הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פרסמה לאחרונה סקר המתייחס למצב שוק השכירות בישראל, לפיו שיעור השוכרים נמצא בעלייה אל מול שיעור בעלי הדירות שנמצא בירידה. בתקופה שבה שכר הדירה ממשיך לטפס באופן עקבי ודווקא מחירי הדירות מציגים האטה מסוימת, נשאלת השאלה מה מכביד יותר על ההוצאה החודשית של משק בית בישראל – שכר דירה או תשלום משכנתה?
במילים אחרות: מה יותר יקר, החזר המשכנתה החודשי או שכר הדירה החודשי עבור דירה דומה באותה שכונה? לתשובה משמעות קריטית לשוק הדיור וככל שהחזר המשכנתה החודשי גבוה משכר הדירה הוא ידחוף זוגות צעירים לכיוון השכירות.
בדיקה שביצעה עבור "ממון" חברת בסט קרדיט משכנתאות ופיננסים חושפת פערים של אלפי שקלים בחודש בין החזרי המשכנתה לדמי השכירות בגין דירות 4 חדרים בשכונות נבחרות ב-10 ערים מרכזיות. למעשה, הפערים בין החזרי משכנתה לעומת שכר הדירה מקשים על הישראלים לרכוש נכס, וכך יש מי שמעדיף או שאין לו ברירה לשכור.
הנתונים מבוססים על עסקאות שדווחו לרשות המיסים בחצי השנה האחרונה עם חישוב החזרי המשכנתה לפי 65% מימון ל-30 שנה, כאשר ההנחה היא שרוב הציבור לוקח מסלול מימון בסביבות מחיר זה. דמי השכירות נבדקו לפי תשואה ממוצעת ולוחות המודעות בשוק. על צידה השני של המטוטלת הציבה הבדיקה את דמי השכירות החודשיים הממוצעים בשכונה לדירת 4 חדרים. דמי השכירות נבדקו לפי שילוב של מודעות שכירות מהשטח ומלוחות מוכרים בישראל.
הממצא המרכזי שעולה מהבדיקה הוא כי ברוב האזורים שנבדקו זול יותר לשכור דירה מאשר החזר המשכנתה החודשי. הנתונים מעלים כי בשכונת פסגת אונו בקריית אונו הפער בין דמי השכירות החודשיים להחזר המשכנתה החודשי הוא הגבוה ביותר ועומד על סכום של 3,397 שקל. אחריה בית הכרם ירושלים, שם הפער עומד על 3,018 שקל. בשיכון בבלי תל-אביב הפער עומד על סכום של 2,327 שקל ובחדרה על 1,706 שקל.
בן עמי יעקבבשכונת עיר היין באשקלון הפער עומד על 1,241 שקל ובשכונת שמעון פרס בנהריה על 853 שקל. ברמות בבאר שבע הפער בין דמי השכירות להחזרי המשכנתה עומד על 600 שקל ובנאות אפק בקריית ביאליק על 353 שקל. בבית בפארק באור יהודה הפער הוא 297 שקל ובחצרות המושבה בבאר יעקב הבדיקה מראה כי תשלום המשכנתה החודשי נמוך רק ב-23 שקלים מדמי השכירות. באר יעקב היא היחידה מבין הערים שנבדקו שבה השכירות יקרה יותר מהמשכנתה.
"למרות שמחירי השכירות עלו בשנה האחרונה ביותר מ-6%, מחירי הדירות הגבוהים עדיין מכריעים את השוק כי ברוב המקומות דמי המשכנתה החודשיים גבוהים באחוזים ניכרים מדמי השכירות החודשיים", מסביר יועץ המשכנתאות בן עמי יעקב, מייסד ומנכ"ל חברת בסט קרדיט שערכה את הבדיקה. לדבריו, "לעיתים מדובר בפער של אלפי שקלים בחודש".
משכנתאות במימון גבוה
הבדיקה ניסתה לענות על השאלה האם הציבור משועבד לבנק. היא מעלה כי כמעט מחצית מהישראלים לוקחים משכנתה המוגדרת "מסוכנת". הנתונים משקפים את מצבו הלא פשוט של הציבור הישראלי הנוטל הלוואות לדיור, לפיהם החזרי המשכנתה התייקרו ב-36% בין השנים 2023-2025, מאז החל בנק ישראל להעלות את שיעורי הריבית.
על פי נתוני הבנק המרכזי, כשלושה רבעים מסך המשכנתאות החדשות שניטלו היו באחוז מימון גבוה של החל מ-45%, ורק רבע מסך המשכנתאות היו מתחת שיעור זה. בנוסף, לפי דוחות בנק ישראל מהשנתיים האחרונות, כמעט מחצית מהישראלים נטלו משכנתה המוגדרת כמסוכנת על פי הקריטריונים של הבנק, כלומר מעל 30% יחס החזר המושפע מיכולת ההשתכרות שלהם.
"אם לפני שלוש שנים על כל מיליון שקל משכנתה ל-30 שנה ההחזר החודשי המינימלי היה כ-3,800 שקל לחודש - היום על אותם מיליון שקל ההחזר החודשי המינימלי עומד על 5,200 שקל בחודש", אומר יעקב.
לדברי שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, "השאלה כאן היא ההון העצמי שיש לאדם ולאן הוא שואף להגיע עם הכסף שיש לו. אם ניקח לדוגמה אדם עם הון עצמי של 2 מיליון שקלים, שרוצה לקנות דירה משפחתית בתל אביב או במרכז הארץ, ברור שסכום כסף זה לא יספיק. עדיף לו במקרה זה ליהנות אפילו מריבית בנקאית שתניב לו בסביבות 100 אלף שקל בשנה ותכסה לו את השכירות, במקום לקחת משכנתה על לפחות עוד 2 מיליון שקלים, שעליה הוא ישלם בתנאים הנוכחיים כ-5.5% ריבית בממוצע והחזר חודשי של כ-11 אלף שקל לאורך שנים".
קמיל מוסיף כי "צריך גם לזכור שאנחנו מדברים על תקופה כלכלית מורכבת. אפשר למצוא הזדמנויות כשהמחירים יורדים, מה שמקטין את גובה הסיכון של המשכנתה. לחילופין, בעניין השכירות, לא רק שכר הדירה הוא מרכיב מרכזי אלא גם היעדר ההגנה על השוכרים כמו למשל באירופה. ייתכן ששוכרים יידרשו לנדוד כל שנה לדירה אחרת, תחת התניות קיימות בחוזה השכירות, כולל השלכות משפחתיות כמו מעבר ילדים בין מסגרות חינוך, נגישות לעבודה וכדומה".
הריבית והנטל הכבד
הבדיקה חושפת פערים גבוהים בעיקר באזורי הביקוש בין דמי השכירות החודשיים בגין דירת 4 חדרים לבין החזרי המשכנתה החודשיים. לדברי דן קצ'נובסקי, מומחה למימון ומנכ"ל מרכז הנדל"ן, "כאשר הריבית עלתה בחדות, עלויות המימון של רכישת דירה זינקו משמעותית, במיוחד באזורי הביקוש כמו ירושלים, תל אביב וקריית אונו".
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכללדבריו, "הפער בין המשכנתה לשכירות הפך לבלתי נסבל עבור משפחות רבות. המסקנה היא שברכישת דירה חייבים לבחון לא רק את המחיר אלא בעיקר את עלות המימון לאורך זמן, כולל כל המסלולים והסיכונים שבהם. ריבית גבוהה יכולה להפוך עסקה טובה על הנייר לנטל כבד שנים קדימה".
"בעבר, השקעה ברכישת דירה הייתה כדאית לטווח הקצר באופן מובהק בגלל שחווינו מעל עשור של עליית מחירים", הוא מוסיף. "אבל בשל ההשפעות האינפלציוניות והביטחוניות — ראינו ירידת מחירים בשנה החולפת. לכן אני כבר לא חושב שאפשר לבנות היום על עליית מחירי הנדל"ן באופן ודאי, כאשר גם הריבית מייקרת את ההשקעה".
קצ'נובסקי מסביר כי "מבחינה כלכלית יותר נכון לשכור מאשר לקנות, אבל בסוף זה עניין של חלופות. קיים עדיין פער מאוד גדול בין מחירי הדירות למחירי השכירות, ובגלל זה התשואה על ההשקעה נמוכה. כשאנחנו מדברים על דירה למגורים, הרבה פעמים ההחלטה מונעת מסנטימנט פסיכולוגי ולא כלכלי".
לדבריו, "בצד הכלכלי נטו עדיף להשקיע את הכסף מתשואת השכירות, למשל בדירה להשקעה במקומות אחרים או בשוק ההון לאורך זמן. בכל מקרה, השקעה בנדל"ן היא חלק מפורטפוליו שנועד לפזר סיכונים בניגוד לשמירה על הכסף הפנוי בחשבון הבנק, מבלי להשקיע אותו ומצד שני לשלם ריבית על המשכנתה, זאת התנהלות פחות כלכלית".
חיים פרוימוביץ'צילום: דירה להשכירחיים פרוימוביץ', יו"ר החברה הממשלתית דירה להשכיר, אומר כי "בעשור האחרון גדל מספר דירות השכירות בישראל בקצב כפול מזה של דירות הבעלות - 3.5% לעומת 1.9% בשנה. עבור חלק גדל והולך מהציבור, ובפרט בקרב הצעירים ותושבי המרכז, שכירות היא לא רק ברירת מחדל, היא בחירה מושכלת. הדור הקודם גדל על התפיסה שבעלות על דירה היא הביטחון הכלכלי האולטימטיבי אבל המציאות השתנתה. מחירי הדירות שזינקו והריביות הגבוהות הפכו את המשכנתה לנטל כבד שלא כולם יכולים לשאת. שוק דיור מאוזן הוא שוק שמציע מגוון אמיתי של אפשרויות".
