מחסור בקרקע פנויה בישראל מעמיד את ההתחדשות העירונית בחזית המאמץ הלאומי לפתרון משבר הדיור. רק לאחרונה אישרה הכנסת את החוק לשיקום מבנים מנזקי מלחמה, שקודם בעקבות מלחמת איראן הראשונה לפני כ-11 חודשים וכעת רלוונטי מתמיד בעיצומה של מלחמת איראן השנייה.
בעזרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושמאית המקרקעין זרית שבח ממשרד שבח-גולדשמידט, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת שמאי המקרקעין, נבנה עבור ynet ו"ידיעות אחרונות" מדד ששם זרקור על השכונות המתחדשות של ישראל, תוך תיעוד פנימי של שכונות המאופיינות בבניינים ישנים ורעועים, שמרביתם אינם מוגנים מפני איומי טילים ורעידות אדמה, וחלקם אף בסכנת קריסה.
המדד מתמקד בשכונות גדולות העתידות לעבור התחדשות עירונית אינטנסיבית, במסגרתה ייהרסו רוב דירות השיכון הישנות ובמקומן ייבנו אלפי יחידות דיור חדשות לצד מסחר, שימושים ציבוריים ועוד. הבדיקה סוקרת את המאפיינים המרכזיים של השכונות כיום, לרבות מצב הדיור, גודל הדירות, שטחי הציבור, השטחים הירוקים, שטחי המסחר ועוד, אל מול המצב הצפוי בהן לאחר שיסתיימו הליכי ההתחדשות בשכונה.
הכתבה הרביעית בסדרה מתמקדת בשכונת אשכול ברמלה - שכונה שנבנתה בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת וכעת עומדת לפני תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים.
שרית ישראל מרדכייב, תושבת השכונה, מספרת ל-ynet ו"ממון": "אנחנו ממתינים בכיליון עיניים להתחדשות השכונה כדי לשדרג את תנאי המחיה ולחיות במצב מוגן ובטוח יותר. יש לנו כבר יזם ורוב הדיירים בבניין שלנו חתומים על הסכמים, אבל הייתי שמחה שהדברים יתקדמו מהר יותר, בצל מציאות שבה בתוך פחות משנה יש שני אירועים ביטחוניים מול איראן, המעמידים בסכנה את התושבים".
לדבריה, "למזלי בבניין יש מקלט מסודר, אבל יש שכנים שצריכים לרדת שלוש קומות למקלט, לפעמים באמצע הלילה, עם ילדים ותינוקות. אני אמנם גרה בקומה הראשונה, אבל צריכה להעיר חמישה ילדים. יש מבנים בשכונה בלי מקלט צמוד בבניין והדיירים צריכים לרוץ למקלט ציבורי, ולמרבה הצער לא מעט מעדיפים להישאר בבית כדי לא להיתפס חשופים בדרך למקלט כאשר מרחפת מעליהם סכנה".
השכונה
שכונת אשכול, הקרויה על שמו של לוי אשכול, מי שהיה יו"ר מועצת הפועלים של חברת עמידר וראש הממשלה השלישי של מדינת ישראל, היא אחת השכונות הוותיקות ברמלה. היא ממוקמת במרכז העיר וגובלת ברחוב בן צבי ממזרח, רחוב יהודה שטיין ממערב, רחוב צה"ל מצפון ורחוב קרן היסוד מדרום ובשכונות ויצמן, גבעת הדר ומשכנות ובקרבת שוק רמלה.
השכונה נבנתה כחלק מהמאמץ לספק דיור לעולים החדשים שהגיעו ארצה עם קום המדינה. בחלקה המזרחי מצויים שיכונים בני 4-3 קומות עם דירות קטנות, חלקם מבני סוכנות ישנים. עם השנים, חלק מהמבנים שופצו והורחבו על ידי התושבים. בחלקה המערבי מצויים בתים צמודי קרקע קטנים. מרבית הדירות בשכונה בנות 3-2 חדרים ומיעוטן בנות 4 חדרים. כ-67% מהדירות בבעלות תושבי השכונה וכ-30% מהן מושכרות.
התכנון
התוכנית השכונתית המקודמת כעת חלה על שטח של 126 דונם שעליו בנויות 838 יחידות דיור במבני שיכונים בני 4-3 קומות. התכנון מציע את הריסתן במתכונת פינוי-בינוי לטובת הקמה של 3,166 יחידות דיור חדשות. המשמעות: תוספת של 2,328 יחידות דיור. אופי הבינוי צפוי להיות מגוון ולכלול בנייה מרקמית של 9-6 קומות לצד מגדלים בני 25-16 קומות בשילוב מגדלים בני 27 קומות במקומות מוגדרים.
ביולי 2025 נדונה התוכנית להתחדשות שכונת אשכול בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמלה, שהחליטה להמליץ על הפקדתה בוועדה המחוזית מרכז. הדיון על התוכנית בוועדה המחוזית צפוי להתקיים בקרוב, ולאחר מכן התוכנית תופקד ותפורסם לציבור לצורך הגשת התנגדויות.
שטח התכנון מחולק ל-6 מתחמים המאפשרים קידום מדורג. ברוב המתחמים, כפי שמספרת ישראל מרדכייב, בעלי הדירות כבר בחרו עורכי דין ויזמים וביקשו ממינהלת ההתחדשות העירונית בעיר שהיזם יהיה שותף לשיח התכנוני מטעמם, בהתאם לנוהלי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
הצפיפות בשכונה כיום עומדת על 15 יחידות דיור לדונם נטו, כאשר הצפיפות הצפויה לאחר הבנייה וחידוש המתחמים הוותיקים תעמוד על 60 יחידות דיור לדונם נטו. 73 דונם יוקדשו לשטחים ציבוריים ו-53 דונם יוקצו לטובת שטחיים סחירים. התוכנית תכלול במצבה החדש גם כ-8,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.
ההתארגנות בשטח השכונה כבר קורמת עור וגידים, כאשר בחלק מהמתחמים פועלים יזמים שבהם החברות אפי קפיטל, י.ח. דמרי, מנרב, ICR וקונטמפו נדל"ן. לאחר השלמת תהליכי ההתחדשות, צפויה שכונת אשכול, בה מתגוררים כיום כ-3,200 תושבים, לכלול כ-10,000 תושבים.
התמורות והמחיר
כנגד הדירות הקיימות, שגודלן הממוצע מגיע ל-55 מ"ר, יקבלו בעלי הדירות בתהליך פינוי-בינוי דירות חדשות ששטחן יהיה גדול ב-14-12 מ"ר.
שמאית המקרקעין שבח מציינת כי מחירי הדירות בשכונה משקפים כבר עתה חלק מהפוטנציאל העתידי הגלום בהתחדשות העירונית. "העסקאות של דירות ישנות כבר היום כוללות בתמחור שלהן את הפוטנציאל להתחדשות בשכונה בעתיד", היא מסבירה, "אך עם אישור התוכנית ערכן עשוי לעלות בכ-10% נוספים".
זרית שבחצילום: יוסף טטרועל פי הניתוח של שבח, דירות ישנות בנות 3 חדרים בשטח ממוצע של 65 מ"ר נמכרות כיום במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל, לעומת דירות חדשות בנות 3 חדרים בשטח ממוצע של 77 מ"ר, הנמכרות ב-1.75 מיליון שקל בממוצע. דירות חדשות בנות 4 חדרים בשכונה נמכרות כיום ב-2.17 מיליון שקל.
באשר לשוק השכירות המקומי, דמי השכירות עומדים כיום על 3,500 שקל בחודש עבור דירת 3 חדרים ישנה, בעוד דירת 3 חדרים חדשה מושכרת בכ-4,900 שקל בחודש. דמי השכירות עבור דירות 4 חדרים בשכונה מגיעים לכ-5,600 שקל בחודש. שיעור התשואה בגין דירות 3 חדרים ישנות באזור עומד על כ-2.9%, בעוד שבגין דירות 3 חדרים חדשות התשואה יכולה להגיע לכ-3.3%.
דירה ישנה בשטח של 65 מ"ר, ששוויה כיום כ-1.3 מיליון שקל, תהפוך לדירה בשטח 77 מ"ר, לאחר תוספת של 12 מ"ר, ושוויה צפוי להגיע לכ-1.75 מיליון שקל
ככלל, בעלי דירות יקבלו כנגד דירתם הישנה נכס גדול יותר ששוויו גבוה במאות אלפי שקלים. כנגד דירה ישנה בשטח של 65 מ"ר, ששוויה כיום כ-1.3 מיליון שקל, צפוי בעל הדירה לקבל דירה בשטח 77 מ"ר, לאחר תוספת של 12 מ"ר, ששוויה צפוי להגיע לכ-1.75 מיליון שקל.
"מדובר בשכונה שמצבה הכללי היום מוזנח בחלקים המיועדים להתחדשות עירונית, אך היא צפויה לעבור מתיחת פנים אינטנסיבית. שיפור מצב השטחים הציבוריים ותוספת שטחים ירוקים לסביבה, כולל שדרוג רשת הרחובות שלה, עשויים לתרום תרומה נוספת לערכן של הדירות ולעלייה מסוימת גם בערך התשואות על הדירות החדשות והישנות בעתיד", ציינה שבח.
פיתוח תשתיות ונגישות
המיקום המרכזי של השכונה והתכנון העתידי מעניקים לה נגישות משופרת וחיבור למערכות הסעת המונים. מדרום לשכונה יעבור הקו החום של הרכבת הקלה (רק"ל) ומצפון-מערב תחנות המטרו העתידיות. כיום עוברים בשכונת אשכול מספר קווי אוטובוס המחברים אותה לערים ולאזורים סמוכים: קו 5 של חברת קווים, העובר ברחוב לוי אשכול ומגיע לגני איילון וללוד; קווים של חברת אגד המגיעים לרחובות ולירושלים; וכן קו 251 של מטרופולין לכיוון אשדוד.
אחד היתרונות של השכונה המתחדשת הוא סמיכותה, כאמור, לשתי תחנות מטרו מתוכננות של קו M1 - תחנת משה שרת, הנמצאת במרחק של כ-300 מטרים בלבד מתחום השכונה; ותחנת ויצמן, המצויה במרחק של כ-400 מטרים. קו זה יחבר את רמלה עם ערים מרכזיות בגוש דן ודרום המטרופולין, ויעבור דרך באר יעקב, לוד, ראשון לציון, חולון, תל אביב ויגיע גם לאזור השרון. הקו יתחבר לתחנות רכבת קיימות, תחנת רכבת חדשה בבאר-יעקב ולקווים הירוק והחום של הרק"ל. גם הקו החום של הרק"ל (BRT) ישרת את תושבי שכונת אשכול בעתיד והוא מתוכנן להיסלל ברחוב יהודה שטיין, בגבול המערבי של השכונה.
אחד החסרונות המרכזיים של השכונה כיום הוא המחסור בקישוריות. במרכז השכונה קיימים בתים רבים צמודי קרקע, ובשוליים נמצאים בנייני השיכון המיועדים להריסה ובנייה מחדש. רחובות רבים בשכונה, מלבד הרחוב הראשי לוי אשכול, הם רחובות חד-סטריים ויש לה מעט מדי שטחים ציבוריים.
במסגרת התכנון יפותח ציר ירוק, הרחובות בן צבי ויהודה שטיין צפויים להפוך לצירי תחבורה משמעותיים, כאשר מתוכנן שדרוג תשתיות קיימות, כולל הרחבת מדרכות, כבישים ותוספת רחובות לקליטת התושבים החדשים.
חינוך ותעסוקה
בשכונה שני מוסדות חינוך בולטים: בית הספר היסודי בר אילן, בית ספר תורני הכולל 12 כיתות חינוך רגיל ו-6 כיתות לחינוך מיוחד, ותיכון עמל הטכנולוגי - תיכון עבור נוער בסיכון עם כ-120 תלמידים ו-3-2 כיתות בשכבה. התיכון, הפועל כבר 15 שנה, מציע מסלול לתעודת בגרות רגילה ומסלול לתעודת הסמכה טכנולוגית.
במסגרת התוכנית, יתווספו שטחי ציבור, בהם בתי כנסת, מרכזי יום לנוער ולקשישים, מוסדות רווחה ובריאות, מועדוני נוער ומרפאות חדשות. כמו כן, שטח להרחבה של שני בתי ספר קיימים והוספה של בית ספר חדש.
השכונה כוללת כיום ריכוז משמעותי של בתי כנסת מזרמים שונים (הודי, בוכרי, קראי, מרוקאי ועוד), המשקפים את הפסיפס התרבותי והקהילתי של השכונה. בין המוסדות הציבוריים והקהילתיים הבולטים ניתן למצוא מועדון גמלאים, מועדון הקהילה היהודית ומתנ"ס אשכול פיס הכולל חדר כושר ציבורי וחוגים מגוונים.
בשכונה שני מוקדים ציבוריים מרכזיים: פארק המגדל, בו ניצב מגדל המים האיקוני של העיר, וגן פליישר. עד היום התאפיינה השכונה בפעילות מסחרית שולית הכוללת כ-947 מ"ר של שטחי מסחר ללא שטחי תעסוקה. אך במסגרת התוכנית צפויים להתווסף מעל 4,000 מ"ר של שטחי מסחר חדשים וכן 2,895 מ"ר של שטחי תעסוקה.
אינטגרציה חברתית
רבים מהתושבים הראשונים בשכונה היו עולים ממדינות צפון אפריקה והמזרח התיכון, במיוחד ממרוקו, תוניסיה ועיראק. כיום אוכלוסיית השכונה יהודית בעיקר ויש בה גרעין חרדי וכן עולים רבים מרוסיה, אתיופיה ובוכרה. שיעור גבוה מאוד מהאוכלוסייה הם קשישים. השכונה מאופיינת באווירה משפחתית ומסורתית עם קהילה מגובשת, כאשר מרבית התושבים גרים בה מעל 20 שנה.
השכונה מונה כ-3,200 תושבים, 22% מהם מבוגרים בני יותר מ-65, כ-70% מהם עובדים בעיקר בעבודות של צווארון כחול, כ-30% לא עובדים (רובם קשישים בפנסיה). השכונה נמצאת באשכול 3 במדד החברתי-כלכלי, נמוך מהאשכול שבו נמצאת העיר רמלה (אשכול 5).
באפריל 2024 בוצע בשכונה תסקיר חברתי מקיף וההמלצות המרכזיות בו התייחסו בעיקר לרצון התושבים לשפר את איכות חייהם, תרבות המגורים בשכונה ותחושת הביטחון. התושבים ביקשו לשמור בתכנון תמהיל דירות קטנות ולהוסיף שירותי מסחר ושירותים קהילתיים. עוד ביקשו להגדיל את מקומות החניה הציבורית, לשפר את רשת ההליכה, לשלב פינות ישיבה, גינות משחקים ומתקני כושר ולשדרג את הגישה לתחבורה הציבורית.
לביא היציג, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית של רמלה: "לאורך כל הדרך התכנון לווה בשיח עם התושבים, ממנו עלה כי בשכונה לא קיים מרכז המזמין למפגש של הקהילה. התוכנית החדשה מציעה ליצור מרכזים שונים לכל חלק בשכונה, כאשר האזור של מבני הציבור מייצר מרכז שכונתי, המתחבר לגן המגדל".
גורי נדלרצילום: רוני כנעניבעירייה החליטו כי תוכנית ההתחדשות בשכונה תספק לתושבים אמצעים להישאר בה גם לאחר שייבנו הבניינים החדשים, שבגינם ייגבו מסים עירוניים ועלויות תחזוקה גבוהות יותר. בהתאם למדיניות העירייה, היזם מיועד לסבסד את עלויות התחזוקה לבעלי הדירות למשך 10 שנים.
לדברי גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות להתחדשות עירונית, "רמלה עוברת בשנים האחרונות תהליכי התחדשות מואצים במספר גדול של מוקדים, כולל תכנון מרחבי המטרו, והתכנון של שכונת אשכול משתלב במהלך רחב של ההתחדשות העירונית בעיר, ומהווה רכיב משמעותי בו".
פורסם לראשונה: 00:00, 05.05.26
