ועדות הערר המחוזיות מהוות חסם משמעותי אשר עוצר את שוק הנדל"ן ומונע בנייה לאחר שתוכניות אושרו על ידי הוועדות המקומיות. כך עולה ממחקר חדש של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שהגיע לידי ynet ונערך לבקשת יו"ר סיעת כחול לבן ויו"ר ועדת הכנסת, ח"כ איתן גינזבורג.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
אחת הבעיות בשוק הדיור היא הבירוקרטיה הסבוכה שמעכבת את משך הבנייה של דירות בישראל. הנתונים הרשמיים שפורסמו בשנים האחרונות על ידי בנק ישראל מצביעים על כך שמשך הזמן לבניית דירה מרגע התכנון בוועדות התכנון והבנייה ועד מסירת המפתח עומד בממוצע על לא פחות מ-13 שנים. כך, כחצי שנה מוקדשת להכנת תוכנית לוועדה המחוזית, ארבע שנים יעברו עד שהתוכנית תאושר במוסדות התכנון, שנתיים נוספות יוקדשו להסרת חסמים, עוד שנתיים להכנת תוכנית פיתוח, פרסום מכרז והליכיו, כשנה וחצי יוקדשו למתן היתר בנייה, עוד חצי שנה לקבלת היתר והתחלת בנייה ושנתיים וחצי לגמר בנייה.
אתר בנייה. צילום: דוד הכהןאתר בנייה. צילום: דוד הכהן
13 שנים לבניית פרויקט משלב התכנון ועד למסירת המפתח. אתר בנייה
(צילום: דוד הכהן)
ועדות הערר המחוזיות הן מוסדות תכנון שתפקידן לדון בערעורים שמגישים על החלטות הוועדות לתכנון ובנייה ברשויות המקומיות, הן ביחס לתוכניות בנייה והיתרים והן ביחס להחלטות בנוגע להיטלי השבחה ותביעות פיצויים. עבודה כלכלית של התאחדות הקבלנים בוני הארץ מהשנה החולפת הראתה ששיפור שנעשה בעבודת הוועדות לתכנון ולבנייה קיצר את לוחות הזמנים באופן יחסי, אולם אלה התארכו בין היתר בגלל מחסור עצום בעובדים. מהמחקר עולה כי למרות השיפור, למעשה ועדות הערר מעכבות בנייה של יחידות דיור באזורי ביקוש, בין השאר מכיוון שאינן עומדות בזמנים שנקבעו להן בחוק.
כך לדוגמא, בנושא של היתרי ותוספת בנייה, כאשר אדם רוצה לבנות מרפסת, להוסיף חדר, להתקין מעלית או לשנות ייעוד של קרקע, הוא פונה לרשות המקומית לאישור. הרשות המקומית דנה בבקשה ומחליטה אם לאשר או לדחות אותה מנימוקים תכנוניים. ביחס להחלטתה זו, רשאי מבקש הבקשה או מי שמתנגד לה להגיש ערעור לוועדת הערר, ועד שוועדת הערר לא תחליט ביחס לערעור שהוגש - הבנייה אינה יכולה לצאת לדרך.
הוועדה המסדרתהוועדה המסדרת
ח"כ איתן גינזבורג
(צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת)

זמן הטיפול הממוצע לערר: כחמישה חודשים

ועדות הערר דנות בכל סוגי החלטות הוועדה המקומית, כלומר החל מהוספת מרפסת או חדר לבית בודד, דרך תוכנית להתחדשות עירונית במסלול פינוי בינוי עם כמה מאות יחידות דיור ועד תוכניות לבניית שכונה חדשה שיכולה להכיל אלפי דירות פוטנציאליות. לפי החוק, זמן ההחלטה המוקצב הוא הזמן שבין מועד הגשת התשובה של המשיב לערר (ולא מועד הגשת הערר) לבין קבלת החלטה בערר עצמו.
החוק קובע כי הזמן המקסימלי להחלטה הוא עד 110 ימים מיום שניתנה תשובת המשיבים לערר. אך במחקר נמצא כי זמן הטיפול הממוצע עד שמתקבלת החלטה הוא 148 ימים (כחמישה חודשים), כאשר באזורי הביקוש כמו תל אביב, הנתון אף מגיע לממוצע של 184 יום; באזור המרכז 160 יום; ובאזור חיפה 162 יום. ממוצע הזמן הנמוך ביותר לטיפול הוא במחוז דרום ועומד על 87 יום.
ח"כ איתן גינזבורג: "מדובר בתקופות זמן חריגות, שמונעות מימוש החלטות של ועדות לתכנון ובנייה להוציא לפועל תוכניות בנייה, כך שאלפי יחידות דיור נמצאות בהליכי ערעור מעבר לזמן שנקבע בחוק, דבר שמונע בנייה בפועל"
עוד עולה מהמחקר כי קיימים מקרים רבים שבהם זמני הטיפול הממוצעים בעררים מגיע אף לכדי 192 יום, ללא שידוע למינהל התכנון, שהוועדות נמצאות בתחומו, לאילו מחוז הם משויכים. "מדובר בתקופות זמן חריגות, שמונעות מימוש החלטות של ועדות לתכנון ובנייה להוציא לפועל תוכניות בנייה, כך שאלפי יחידות דיור נמצאות בהליכי ערעור מעבר לזמן שנקבע בחוק, דבר שמונע בנייה בפועל", אומר ח"כ גינזבורג, ששימש בעבר יו"ר ועדות לתכנון ובנייה.
ממצא נוסף העולה מהמחקר הוא הטיפול בעררים ביחס לנושא פיצויים ונושאי השבחה, שעל פי חוק הזמן הקצוב לטיפול הוא בין 110 ימים ל-200 ימים. בוועדות המתמחות רק בעניין פיצויים מתוכניות בנייה, הזמן הממוצע להחלטה עומד על 491 יום, כשבירושלים זמן הטיפול הממוצע הוא הגבוה ביותר ועומד על 685 ימים (22 חודשים) ובמחוז דרום הנמוך ביותר, 185 יום.

312 ימים בממוצע להחלטה בתחום ההשבחה

גם בתחום ועדות הערר להיטלי השבחה זמן הטיפול הממוצע בעררים גבוה מזה שנקבע. 312 ימים בממוצע ארצי אורך זמן ההחלטה בתחום ההשבחה, כשבמחוז תל אביב הממוצע הוא הגבוה ביותר, 506 ימים (כשנה ושבעה חודשים) ובמחוז דרום הממוצע הנמוך ביותר, 203 ימים (כשבעה חודשים). גם בוועדות אלו, העוסקות בהשבחה, זמני טיפול ממוצעים בתיקים רבים שאין מידע על מחוז עומד על 458 ימים.
תחום נוסף שבו עוסק המחקר הוא על פעילות ועדות הערר המחוזיות. לפי המחקר, בין השנים 2017-2019 הוגשו 4,918 עררים על החלטות ועדות מקומיות בנושא תוכניות והיתרי בנייה, כאשר 89% מהן עסקו בעניין היתרי בנייה. "המשמעות היא שלמעלה מ-4,300 עררים עסקו בהיתרי בנייה מידיים שניתן היה להוציא לפועל, ובהן למעלה מ-6,790 יחידות דיור ובסך הכל יותר מ-8,500 יחידות דיור כלולות בעררים שהוגשו, ללא התייחסות למספר הדירות שתקועות ואינן נבנות בשל עררים בתחומי היטלי השבחה ופיצויים", מסביר ח"כ גינזבורג.
לדבריו, מכיוון שוועדות הערר ומינהל התכנון אינם אוספים באופן שוטף נתונים ביחס למספר יחידות הדיור בכל ערר, אין מספר מעודכן ביחס לכך וההערכות הן כי למעלה מ-10,000 יחידות דיור שקיבלו אישורי בנייה, תקועות בהליכי ערר. המחקר מתייחס גם לאופן בו עובדות ועדות בערר. כך לדוגמא, הגשת ערר נעשית באופן פיזי, ולא ניתן להגיש כיום ערר באופן מקוון או במייל. רק לאחרונה, בגלל נגיף הקורונה, פורסם תזכיר חוק שהציע לאפשר הגשת ערר בדואר אלקטרוני, אך הסעיף בסופו של דבר לא נכלל בהצעת החוק שהונחה בכנסת.
"המחקר מראה שהסחבת והבירוקרטיה בוועדות הערר אינן סבירות. בהרבה מובנים ועדות הערר הפכו לעוד חסם בנייה", הוא מוסיף. "לא הגיוני שאנשים יחכו כל כך הרבה זמן לדיון בערר שהגישו, ופרויקטים שלמים ייתקעו, מה גם שזה בניגוד לחוק שקובע טווח זמן נקוב לדיון. חייבים למצוא פתרונות לסחבת שפוגעת קודם כל בתושבים, מעכבת בניית אלפי יחידות דיור שכל כך נחוצות למשק ובעיקר לאזרחים וכמובן לצמצם את טווח הזמן והבירוקרטיה. בכוונתי להניח על שולחן הכנסת הצעת חוק בנושא בהקדם כדי לפתור בעיות הנובעות מוועדות הערר".
צפו: כמה משכורות באמת צריך כדי לקנות דירה
(צילום: אלי סגל)

"כל אדם יכול להתיישב על המקלדת ולתקוע פרויקט"

"ועדות ערר בתחום התכנון והבנייה עדיין נוטות שלא לקבל החלטות, אלא להחזיר את התיקים לוועדות המקומיות עם הנחיות. לפעמים ההתנהלות הזו מאריכה את ההליכים בשנה ויותר", אומר סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין. "לראייה, ועדות הערר להיטלי השבחה דנות כיום בשנת 2020 בתיקים שהוגשו להן בסוף 2017 - זהו נזק חמור לענף הבנייה. אנחנו קוראים לממשלה להשקיע בתוספת משאבים מיידית, כדי לקצר את זמן הטיפול בתוכניות בוועדות הערר בכלל ובוועדות הדנות בהיטלי השבחה בפרט".
אם שואלים את מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת ערר המחוזית תל אביב, אחת הסיבות לחסמי הבנייה היא לאו דווקא משך הדיונים בוועדות - אלא הקלות הבלתי נסבלת שבה אנשים יכולים להגיש עררים. "כל אדם יכול להתיישב על המקלדת למשך שלוש דקות, להגיש ערר - ובאותו רגע הוא תוקע את הפרויקט לשלושה, ארבעה וחמישה חודשים במקרה הטוב", הוא אומר. "במקרים מסוימים הערר עלול להוות מקור לסחיטה - יש תושבים שמבינים שברגע שהם תוקעים פרויקט, היזם יאלץ להתפשר לטובתם".
לדבריו, "הזמן של הדיון בוועדות הערר משתנה, רוב הוועדות די יעילות לעיתים יותר מבתי המשפט. נכון שיש ועדות איטיות, אבל מהירות התגובה יותר מסבירה. אי אפשר להגיד שזה תוקע את השוק, למעט יוצאים מהכלל. אם רוצים לייעל את הליכי הערר, צריך להטיל אגרה או עמלה מינימלית על הגשת ערר בגובה 500 או 700 שקל. מצד אחד, לא מדובר בסכום שימנע מהאזרח להגיש ערר, מצד שני מדובר בסוג של דמי רצינות, כך שאנשים יחשבו פעמיים לפני שהם יגישו ערר ויתקעו את הפרויקט. להערכתי, בדרך זו כמות העררים תפחת ב-20%-30%".
מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת ערר ת"א: "אם רוצים לייעל את הליכי הערר, צריך להטיל עמלה מינימלית על הגשת ערר, כך שאנשים יחשבו פעמיים לפני שהם יגישו ערר ויתקעו את הפרויקט"
צעד ייעול נוסף שמציע גדרון הוא האפשרות להגיש ערר על תיק מידע במקום להמתין להחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ורק אז להגיש ערר. "יש שיטענו שמהלך כזה יציף את הוועדות בעררים, אז הפתרון הוא לתת ליו"ר הוועדה את הסמכות לבחור לגבי אילו תיקי מידע ניתן יהיה להגיש ערר. ערר על מרפסת יכול להמתין להחלטת ועדה, אבל ערר על פרויקט של שמונה קומות - עדיף שיוגש בהקדם ולא יתקע את הפרויקט. תהליך כזה יכול לסייע לכל הליכי הרישוי".
ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "ועדות הערר היו כפופות למטה הדיור עד לפירוקו לאחרונה וכעת כפופות לשר הפנים. מרגע חזרתו של מינהל התכנון למשרד הפנים, פועל המשרד להקמתו של מטה תכנון, שיהיה אמון על גיבוש ועיצוב מדיניות התכנון בישראל, יורכב מהגורמים המקצועיים הרלוונטיים ויפקח, בין השאר, גם על פעילות ועדות הערר על כל היבטיה. מדובר בסוגיה חשובה מן המעלה הראשונה ואנו פועלים לקדמה ביתר שאת".
פרסום ראשוני: 07:25 , 21.08.20