בעידן שבו מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה בישראל נשחק בהדרגה, ההתחדשות העירונית מבססת את מעמדה כמנוף הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן למגורים. המעבר מהתערבויות נקודתיות לתכנון מחדש של שכונות שלמות, מגלם תמורה תפיסתית עמוקה באופן שבו ישראל מתכננת את עתידה העירוני.
המדינה עוברת לגישה שאינה מסתפקת בהרחבת היצע הדיור בתוך הרקמה הבנויה הקיימת וייעול ניצול הקרקע, אלא שואפת להחיות את המרחב האורבני כולו באמצעות תהליכי התחדשות מקיפים ומושכלים. אלו מבטיחים שיפור ממשי ברמת חיי התושבים, לצד ערכים נוספים כגון חיזוק הזהות השכונתית ועיצוב נוף עירוני איכותי.
בעזרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושמאית המקרקעין זרית גלי שבח מלשכת שמאי המקרקעין נבנה עבור ynet ו"ידיעות אחרונות" מדד חדש ששם זרקור על השכונות המתחדשות של ישראל - בהן צפויה המדינה להרוס את רוב דירות השיכון הישנות, ובמקומן לבנות אלפי דירות חדשות.
המדד מציג את המצב הקיים בשכונה מבחינת האלמנטים המרכזיים שלה: מצב הדיור הקיים, כמות שטחי הציבור, השטחים הירוקים ושטחי המסחר, הצפיפות הקיימת לדונם, מוסדות החינוך ואופי האוכלוסייה; מנגד, מה יהיה המצב החדש בשכונה לאחר תהליכי ההתחדשות, כולל התמורות שיקבלו הדיירים, אופן פיתוח התשתיות ושינוי חזותה של השכונה. כמו-כן, המדד בוחן את השפעות תהליכי ההתחדשות ופיתוח התשתיות על גזרת המחיר.
השכונה החמישית בסדרת השכונות המתחדשות היא אחת המיוחדות שבהן, עם חיבור היסטורי להקמת המדינה. מדובר בשכונת יד התשעה בהרצליה, שהחלה כמעברה בשם "שובאקי" על שם חמולה בדואית שישבה על קרקעותיה לפני שנקנו על ידי הפעיל הציוני יהושע חנקין, ובה צולם הסרט המיתולוגי "סאלח שבתי", מסרטי הקאלט הגדולים בתרבות הישראלית, שעסק בקשיי הקליטה של העולים החדשים בישראל.
בשכונה חבויים סיפורים המסמלים מורשת ישראלית וציונית, החל מתולדותיה של המעברה שהוקמה במקום, דרך שיקום העולים שהגיעו אליה ועד סיפורם של תשעת היהודים מבצרה בעיראק שהואשמו בריגול ונתלו בפומבי, ועל שמם נקראת השכונה. כעת עוברת השכונה, שהלכה ונחלשה עם השנים, תהליך משמעותי של התחדשות עירונית, המהווה נדבך נוסף בסיפורה.
השכונה
שכונת יד התשעה ממוקמת בצפון-מזרח הרצליה, סמוך לגבול עם רעננה וכביש 531. מדרומה נמצאת שכונת נווה עמל, ממזרח שטחי השיפוט של רעננה והגבול המערבי הוא רחוב דרך ירושלים. השכונה נקראה בראשית דרכה שכונת "שביב". ב-1969 שונה שמה לשכונת יד התשעה.
השכונה הוקמה ב-1950 כמחנה מעבר לעולים חדשים. ב-1953, כשהגיעו עולים נוספים, הוסב שמה לשביב. על הקרקעות התיישבו עולים חדשים מטורקיה, אתיופיה, צפון אפריקה, רוסיה ותימן. לקראת סוף שנות השישים של המאה הקודמת, החלו להקים בשכונה את מבני השיכון הראשונים שכללו 4-3 קומות עם דירות קטנות.
שכונת יד התשעה כיום. בסוף התהליך יגדל מספר התושבים בשכונה ל-14,770
(אסף פרידמן)
כמו עשרות שכונות אחרות בארץ, גם בשכונה זו נערך בשנות השמונים פרויקט שיקום השכונות, שבמסגרתו שוקמו התשתיות בשכונה, שופצו מדרכות וכבישים והוקם גן ציבורי גדול. ב-2001 התרחבה עוד יותר השכונה, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה אישרה תוכנית להקמת כ-1,200 דירות בנות 50 מ"ר, והסדירה אפשרות להגדלת דירות לשטח של עד 120 מ"ר.
לפני כעשר שנים הכריזה הרשות המקומית על הכוונה לחדש את השכונה בדרך של התחדשות עירונית, ונעשו מספר ניסיונות שלא צלחו. לפני כשלוש שנים הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשיתוף עיריית הרצליה, יזמו וקידמו את התוכנית השכונתית להתחדשות עירונית בגרסתה הנוכחית.
התכנון
לאחרונה אישרה הוועדה המקומית להפקדה את התוכנית השכונתית להתחדשות עירונית, במסגרתה צפויות להיהרס 1,483 דירות שיכון ישנות לטובת הקמה של 4,616 יחידות דיור חדשות. כיום הבניינים בשכונה הם בנייני שיכון ישנים בבינוי מגוון של 5-1 קומות, לרוב ללא מעלית או חניה. התוכנית מציעה בנייה מרקמית בשני מתחמי מימוש - של 10-6 קומות בלב השכונה ובדרומה, לצד שילוב בניית מגדלים בני עד 35 קומות בסמוך לצירים המרכזיים כמו כביש 531 או דרך ירושלים. כמו-כן, התוכנית מציעה פיתוח והוספה של 84 אלף מ"ר לצורכי תעסוקה ומסחר והקמה של מוסדות חינוך חדשים.
עוד בתוכנית: הקמת מעונות סטודנטים עם דירות קטנות בשטח של 55-30 מ"ר. כ-20% מהדירות יהיו בשטח של 80-66 מ"ר ועד 10% מהדירות יהיו גדולות בשטח של 141 מ"ר ויותר. בהחלטת הוועדה המקומית אף נקבעה הקצאה של יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח לצמיתות ובבעלות אחודה.
בשכונה מתגוררים כיום כ-3,500 תושבים, אך עם השלמת תהליכי ההתחדשות העירונית היא צפויה לכלול 14,770 תושבים. הפקדת התוכנית בפועל מתוכננת בתחילת 2027, ולאחריה ייערך דיון בהתנגדויות. אפשר לצפות כי היא תקבל תוקף במהלך אותה שנה, ובשלוש השנים שלאחר-מכן צפויה הרשות המקומית ביחד עם היזמים לעבוד על תוכניות בינוי ופיתוח והוצאת היתרי הריסה ובנייה.
לאחר-מכן, בטווח זמן של 5-3 שנים, יפעלו היזמים להריסת המבנים הישנים ולבניית הבניינים החדשים. עם השלמת הבנייה יבוצע האכלוס. כבר היום אפשר לראות פעילות של יזמים שונים לקידום תהליכי פינוי-בינוי בשטח, בהם החברות NBS ודמרי, הכשרת היישוב ומטרופוליס.
כיום הצפיפות הקיימת בשכונה היא של 5.3 יחידות דיור לדונם. לפי המצב המוצע, הצפיפות תעמוד על 16.6 יחידות דיור לדונם. הצפיפות במתחמי המגורים בלבד עומדת על 10.1 יחידות דיור לדונם, ולאחר ההתחדשות היא תהיה 45.2 יחידות דיור לדונם. משרד גוטמן אסיף אדריכלים, בהובלת עדי אסיף, מוביל את התכנון של תוכנית ההתחדשות רחבת ההיקף בשכונה.
התמורות והמחיר
השטח הממוצע של הדירות בשכונה כיום עומד על כ-60 מ"ר. לפי המדיניות של הרשות המקומית, לדירות הקיימות תתווסף תמורה אחידה בשטח של 12 מ"ר, כולל שטחי הממ"ד. בעלי הדירות הוותיקים צפויים לקבל גם חניה תת-קרקעית ומרפסת בשטח 12 מ"ר.
לפי שמאית המקרקעין זרח, שותפה מייסדת במשרד השמאים שבח-גולדשמיט, כיום דירה ישנה בת 3-2.5 חדרים בשכונה, בשטח של 60 מ"ר, נמכרת תמורת כ-2.2 מיליון שקל ומוצעת לשכירות בכ-5,000 שקל בחודש. "לאחר תהליך ההתחדשות העירונית, צפויה להימכר דירת 72 מ"ר במחיר של כ-2.91 מיליון שקל", אומרת שבח. לדבריה, "דמי השכירות הראויים של דירה כזו צפויים לעמוד על כ-6,800 שקל בחודש".
שמאית המקרקעין זרית שבח, חברת לשכת שמאי המקרקעין. "דמי השכירות הראויים של דירה כזו צפויים לעמוד על כ-6,800 שקל בחודש"
(צילום: יוסף טטרו)
על פי הערכות שווי, ישנה עליית מחירים בשיעור של כ-12.7% במחירי דירות חדשות בנות 4 חדרים בהרצליה ב-4 השנים האחרונות. על כן, מעריכה שבח, כי לאחר תהליך ההתחדשות צפויה דירה ממוצעת חדשה בת 4 חדרים להימכר במחיר התחלתי של כ-3.64 מיליון שקל, כאשר דמי השכירות של דירה כזו צפויים לעמוד על 7,600 שקל.
פיתוח תשתיות ונגישות
במסגרת תהליכי התכנון, ניהלה עיריית הרצליה תהליכים של שיתוף ציבור כדי להבין את הצרכים של תושבי השכונה. התוכנית כוללת העצמת בנייה בסמוך לתחנת המטרו העתידית שתקום מצפון-מערב לשכונה, ותחנת הרכבת הכבדה הקיימת "רעננה מערב". נוסף על כך, מתוכננת הקמה של שבילי אופניים, כולל תשתיות לטעינת אופניים חשמליים וכלי רכב חשמליים. כיום קיימת רק כניסה אחת לשכונה מרחוב הר סיני.
במסגרת תהליכי ההתחדשות, יתווספו לכניסה זו גם כניסה צפונית לרחוב הר סיני, כניסה ברחוב מעפילי מרוקו למרכז השכונה וכניסה שלישית ברחוב זיסו, בצפון השכונה. רחוב מעפילי מרוקו צפוי להפוך לציר משמעותי, שיחבר את השכונה ממערב אל השכונה הקיימת וממזרח אל הבנייה העתידית המתוכננת.
לשכונה מגיעים כיום כמה קווי אוטובוס של חברת מטרופולין מערים שכנות בשרון וכן מגוש דן וממרכז תל-אביב. כך למשל קו 525 של החברה מרעננה לרמת-גן עובר בשכונה. במסגרת פרויקט המטרו המתוכנן, יעבור בסמיכות לה קו M1, וימשיך לשלוש תחנות בהרצליה: שתי תחנות לאורך רחוב בן-גוריון ותחנה נוספת בהרצליה מצפון למרכז הבינתחומי. הקו הקרוב ביותר לשכונה יהיה דווקא בשטח רעננה - תחנת רעננה מערב.
חינוך ותעסוקה
לפי התכנון החדש, מוצעים 60 דונם למבנים ומוסדות ציבור, 30 דונם לשטח ציבורי פתוח ו-80 דונם לדרכים. שטחי הציבור יכללו בתי-כנסת, מוסדות לבריאות ורווחה, מרכזי יום לנוער ולקשישים, מרפאות חדשות ועוד. כיום יש בשכונה שני בתי-ספר - תיכון אחיה (תיכון תורני-דתי) וחטיבת-הביניים רעות לציבור הכללי.
התוכנית מציעה להרחיב את שני בתי-הספר, כך שכל אחד מהם יהיה בית-ספר על-יסודי של 36 כיתות. כמו כן, התוכנית מציעה להקים שלושה בתי ספר יסודיים חדשים עם 24 כיתות כל אחד. כמו כן, בשכונה יש שבעה גני ילדים והתוכנית מציעה הקמה של 33 כיתות גן, רובן בקרקע ציבורית ומיעוט משולב במבני מגורים.
ליאור זייטלר, שותף בעלים א.ל הנדסה ויו"ר לשכת המפקחים בהתחדשות עירונית. "בתי הכנסת, הגינות השכונתיות ופינות הישיבה של התושבים הוותיקים הם תשתית קהילתית לכל דבר"
(צילום דניאל אדרי)
"יד התשעה עוברת התחדשות עירונית רחבה, המשלבת בנייה מרקמית ובניית מגדלים, ומוסיפה כמות גדולה של יח"ד ולכן חובה לתכנן אותה עם תשתיות ציבוריות - בתי-ספר, גנים ומרכזים מסחריים", מסביר המהנדס ליאור זייטלר, שותף ובעלים בחברת א.ל הנדסה ויו"ר לשכת המפקחים בהתחדשות עירונית בישראל. זייטלר מציין גם כי חידוש השכונה הוא ערך קריטי במיגון, בממ"דים ובעמידות לרעידות אדמה.
ולדבריו האתגר האמיתי הוא שמירה על הצביון הקהילתי. "בתי הכנסת, הגינות השכונתיות ופינות הישיבה של התושבים הוותיקים הם תשתית קהילתית לכל דבר, ואם לא מתייחסים אליהם בתכנון הראשוני הם נעלמים", הוא אומר. "שכונה מתחדשת צריכה לקבל בחזרה גם את מקומות המפגש שלה, לא רק דירות. התחדשות עירונית טובה לא מוחקת את השכונה ובונה אחרת במקומה – היא לוקחת את אותה קהילה ועוטפת אותה במעטפת מודרנית".
אינטגרציה חברתית
בסרט של חיים טופול מכריז סאלח שבתי בהפגנה מאורגנת עם אנשי המעברה מול אנשי הקיבוץ ומוסדות השלטון: "לא רוצים שיכון, רוצים מעברה!". הסצנה ממחישה את חוסר האמון שהביעו אנשי המעברה והעולים במוסדות השלטון, והרצון העז לא להיפרד מהקהילה במסגרת מעבר לשיכונים החדשים. בשכונה מתבצעת עבודה חברתית אינטנסיבית של מִנְהֶלֶת ההתחדשות העירונית, לצד יועצים חברתיים, שמבקשת לסייע לתושבים להתארגן לקראת השינוי.
השכונה מאופיינת באוכלוסייה מגוונת, הכוללת משפחות ותיקות של יוצאי אסיה-אפריקה, עולים ממדינות חבר העמים לשעבר ומשפחות צעירות, מחציתם בעלי דירות ומחציתם מתגוררים בשכירות. חלק משמעותי מהתושבים בשכונה מסורתיים או דתיים ויש בה בתי-כנסת רבים, בעיקר בסמוך לרחוב הרי גלעד וכן מקווה ברחוב זיסו.
מִנְהֶלֶת ההתחדשות העירונית פועלת בשיתוף עם חברת פיפל, חברת ייעוץ חברתי מטעם צוות התכנון של התוכנית, להעברת מידע על תהליך ההתחדשות והשינויים הצפויים, וכן לסייע בהקמת נציגויות דיירים. בשכונה נערך סקר חברתי שנועד למפות את צורכי האוכלוסייה.
עד כה ערכו היועצים החברתיים וצוות המִנְהֶלֶת 18 מפגשים בבניינים, במטרה לקדם את הקמת נציגויות הדיירים. האתגר הבולט הוא ארגון הנציגויות באזורים שבהם קיימים בתים צמודי קרקע ובניינים דו-קומתיים, בשל מאפיינים של בעלות ומבנה שכונתי שמקשים על גיבוש קולקטיבי. לעומת זאת, באזורי הבנייה הרוויה בשכונה, ההתארגנות מתקדמת בקצב מהיר יותר.
גורי נדלר, מנהל אגף התכנון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "מימוש התוכנית צפוי להיות מהיר"
(צילום: רוני כנעני)
גורי נדלר, מנהל אגף התכנון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסכם: "תוכנית ההתחדשות לשכונת יד התשעה בהרצליה היא אירוע בקנה מידה מטרופוליני. מדובר בתוכנית הנמצאת במיקום אטרקטיבי באזור מבוקש, והתכנון כולל דיור איכותי ומגוון לתושבים הקיימים ולאלפי משפחות נוספות, במקביל לתשתיות ציבוריות חדשות ובדגש על מבני חינוך וגינות. בשטח פועלים כבר יזמים ומימוש התוכנית צפוי להיות מהיר".
פורסם לראשונה: 00:00, 18.08.26
