מתל אביב, דרך זיכרון יעקב ואור עקיבא ועד נס ציונה: לא מעט יזמים, שזכו במכרזי מדינה ושילמו מאות מיליוני שקלים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), גילו בשנים האחרונות שהקרקע שרכשו אינה ניתנת לבנייה. רק לאחרונה עדכנו רמ"י והמשרד להגנת הסביבה כי חלק מהקרקעות ששווקו במתחם שדה דב בצפון-מערב תל אביב, המיועדות להקמה של השכונה היוקרתית המדוברת החדשה שאמורה לכלול כ-16 אלף דירות, אינן בשלות לבנייה בעקבות זיהום בקרקע.
המקרה בשדה דב הוא, כך נראה, הוא סימפטום: לפי נתוני המשרד להגנת הסביבה שפורסמו לאחרונה, כ-1.4 מיליון יחידות דיור בישראל מעוכבות בשל זיהומי קרקע, שהן כ-42% מכלל הדירות המתוכננות. אבל סוגיית הזיהום אינה הסיבה היחידה לעיכובים בבנייה - מתווספות אליה סיבות כגון קרקעות ששווקו ללא תשתיות או ללא תיאום עם הרשויות המקומיות.
בדוח מבקר המדינה ממאי 2023 בנושא "תכנון ושיווק של קרקעות למגורים" עלתה תמונת מצב מדאיגה, לפיה כ-35% מתוך 324 תוכניות מגורים שאושרו ביוזמה ציבורית בין השנים 2017-2021 היו תקועות בשל חסמים שונים. 95 תוכניות, הכוללות כ-140 אלף יחידות דיור, נעצרו כבר בשלב השיווק, ו-16 תוכניות נוספות עם כ-43 אלף יחידות דיור נתקעו בשלב היתרי הבנייה.
"מחלוקות עמוקות"
גם בזיכרון יעקב התגלעה מחלוקת בין יזמים שזכו במכרזי מדינה לרמ"י. בחודש שעבר הגישו החברות אלקטרה השקעות, ביג מרכזי קניות וצ.פ. חברה לבניין תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה כנגד מדינת ישראל ורמ"י בהיקף של כ-343 מיליון שקל. התביעה הוגשה בגין הטעיה חמורה, הפרת חוזים והתנהלות חסרת תום לב במכרזי קרקע בשכונת זכרונה.
על פי כתב התביעה, רמ"י פרסמה בשנים 2021-2022 מכרזים לשיווק מקרקעין בהיקף של מאות יחידות דיור ודיור מוגן, תוך הצגת מצג לפיו מדובר בקרקעות זמינות לבנייה, וקביעת התחייבות חוזית להשלמת הבנייה בתוך 48 חודשים. בפועל, כך נטען, כבר במועד פרסום המכרזים ידעה רמ"י כי קיימות מחלוקות עמוקות, מתמשכות ורבות שנים בינה לבין המועצה המקומית זיכרון יעקב, אשר מונעות את ביצוע עבודות הפיתוח הנדרשות ומהוות חסם למימוש הפרויקטים.
לטענת התובעות, המדינה שיווקה קרקעות ביודעה שאין כל היתכנות לפיתוחן, גבתה מאות מיליוני שקלים מהיזמים, ולאחר הזכייה הותירה אותם להתמודד לבדם עם סכסוך בין רשויות שאין להם כל שליטה עליו. התובעות תארו מציאות אבסורדית, במסגרתה שילמו סכומי עתק עבור זכויות חכירה, אך נותרו ללא יכולת לקדם את הפרויקט.
כתב התביעה מותח ביקורת על התנהלות רמ"י כגוף שלטוני, וטוען להפרה בוטה של חובת הגילוי, חובת ההגינות וחובת תום הלב המוגברת החלה על המדינה. לטענת התובעות, מידע מהותי בדבר היעדר היתכנות לפיתוח, סירוב המועצה לקדם תשתיות, והיקף המחלוקות בין הגופים הוסתר מהיזמים ולא הובא לידיעתם במסגרת מסמכי המכרז.
עו"ד שמואל שובצילום: איתמר סיידאלדברי עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות' המייצג את היזמים, "מדובר בדפוס חוזר ומטריד. רמ"י ממהרת לשווק קרקעות כדי לעמוד ביעדים ולהזרים כספים לקופת המדינה, אך מתעלמת ממצב הבשלות של הקרקע. יזמים שמשלמים מאות מיליוני שקלים מוצאים את עצמם מול חומה של בירוקרטיה, סכסוכים בין רשויות וחסמי תשתית שהיו ידועים מראש. היא לא יכולה לגבות מחירי פרמיום על קרקעות ואז להפנות את היזמים לרשות המקומית כשהדברים נתקעים. האחריות היא שלה".
"יזמים שמשלמים מאות מיליוני שקלים מוצאים את עצמם מול חומה של בירוקרטיה, סכסוכים בין רשויות וחסמי תשתית שהיו ידועים מראש"
"המגרש אינו בשל"
במקרה נוסף באוקטובר 2025 הגישה חברת רמי שבירו תביעה בסך 39 מיליון שקל נגד רמ"י ועיריית נס ציונה. שבירו זכתה ביוני 2024 במגרש להקמת 212 יחידות דיור ושילמה 218.7 מיליון שקל. לאחר הזכייה התברר, לטענתה, שהמגרש "אינו בשל לתחילת תכנון ורישוי". העירייה סירבה לשתף פעולה בהנפקת היתרי בנייה ואף הודיעה שאין טעם להגיש בקשות כל עוד לא נחתם "הסכם גג" , תנאי שלא הופיע כלל במסמכי המכרז. העיכוב המצטבר: 31 חודשים מעבר לתקופה הסבירה. דיון בנושא נקבע לחודש מאי הקרוב.
ביבנה, החברות י.ח דמרי, בוני התיכון, מגידו י.ק, עמרם אברהם, גשם למשתכן, עופר אהרון, מבנים ונתיבים וחברת טריסון ייזום ובנייה הגישו עתירה במרץ 2023 נגד רמ"י בגין שינויים שחלו בין חוברת המכרז לחוזה התשתיות, זאת על רקע אי הסכמות בין רמ"י לעיריית יבנה, ושיווק המכרז ללא סיכום מוקדם עם העירייה, שהתנגדה למכרז. בנובמבר 2024, כשנתיים לאחר העתירה, הגיעו העירייה ורמ"י להסכמות שאפשרו שיווק מחדש של קרקעות ביבנה מזרח, לאחר הסרת חסמי תשתית.
בבת ים שיווקה רמ"י 290 יחידות דיור במסגרת מכרז דיור מופחת. העירייה התנגדה למכרז וסירבה לקדם הליכי תכנון ורישוי למתחם בגין אי אפשרות לסלילת כביש גישה לאתר עקב צורך בפינוי שכונת קראוונים ועלויות פיצוי שנדרש לשלם למפונים ותשלומי הוצאות נוספות לגביהן היו מחלוקות. חברת א. אלרואי (חברת בת של שבירו) נאלצה להגיש עתירה לבית המשפט בעניין. הסוגיה נפתרה בפשרה.
גם בשכונת אור ים באור עקיבא, חברת שגראוי ליבוביץ', שזכתה במכרז רמ"י בדצמבר 2021 להקמת 168 יחידות דיור ושילמה 128 מיליון שקל, הגישה ביוני האחרון תביעה בסך 9.5 מיליון שקל. החברה גילתה שמשרד הבריאות חוסם היתרים בשל אי-כשירות מתקן השפכים בחדרה לקלוט תוספת בנייה - בעיה שהייתה ידועה בזמן השיווק. במקביל, העירייה טענה שרמ"י לא העבירה כספים למבני ציבור. ההיתר התקבל באיחור של כשנה, בעוד שלטענת היזמים, ריביות המימון קפצו מ-4.5% ל-6.5%.
"מחיר כבד"
דוגמה נוספת התרחשה בהרצליה ב-2021. עיריית הרצליה, בראשות ראש העיר דאז משה פדלון, יצאה בצעד חסר תקדים ופרסמה קמפיין ציבורי שכותרתו "אזהרת השתתפות במכרזי רמ"י", שבו הזהירה יזמים שלא לגשת למכרז ל-733 יחידות דיור במתחם קריית שחקים. "יזם שיזכה במכרז שם כספו על קרן הצבי", כתבה העירייה, והבהירה כי אין תשתיות מים, ביוב, חשמל ותחבורה ולכן לא ינפיקו היתרי בנייה.
במעלות תרשיחא התגלעה בשנת 2020 מחלוקת בין רמ"י לעירייה בגין שיווק 509 יחידות דיור במסגרת מכרז מחיר מופחת, לטענת העירייה, ב"מחיר רצפה", וללא תיאום עמה. לטענת העירייה, ההשקעה בעלויות הפיתוח הייתה מזערית והייתה עלולה להפוך את השכונה לשכונת שיקום בזמן קצר. ראש העיר הורה להקפיא מתן היתרי בנייה למכרז.
שמוליק כהןצילום: דובי שמחי"לעיכובים במימוש קרקעות למגורים יש מחיר כבד", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קי SK שמאות. "כל חודש של עיכוב תכנוני או ביצועי מתגלגל ישירות לעלייה בעלויות המימון של הפרויקט, עיכוב של 3 שנים במימוש הקרקע עלול להוסיף עלות ממוצעת של 50-100 אלף שקל לכל דירה, כך שבסופו של יום אלה הרוכשים שמשלמים את המחיר".
"עיכוב של 3 שנים במימוש הקרקע עלול להוסיף עלות ממוצעת של 50-100 אלף שקל לכל דירה, כך שבסופו של יום אלה הרוכשים שמשלמים את המחיר"
לדבריו, "מעבר לכך, אי הוודאות המתמשכת בהתנהלות מול רמ"י מאלצת יזמים להגדיל את מרווחי הביטחון שהם מגלמים במחירי הדירות, כך שגם כאן הציבור נושא בנטל. ברקע, נפגעת גם האמינות של רמ"י כגוף סטטוטורי: כשיזם לא יודע אם ההתחייבויות של המדינה יכובדו בזמן, קשה לנהל תכנון פיננסי וסיכוני שוק בצורה אחראית והתוצאה היא פחות פרויקטים, יותר עיכובים וגל התייקרויות".
עפרה חדדצילום: אפרת טרבלסיעפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל טוענת כי "המדינה, שפועלת באמצעות רמ"י, טוענת כי היזמים הם אלה שמעלים את מחירי הדירות. בפועל, דווקא שיווק קרקעות שאינן בשלות, שמחייב את היזמים לשאת בעלויות מימון של מיליונים לאורך שנים, הוא זה שמגולגל בסופו של דבר על רוכשי הדירות".
רמ"י: "מקדמים פתרונות לחסמים שונים"
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "ככלל, רשות מקרקעי ישראל משווקת קרקע מתוכננת המאושרת לבנייה. במסגרת ההיערכות לשיווק, מקדמת הרשות פתרונות לחסמים שונים. במקום שנדרש, מגיעים להסכמות עם הגורמים השונים ביחס לאותה קרקע. הרשויות המקומיות אחראיות על פיתוח הקרקע בתחומן. שיווק הקרקע נעשה בדרך של תשלום אגרות והיטלי פיתוח. במקום שיש צורך, הרשות מסייעת, והשיווק נעשה בדרך של הסכמי פיתוח עם הרשויות המקומיות, בהם רשות מקרקעי ישראל גובה את התשלום עבור הפיתוח ומעבירה אותו לגורם המפתח.
"הקרקע בשדה דב עברה תהליך של טיהור קרקע עד לקבלת אישור המשרד לאיכות הסביבה של NFA על היעדר דרישות נוספות. החשש לזיהום נוסף עלה רק לאחר השיווקים ולא נדרשה בדיקה לקיומו על ידי המשרד להגנת הסביבה עד לאחר השיווק. בזיכרונה הקרקע שווקה בהתאם לתוכנית בתוקף ובדרך של תשלום אגרות והיטלים. הרשות המקומית התנגדה לתוכנית, אך ההתנגדויות שלה נדחו בוועדות התכנון. במסגרת המכרז שוקפה למציעים עמדת הרשות המקומית, וכל מי שהציע הצעה למכרז היה מודע לעמדת הרשות. הוצאת היתרי בנייה נמצא באחריות מוסדות התכנון.
תגובת רמ"י: "הרשות רואה חשיבות רבה בהגדלת היצע יחידות הדיור, תוך שיתוף פעולה מלא עם הרשויות המקומיות והנגשת כל המידע הרלוונטי במסגרת הליכי המכרז"
"בנס ציונה הקרקע שווקה בהתאם לתוכנית בתוקף, בדרך של תשלום אגרות והיטלים ובתיאום מלא עם הרשות המקומית. מימוש הבנייה מתבצע בהתאם לתקנון התוכנית, אשר היה ידוע לפני סגירת המכרז והיווה חלק ממסמכי המכרז. היזמים שנגשו למכרז היו מודעים ללוחות הזמנים הצפויים של הביצוע בהתאם לשלביות קידום התוכנית. ביבנה הקרקע מהווה חלק מהסכם הגג שנחתם בין הרשות לעיריית יבנה. הקרקע שווקה בהתאם לתוכנית בתוקף, בדרך של תקציב פיתוח ובתאום מלא עם הרשות המקומית. הרשות רואה חשיבות רבה בהגדלת היצע יחידות הדיור, תוך שיתוף פעולה מלא עם הרשויות המקומיות והנגשת כל המידע הרלוונטי במסגרת הליכי המכרז".
פורסם לראשונה: 00:00, 18.03.26
