בשנים האחרונות הופכת ההתחדשות העירונית למנוע הצמיחה המרכזי של שוק הנדל"ן המקומי, וכעת גם למנגנון שיקום המבנים שנהרסו במבצע "עם כלביא". בעזרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושמאית המקרקעין זרית שבח ממשרד שבח-גולדשמידט, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת שמאי המקרקעין, נבנה עבור ynet ו"ידיעות אחרונות" מדד חדש ששם זרקור על השכונות המתחדשות של ישראל.
מדובר בשכונות בערים מרכזיות, שעתידות לעבור התחדשות עירונית אינטנסיבית על ידי הריסת רוב דירות השיכון הישנות לטובת הקמה של אלפי יחידות דיור חדשות. השכונה הראשונה במדד הייתה שכונת יוספטל בפתח-תקווה והשנייה – המתחם הדרומי באור יהודה.
כעת אנו מפרסמים את השכונה השלישית – המבואה הצפונית בבת ים, המוכרת גם כשכונת "המצבה", שבחלקה נפגעה ממטחי הטילים ששוגרו מאיראן ויצרו הרס רב. השכונה מתפרשת בין הרחובות רוטשילד ודניאל במזרח, בלפור במערב והלפר ושמחה הולצברג בצפון. היא ממוקמת בין יפו בצפון לחוף הים של העיר במערב, בנקודה הנושקת לתל-אביב.
המדד מבקש לחשוף את המצב הקיים ולהעריך את המצב העתידי בשכונה, תוך בדיקת מאפייני הדיור, כמות שטחי הציבור בשכונה, השטחים הירוקים ושטחי המסחר, הצפיפות לדונם, מוסדות החינוך ואופי האוכלוסייה. בנוסף, נערך ניתוח שמאי לגבי השפעת ההתחדשות העירונית על המחירים בשכונה.
בבחינת המצב העתידי לאחר שיקודם הפרויקט, נבחנו אילו תמורות יקבלו הדיירים (גודל הדירות החדשות ומה יכללו), אילו תשתיות יפותחו, איך השכונה תשנה את חזותה, ואיזה מענה מתכננת הרשות להתחדשות עירונית לתת לתהליכי הג'נטריפיקציה שייווצרו (זרימת אוכלוסייה חדשה וחזקה מבחינה חברתית-כלכלית לשכונה, על חשבון דחיקת האוכלוסייה המקומית החלשה).
תוכנית ההתחדשות העירונית במבואה הצפונית בבת ים נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, לאחר שבחודש מאי האחרון נידונה בשולחן עגול בוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), שתפקידה לאשר תוכניות בנייה רחבות היקף בהליך מזורז, בין היתר תוכניות התחדשות עירונית ומוטות תחבורה ציבורית.
כאן המקום להזכיר כי בת ים ספגה את אחת הפגיעות הקשות במהלך המערכה מול איראן, כאשר טיל פגע פגיעה ישירה בבניין ברחוב ירושלים שבשכונת המצבה, באופן שגרם הרס מלא או חלקי של כ-120 בניינים, בהם כ-5,000 דירות באזור הפגיעה וברחובות הסמוכים הרצל, רוטשילד והעצמאות. הנזקים הכלכליים מוערכים במיליארדי שקלים. ל-20 מבנים ובהם 420 יחידות דיור נגרם נזק בלתי הפיך.
בעירייה ציינו כי כל המשפחות שפונו למלונות לתקופה זמנית בעקבות הפגיעה, עברו לדיור בשכירות לטווח ארוך עד שיקבלו פתרון לנזק שנגרם בביתם. העירייה בוחנת קידום מהיר של תוכנית התחדשות עירונית במתחמי הפגיעה, לצד החקיקה המקודמת בימים אלו, המאפשרת לבעלי דירות שירצו בכך למכור את זכויותיהם במנגנון "Buy Out", כך שיוכלו לרכוש דירה חדשה בלא צורך להמתין להשלמת הפרויקט. יש לציין כי חוק שיקום מבנים שניזוקו במבצע "עם כלביא" נמצא על שולחנה של הכנסת.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון ומ"מ מקום מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יהודה מורגנשטרן, אמר ל"ממון" ו-ynet כי "על רקע המציאות הביטחונית המורכבת שהתעצמה עם המערכה מול איראן, ההתחדשות העירונית הפכה מאסטרטגיה מדינית בענף הבינוי לצורך קיומי דחוף. הדרישה למיגון ולהגנה איכותית בכל יישוב ובכל שכונה המחישה שכל בניין ישן שנותר ללא מיגון הוא סיכון לחיים. החוסן הלאומי שלנו תלוי בהחלפת המרחב הבנוי הישן במבנים מוגנים ומודרניים".
לדבריו, "משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הובילו בשנה האחרונה מהלכים מואצים בתחום זה, תוך שיתוף פעולה הדוק עם הרשויות המקומיות, היזמים והתושבים. מהלכים אלו עלו דרגה בעקבות פגיעת הטילים מאיראן בעורף הישראלי. לאחר שחזיתי במו עיניי בהרס הרב בבת ים, והפגישות שקיימתי באזור זה עם ראש העיר, הבנתי שאנחנו לא יכולים להסתפק עוד בתהליכים הרגילים והאיטיים שאפיינו את ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות. הצוות פועל לגיבוש מודל שיאפשר להגדיר את המתחמים שנפגעו ואשר נכון לחדשם בדרך של התחדשות עירונית, ולקדם תהליכים אלו במהירות".
השכונה: עולים ותיקים וחדשים
העיר בת ים, ובתוכה גם שכונת המצבה, קלטה גלי עלייה גדולים החל משנות ה-50 של המאה הקודמת וכן את גל העלייה הגדול מברית-המועצות בשנות ה-90. היום מתגוררות באזור קבוצות אוכלוסייה מגוונות, הדוברות שפות שונות. המצב הסוציו-אקונומי של רוב התושבים נמוך יחסית, והאוכלוסייה מאופיינת באחוז גבוה של גילי 65 ומעלה, לעומת אחוז נמוך של אוכלוסייה צעירה מגיל 17. כ-45% מהתושבים חילוניים והיתר דתיים או חרדיים, כאשר כ-38% מהתושבים מתגוררים בשכירות, ובשכונה קיימות גם דירות ממערך הדיור הציבורי (6%). יתר התושבים גרים בדירות שבבעלותם.
השכונה ממוקמת במיקום מרכזי ונגיש: היא תחומה במערב על ידי שדרות העצמאות (כיכר המגינים), במזרח על ידי נתיבי איילון, בדרום על ידי בית החולים אברבנאל לבריאות הנפש ובצפון על ידי שכונת יפו ד'. במתחם נמצא גם בית הקולנוע הראשון בעיר – קולנוע סביון. הקרבה לנתיבי איילון מעניקה לתושבים גישה מהירה לרשת הדרכים הארצית, בעוד שהמיקום הסמוך לחוף הים ולגבול עם יפו מספק נגישות למרכזי תעסוקה ופנאי מגוונים.
זרית שבחצילום: יוסף טטרובשכונת המצבה כ-1,944 יחידות דיור הבנויות בבנייה מרקמית - רובן בבניינים בני 2-1 קומות או 5-3 קומות, ומיעוטן בבניינים ותיקים בני 10-6 קומות או בבניינים שחודשו ובהם 16-11 קומות. בשכונה מעט בתים צמודי קרקע ובנייה בעירוב שימושים. מעל 80% מיחידות הדיור בשכונה הן דירות קטנות בנות 3-2 חדרים.
בשכונה פועלים עשרות גני ילדים, מתנ"ס ומספר בתי כנסת מזרמים שונים. המסחר מרוכז במבני מגורים לאורך הרחובות הראשיים רוטשילד והעצמאות, וכן במספר מוקדים נוספים בתוך השכונה. בדרום מערב השכונה נמצאת כיכר המגינים, ובה אנדרטה למגיני העיר בת-ים שנפלו במלחמת השחרור. כיכר זו מהווה את המרכז המסחרי והתעבורתי של העיר בת-ים כולה.
אחד המאפיינים הבולטים של האזור הוא הנגישות לתחבורה ציבורית. קו הרכבת הקלה - הקו האדום המחבר בין בת ים לתל אביב ולמרכזי המטרופולין של גוש דן - עובר בשדרות העצמאות ורוטשילד שבלב השכונה וכבר פעיל מעל לשנתיים. תחנת העצמאות, הממוקמת מצפון לכיכר המגינים, מהווה נקודת חיבור מרכזית. בנוסף, השכונה נהנית מתחבורה ציבורית הכוללת קווי אוטובוס רבים ותחנת רכבת. כבר היום משמש האזור כאזור מסחרי בעל פוטנציאל פיתוח משמעותי.
התכנון: 4,900 דירות חדשות
התוכנית משתרעת על פני כ-162 דונם ושטחה כולל את המתחמים הוותיקים של השכונה. על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התוכנית כוללת הריסה של 1,600 דירות קיימות ובנייה של 4,500 יחידות דיור במקומן באמצעות פינוי בינוי. בסך הכול ייבנו בתחום התוכנית 4,900 יחידות דיור חדשות (עוד כ-400 דירות התחדשו בתוכניות אחרות).
לאחר תהליכי ההתחדשות העירונית, צפויה שכונת המבואה הצפונית לכלול כ-20 אלף תושבים. בשטח השכונה יש כבר מספר בניינים בודדים שסיימו תהליך של תמ"א 38 בהיקף של כ-150 דירות. מיקומה המרכזי בעיר מאפשר בנייה לגובה ולכן הבנייה החדשה בשכונה תתאפיין בבנייה רוויה הנעה בין 12-4 קומות עם מספר מגדלי מגורים שיכללו מעל 20 קומות.
כיום עומדת הצפיפות במבואה הצפונית על 9.9 יחידות דיור לדונם ברוטו, ואילו לאחר הבנייה והחידוש של המתחמים הוותיקים תעמוד הצפיפות על 30.3 יחידות דיור לדונם. לדברי השמאית זרית שבח, "הציפוף הגבוה אמור להוביל לניצול יעיל יותר של הקרקע באזור המטרופוליני, אך הוא דורש תכנון קפדני הרבה יותר ושילוב אלמנטים רבים במגרש מעבר למגורים, לרבות תשתיות, תחבורה ושטחים ציבוריים".
שבח אף מציינת כי "מכפילי יחידות הדיור (היחס בין מספר הדירות החדשות למספר הדירות הישנות – ה.צ) יעמדו על כ-3:1. מדובר במכפיל סטנדרטי לפיתוח מתחמי התחדשות עירונית בערים מרכזיות במטרופולין. במבואה הצפונית, המיקום המרכזי והנגישות המעולה לתחבורה ציבורית מאפשרים גמישות רבה יותר בתכנון".
יהודה מורגנשטרןצילום: ריאן פרויסהתוכנית תכלול מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ומבני תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-164 אלף מ"ר. ברשות הממשלתית אומרים כי היא שמה דגש גם על יצירת מרחב עירוני מעורב שימושים, עם תכנון המעודד הליכה ברגל ושימוש בתחבורה ציבורית, ולכן היא מחזקת את רשת הרחובות והשבילים ומנצלת את הקרבה לקו הרכבת הקלה הקיים.
התוכנית הגיעה, כאמור, לפני כ-7 חודשים לדיון בותמ"ל ובקרוב יתקיים דיון נוסף בנושא מתחמי האיחוד והחלוקה בתוכנית (הכוונה קרקעות שיש בהן ריבוי בעלים, ויש צורך להסדיר את חלוקתן מחדש). בעקבות דיון זה צפויים להתפרסם המסמכים המתוקנים של התוכנית לצורך הפקדתה להתנגדויות הציבור. אחרי שתאושר להפקדה, ניתן יהיה להגיש התנגדויות לתוכנית בתוך 60 יום מיום הפרסום. לאחר הדיון בהתנגדויות, ברשות מעריכים כי הותמ"ל תאשר את התוכנית כפי שהיא או בשינויים שתקבע. לאחר אישור התוכנית ופרסומה למתן תוקף, ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.
"המטרה היא לסיים את תהליכי התכנון במהלך 2026, כך שניתן יהיה לראות היתרי בנייה בתוך שנתיים-שלוש מהיום", אומר גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות להתחדשות עירונית. לדבריו, "הגורמים הרלוונטיים שנרתמו לקדם את תהליכי ההתחדשות העירונית בשכונה עושים כל מאמץ לקצר את התהליך כדי שהמרחב כולו, ובכלל זה האזור שנפגע מהטיל האיראני, יוכל להתחדש במהירות האפשרית".
כבר היום ניתן לראות פעילות של יזמים שונים לקידום תהליכי פינוי בינוי בשטח המבואה הצפונית. עם היזמים הפועלים באזור ניתן למנות חברות כמו שיכון ובינוי, אורון נדל"ן, מעוז דניאל ושני מתחמים בהן פעילה חברת אלמוגים.
התמורות והמחיר: זינוק של 30% בערך הדירה
במסגרת תהליכי ההתחדשות העירונית שיעברו המתחמים בשכונת המבואה הצפונית בבת-ים בהתאם לתוכנית שאושרה, צפויים הדיירים הוותיקים לקבל דירות חדשות ומרווחות יותר באותו האזור. הדירות החדשות יהיו בגודל ממוצע של 92-95 מ"ר (תלוי במתחם), גידול משמעותי בהשוואה לגודל הממוצע של הדירות הקיימות כיום, הנע בין 53-66 מ"ר.
כמו כן, המרחב הציבורי צפוי לעבור שדרוג משמעותי, שיכלול הקמת פארקים, שטחים ירוקים, מבני ציבור חדשים ופיתוח תשתיות מודרניות. לדברי שבח, "דיירים המתגוררים בדירת 2-3 חדרים, צפויים לקבל תמורתה דירה חדשה וגדולה יותר בשווי הגבוה בכ-25%-30% משווי דירתם".
שבח מעריכה כי שווי דירה זו צפוי לעלות גם בעקבות ההשבחה הכללית של האזור כתוצאה מפרויקט ההתחדשות העירונית, כאשר מידת העלייה תלויה בגורמים נוספים, כמו היצע הדירות בשוק ומצב הריבית.
על השפעת ההתחדשות העירונית על שווי הדירות ניתן ללמוד מהנתונים הקיימים כיום על פי הניתוח של שבח: דירת 2 חדרים בשטח ממוצע של 53 מ"ר באזור נמכרת כיום בכ-1.6 מיליון שקל, כאשר השכירות על דירה דומה מתומחרת ב-3,650 שקל בחודש.
דירת 3 חדרים בשטח ממוצע של 66 מ"ר נמכרת כיום בכ-1.8 מיליון שקל ומושכרת ב-4,400 שקל בחודש. לעומת זאת, בפרויקטים חדשים בשכונה נמכרות דירות 3 חדרים בשטח ממוצע של 76 מ"ר תמורת 2.45 מיליון שקל, ודמי השכירות החודשית מגיעים ל-6,900 שקל בחודש. דירת 4 חדרים חדשה בשכונה בשטח ממוצע של 102 מ"ר נמכרת היום בכ-2.97 מיליון שקל ומושכרת בכ-7,500 שקל בחודש.
לאחר התחדשות השכונה, צפויים הדיירים לקבל דירות חדשות בנות 2.5 חדרים, שיהיו שוות על פי ההערכה כ-2.14 מיליון שקל עם אפשרות לדמי שכירות בגובה של 6,000 שקל בחודש
מכך ניתן ללמוד כי לאחר התחדשות השכונה, צפויים הדיירים לקבל דירות חדשות בנות 2.5 חדרים, שיהיו שוות על פי ההערכה כ-2.14 מיליון שקל עם אפשרות לדמי שכירות בגובה של 6,000 שקל בחודש; או דירות 3 חדרים בשווי של כ-2.25 מיליון שקל עם אפשרות לדמי שכירות בגובה של 7,000 שקל בחודש.
לדברי שבח, "ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת-ים אישרה לאחרונה מסמך מדיניות חדש, הקובע כי במסגרת הליכי פינוי בינוי בעיר תוגבל תוספת השטח לדיירים ותיקים ל-12 מ"ר בלבד. ההחלטה מסמנת שינוי בגישת העירייה, ומצטרפת למדיניות דומה הנהוגה בוועדות מקומיות אחרות. המסמך, שהוכן על ידי גורמי המקצוע בעירייה, נועד לייצר אחידות ובהירות בתהליכי ההתחדשות העירונית, תוך איזון בין זכויות הדיירים לבין היתכנות כלכלית של הפרויקטים".
שבח מוסיפה כי "ההחלטה צפויה להשפיע על מאות תושבים בעיר, במיוחד באזורים שבהם מקודמות תוכניות פינוי בינוי רחבות היקף. המהלך עורר תגובות מעורבות בקרב תושבים ויזמים: בעוד חלק מהגורמים רואים בו צעד הכרחי להסדרת התחום, אחרים טוענים כי מדובר בהפחתה בזכויות שעלולה לפגוע באטרקטיביות ההסכמים מול הדיירים".
תשתיות ונגישות: מטרו ושבילי אופניים
שכונת המבואה הצפונית נהנית כבר היום מנגישות לתחבורה ציבורית, הכוללת מגוון קווים עירוניים ובין-עירוניים. קו הרכבת הקלה האדום עובר דרך לב השכונה עם תחנת העצמאות הממוקמת באזור כיכר המגינים. בנוסף, עוברים ברחבי השכונה קווי אוטובוס של חברת דן, אגד ומטרופולין, אשר מתחברים למרכז העיר וכן לערים השכנות בגוש דן, בעיקר חולון, פתח-תקווה, בני ברק, ראשון-לציון ותל-אביב.
על פי התכנון, צפויה לקום תחנת מטרו כ-1.5 ק"מ מהשכונה (תחנת המטרו וולפסון של קו 2M), ובסמוך אליה מסוף אוטובוסים ותחנה של רכבת ישראל, מה שיחזק עוד יותר את הנגישות לתחבורה הציבורית. כיום יש שירות אוטובוסים וכן את הקו האדום של הרכבת הקלה, המחבר את השכונה והעיר כולה לכל גוש דן.
התנועה במבואה הצפונית תושפע גם משינויים תנועתיים נוספים הצפויים במרחב בת-ים וגוש דן, אשר עשויים להשפיע על הנגישות אליה ולהפחית את העומסים התחבורתיים בה. בתוך גבולות התוכנית ייסללו רשתות שבילים ואופניים וצירי תנועה חדשים, והשדרוג צפוי להקל על העומסים באזור.
חינוך ותעסוקה: 43 מ"ר של שטחי ציבור
נוכח גידול האוכלוסייה המשמעותי הצפוי בשל הבנייה החדשה בשכונה, מתוכננים שלושה בתי ספר חדשים עם 26 כיתות, בית ספר יסודי ו-26 כיתות תיכון. אופי המוסדות (ממלכתי, ממלכתי-דתי וכו') ייקבע בהתאם להרכב האוכלוסייה העתידית בשכונה. כמו כן, ייבנו 15 כיתות גן ו-9 כיתות מעון נוספות. מוסדות ציבור נוספים שיתווספו לשכונה לאחר ההתחדשות: בתי כנסת, מרכזי יום לנוער ולקשישים, מוסדות רווחה ובריאות, מועדוני נוער, מרפאות חדשות ועוד.
בסך הכול מדובר בכ-43,500 מ"ר למוסדות ציבור. המרחב הציבורי יעבור שדרוג משמעותי, שיכלול הקמת פארקים, שטחים ירוקים, מבני ציבור חדשים ופיתוח תשתיות מודרניות. בהתאם לתוכנית, יתאפשר להוסיף לאזור כ-164 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, בעיקר במבנים הנמצאים בחזית מסחרית לרחוב בקומות הקרקע של הבניינים החדשים שיקומו. השימושים שיתאפשרו יהיו מסחר קמעונאי, עסקי מזון שונים ומסעדות, משרדים, תעשייה עתירת ידע וקליניקות.
אינטגרציה חברתית: לשמור על הוותיקים
במינהלת להתחדשות עירונית בת ים אומרים כי תפקידה הוא לפעול לחיזוק הקהילה כדי להשאיר את האוכלוסייה הקיימת במקום, גם לאחר השינויים שיחולו באזור. המינהלת מפעילה יועץ חברתי לליווי התהליך התכנוני והחברתי, שכולל עריכת תסקיר חברתי ויצירת תוכניות עבודה לליווי קבוצות מיקוד שונות כגון קשישים, בעלי עסקים, שוכרים וכן תוכנית הכשרת נציגויות דיירים. כמו כן, בהתאם למדיניות העירונית תוקם קרן תחזוקה במגדלי מגורים שלא תפחת מ-10 שנים.
לדברי עומר זיו, מנהל מינהלת ההתחדשות העירונית בבת ים, "המינהלת בוחנת תוכניות לחיזוק החוסן הקהילתי ולמניעת הדרה של תושבים ותיקים, כחלק מתהליך ההתחדשות. מטרותיה המרכזיות של התוכנית הן חיזוק החוסן הקהילתי בעיצומו של התהליך, ובעתיד חיזוק תחושת השייכות לשכונה, הזהות השכונתית ושמירה על האוכלוסייה הוותיקה. זאת, לצד קליטה טובה של האוכלוסייה הנכנסת, תוך חיבור התושבים חדשים לזהות הקיימת, להון האנושי ולמארג הקהילתי ויצירת חיבורים וקשרים בין התושבים החדשים לוותיקים".
פורסם לראשונה: 00:00, 19.12.25
