כ-2.5 מיליון ישראלים מתגוררים כיום בשכירות וממשיכים לשלם יותר שכר דירה, אבל למדינה אין תמונת נתונים מלאה ורגולציה ראויה על השוק, המגלגל כ-50 מיליארד שקל בשנה. רוב חוזי השכירות קצרים, ההיצע אינו מספיק והשכירות המוסדית מהווה פחות מאחוז מהדירות המושכרות.
רק בשבוע שעבר הצגנו כאן את העלייה הגורפת במחירי שכר הדירה במחצית הראשונה של 2026, ומחר (שלישי) נגלה שוב, כנראה, שמדד השכירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), המפורסם במסגרת מדד המחירים לצרכן, המשיך להתייקר.
תוכנית אסטרטגית חדשה של משרד הבינוי והשיכון, שהגיעה ל"ממון" ול-ynet ונחשפת לראשונה, מציעה צעדים להתמודדות עם המשבר: חובת דיווח על דירות מושכרות, הקמת גוף ממשלתי שירכז את התחום ומנגנון לטיפול בתלונות שוכרים, הקצאת קרקעות לשכירות לצמיתות ושינוי מכרזי המדינה.
אלא שהתוכנית מונחת על השולחן כחודש וחצי לפני הבחירות, וההכרעה אם להפוך אותה למדיניות מחייבת תעבור לממשלה הבאה. ב-2024 כבר הוכנה הצעת מחליטים בנושא, אך היא נבלמה בשל התנגדות חלק ממשרדי הממשלה. למסמך החדש קדמה עבודת מטה שכללה מחקר עם ה-OECD, ניתוח נתוני הלמ"ס ושיתוף משרדי ממשלה, רשויות, יזמים, בנקים וחוקרים.
לפי הנתונים המוצגים בתוכנית, משך חוזה השכירות הממוצע עומד על כ-13.5 חודשים, וכ-90% הם חוזים שנתיים. בפועל שוכרים עשויים להישאר בדירה שנים, אך מדי שנה נדרשים לחדש את ההתקשרות ולנהל מחדש מו"מ על המחיר והתנאים. בעשור האחרון, לפי הדוח, שכר הדירה עלה בכ-38% במונחים נומינליים ובכ-21% במונחים ריאליים.
רחוקים מהיעד
גם הניסיון להקים שוק משמעותי של שכירות מוסדית עדיין רחוק מהיעד. על פי הדוח, חברת דירה להשכיר הוקמה ב-2013, אך נכון ל-2024 אוכלסו כ-5,200 דירות בפרויקטים שלה. בסך הכול שיווקה לאורך שנות פעילותה כ-37 אלף יחידות דיור להשכרה. הדוח מצביע על כך שחלק מהדירות בפרויקטים כמעט אינן נגישות לעשירונים 1-5, גם כאשר חלקן מוצעות במחיר מופחת.
אחד הכשלים המרכזיים הוא היעדר מאגר שיציג כמה דירות מושכרות, באיזה מחיר, לכמה זמן ובאילו תנאים. בעלי נכסים רבים אינם מחויבים בדיווח לרשות המיסים בשל תקרת הפטור, ולכך מצטרפות דירות מפוצלות, יחידות לא מוסדרות, שכירויות משנה והשכרה לטווח קצר. גם סקרי הלמ"ס אינם מאפשרים לרדת לרמת הרחוב או השכונה.
בנוסף, אין "בעל בית" ממשלתי לתחום. האחריות מפוצלת בין משרדי המשפטים והאוצר, רשות המיסים, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מינהל התכנון והרשויות המקומיות. התוצאה היא מדיניות מקוטעת ומהלכים שמתעכבים בין הגופים.
הדוח מצביע גם על פערי הכוחות בין שוכרים לבעלי דירות. אין כיום גוף ציבורי ייעודי לטיפול בהפרת זכויות, והמסלול העיקרי ליישוב מחלוקות הוא בית המשפט. רוב הדירות המושכרות כלל לא תוכננו למטרה זו, אלא נבנו למכירה ונרכשו בידי משקיעים. לכן כמעט אין תכנון המותאם ליחידים, לסטודנטים ולמשפחות, או לצורכי התחזוקה של בניין להשכרה. גם הכדאיות ליזמים נמוכה: בניגוד לפרויקט למכירה, ההון נשאר "כלוא" בנכס במשך שנים. הדוח מבקר מודלים המאפשרים למכור את הדירות בתום תקופת השכרה, משום שאינם יוצרים מלאי קבוע.
הפתרון המרכזי המוצע הוא גוף מתכלל במשרד השיכון, שירכז מידע, יגבש מדיניות, יתאם בין הגופים ויקדם פיקוח ואכיפה. לצדו תפעל ועדת היגוי משותפת למשרדי האוצר, המשפטים, רשות המיסים, רמ"י, מינהל התכנון, הלמ"ס, דירה להשכיר והשלטון המקומי.
מהלך נוסף הוא חובת דיווח על נכסים מושכרים. זו אינה מוצגת רק ככלי מס, אלא כתשתית שתחשוף את היקפו האמיתי של השוק. עם זאת, יידרשו משאבים לאכיפה, וקיים חשש שהבירוקרטיה והעלויות הנוספות יתגלגלו בטווח הקצר לשוכרים.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן
(צילום: ריאן פרויס)
מורגנשטרן: "אני לא יודע מי יהיה שר האוצר הבא, ואי אפשר לומר שכל התוכנית תאומץ. זאת שאיפה, אבל העבודה המקצועית והאלמנטים המרכזיים יהיו הבסיס לחוק ההסדרים הבא"
עוד מוצע לייעד קרקעות מראש להשכרה לצמיתות או לתקופות ממושכות, לקבוע בכל מתחם שיעור קרקע למטרה זו ולערוך פיילוט באזורי ביקוש. מכרזי השכירות המוסדית יותאמו לסביבת הריבית ולעלויות המימון, וכן תיבחן הקצאת "שטחים חומים" – קרקעות ציבוריות ללא שימוש נראה לעין – לשכירות ארוכת טווח.
לצד הגדלת ההיצע, מוצע להקים מנגנון לבירור תלונות ולהטלת עיצומים כספיים כחלופה לבית המשפט. התוכנית מבקשת גם לשלב את צורכי השכירות בשלב התכנון, לאפשר לרשויות המקומיות להגדיר אילו דירות חסרות בתחומן ולייעד חלק מהדירות בהתחדשות עירונית להשכרה.
"זו הפעם הראשונה שאנחנו מסתכלים על זה מקצה לקצה", אומר ל-ynet מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן. "אנחנו לא יכולים להסתכל רק על כמה דירות אנחנו מתכננים, משווקים ובונים. כ-30% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות, ואין פתרון לשוק נדל"ן בריא בלי לעסוק גם בשוק הזה. אני לא יודע מי יהיה שר האוצר הבא, ואי אפשר לומר שכל התוכנית תאומץ. זאת שאיפה, אבל העבודה המקצועית והאלמנטים המרכזיים יהיו הבסיס לחוק ההסדרים הבא".
