צביון ואופי אזורים שלמים בערים. לדוגמא גבעת רמב"ם, מתחמי ההסתדרות בגבעתיים - אלה תוכניות שמשנות את מרקם השכונות מבנייה נמוכה של 3-4 קומות, בצפיפות וללא שטחים ירוקים משמעותיים, לבנייה של מגדלים בני 25-35 קומות בעירוב שימושים עם קומה מסחרית, שטחי ציבור, ריאות ירוקות ובעיקר בקרבת תחבורה מסילתית (לדוגמא באלוף שדה). כנ"ל מרכזי ערים עמוסים, צפופים ולא מתוכננים כראוי בערים פתח תקווה וחולון".
פורסם לראשונה: 00:00, 09.03.25
