הטלטלה ועננת אי-הוודאות המרחפת מעל ענף ההייטק הישראלי בחודשים האחרונים כבר אינן נשארות רק במסדרונות חברות הטכנולוגיה, והפגיעה המיידית של המשבר מסתמנת גם בשוק הנדל"ן המניב. אחרי שנים שבהן חברות הטכנולוגיה היו מנוע הביקוש המרכזי לשטחי משרדים בישראל, והקפיצו את מחירי השכירות לשיאים, השוק מתחיל לחשב מסלול מחדש לנוכח צמצומי כוח האדם, האטת הגיוסים והטמעת כלי בינה מלאכותית (AI) המפחיתים את הצורך בשטחי עבודה גדולים.
יניב לוטרינגר, מנכ"ל JLL ישראל, השלוחה המקומית של ענקית הנדל"ן הבינלאומית, מעריך כי גם אם הפגיעה אינה מתורגמת מיידית בכל הנכסים – בעיקר בשל חוזי שכירות קשיחים וארוכי טווח – חברות רבות כבר בוחנות מחדש את היקף השטחים שהן צריכות ומחפשות דרכים אגרסיביות לצמצום עלויות.
1 צפייה בגלריה
"בפ"ת, רעננה, הרצליה, ובני ברק רואים שטחים פנויים שלא מצליחים למצוא להם פתרון, ומחירים שיורדים"
(צילום: Shutterstock)
"החברות נהיו הרבה יותר רגישות לעלות הנדל"ן, לשאלה כמה שטח הן באמת צריכות, ואיך נכון להשתמש בו", מסביר לוטרינגר. לדבריו, בחלק מהמקרים חברות מנסות להוציא שטחים להשכרת משנה, ובמקרים אחרים הן מבצעות בפועל הדממה של שטחים, סוגרות קומה או אזור במשרד, ובכך מצמצמות הוצאות חשמל ותפעול, גם אם הן עדיין מחויבות לחוזה השכירות המקורי.
יניב לוטרינגרצילום: אמיר לוילוטרינגר מדגיש כי ההשפעה אינה אחידה. באזורי הביקוש המרכזיים במרכז תל-אביב השינוי מתון יותר, משום שהביקוש לשטחים איכותיים (Class A) עדיין קיים וחברות רוצות להישאר קרובות לאקוסיסטם העסקי.
אולם מחוץ לתל-אביב התמונה קודרת בהרבה: "בפתח תקווה, רעננה, הרצליה ובני ברק זה כבר לא מה שהיה. רואים שטחים פנויים, שטחים שלא מצליחים למצוא להם פתרון, ומחירים שיורדים". לדבריו, המגמה הזו הולכת ומתחזקת, ואחת התוצאות שלה היא מעבר מואץ של חברות לחללי עבודה גמישים, המאפשרים להן להתאים את היקף המשרדים לצרכים משתנים וללא התחייבויות ארוכות טווח.
המשבר בדרך?
בעוד ששוק המשרדים כבר מרגיש את המשבר בהייטק, בשוק הדיור הפרטי והמגורים התמונה מורכבת יותר והחשש הוא בעיקר מהעתיד. במשך שנים עובדי ההייטק, שנהנו משכר גבוה, בונוסים חריגים ואופציות, היו מנוע מרכזי של ביקושים לדירות יוקרה ופרויקטים חדשים במרכז הארץ, ותידלקו במידה רבה את עליית המחירים.
כעת, משנכנס הענף לתקופת דשדוש, עולה השאלה עד כמה יציב שוק המגורים באזורי הביקוש – תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה ורמת השרון – שם נתח משמעותי מהרוכשים והשוכרים מגיע מענף זה. עם זאת, בענף הנדל"ן מדגישים כי לפחות בשלב זה, מוקדם לדבר על ירידות מחירים דרמטיות במגורים, וההשפעה הראשונית היא בעיקר האטה בקצב העסקאות ודחיית רכישות.
"פיטורי עובדים בענף ההייטק בהחלט עשויים להשפיע על שוק הדיור, ובמיוחד על אזורי הביקוש", אומר שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "אבל למרות החשש, חשוב להיזהר מהסקת מסקנות דרמטיות מדי. מרבית המפוטרים אינם נאלצים למכור את דירותיהם באופן מיידי. לרבים מהם יש חסכונות, פיצויי פיטורים ונכסים נוספים, ולכן ההשפעה העיקרית היא על רכישות עתידיות שנדחות או מתבטלות, ולא על גידול חד בהיצע הדירות למכירה".
לדברי דנוס, גם אם חלק מעובדי ההייטק ייצאו זמנית מהשוק, ההיצע בישראל עדיין מוגבל, וקבלנים יתקשו להוריד מחירים בשל עלויות המימון והבנייה הגבוהות. "במקרים רבים הם יעדיפו להציע הטבות ומבצעי מימון במקום הורדות מחיר חדות", הוא אומר ומוסיף כי השוק הנוכחי שונה מאוד מזה שאפיין את תקופת הגאות של השנים האחרונות: "היום השוק מונע פחות על ידי אופטימיות וציפייה לרווחי הון, ויותר על ידי צרכים אמיתיים של מגורים. משפרי דיור, זוגות צעירים ומשפחות חוזרים בהדרגה לשוק".
מעדיפים להמתין
מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, מסביר כי הפיטורים בענף ההייטק אכן יכולים להשפיע על שוק הנדל"ן, אבל הביקושים מושפעים משילוב של גורמים נוספים, לא רק כלכליים כי אם גם פסיכולוגיים. "לצד הריבית והאבטלה, יש גם השפעה משמעותית למצב הרוח הלאומי ולתחושת הביטחון של הציבור", הוא אומר. "בתקופה של מלחמה וחוסר ודאות, גם מי שמסוגל כלכלית לרכוש דירה מעדיף לעיתים להמתין. קשה להתחייב למשכנתא ארוכת טווח כשיש חוסר ודאות אישי ולאומי".
מאור דואקצילום: יח"צדואק מציין כי שני המשתנים המרכזיים שמשפיעים כיום על שוק הדיור הם הריבית ושיעור האבטלה. "ככל שהריבית נמוכה יותר ושוק העבודה חזק יותר, כך גדל התמריץ לרכוש דירה", הוא אומר. לדבריו, מוקדם לקבוע שפיטורי ההייטק יובילו לירידות מחירים. "שוק העבודה בישראל עדיין חזק יחסית, ובמקרים רבים עובדים שמסיימים את עבודתם בהייטק מצליחים להשתלב מחדש במשרות אחרות בתוך זמן לא רב. בנוסף, עצם הציפייה להורדת ריבית בהמשך הדרך כבר משפיעה לטובה על הסנטימנט בשוק ומעודדת חלק מהרוכשים להתחיל לבחון עסקאות מחדש".
גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה, מזכירה כי בתקופה האחרונה נרשמה האטה בעסקאות המקרקעין עוד לפני המשבר בהייטק. "מדובר בשילוב של גורמים - סביבת ריבית גבוהה לאורך זמן, חוסר ודאות כלכלית והמתנה של חלק מהרוכשים להתפתחויות", היא אומרת. לדבריה, יש אזורים שבהם השפעת פיטורי ההייטק עשויה להיות מורגשת יותר, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ שבהם שיעור גבוה מהרוכשים מועסק בענף, אך באזורים אחרים מדובר בהשפעה שולית יחסית. "מוקדם להעריך שגל פיטורי ההייטק כשלעצמו משנה מהותית את רמות הביקוש או את מגמת המחירים", היא מדגישה.
למרות המצב בענף ההייטק וחרף הקיפאון שבו מצוי שוק הנדל"ן כבר תקופה ארוכה, בשטח מדווחים על עסקאות שממשיכות להיסגר בקרב אנשי ההייטק. עידן יסקולקה, בעלי קבוצת אפולו העוסקת בשיווק דירות מקבלן ודירות יד שנייה, מספר כי בחודשים האחרונים בוצעו מספר עסקאות משמעותיות בצפון תל אביב ורמת אביב, חלקן על ידי אנשי הייטק. בין היתר נמכרה דירת 5 חדרים ברחוב בורלא בשכונת למד הוותיקה בכ-5.68 מיליון שקל לזוג הייטקיסטים, ודירה נוספת בשכונת נופי ים נמכרה בכ-5.1 מיליון שקל, גם היא לרוכשים מענף ההייטק. לדבריו, מי שמחזיק בהון עצמי וביציבות תעסוקתית עדיין ממשיך לחפש הזדמנויות.
אחת התקוות בשוק הנדל"ן היא שחוסר הוודאות והמחירים במרכז יסיט משקיעים ורוכשים לפריפריה. בחברת גשם החזקות דיווחו כי פרויקט שורשים בקריית אתא מכר כ-35% מהדירות בתוך 48 שעות בלבד, עוד לפני פתיחת השיווק לציבור הרחב. לדברי שון שאול נתנאי, סמנכ"ל השיווק של החברה, דווקא על רקע חוסר הוודאות במרכז הארץ, רוכשים רבים מחפשים הזדמנויות במחירים נמוכים יותר בפריפריה. "השילוב בין המיקום, התכנון והשכונה המתפתחת ממשיך למשוך משפחות, זוגות צעירים ומשפרי דיור", הוא אומר.
מיכל גורצילום: לילך רזמיכל גור, מנכ"לית קבוצת פרץ בוני הנגב, מעריכה שפיטורי הענק לא ישפיעו על הביקושים לרכישת דירות במעגלים השני והשלישי סביב תל אביב, כגון הערים לוד, רחובות, אשדוד, אשקלון ואף באר שבע, שכן אלה אזורים שאינם מרכזים עניין בקרב קהילת ההייטק ומחירי הדירות בהם נעים בין 1.5-3 מיליון שקל בלבד. לדבריה, "אנחנו מראש בוחרים לבנות בערים אלו דירות שמתאימות ליכולת הרכישה של המעמד הבינוני, ובשבועות האחרונים אנחנו לא מזהים שינוי במגמה אלא להפך, קצב המכירות יציב ביחס לתקופה ואף מתחילה להסתמן התאוששות קלה בעקבות הורדת הריבית הנוספת".
